Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

En fait, Enco de Botte, c'est un lieu dit entre Allauch et Marseille, juste après les Trois Lucs, qui est un ancien quartier campagnard, dans le 12e arrondissement de Marseille. Donc, oui, c'est presque Marseille.

21 km de Marseille contre 15 km pour les pennes mirabeau qui rejoint le palmarès France immo

 

[tuxtux]

Bonjour à tous, c’est l'un de mes premiers investissements en crowd immo. J’ai récemment pris connaissance de l’existence de ce forum. Je suis investisseur sur le dossier MI PROM chez WISEED…
Avez-vous des nouvelles concernant la mise en œuvre des garanties sur ce dossier ?

Me concernant, je n’ai reçu aucune communication de leur part ? Est-ce votre cas également ?

N’étant pas habitué à ce type de situation, quelqu’un sait-il m’expliquer si les garanties ont une chance de nous permettre de récupérer nos fonds ?

Merci d'avance

A ce jour, pas de communication de Wiseed sur le projet Solaris
Pour les garanties aucunes idées mais avec Wiseed je n'ai que peu d'espoir...

 

[ostibapa]

On quitte Marseille pour les Pyrénées Orientales et le Boulou :

[Division foncière d'un terrain au Boulou], opération commune à [Immocratie] et [Raizers].

Avantage de la présence d'Immocratie, ça ne traine pas en prorogation inutile quand l'opérateur semble indélicat.

Les communications du jour :
Immocratie :

Refus de prorogation de l’emprunt
Lors de la souscription, l’opérateur disposait de 2 promesses de revente sur 4 parcelles auprès d’un prestataire des douanes (2 parcelles) et de la Communauté de Communes du Vallespir (2 parcelles). A ce jour, 12 mois plus tard, aucune vente n’a été réitérée et l’opérateur reste flou quant aux raisons de ce surplace. Ce dernier nous dit avoir besoin de 6 mois supplémentaires. Sans éléments concrets, nous avons décidé de ne pas accorder de prorogation de l’emprunt obligataire. Nous allons donc dans l’immédiat envoyer à l’opérateur une mise en demeure de payer qui prévoit un délai de 8 jours calendaires pour rembourser l’emprunt.

Raizers :

A date l'opérateur n'a pas vendu le lots de l'opération. Si l'opérateur ne respecte pas l'échéance d'ici la semaine prochaine, nous lancerons une procédure de recouvrement avec activation de la fiducie-sureté

Ce sera l'occasion de tester si, comme j'ai pu le lire chez plusieurs plateformes, une fiducie-sureté permet une issue plus rapide qu'une hypothèque.
A suivre...

 

[Serge B]

N’étant pas habitué à ce type de situation, quelqu’un sait-il m’expliquer si les garanties ont une chance de nous permettre de récupérer nos fonds ?

Désolé de prendre à revers vos espérances, mais la seule garantie qui offre une protection aux investisseurs est une hypothèque de premier rang inscrite ou une HSPD inscrite. Et encore n'est ce pas une garantie absolue puisque la plateforme peut très bien ne pas la mettre en œuvre, ou "oublier" de l'inscrire : Les deux se sont vus.....

Et encore faut il que la LTV soit cohérente pour que la couverture soit fiable. En d'autres termes, si la valeur de revente a été surévaluée, la garantie perd de sa valeur

Je n'ai pas souscrit à SOLARIS, ayant abandonné Wiseed pour ses innombrables gamelles, mais tout comme Tux, je doute fort que le projet ait été assorti d'une telle garantie : A vérifier.

Toutes les autres sûretés hélas ne valent hélas pas grand chose, et parmi elles les G.A.P.D entre sociétés du même groupe et les cautions personnelles encore moins.

La meilleure garantie est un bon projet de base, au financement solide, et mené par un opérateur soucieux du respect de ses engagements. Autant dire qu'il y en a vraiment très peu.

 

[Zino]

Je n'ai pas souscrit à SOLARIS, ayant abandonné Wiseed pour ses innombrables gamelles, mais tout comme Tux, je doute fort que le projet ait été assorti d'une telle garantie : A vérifier.

Me concernant, je n’ai reçu aucune communication de leur part ? Est-ce votre cas également ?

Bonjour, pas de communication pour ma part, sauf pour le versement annuel des intérêt en mai 2022.

 

[gros panda]

Bonjour à tous, c’est l'un de mes premiers investissements en crowd immo. J’ai récemment pris connaissance de l’existence de ce forum. Je suis investisseur sur le dossier MI PROM chez WISEED…
Avez-vous des nouvelles concernant la mise en œuvre des garanties sur ce dossier ?

Me concernant, je n’ai reçu aucune communication de leur part ? Est-ce votre cas également ?

N’étant pas habitué à ce type de situation, quelqu’un sait-il m’expliquer si les garanties ont une chance de nous permettre de récupérer nos fonds ?

Merci d'avance

En ce qui me concerne, j'ai écrit à Wiseed qui m'ont répondu qu'ils allaient communiquer à tous les investisseurs prochainement.
Pour les garanties, on va voir comment ça se passe, mais si l'entreprise se déclare en faillite...

 

[Talondort]

[ANAXAGO] [BRIDGE Triplet d'opérations]
Bridge sur 10 M€ sur opérateur confidentiel. Rémunération 9%.
Ai vite retrouvé le nom de l'opérateur qui (sources pappers) a fin 2021 une dette financière de 86 M€ pour un CA de 17,8 M€, un gearing de 14,5 et un ratio dettes / EBITDA de 63,2.
Pour les garanties : 4 fiducies, une caution et des promesses.

J'ai de l'appétence au risque mais là ce sera sans moi : trop de risque d’insolvabilité et la multiplicité des garanties n'est pas là pour me rassurer.

PS : le dirigeant de l'opérateur est un entrepreneur avec une certaine réputation.

 

[ostibapa]

[ANAXAGO] [BRIDGE Triplet d'opérations]
Bridge sur 10 M€ sur opérateur confidentiel. Rémunération 9%.
Ai vite retrouvé le nom de l'opérateur qui (sources pappers) a fin 2021 une dette financière de 86 M€ pour un CA de 17,8 M€, un gearing de 14,5 et un ratio dettes / EBITDA de 63,2.
Pour les garanties : 4 fiducies, une caution et des promesses.

J'ai de l'appétence au risque mais là ce sera sans moi : trop de risque d’insolvabilité et la multiplicité des garanties n'est pas là pour me rassurer.

PS : le dirigeant de l'opérateur est un entrepreneur avec une certaine réputation.

La présentation de ce dossier est curieuse. Ca sent l'opérateur confidentiel mais pour autant son nom est clairement indiqué dans le DIRS !
C'est donc [lien réservé abonné]

 

[Jar]

Rapport ClubFunding 2022.
Seuls 5% des projets proposés passent en collecte après le process d'analyse.

 

[Msimmo]

Afficher la pièce jointe 17143
Rapport ClubFunding 2022.
Seuls 5% des projets proposés passent en collecte après le process d'analyse.

Hellocrowdfunding mesure lui un taux de retard à plus de 6 mois (en nombre pour HCF, sur nombre de projets échus) à environ 7% ! Ce n'est pas pareil...

Il faut en effet ne considérer que les projets échus ! : pour limiter l'effet de dilution du montant en forte hausse collecté et encore en cours en 2022...

 

[Foufounet]

On quitte Marseille pour les Pyrénées Orientales et le Boulou :

[Division foncière d'un terrain au Boulou], opération commune à [Immocratie] et [Raizers].

Avantage de la présence d'Immocratie, ça ne traine pas en prorogation inutile quand l'opérateur semble indélicat.

Les communications du jour :
Immocratie :


Raizers :


Ce sera l'occasion de tester si, comme j'ai pu le lire chez plusieurs plateformes, une fiducie-sureté permet une issue plus rapide qu'une hypothèque.
A suivre...

Mise en demeure ok ! Remboursement sous 8 jours avec quels fonds ? De belles casseroles à venir.
[lien réservé abonné]

 

[ostibapa]

Mise en demeure ok ! Remboursement sous 8 jours avec quels fonds ? De belles casseroles à venir.
[lien réservé abonné]

C'est clair que ça sent le roussi chez Prestige Immo.

Comme indiqué dans mon précédent message, il y'a une fiducie sur l'opération du Boulou.
Je m'en serai évidemment passé mais ça va être l'occasion de tester la qualité de ce type de garantie (souvent présentée comme plus efficace qu'une hypothèque car il n'y a pas de saisie à faire : le transfert de propriété du bien est fait dès la mise en place de la fiducie)
[lien réservé abonné]

 

[ostibapa]

Hellocrowdfunding mesure lui un taux de retard à plus de 6 mois (en nombre pour HCF, sur nombre de projets échus) à environ 7% ! Ce n'est pas pareil...

Il faut en effet ne considérer que les projets échus ! : pour limiter l'effet de dilution du montant en forte hausse collecté et encore en cours en 2022...

La situation réelle est encore pire que cela puisque CF modifie régulièrement les dates d'échéance dans Hellocrowdfunding en les décalant au gré de la signature d'avenant.
Là où, sur les autres plateformes, c'est la date prévue au contrat d'origine qui reste présente.

Exemple avec le projet [La Maison] de NG Promotion.
Collecte en septembre 2020 pour une durée de 24 mois. Donc échéance en septembre 2022 comme confirmé par la page projet sur CF.
Mais échéance minimale transformée en mars 2023 sur helloc ! Et donc un projet affiché au statut "sain"...

 

[InvestisseurInquiet]

Afficher la pièce jointe 17143
Rapport ClubFunding 2022.
Seuls 5% des projets proposés passent en collecte après le process d'analyse.

Encore faudrait-il savoir comment ces pourcentages sont calculés. ClubFunding a la fâcheuse habitude de décaler les dates d'échéance, de sorte qu'un projet en retard n'est plus en retard.

 

[Luciole49]

On quitte Marseille pour les Pyrénées Orientales et le Boulou :

[Division foncière d'un terrain au Boulou], opération commune à [Immocratie] et [Raizers].

Avantage de la présence d'Immocratie, ça ne traine pas en prorogation inutile quand l'opérateur semble indélicat.

Les communications du jour :
Immocratie :


Raizers :


Ce sera l'occasion de tester si, comme j'ai pu le lire chez plusieurs plateformes, une fiducie-sureté permet une issue plus rapide qu'une hypothèque.
A suivre...

Bon j'espère que Raizers suivra, çà pends au nez depuis des mois il y a d'autres projets qui vont mal. Je suis aussi sur les caves du sud et aucune communication.

 

[Luciole49]

Bon j'espère que Raizers suivra, çà pends au nez depuis des mois il y a d'autres projets qui vont mal. Je suis aussi sur les caves du sud et aucune communication.

Désolée encore une belle brochette de mythos si j'avais vu cela avant j'y aurait pas été. J'ai du me contenter de rechercher le profil de l'opérateur et de fantasmer sur la vitesse éclair à laquelle c'est parti chez Immocratie. Ceci dit si Raizers et Immocratie ont pris une fiducie sûreté sur une coquille vide ils vont avoir des problèmes avec nous. [lien réservé abonné] Les décisions antérieures sont annulées pour vice de forme donc la société et ses dirigeants sont présumés innocents mais on peut avoir des doutes....

 

[Luciole49]

Bon alors 1260 euros de levés et 260 000 qui vont pour acheter la société et le reste qui vient gonfler le capital de la société PI.NG apports soit disant fait par son dirigeant. Si les plateformes se font avoir et nous présentent des informations pas assez travaillées elles sont responsables. Hein Immocratie et Raizers, perdre de l'argent sur certaines opérations c'est la règle du jeu mais pas si la plateforme s'est fait rouler dans la farine. Quand on voit les reportings de Raizers qui se contredisent le premier l'acquéreur des lots 1 et 2 a obtenu son financement qu'il continue à négocier au deuxième reporting et pareil pour l'acquéreur des lors 4 et 5 quand au 3 mystère.

 

[Raug]

Homunity

SI Faure

Massena

Et bien je souhaite fortement pour Monsieur Jean-Louis CASAGRANDE et consorts que cette vente se réalisera comme prévue.
J'ose espérer que tous les prêteurs de ce projet se joignent avec ferveur à ce vœu.

La période de prorogation de 12 mois a été dépassée. Aucune pénalité de prévue. Les intérêts courent à 10 %.
J'attend avec impatience le prochain rapport.

Rapport n°4
Cher(e) Léon,
Voici le nouveau rapport du projet « Massena » situé à Paris 13e dans lequel vous avez investi.
Comme indiqué précédemment, une promesse de vente pour la cession de l’actif a été signée le 14 novembre 2022. Nous échangeons régulièrement avec l’opérateur pour suivre la levée des conditions suspensives.
La signature de l’acte de vente devrait intervenir au plus tard en août 2023.L’opérateur a accepté de mettre en place un ordre irrévocable de paiement dans le cadre de la vente à intervenir.
Ainsi, nous disposons d’une attestation notariée confirmant qu’en cas de réalisation de la vente, la société Homunity et ses investisseurs seront remboursés directement et en intégralité des sommes dues (principal et intérêts) directement depuis la comptabilité du notaire.
Plus d’informations à venir avec le prochain rapport.
L'objectif principal de notre équipe est la satisfaction de nos clients, c'est pourquoi nous vous invitons à nous solliciter si vous avez besoin de précisions.

 

[Rivol0gY]

Sur une note plus positive, l'opération Greenwood par BG Promotion chez RAIZERS vient d'être remboursée ce jour pour une date de fin prévue le 14/10/2023 donc avec plus de 6 mois d'avance.

C'est good...

 

[Luciole49]

Sur une note plus positive, l'opération Greenwood par BG Promotion chez RAIZERS vient d'être remboursée ce jour pour une date de fin prévue le 14/10/2023 donc avec plus de 6 mois d'avance.

C'est good...

Oui quand les opérations se passent bien on gagne pas beaucoup car c'est vite interrompu .... Oui super c'était ma seule opération à l'étranger.