Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

Elle a déjà coulé de toute façon. Cette embrouille permet surtout à Wiseed de ne pas déclarer de défaut comme savent si bien faire les plateformes en magouillant les chiffres.
Le remboursement du capital d'une entreprise moribonde sur 9 ans, en sachant qu'ils ne remboursent quasiment rien sur les 5 premières années et ni les intérêts n'a aucun fondement.

Sur les 4 premières années c'est quasiment rien et les années suivantes c'est la liquidation parce que c'est intenable pour eux.

 

[gros panda]

Sur les 4 premières années c'est quasiment rien et les années suivantes c'est la liquidation parce que c'est intenable pour eux.

Mais qu'elle coule! de toute façon, on aura rien. Dans ce plan, il n'y a que les investisseurs qui sont lésés.
Sopriminvest continue de tourner et reviendra bientôt sous un autre nom pour faire des levées de fond, Wiseed sont contents car pas de défaut dans les stats. Et les investisseurs vont attendre 9 ans, avec un capital dilué par l'inflation, un hypothétique remboursement. Et il y a des gens qui votent pour ça, là je ne comprend pas.

 

[ostibapa]

Et pendant ce temps, Wiseed vient de publier ses bonnes résolutions du 1er janvier.
Ah, on est le 21 avril

C’était il y a vingt mois. Les taux d’intérêts amorçaient une remontée brutale, qui allait faire l’effet d’une bombe à fragmentation pour l’ensemble des acteurs constituant la chaîne de valeur du secteur immobilier après une activité 2020-2021 sur-vitaminée. Constructeurs, promoteurs, marchands de biens, financeurs, agences immobilières, même les offices notariaux…personne n’est épargné par la déflagration. La réalité est brutale, Vinci Immobilier, Nexity ou encore Bouygues Immobilier ont annoncé des plans sociaux. Le diagnostic est simple sur le résidentiel : entre le durcissement des conditions d’accès au crédit et une solvabilité altérée par l’inflation, beaucoup de ménages ont dû renoncer à leur projet d’acquisition immobilière. Dès lors les professionnels du secteur font face à un redoutable effet ciseau : d’un côté des stocks qui ne se vendent pas, des marges d’opérations fortement affectées par la hausse des prix des matériaux comme des taux d’emprunt, de l’autre des créanciers sous haute tension, les professionnels se finançant par la dette... Concernant les marchands de biens, l’attentisme, les valorisations décorrélées des prix réels, et les blocages de financement ont enrayé les mécanismes. Dans ce contexte, les plateformes de crowdfunding sont des victimes collatérales et nous observons actuellement un pic sans précédent de demandes de prorogation de remboursement. Vous êtes ainsi aujourd’hui nombreux et nombreuses à nous exprimer votre inquiétude face à cette situation. Plusieurs questions reviennent souvent : que se cache-t-il derrière cette vague de retards sur les remboursements ? Faut-il s’attendre derrière à une augmentation du nombre de défauts? Malheureusement, la réponse est oui très certainement, et 2024 sera une année charnière. Chez WiSEED, chaque demande de prorogation de remboursement donne lieu à un audit sur pièces et à une analyse approfondie pour évaluer leur bien-fondé tant au niveau du projet financé qu’au niveau de la situation globale de l’entreprise. Chacun des dossiers demande des heures d’analyse de documents, de négociations avec les dirigeants mais aussi leurs conseils. Toutes ces démarches se font sur des avances de fonds propres WiSEED, tant en termes de ressources que de frais de procédures, que nous ne sommes jamais certains de recouvrer in fine, car il est de notre devoir de préserver les intérêts de nos investisseurs. Nous sommes au combat, tous les jours, concentrés sur la tâche, focalisés sur le résultat. Car au final, c’est ce qui restera dans quelques années quand cette tempête sera passée. La situation peut se résumer ainsi : Un besoin objectif pour les professionnels de faire le maximum pour maintenir un niveau de trésorerie suffisant le temps de l’écoulement des stocks. Nous observons aussi des situations d’entreprises en grande difficulté. Interviennent alors les mécanismes de garanties : la majorité des garanties fonctionne, mais pas toutes, et parfois il est trop tard (un dirigeant qui fait faillite et qui est caution personnelle, par exemple). La seule GAPD (Garantie à Première Demande) qui constituait un engagement formel par lequel un garant, souvent une société-mère, promettait de verser une somme d'argent en cas de défaut de paiement du bénéficiaire, est une mauvaise option. Les suretés dites « réelles » : hypothèques et plus récemment utilisées les fiducies semblent apporter plus de sécurité mais dans tous les cas, en cas d’activation cela prendra du temps. Pour reprendre les termes d’un article récent de l’Agefi [lien réservé abonné] sur le crowdfunding immobilier, qui a vu le jour en 2012 sous l’impulsion de WiSEED, ce secteur traverse aujourd’hui « sa première crise d’adolescence », dont nous devons tous tirer quelques leçons : Les 10 à 12% de rendement brut annuel affichés par les plateformes à l’époque où les taux étaient à zéro, rémunéraient le risque d’assister un jour à ce qu’il nous arrive aujourd’hui. La clé d’un bon investissement en crowdfunding immobilier repose sur deux piliers : la diversification du portefeuille et la compréhension des actifs sur lesquels on investit. La rentabilité d’un portefeuille s’apprécie au global, et non pas ligne par ligne. Mieux vaut investir peu mais régulièrement et dans différentes typologies de projets en termes de risque, de maturité, de zone géographique, d’acteur. Chez WiSEED nous avons : Fait encore évoluer notre politique d’investissement : aucun financement n’est accordé sans avoir en face soit une commercialisation sécurisée, soit des hypothèques, soit des fiducies-suretés. Renforcé les ressources et les process de traitement du suivi périodique des projets en cours, incluant visites sur site, pour détecter tout signal faible. Ajusté nos contrats pour améliorer notre marge de manœuvre sur l’exigibilité des emprunts. Doublé nos effectifs spécialisés (internes et externes) pour faire face aux demandes de reports en ayant un seul objectif en tête : défendre chaque centime prêté par nos investisseurs. Renouvelé notre confiance et continué de travailler avec les seuls professionnels du secteur qui respectent leurs engagements dans ce contexte difficile. Chez WiSEED dès demain : Tous les contrats se feront par actes notariés, ce qui permettra une accélération des exécutions de titres, afin que nous ne soyons plus jamais soumis aux aléas de surcharge des tribunaux. Il n’y aura plus de prorogations contractuelles, mais systématiquement des protocoles homologués après du Tribunal, afin de gagner en agilité au moindre signal négatif. La mise en place de comptes de cantonnement de suivi des travaux sera systématique pour être à même de suivre les décaissements. Les expertises et valorisations des actifs seront davantage challengées, quel que soit le signataire de celles-ci. Le monde change, les prix s’ajustent et les évaluateurs seront de plus en plus soumis à une obligation de résultat, plus que de moyens. Un comité représentatif des investisseurs, mixte d’investisseurs expérimentés et géographiquement proches des opérations pourra être mis en place sur les opérations en difficulté. Seuls les professionnels de l’immobilier ayant démontré leurs capacités de gestion, de savoir-faire et de transparence continueront à être accompagnés. Derrière ces ajustements, dont certains sont de bon sens, mais ne l’étaient pas dans un contexte de confiance et de croissance, c’est une nouvelle ère du crowdfunding immobilier qui s’ouvre, celle du passage de l’adolescence à l’âge adulte, nous y sommes prêts.

​

Mathilde ICLANZAN Directrice Générale de WiSEED

 

[Voltrush]

Et pendant ce temps, Wiseed vient de publier ses bonnes résolutions du 1er janvier.
Ah, on est le 21 avril

Ils ne sont pas sur la même planète que nous d'où le retard sur 99% des projets.

Pour Mont Saint Aignan ils ont déjà préparés le terrain en nommant la possibilité d'un étalement de paiement de la dette dans une communication (je pense que ça va finir avec les 10 ans de remboursements sans intérêts...)

 

[gros panda]

Et pendant ce temps, Wiseed vient de publier ses bonnes résolutions du 1er janvier.
Ah, on est le 21 avril

je ne comprend pas trop leur politique, la même personne, la directrice générale de Wiseed disait dans son blog du 17/01/2024 :

Évidemment, nous avons aussi vu apparaître des retards liés à la commercialisation des projets ou à des difficultés financières non anticipables des opérateurs immobiliers lors du financement.
16 % des projets sont en retard.
Mais gardons la tête froide. Retard ne rime pas forcément avec défaut et la très grande majorité d’entre eux vont bien et ne présentent pas d’inquiétude particulière.

Si tout va bien pour la grande majorité des projets, pourquoi changer. Ca prouve bien qu'ils n'y comprennent rien du tout. Pour info sur Hellocrowdfunding, Wiseed sont à 108 retards non contractuels de plus de 6 mois pour 209 projets en cours. Si on compte les retards de - de 6 mois soit 44 projets , on arrive à 152/209=73% de retard. Ca c'est le vrai chiffre et pas les 16% qui prend en compte la totalité des projets qui ont été remboursés depuis 15 ans.

Il y a quelques temps la même directrice générale disait au sujet de cette crise que les promoteur n'ont qu'à faire baisser les prix sauf que cette pseudo économiste n'avait pas prévu, c'est qu'il n'y avait plus d'acheteur.

 

[adnstep]

Et pendant ce temps, Wiseed vient de publier ses bonnes résolutions du 1er janvier.
Ah, on est le 21 avril

Ça va si mal que ça chez wiseed ?

 

[adnstep]

"Les 10 à 12% de rendement brut annuel affichés par les plateformes à l’époque où les taux étaient à zéro, rémunéraient le risque d’assister un jour à ce qu’il nous arrive aujourd’hui"

Non. Les 10-12% rémunèrent le risque normal du prêteur dans le cadre des aléas standard du crowdfunding immo. Pour rémunérer le risque de défaut actuel, c'est 20% au moins.

 

[Bv75]

Ça va si mal que ça chez wiseed ?

Wiseed et ClubFunding même combat...

 

[Luciole49]

Wiseed et ClubFunding même combat...

Ah je trouve pas. Wiseed je les ai fuis depuis le début j'ai malheureusement quand même un compte car j'ai effectué une opération en equity qui pour le moment se passe bien mais rien à voir avec l'immo.

Clubfinding j'ai effectué deux opérations chez eux. L'une me paraît fauteuil et l'autre aussi. Sauf que la deuxième ne paie plus les intérêts depuis quelques mois et Clubfunding a sorti l'artillerie lourde a voulu exercer la fiducie et la déchéance du terme et résultat Clubfunding a fait une bourde monumentale.

L'honneur sera sauf car il n'y a que la société qui s'en serait bien passé qui va payer les pots cassés et je disais plus haut comme l'immeuble est exploité en attendant sa revente eh bien la fiducie va manquer d'efficacité à court terme.

 

[Miles]

Ce qui est intéressant dans cette communication, c'est qu'ils reconnaissent enfin que les garanties prises ne valaient rien et qu'ils n'ont pas géré correctement. S'ils effectuent ce virage, ça peut être intéressant à suivre mais il va falloir du temps pour récupérer la confiance des investisseurs.

Ont-ils pris conscience de leur communication défaillante ? Mystère puisqu'ils n'en parlent pas. Ils ont passé des années à communiquer on gère il y a rien on communiquera en temps et en heure pour finalement admettre qu'il n'y a pas de pilote dans le vaisseau. Mais on devrait maintenant croire que ça va changer.

 

[Sylv]

Et pendant ce temps, Wiseed vient de publier ses bonnes résolutions du 1er janvier.
Ah, on est le 21 avril

Punaise mais les problèmes il fallait les anticiper. Prendre des bonnes résolutions en pleine crise c'est trop tard.

"C'est quand la mer se retire qu'on voit ceux qui se baignent nus". Et Wissed veut mettre un maillot alors que la mer s'est déja retirée.

 

[ostibapa]

Et il faut admirer la mise en application par [Wiseed] de ces belles promesses sur les levées en cours :

[Nancy-Metz]

Garanties / Sûretés :

Les deux sociétés de projet portant les opérations se sont engagées à garantir le complet remboursement en vertu d’une garantie à première demande.

[Biotope]

Garanties/Sûretés :

• Des Garanties à Première Demande seront signées par la société de projet et la société actionnaire de la société émettrice du projet.
• Des Ordres Irrévocables de Paiement (OIP) sur le produit de la vente des lots restants de l’immeuble seront signés par l’opérateur.

Wiseed nous dit lui même qu'une GAPD ne vaut rien.
Et quand à l'ordre irrévocables, les lecteurs de ce forum savent ce qu'il en est : c'est très facilement révocable...

Sans commentaires !

 

[Bv75]

[ClubFunding Clubdeal place du marché]
Projet porté par une filiale du groupe ClubFunding (SAS CF Carré filiale de CF INVEST). Pas de paiement des intérêts ce mois-ci et aucune communication. C'est de pire en pire...

 

[gros panda]

Et il faut admirer la mise en application par [Wiseed] de ces belles promesses sur les levées en cours :

[Nancy-Metz]


[Biotope]


Wiseed nous dit lui même qu'une GAPD ne vaut rien.
Et quand à l'ordre irrévocables, les lecteurs de ce forum savent ce qu'il en est : c'est très facilement révocable...

Sans commentaires !

J'ai été aussi curieux et j'ai vu ça aussi.
J'ajouterai sur les autres projets, là ou il est censé avoir une hypothèque, ils ont mis "l'opérateur s'engage à mettre en place une hypothèque", autant dire qu'il n'y aura pas d'hypothèque comme pour le projet " clos du parvis".
A noter aussi pour le projet "biotope", l'opérateur a un retard de plus de 1 an avec Anaxago et le projet est mal embarqué puisque la banque s'est désistée. Ca sent la levée de fond sur Wiseed pour aller sur le projet Anaxago.
Donc, ça sent mauvais.
Décidement Wiseed garde ses mauvaises habitudes et les promoteurs aussi. Pas besoin d'envoyer un mail avec de bonnes résolutions, on a compris qu'il n'y aura pas de changements.

 

[Miles]

C'est la même formulation pour rivière du mat et dans les questions il était indiqué qu'elle serait inscrite avant le transfert des fonds. J'ose espérer qu'il s'agisse effectivement d'une condition préalable, à suivre...

 

[cmdurand]

CF: View port A priori bonne nouvelle . j’ai bien les versements des coupons

• 24/04/2024
  Dans le cadre de l’avenant de prorogation de la date de maturité de l’émission obligataire, signé au mois de décembre 2023, une inscription hypothécaire de second rang a été réalisée sur un actif situé au 23 Rue du Palais à La Rochelle.
  La cession de ce dernier est prévue le 3 mai 2024 et devrait permettre le remboursement intégral de l’émission obligataire.
• 24/04/2024
  Nous vous informons que les coupons des mois de novembre, décembre, février, mars et avril ont été régularisés.

 

[Voltrush]

Une offre sur le dernier financement de La Première Brique qui me semble ... spéciale :

 

[Luciole49]

Une offre sur le dernier financement de La Première Brique qui me semble ... spéciale : Afficher la pièce jointe 28040

D'accord moi je propose 10 euros de réduction pour l'achat d'un poulain ou pour un séjour dans mon gîte si vous investissez un euro dans n'importe quelle plateforme. çà vous intéresse LPB ?

 

[ostibapa]

Une offre sur le dernier financement de La Première Brique qui me semble ... spéciale : Afficher la pièce jointe 28040

C'est pour faire passer la pilule du taux qui est plus faible que pour le précédent emprunt obligataire (très vite évoqué en diapo 3 de la présentation LPB) : [lien réservé abonné]

 

[Raug]

Fundimmo

Arch'Immobilier

La Scene

Vient d'être remboursé avec 1 an de retard sans pénalité semble-t-il.
Où sont passés les 2% de pénalité annoncés pour octobre 2023
et les 1% de pénalité annoncés en novembre 2023 (avec un intérêt passé à 11 % au total) ?


C'est un projet à 8 % à la base.