Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding] [ORPHALESE]
Je vais malheureusement être obligé de casser le signe d'espoir donné par @Talondort : CF nous parle juste d'une conciliation.
Là où la ville de Gennevilliers dans son numéro de décembre 2022 du magazine municipal indique un redressement judiciaire du promoteur.
Voir la publication sur [lien réservé abonné]

Il y a souvent plusieurs sociétés dans les montages. Certaines peuvent être en procédure collective, d'autres non.
Vous pouvez vérifier si une procédure collective a été ouverte en allant sur infogreffe.fr
La société de tête n'est pas en procédure collective à ce jour.

 

[InvestisseurInquiet]

Gardez espoir, un redressement n'est pas une liquidation

Version crowdfunding du célèbre : "jusqu'ici tout va bien"

 

[InvestisseurInquiet]

Mais, mais... Le dirigeant de CF lui-même indique dans un article [lien réservé abonné] publicitaire partenarial de début 2022 :

Mais alors quoi ?

Afficher la pièce jointe 16459Cela

Cela pose effectivement deux problèmes :
- le respect du contrat initial sur la base duquel vous avez souscrit ;
- la prise en compte du risque : le taux initial était valide pour un opérateur en principe sain (sinon le projet n'aurait pas passé le tamis resserré de la plateforme), mais un opérateur qui ne respecte pas ses échéances contractuelles ne "vaut" qu'un point de plus... Perturbant...
De toute façon, le problème existe depuis toujours chez CF. Un point de pourcentage, c'est 58 centimes nets d'impôts par mois pour un investissement de 1000 €. Donc 12% au lieu de 15%, c'est 1,75 € nets d'impôts par mois pour un investissement de 1000 €.
Autant dire que la plateforme n'en a rien à faire que vous ne soyez pas content, puisque pour un montant aussi faible, vous ne pouvez rien faire.

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Les Collines de Nice][Seror Corporate Immobilier]
Echéance initiale : 7 juillet 2022
Echéance repoussée au 7 janvier 2023
Premier remboursement à hauteur de 44,44% en novembre 2022
A la nouvelle échéance, la société a remboursé 26,66%
Il manque donc 28,9 %, soit 650250 €
Pas d'explications ni de perspectives dans la communication de CF.

 

[FDY]

[la première brique] [L'Égalité]
il annonce qu'une GFA a été accordée "La banque octroie également la GFA dans ce dossier." au promoteur alors que la précommercialisation est à 0% depuis quand une banque valide une GFA sans pré-commercialisation ?
un projet de GFA n'est pas équivalent surtout avec des conditions à remplir pour valider l'obtention ...
les présentations sont de plus en plus trompeuses ......

 

[Msimmo]

[la première brique] [L'Égalité]
il annonce qu'une GFA a été accordée "La banque octroie également la GFA dans ce dossier." au promoteur alors que la précommercialisation est à 0% depuis quand une banque valide une GFA sans pré-commercialisation ?
un projet de GFA n'est pas équivalent surtout avec des conditions à remplir pour valider l'obtention ...
les présentations sont de plus en plus trompeuses ......

Peut être que le fait que la banque soit partenaire est d'une grande aide pour la GFA (peut être octroyée au sein du même groupe) et explique cela.
Je pense qu'il faut faire attention avant d'utiliser le mot "présentation trompeuse" donc !

 

[ostibapa]

Peut être que le fait que la banque soit partenaire est d'une grande aide pour la GFA (peut être octroyée au sein du même groupe) et explique cela.
Je pense qu'il faut faire attention avant d'utiliser le mot "présentation trompeuse" donc !

Tout à fait d'accord : Promège n'est pas un petit nouveau dans le monde de la promotion.
Il est donc plus que probable qu'il dispose de contrats cadre avec ses assureurs

 

[Rivol0gY]

De mon côté chez [ClubFunding][La Corniche Kennedy][Seror Corporate Immobilier], j'ai bien reçu le coupon mensuel le 05/01/2023.

Pour information...

 

[ostibapa]

Pour compléter le panorama sur [ClubFunding][Seror Corporate Immobilier] :

[La Péninsule d'Azur] : pas d'intérêts mensuels payé mais là c'est normal puisque c'est un des rares projets sur CF avec un paiement prévu in fine.
Tellement peu courant qu'ils avaient tout de même versé des coupons mensuels en début de projet !

Ceci étant un suivi tout aussi minimaliste :
Collecte le 13 juillet 2021.
Une actu dès le 02/09/21 (vu qu'il restait 22 mois, ça sent l'erreur d'aiguillage) : "L’opérateur nous confirme que le calendrier de remboursement est respecté."
La suivante le 01/04/22 (poisson d'avril ?) : "Nous vous informons que les lots 1, 2 et 3 seront prochainement sous promesse de vente"

Et c'est tout ! Rendez vous à l'échéance le 27/07 pour la prochaine ?

 

[cmdurand]

RAIZERS: Lentilly Demain 11H
La création de 18 studios mais Lentilly c'est proche d'une université ou école ?

 

[FDY]

Peut être que le fait que la banque soit partenaire est d'une grande aide pour la GFA (peut être octroyée au sein du même groupe) et explique cela.
Je pense qu'il faut faire attention avant d'utiliser le mot "présentation trompeuse" donc !

Il est annoncé que c'est la banque qui octroie la GFA sauf qu'une banque n'octroie pas de GFA sans conditions et la pré-commercialisation est l'une des conditions des GFA bancaire et avec 0% de précommercialisation la GFA n'est donc pas délivrée.
demandé donc à La première brique de vous faire parvenir la GFA accordé ou les conditions de délivrance de cette dernière

 

[Jiheff]

[ClubFunding] [Chapet] Je poursuis les saga familiales: aujourd'hui à 17H pour les amateurs des Mignot de DMVIP qu'on ne présente plus
[lien réservé abonné]
A la vue des transactions sur DVF les prix au m2 de la maison et du terrain détaché paraissent bien chers mais j'avoue ne pas connaitre la pression immobilière de ce lieu bien placé pas loin de l'A13 à 35km de Paris près des Mureaux

 

[Jar]

J'en ai déjà du Mignot dans mon portefeuille, je ne vais pas abuser... Les prix de revente sont en fourchette haute pour la maison et le terrain, j'ai sur meilleursagents.com un prix moyen dans la rue de 3500 versus 4148 du bilan financier, pour un prix d'achat à 3407, ce qui ne laisse pas beaucoup de marge. Un risque donc sur la commercialisation du projet et la durée du prêt.

 

[ostibapa]

Dans la série des dysfonctionnement de [CF], il y'a 15 jours concernant le projet [La Maison] j'avais écrit :

Le virement [coupon de décembre + part de capital due à la même date) est finalement arrivée le 03 janvier.

Mais c'est maintenant le coupon de janvier et les nouveaux 10% de capital qui sont manquants...

Et toujours le silence absolu de CF : pas une communication depuis le 18/11 !

Conséquence de ces aléas, les relevés mensuels sont faux :
- relevé du 08/11 au 07/12/22 : coupon mensuel de décembre + part de capital absents. Là c'est logique puisque non versés sur la période.
- relevé du 08/12/22 au 07/01/23 : montants également à 0 ! le virement du 03/01 n'est pas pris en compte...

Sur le suivi dans l'Espace Club ce virement reçu le 03/01/23 est rétroactivement daté au 07/12 !
Ca bricole dur...

On va "s'amuser" pour la vérification du prochain IFU

 

[Yoda69]

RAIZERS: Lentilly Demain 11H
La création de 18 studios mais Lentilly c'est proche d'une université ou école ?

Pas vraiment, Lentilly c'est déjà la grande banlieue de Lyon et là c'est loin du centre et de la gare de Lentilly... à une dizaine de km oui (Ecully, Charbonnières, Marcy avec l'école vétérinaire)... mais il y a des logements plus proches et mieux desservis je pense.

 

[ostibapa]

[Immocratie] [Saint Cergues]

Après Colombes Glycines, encore une opération d'Immocratie où on ne vas toucher beaucoup d'intérêts (voir aucun). Mais au moins le capital est remboursé.

Extrait de la communication du jour :

Les derniers appels de fonds ont été réalisés et encaissés.

Cela a permis à LEMAN PROMOTION de procéder ce jour au remboursement du solde du principal encore du (20%). En cumulé, à ce jour, la société a donc remboursé 100% du principal.

Au vu des nombreuses difficultés auxquelles a été confrontée l'opération depuis son lancement (confinements successifs, mésentente entre associés, hausse des coûts de construction), nous avions à coeur de sécuriser le remboursement de votre investissement initial. C'est chose faite.

L'opération, livrée, ne dégage pour autant aucune marge. L'opérateur travaille actuellement sur ses budgets 2023 et nous avons prévu de nous rencontrer à la fin du mois pour étudier les modalités du paiement des intérêts.

 

[Jiheff]

[LA PREMIERE BRIQUE] [LE VALLON] Vendredi 10H30 Opération qui parait bien cohérente sauf que les travaux sont en cours par l'actuel propriétaire et qu'il s'agit d'acheter le bien renové vendu en deux appartements sans frais à faire. Pourquoi l'actuel propriétaire qui fait les travaux de rénovation ne vend-il pas directement en deux lots?

 

[XavideBuch]

[LA PREMIERE BRIQUE] [LE VALLON] Vendredi 10H30 Opération qui parait bien cohérente sauf que les travaux sont en cours par l'actuel propriétaire et qu'il s'agit d'acheter le bien renové vendu en deux appartements sans frais à faire. Pourquoi l'actuel propriétaire qui fait les travaux de rénovation ne vend-il pas directement en deux lots?

Je me posais la même question.

 

[Jiheff]

Je me posais la même question.

J'ai eu une réponse quasi instantanée (quand cela se passe bien, il faut le dire!!) de la part d'un membre de la plateforme que je copie/colle

"L'idée est d'acheter "en gros" les deux lots et de revendre à la découpe.
Pour le vendeur cela permet d'avoir un seul interlocuteur et surtout d'avoir eu l'avantage d'avoir une offre sans condition suspensive de financement et donc un gain de temps et de complication."

 

[Yoda69]

J'ai eu une réponse quasi instantanée (quand cela se passe bien, il faut le dire!!) de la part d'un membre de la plateforme que je copie/colle

"L'idée est d'acheter "en gros" les deux lots et de revendre à la découpe.
Pour le vendeur cela permet d'avoir un seul interlocuteur et surtout d'avoir eu l'avantage d'avoir une offre sans condition suspensive de financement et donc un gain de temps et de complication."

Pas clair leur truc, quand on s'embête à faire des travaux pour mieux valoriser un logement, c'est étrange de renoncer à gérer la vente soi-même ou via une agence immobilière et de lâcher autant de marge. Succession ou maladie du vendeur peut-être ?

Le profil des porteurs de projet est tout sauf rassurant :
"Clément, âgé de 27 ans, est business manager dans une entreprise de cautionnement en ligne. Il a déjà réalisé une opération de marchand de biens sur sa résidence principale.
Maxime, âgé également de 27 ans, est créateur de contenu à temps plein et souhaite développer une autre activité pour se diversifier.
Quant à Michel, le père de Maxime, il est âgé de 52 ans, et est gérant d’une société de rénovation immobilière depuis 8 ans. Il connait bien l’immobilier et souhaite également se lancer avec son fils et Clément dans une activité complémentaire."