Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Cosoma]

La je me penche (et viens de demander explications à LPB) sur "Le Chabure" LPB.
Un remboursement partiel devait arriver "dans quelques jours" depuis le 17/5..... aucun son aucune image depuis....
ca devient lassant!

Je m'auto cite car j'ai eu une réponse qui ne ressemble pas à celles de LPB habituellement plutot transparente dans ses communications ( :hello: @Thomas de LPB )

la réponse de LPB est:

Le remboursement partiel annoncé devrait arriver suite à la signature de la réitération du deuxième lot fixée au 10 juin prochain

Ce qui est très étonnant c'est que la communication du 17/5/24 annonçait elle:

Suite à la vente d'une des parcelles du terrain à bâtir, le remboursement partiel à
hauteur de 89.000 € est en route.
Pour information, la signature de la réitération du deuxième lot est fixée au 10 juin
prochain !

et encore:

Les fonds seront disponibles prochainement sur votre portefeuille accessible depuis
sur votre espace personnel.

Sauf qu'aujourd'hui on me dit donc que c'est après la vente du 2eme lot, après le 10 juin que sera versé le remboursement partiel......
Je n'aime pas bien qu'on me prenne pour un lapin de 6 semaines, l'info du 2ème lot, comme son nom l'indique était "pour information" et ne conditionnait en rien le remboursement.... Où sont passés les 89.000e ?....
LPB nous a habitués à mieux....
Espérons que je me trompe.

 

[capman75]

80% de mes investissements sont chez ClownFunding, les 80% sont en retard et en grand danger (le dernier s'est ajouté hier)....20% sont chez Fundimmo, et en 20% en retard.

Au téléphone, Fundimmo semble un poil moins lamentable que Clownfunding, mais avec le turn over des interlocuteurs, difficile de faire un bilan.

 

[Thomas de LPB]

Je m'auto cite car j'ai eu une réponse qui ne ressemble pas à celles de LPB habituellement plutot transparente dans ses communications ( :hello: @Thomas de LPB )

la réponse de LPB est:


Ce qui est très étonnant c'est que la communication du 17/5/24 annonçait elle:


et encore:


Sauf qu'aujourd'hui on me dit donc que c'est après la vente du 2eme lot, après le 10 juin que sera versé le remboursement partiel......
Je n'aime pas bien qu'on me prenne pour un lapin de 6 semaines, l'info du 2ème lot, comme son nom l'indique était "pour information" et ne conditionnait en rien le remboursement.... Où sont passés les 89.000e ?....
LPB nous a habitués à mieux....
Espérons que je me trompe.

Bonjour

Alors de tête ce projet a connu des décalages de signature suite aux premières demandes des notaires.
J'ai été vérifié à l'instant sur le compte centralisateur du projet et nous n'avons pas reçu les fonds, ils auraient été remboursés sinon.
Je fais le point demain matin avec la personne chargée de ce dossier ainsi qu'avec le juridique car nous avions envoyé les mainlevées contre paiement suite aux demandes du notaire chargé d'instrumenter la vente.

A demain pour des informations à la fraîche !

Thomas

 

[Jean Christian B]

Je viens d'avoir une réponse de fabrice Baila qui me donne des infos sur les deux opérations qui me concernent, dont Villejust.

Pour l'opération "LES LILAS", l'opération a subi un retard important en raison d'un retard de commercialisation. D'après des informations de l'opérateur qui datent du mois d'Avril, un retard de 12 à 18 mois semble réaliste. Pour votre information, sur ce dossier j'ai moi-même souscrit 240.000€. - Pour le dossier de « VILLEJUST » nous sommes toujours en attente du remboursement de l'opérateur et j'en suis désolé. Il nous a envoyé un e-mail fin Avril nous indiquant que les investisseurs seraient remboursés au 10 MAI, mais à ce jour nous n'avons toujours pas reçu les fonds et l'opérateur ne réponds plus à nos sollicitations ! Nous envisageons d'engager une procédure à son encore assez rapidement car nous avons eu l'information qu'il a avait terminé son opération. Il n'est donc pas normal de ne pas avoir remboursé. Pour votre information, sur ce dossier j'ai moi-même souscrit 13.000€. Soyez assurés que nous mettons tout en œuvre pour récupérer ces fonds.

 

[gros panda]

Suite à la question d'un investisseur sur question/réponse sur projet "reflets du canal" sur Wiseed, on apprend que Wiseed facture 1500/3000e à l'opérateur l'étude d'un dossier de prorogation.
Après, on s'étonne que tous les projets Wiseed sont en retard!
1500e ou 3000e ça fait cher le copier-coller

 

[ostibapa]

Je viens d'avoir une réponse de fabrice Baila qui me donne des infos sur les deux opérations qui me concernent, dont Villejust.

Pour l'opération "LES LILAS", l'opération a subi un retard important en raison d'un retard de commercialisation. D'après des informations de l'opérateur qui datent du mois d'Avril, un retard de 12 à 18 mois semble réaliste. Pour votre information, sur ce dossier j'ai moi-même souscrit 240.000€. - Pour le dossier de « VILLEJUST » nous sommes toujours en attente du remboursement de l'opérateur et j'en suis désolé. Il nous a envoyé un e-mail fin Avril nous indiquant que les investisseurs seraient remboursés au 10 MAI, mais à ce jour nous n'avons toujours pas reçu les fonds et l'opérateur ne réponds plus à nos sollicitations ! Nous envisageons d'engager une procédure à son encore assez rapidement car nous avons eu l'information qu'il a avait terminé son opération. Il n'est donc pas normal de ne pas avoir remboursé. Pour votre information, sur ce dossier j'ai moi-même souscrit 13.000€. Soyez assurés que nous mettons tout en œuvre pour récupérer ces fonds.

Passage par Signal Conso ou autre méthode pour obtenir une réponse ?

 

[Cosoma]

Merci beaucoup Thomas! La transparence en ces temps troublés pour les
Plateformes est à mon avis VOTRE gros atout chez LPB!

 

[InvestisseurInquiet]

Le médiateur de l’Autorité des marchés financiers publie son rapport annuel 2023​

Marielle Cohen-Branche, médiateur de l’Autorité des marchés financiers (AMF), a présenté lors d’une conférence de presse son rapport pour l’année écoulée. Le nombre de demandes qui lui ont été adressées ainsi que de dossiers clos reste très élevé mais stable. Les litiges liés au plan d’épargne en actions (PEA) demeurent le 1er motif de saisine. Ceux relatifs aux SCPI, au financement participatif (crowdfunding) immobilier et aux crypto-actifs poursuivent une très forte hausse.

Source : [lien réservé abonné]

Le rapport complet est disponible à la même adresse.

 

[Charles356]

en rediscutant les pénalités, perso vu les circonstances actuelles je ne suis pas contre la suppression des pénalités même si ca risque de choquer des intervenants du forum

Idem, tout dépend du contexte. Je n'investis pas dans le but de toucher des pénalités de retard.

J'ai voté récemment pour la prorogation et la suppression des pénalités sur le projet Le Dragon (LPB). La communication sur ce projet est l'une des meilleures parmi les projets dans lesquels j'ai investi et les porteurs de projet semblent faire le maximum pour faire aboutir la vente qui malheureusement se soldera par une perte pour eux.

Par contre pour les projets avec peu ou pas de communication au fil de l'eau ou lorsque les raisons du retard sont floues, je voterai pour le maintien des pénalités, voire contre la prorogation.

 

[djio101]

Il y a quelques années, je venais sur ce forum pour trouver des infos, des analyses et des avis sur les projets dans les starting-blocks... Aujourd'hui, je constate que les échanges ne font quasiment plus état que de dossiers foireux, retards, défauts, LJ et plateformes douteuses quant à leur travail et suivis... Le crowdfunding traverse une bien mauvaise passe, courage aux investisseurs qui misent actuellement !

 

[ostibapa]

Le médiateur de l’Autorité des marchés financiers publie son rapport annuel 2023​

Marielle Cohen-Branche, médiateur de l’Autorité des marchés financiers (AMF), a présenté lors d’une conférence de presse son rapport pour l’année écoulée. Le nombre de demandes qui lui ont été adressées ainsi que de dossiers clos reste très élevé mais stable. Les litiges liés au plan d’épargne en actions (PEA) demeurent le 1er motif de saisine. Ceux relatifs aux SCPI, au financement participatif (crowdfunding) immobilier et aux crypto-actifs poursuivent une très forte hausse.

Source : [lien réservé abonné]

Le rapport complet est disponible à la même adresse.

Très forte hausse mais seulement 21 dossiers en 2023 !

En matière de crowdfunding immobilier, la forte augmentation des dossiers traités (+110 %, 21 dossiers en 2023) a nécessité au médiateur de faire la distinction entre les difficultés inhérentes au retournement du marché immobilier de celles relevant de disfonctionnements propres aux plateformes.

Il est vrai que moi le premier, je suis passé par la case signalement plutôt que médiation.
Stratégie à modifier pour 2024? La lecture du rapport détaillé donne par ailleurs quelques idées...

 

[InvestisseurInquiet]

A réciter chaque soir avant de se coucher :

"Dans un dossier spécifique, le médiateur a estimé qu’une plateforme de financement participatif avait engagé sa
responsabilité vis-à-vis des investisseurs en sélectionnant et en évoquant de manière très élogieuse une société
porteuse de projet sur la base de l’analyse de comptes non certifiés par son commissaire aux comptes, et ce,
alors même qu’il s’agissait d’un acteur historique de la plateforme qui avait déjà proposé plusieurs projets. Les
véritables comptes sociaux de la société de projet révélaient une situation financière très dégradée.
Dans un autre dossier, le médiateur a constaté qu’aucun mécanisme d’affectation contractuelle des fonds collectés auprès des investisseurs – et destinés à financer un projet précis – n’avait été mis en place par la société porteuse du projet, en violation du contrat d’émission obligataire. Or la plateforme de financement participatif
n’avait effectué aucune vérification et aucun suivi s’agissant du non-respect de l’affectation des fonds collectés
par le porteur de projet, fonds qui ont finalement été utilisés pour financer d’autres projets immobiliers proposés
par le même groupe auprès de la même plateforme.
Enfin, dans un certain nombre de dossiers, le médiateur a pu constater une inaction des plateformes face à la dégradation de la situation financière de sociétés porteuses de projet (absence de mise en demeure, absence de mesures conservatoires prises, prorogations des emprunts obligataires sans analyse préalable, etc.), et ce, en violation des contrats d’émission obligataire pouvant habiliter les plateformes à représenter la masse des obligataires et à agir au mieux de leur intérêt"

 

[InvestisseurInquiet]

Si chaque investisseur mettait en pratique ne serait-ce que les trois pistes évoquées par le médiateur de l'AMF, ce ne seraient pas seulement les promoteurs ou les marchands de biens qui seraient en liquidation judiciaire......

 

[Bv75]

A réciter chaque soir avant de se coucher :

"Dans un dossier spécifique, le médiateur a estimé qu’une plateforme de financement participatif avait engagé sa
responsabilité vis-à-vis des investisseurs en sélectionnant et en évoquant de manière très élogieuse une société
porteuse de projet sur la base de l’analyse de comptes non certifiés par son commissaire aux comptes, et ce,
alors même qu’il s’agissait d’un acteur historique de la plateforme qui avait déjà proposé plusieurs projets. Les
véritables comptes sociaux de la société de projet révélaient une situation financière très dégradée.
Dans un autre dossier, le médiateur a constaté qu’aucun mécanisme d’affectation contractuelle des fonds collectés auprès des investisseurs – et destinés à financer un projet précis – n’avait été mis en place par la société porteuse du projet, en violation du contrat d’émission obligataire. Or la plateforme de financement participatif
n’avait effectué aucune vérification et aucun suivi s’agissant du non-respect de l’affectation des fonds collectés
par le porteur de projet, fonds qui ont finalement été utilisés pour financer d’autres projets immobiliers proposés
par le même groupe auprès de la même plateforme.
Enfin, dans un certain nombre de dossiers, le médiateur a pu constater une inaction des plateformes face à la dégradation de la situation financière de sociétés porteuses de projet (absence de mise en demeure, absence de mesures conservatoires prises, prorogations des emprunts obligataires sans analyse préalable, etc.), et ce, en violation des contrats d’émission obligataire pouvant habiliter les plateformes à représenter la masse des obligataires et à agir au mieux de leur intérêt"

Merci pour les infos je vais faire les signalements pour les projets présentant ces caractéristiques.

 

[InvestisseurInquiet]

Merci pour les infos je vais faire les signalements pour les projets présentant ces caractéristiques.

Vous faites comme vous voulez, mais pour espérer revoir ses sous, il faut réclamer, pas faire un signalement.

 

[adnstep]

Petit sondage; le CF immo représente quel % environ de votre patrimoine en incluant la RP? 15/20 % c’est trop? Moyen? En tout cas depuis que j’ai suspendu les investissements, on se refait une santé. C’est vraiment pas malin de la part des PF de négliger autant les investisseurs, c’est pourtant le moyen le plus facile de les fidéliser, qu’ils aient confiance et réinvestissent. C’est une logique qui me dépasse , débusquer de nouveaux investisseurs n’est pas non plus facile

"le CF immo représente quel % environ de votre patrimoine en incluant la RP?"
De moins en moins. Environ 2% désormais (je parle en investissements, pas ce que je vais éventuellement récupérer ).

 

[adnstep]

Mon problème serait plutôt de réussir enfin à désinvestir de chez ClubFunding...

Comme disait Maggie : "I want my money back !"

 

[Ninus]

A réciter chaque soir avant de se coucher :

"Dans un dossier spécifique, le médiateur a estimé qu’une plateforme de financement participatif avait engagé sa
responsabilité vis-à-vis des investisseurs en sélectionnant et en évoquant de manière très élogieuse une société
porteuse de projet sur la base de l’analyse de comptes non certifiés par son commissaire aux comptes, et ce,
alors même qu’il s’agissait d’un acteur historique de la plateforme qui avait déjà proposé plusieurs projets. Les
véritables comptes sociaux de la société de projet révélaient une situation financière très dégradée.
Dans un autre dossier, le médiateur a constaté qu’aucun mécanisme d’affectation contractuelle des fonds collectés auprès des investisseurs – et destinés à financer un projet précis – n’avait été mis en place par la société porteuse du projet, en violation du contrat d’émission obligataire. Or la plateforme de financement participatif
n’avait effectué aucune vérification et aucun suivi s’agissant du non-respect de l’affectation des fonds collectés
par le porteur de projet, fonds qui ont finalement été utilisés pour financer d’autres projets immobiliers proposés
par le même groupe auprès de la même plateforme.
Enfin, dans un certain nombre de dossiers, le médiateur a pu constater une inaction des plateformes face à la dégradation de la situation financière de sociétés porteuses de projet (absence de mise en demeure, absence de mesures conservatoires prises, prorogations des emprunts obligataires sans analyse préalable, etc.), et ce, en violation des contrats d’émission obligataire pouvant habiliter les plateformes à représenter la masse des obligataires et à agir au mieux de leur intérêt"

La définition parfaite du fiasco de CF avec DMVIP pour le 1er paragraphe…

 

[Ninus]

A réciter chaque soir avant de se coucher :

"Dans un dossier spécifique, le médiateur a estimé qu’une plateforme de financement participatif avait engagé sa
responsabilité vis-à-vis des investisseurs en sélectionnant et en évoquant de manière très élogieuse une société
porteuse de projet sur la base de l’analyse de comptes non certifiés par son commissaire aux comptes, et ce,
alors même qu’il s’agissait d’un acteur historique de la plateforme qui avait déjà proposé plusieurs projets. Les
véritables comptes sociaux de la société de projet révélaient une situation financière très dégradée.
Dans un autre dossier, le médiateur a constaté qu’aucun mécanisme d’affectation contractuelle des fonds collectés auprès des investisseurs – et destinés à financer un projet précis – n’avait été mis en place par la société porteuse du projet, en violation du contrat d’émission obligataire. Or la plateforme de financement participatif
n’avait effectué aucune vérification et aucun suivi s’agissant du non-respect de l’affectation des fonds collectés
par le porteur de projet, fonds qui ont finalement été utilisés pour financer d’autres projets immobiliers proposés
par le même groupe auprès de la même plateforme.
Enfin, dans un certain nombre de dossiers, le médiateur a pu constater une inaction des plateformes face à la dégradation de la situation financière de sociétés porteuses de projet (absence de mise en demeure, absence de mesures conservatoires prises, prorogations des emprunts obligataires sans analyse préalable, etc.), et ce, en violation des contrats d’émission obligataire pouvant habiliter les plateformes à représenter la masse des obligataires et à agir au mieux de leur intérêt"

C’est bien beau de dénoncer les manquements par un beau rapport, mais il serait temps que les pantouflards de l’AMF agissent en intentant des actions, ne serait-ce qu’en supprimant les agréments!
Cette organisation mériterait un grand coup de pied dans la fourmilière…

 

[djio101]

[Anaxago][Maison Sainte Victoire]

Bon, bah ça s'annonce pas comme une victoire...

Maison Sainte Victoire T1 2024 (premier reporting depuis janvier 2023)

Volet Autorisation Administrative
Pour rappel, le principal enjeu actuel de cette opération est l’obtention du permis. Ce dernier a été déposé en décembre 2023. Une demande de pièces complémentaires a été ensuite reçue par l’opérateur et les pièces complémentaires ont été déposées au T1 2024.
Le permis est maintenant en période d’instruction. La fin de la période d’instruction est prévue pour mi-août 2024.
Volet Travaux
En l’absence d’autorisation mais également en l’absence de financement et de ressources, les travaux ne peuvent démarrer.
Volet locatif
Le site est actuellement libre de toute occupation.
Volet Financement
L’opérateur n’a pas le financement nécessaire à la réalisation des études et travaux à ce stade. De nouvelles demandes de financement seront déposées une fois le permis définitivement obtenu, car celui-ci est déterminant.
Si aucun financement n’est octroyé, alors une vente de l’actif sera envisagée assortie au transfert des autorisations obtenues.
Commentaire de l’analyste
En l’absence de financement, la phase 2 a été interrompue avec un impact significatif sur le planning du projet et l’ouverture de l’hôtel prévue initialement en juin 2024.
Compte tenu du décalage dans le temps, nous plaçons l’opération en risque 2.
L’obtention du financement est déterminante pour définir la stratégie de sortie de l’opération. Si le financement est obtenu en juin 2024, alors l’ouverture sera prévue pour septembre 2025.