Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Wizz]

La différence avec un site qui applique VRAIMENT les pénalités promises

 

[ostibapa]

La différence avec un site qui applique VRAIMENT les pénalités promises

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Plus exactement, ils ont - une fois encore (et c'est de plus en plus fréquent) - essayés de nous les faire supprimer.
Refus de l'AG.
D'où remboursement pour repartir sur une refinancement par un nouveau prêt "La Gaulle²" à 11%...

Ceci étant, je vous rejoins, c'est bien mieux que les pénalités totalement fictives des confrères.

 

[Chris78]

Ce projet aura donc duré environ 21 mois dont 9 à 11% puis 12 à 16%, je me demande comment on arrive à un taux moyen de 16.59% ?!

 

[ostibapa]

Ce projet aura donc duré environ 21 mois dont 9 à 11% puis 12 à 16%, je me demande comment on arrive à un taux moyen de 16.59% ?!

@Wizz a du utiliser un code bonus.

Sans code, LPB calcule 14,59%

 

[Chris78]

Merci, c'est effectivement plus plausible !

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Angers Coeur de Ville]
Communication du 24 avril 2024 (pour mémoire, l'échéance était au 29 mars 2024) :
"Concernant l’opération Lycée, l’état description de division (EDD) est en cours de réalisation.
La promesse de vente à hauteur de 720,0K€ portant sur le commerce sera signée d’ici la fin du mois de mai 2024.
La commercialisation du duplex est quant à elle toujours en cours au prix de 280,0K€, contre 385,0K€ initialement – soit une baisse de 27% – toutefois compensée par la cession du commerce.
Concernant l’opération Renan, le duplex ainsi que les 3 studios du RDC, R+1 et R+2 sont toujours en cours de commercialisation."

Apparemment, le prix moyen de l'immobilier à Angers a baissé de 2% en un an.

Conclusion : le prix budgété était farfelu et n'a sûrement fait l'objet d'aucune analyse critique par ClubFunding.

Je rappelle également la communication du 23 février, qui semble tombée dans un gouffre :
"Par conséquent, l’opérateur sollicite un avenant de prorogation de la date de maturité de l’émission obligataires, pour lequel vous trouverez ci-après les nouvelles conditions applicables à compter du 30 mars 2024 :

• Date de maturité actualisé : 29 octobre 2024 (+ 7 mois)
• Taux d’intérêt actualisé : 10% (+ 1 point)
• Amortissement du capital : 10% du montant de l’émission obligataire à la signature de l’avenant (38K€)

Nous ne manquerons pas de vous tenir informés une fois cet avenant au contrat d’émission signé par l’opérateur."

 

[Berberis_1992]

Une offre sur le dernier financement de La Première Brique qui me semble ... spéciale

Effectivement, on va dire "spéciale" .......

C'est pour faire passer la pilule du taux qui est plus faible que pour le précédent emprunt obligataire (très vite évoqué en diapo 3 de la présentation LPB) : [lien réservé abonné]

Toujours en alerte, @ostibapa !

En farfouillant sur la Toile, j'ai trouvé ceci : MISTRAL CAPITAL [lien réservé abonné]

En élargissant la recherche [lien réservé abonné] .......

Un sacré roman, ce dossier, avec une décision de justice du 21 mars 2024 représentant un point d'étape : Un plan de sauvegarde enfin validé.

Au moins, j'ai pu trouvé un site d'un intérêt tout particulier : Judilibre [lien réservé abonné]

 

[himalaya75]

(Raizers)(Beaumont par Alpes RT)
Hello, avez-vous des nouvelles ? Depuis janvier où il était écrit "Les conditions suspensives devraient être levées d'ici à la du mois de janvier ce qui doit permettre d'acter la vente et de rembourser le capital restant dû de 250 000€"
Merci

 

[Luciole49]

A Angers comme ailleurs les propriétaires ne parviennent pas à vendre leur appartement et se rabattent sur Airbnb si bien que Airbnb est saturé d'offre et il n'y a de la demande que entre le 10 et le 12 mai.

 

[himalaya75]

Je reprends le suivi de mes investissements via RAIZERS et je m'aperçois également que sur :
Lyautey - Cronstadt par JAC Transactions depuis le PV d'AG du 1er décembre 2023 qui autorise Raizers à agir en justice pas de nouvelles ?
Le Bourbon : pas de nouvelles depuis février (2024 !)

​

 

[Raug]

Je reviens sur ce post.

Fundimmo

Arch'Immobilier

La Scene

Vient d'être remboursé avec 1 an de retard sans pénalité semble-t-il.
Où sont passés les 2% de pénalité annoncés pour octobre 2023
et les 1% de pénalité annoncés en novembre 2023 (avec un intérêt passé à 11 % au total) ?


C'est un projet à 8 % à la base.

Après calcul fin, les 2 + 1% de pénalité semblent avoir été appliqués. Ça représente au final "virgule et des poussières" après les 8%. Pas visible à l'œil nu, parce que c'est appliqué sur une courte période.
Ce qui n'ôte rien au contenu erratique des communications au fil des mois.

 

[InvestisseurInquiet]

[NN]

Règlement délégué (UE) 2022/2117 de la Commission du 13 juillet 2022 complétant le règlement (UE) 2020/1503 du Parlement européen et du Conseil par des normes techniques de réglementation précisant les exigences, les formats standards et les procédures pour le traitement des réclamations, article 3, paragraphe 1 : "Les prestataires de services de financement participatif accusent réception de toute réclamation et informent le réclamant de la recevabilité de sa réclamation dans un délai de dix jours ouvrables à compter de sa réception."

Ma réclamation a été reçue le 2 avril 2024, on est le 25 avril, pas d'accusé de réception.

Manifestement, la plateforme en cause n'est pas meilleure dans la gestion des réclamations que dans la gestion des investissements...

(et ce n'est pas le seul manquement de ladite plateforme dans la gestion des réclamations...)

 

[NicoNoclaste]

[LPB] [Le Coach]

Bonjour

C'est pour faire passer la pilule du taux qui est plus faible que pour le précédent emprunt obligataire (très vite évoqué en diapo 3 de la présentation LPB) : [lien réservé abonné]

Toujours en alerte, @ostibapa !

Merci @ostibapa pour sa vigilance!

En farfouillant sur la Toile, j'ai trouvé ceci : MISTRAL CAPITAL [lien réservé abonné]

En élargissant la recherche [lien réservé abonné] .......

Un sacré roman, ce dossier, avec une décision de justice du 21 mars 2024 représentant un point d'étape : Un plan de sauvegarde enfin validé.

Excellente trouvaille, ce site...

Pour ma part, j'avais éliminé ce projet en m'apercevant que les ennuis de Fitnessea Group ne dataient pas de l'épisode Covid; il suffit de consulter Pappers [lien réservé abonné] pour constater que le résultat de l'entreprise a toujours été négatif sur les exercices 2015 à 2019, avec un résultat d'exploitation qui a joué au yoyo autour du zéro pendant toute cette période.
En se plongeant dans la liasse de 2019, on peut aussi y relever qu'à l'été 2020, le pool bancaire soutenant Fitnessea a accédé à sa demande de waiver suite à un bris de covenant: en termes clairs, l'entreprise, vraisemblablement à la suite d'opérations de croissance externe financées par la dette bancaire, a été asphyxiée par la charge de cette dette, et le ratio dette/EBITDA a franchi une limite rendant contractuellement exigible la dette en question, ce qui aurait été catastrophique pour elle si les banques ne s'étaient pas montrées souples; je ne suis d'ailleurs pas certain que si la crise sanitaire n'avait pas eu lieu ou avait été gérée autrement, Fitnessea existerait encore sous son format actuel. Je suppose en tout cas que des fautes de gestion ont été commises, et ce n'est pas une recapitalisation qui pourra arranger ce point précis.

 

[Luciole49]

[NN]

Règlement délégué (UE) 2022/2117 de la Commission du 13 juillet 2022 complétant le règlement (UE) 2020/1503 du Parlement européen et du Conseil par des normes techniques de réglementation précisant les exigences, les formats standards et les procédures pour le traitement des réclamations, article 3, paragraphe 1 : "Les prestataires de services de financement participatif accusent réception de toute réclamation et informent le réclamant de la recevabilité de sa réclamation dans un délai de dix jours ouvrables à compter de sa réception."

Ma réclamation a été reçue le 2 avril 2024, on est le 25 avril, pas d'accusé de réception.

Manifestement, la plateforme en cause n'est pas meilleure dans la gestion des réclamations que dans la gestion des investissements...

(et ce n'est pas le seul manquement de ladite plateforme dans la gestion des réclamations...)

Ah 10 jours LYMo n'a pas répondu à ma demande en recommandé du 22 mars 2024. J'ai le droit de leur faire quoi ?

 

[Luciole49]

[LPB] [Le Coach]

Bonjour



Merci @ostibapa pour sa vigilance!


Excellente trouvaille, ce site...

Pour ma part, j'avais éliminé ce projet en m'apercevant que les ennuis de Fitnessea Group ne dataient pas de l'épisode Covid; il suffit de consulter Pappers [lien réservé abonné] pour constater que le résultat de l'entreprise a toujours été négatif sur les exercices 2015 à 2019, avec un résultat d'exploitation qui a joué au yoyo autour du zéro pendant toute cette période.
En se plongeant dans la liasse de 2019, on peut aussi y relever qu'à l'été 2020, le pool bancaire soutenant Fitnessea a accédé à sa demande de waiver suite à un bris de covenant: en termes clairs, l'entreprise, vraisemblablement à la suite d'opérations de croissance externe financées par la dette bancaire, a été asphyxiée par la charge de cette dette, et le ratio dette/EBITDA a franchi une limite rendant contractuellement exigible la dette en question, ce qui aurait été catastrophique pour elle si les banques ne s'étaient pas montrées souples; je ne suis d'ailleurs pas certain que si la crise sanitaire n'avait pas eu lieu ou avait été gérée autrement, Fitnessea existerait encore sous son format actuel. Je suppose en tout cas que des fautes de gestion ont été commises, et ce n'est pas une recapitalisation qui pourra arranger ce point précis.

Oui et exercer la fiducie sur l'actif ne permettra pas d'expulser le locataire et faudra supporter les charges donc la SCI aussi peut se retrouver en LJ et l'actif au bon vouloir du MJ qui va ordonner la pousuite des contrats en cours çà peut durer 10 ans.

 

[ostibapa]

Toujours en alerte, @ostibapa !

Merci @ostibapa pour sa vigilance!

Rendons à César, ce qui est à César :
Cette fois-ci, c'était juste la retranscription d'une info sortie sur un forum voisin [lien réservé abonné]

Merci à tous les deux pour vos analyses complémentaires

 

[InvestisseurInquiet]

Ah 10 jours LYMo n'a pas répondu à ma demande en recommandé du 22 mars 2024. J'ai le droit de leur faire quoi ?

Il y a deux délais :
- un délai de 10 jours à compter de la réception pour accuser réception et indiquer qui traite la demande, comment joindre la personne ou le service, etc...
- un délai de deux mois à compter de l'expédition pour répondre.

Vous pouvez signaler un manquement à l'AMF. Ca rejoindra la pile.

 

[Berberis_1992]

[LPB] [Le Coach]

l'entreprise, vraisemblablement à la suite d'opérations de croissance externe financées par la dette bancaire, a été asphyxiée par la charge de cette dette

Le contenu de ce jugement du 4 avril 2024 [lien réservé abonné] vient confirmer votre analyse :

Au cours de l'année 2018, la société Fitnessea Group a acquis les clubs de sport et de remise en forme des enseignes Amazonia, Wide Club et Giga Gym. Deux de ces clubs se trouvaient à [Localité 7] et [Localité 8], sur le territoire concédé à la société Fitness [Localité 6] au titre de la franchise. La société Fitness [Localité 6] a considéré que l'opération constituait une atteinte à son droit d'exclusivité.

 

[Luciole49]

[LYMO] [ESPRIT TEXEL] 30 mois après 6 lots de vendus 13 en stock dont 6 occupés, 6 étages, pas d'ascenseur, situation géographique top mais çà suffira pas pour des 32 m2. Vendus plus de 10.000 balles le m2 en l'état. Et une cage d'escalier vétuste avec des peintures très écaillées. j'avais pas compris y en avait que 4 en vente sur le site de LYMO mais ils ont filé une exclu à une agence. Avec les frais d'intermédiaire et la chute des prix çà promet.

[LYMO] [MONTREUIL GALILEO] Il manque 250 000 euros à LYMO pour boucler sa levée de fonds s'ils ne peuvent pas les apporter c'est le début de la fin. Vous avez remarqué que depuis pas mal de temps JBV ne ramène plus sa fraise quand je parle de sa boîte.

 

[Ninus]

[ClubFunding][Angers Coeur de Ville]
Communication du 24 avril 2024 (pour mémoire, l'échéance était au 29 mars 2024) :
"Concernant l’opération Lycée, l’état description de division (EDD) est en cours de réalisation.
La promesse de vente à hauteur de 720,0K€ portant sur le commerce sera signée d’ici la fin du mois de mai 2024.
La commercialisation du duplex est quant à elle toujours en cours au prix de 280,0K€, contre 385,0K€ initialement – soit une baisse de 27% – toutefois compensée par la cession du commerce.
Concernant l’opération Renan, le duplex ainsi que les 3 studios du RDC, R+1 et R+2 sont toujours en cours de commercialisation."

Apparemment, le prix moyen de l'immobilier à Angers a baissé de 2% en un an.

Conclusion : le prix budgété était farfelu et n'a sûrement fait l'objet d'aucune analyse critique par ClubFunding.

Je rappelle également la communication du 23 février, qui semble tombée dans un gouffre :
"Par conséquent, l’opérateur sollicite un avenant de prorogation de la date de maturité de l’émission obligataires, pour lequel vous trouverez ci-après les nouvelles conditions applicables à compter du 30 mars 2024 :

• Date de maturité actualisé : 29 octobre 2024 (+ 7 mois)
• Taux d’intérêt actualisé : 10% (+ 1 point)
• Amortissement du capital : 10% du montant de l’émission obligataire à la signature de l’avenant (38K€)

Nous ne manquerons pas de vous tenir informés une fois cet avenant au contrat d’émission signé par l’opérateur."

Dans la note d’opération, habituellement CF valide le montant de commercialisation cible par benchmarking des prix de ventes réalisés dans le secteur concerné. Cela n’avait pas été fait ?
Parce qu’en effet entre une baisse des prix de 2% non prévisible et une baisse finale de 27% ça paraît un peu fort de café. Ou alors le bien est devenu une bonne affaire devant l’impasse de l’opérateur…