Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[ostibapa]

Ce soir, communication intéressante de BeeForDeal sur les impacts pour nous prêteurs de la réglementation européenne PSFP :

Pour les investisseurs, la nouvelle réglementation européenne modifie légèrement les parcours d’inscription et de souscription.
Lors de votre prochaine connexion, il vous sera demandé de remettre à jour votre situation personnelle (questionnaire). Bien que celui-ci ne prenne que 2 minutes à renseigner, il devra être actualisé tous les ans.
De manière facultative et pour votre usage exclusif, il vous sera proposé de réaliser une simulation pour déterminer la part de patrimoine qu’il convient de destiner au crowdfunding. Aucune donnée saisie dans cette simulation ne sera accessible à Beefordeal.
Enfin, lors de votre prochaine souscription, vous constaterez un message complémentaire relatif à vos droits de rétractation dans un délai de 4 jours, en qualité d’investisseur non avertis.
Nous sommes en cours de préparation des tutoriels vidéo pour que vous puissiez visionner au plus vite ses nouveaux parcours. Ceux-ci vous seront communiqués très prochainement.

A noter également l'annonce de la possibilité d'investissement via PEA-PME à partir de mars

 

[Jiheff]

Pas clair leur truc, quand on s'embête à faire des travaux pour mieux valoriser un logement, c'est étrange de renoncer à gérer la vente soi-même ou via une agence immobilière et de lâcher autant de marge. Succession ou maladie du vendeur peut-être ?

je passe mon tour...l'année commence!

 

[XavideBuch]

je passe mon tour...l'année commence!

Pareil, le père Michel ne se porte pas caution.

 

[Serge B]

En même temps, c’est Saint Didier a un prix plutôt abordable et il y a une hypothèque + deux cautions + un apport personnel significatif.
Ça ne répond pas à vos questions mais le risque me semble maîtrisé.

Quant aux motivations du vendeur…on peut en effet tout imaginer. Mais est ce un facteur de risque ? Ça vaut un petit billet à mon avis.

 

[Chris78]

Pareil, le père Michel ne se porte pas caution.

Effectivement :
"Pour rappel, du côté des garanties, ce projet est assorti d’une caution personnelle de Clément et Maxime ..."

On peut se demander pourquoi ...

 

[Wizz]

Effectivement :
"Pour rappel, du côté des garanties, ce projet est assorti d’une caution personnelle de Clément et Maxime ..."

On peut se demander pourquoi ...

L'expérience ?

 

[ostibapa]

[Clubfunding]

Confirmation qu'ils sont perdus sur le suivi des projets : mise à jour au kilomètre de plusieurs suivis de projets avec le même commentaire :

SUIVI DU PROJET (au 11/01/2023)
Nous vous informons que les coupons du mois de janvier n’ont pas été versés pour ce projet. Nos équipes attendent un retour de l’opérateur à ce sujet. Nous reviendrons vers vous dès que nous aurons de nouvelles informations à notre disposition.

Et cela y compris sur des projets où avec les précédents suivis on est bien au courant qu'il ne fallait pas compter sur un versement en janvier ni sur un prochain retour de l'opérateur

 

[Foufounet]

[Clubfunding]

Confirmation qu'ils sont perdus sur le suivi des projets : mise à jour au kilomètre de plusieurs suivis de projets avec le même commentaire :

SUIVI DU PROJET (au 11/01/2023)
Nous vous informons que les coupons du mois de janvier n’ont pas été versés pour ce projet. Nos équipes attendent un retour de l’opérateur à ce sujet. Nous reviendrons vers vous dès que nous aurons de nouvelles informations à notre disposition.

Et cela y compris sur des projets où avec les précédents suivis on est bien au courant qu'il ne fallait pas compter sur un versement en janvier ni sur un prochain retour de l'opérateur

Les limites du système. Les coupons de la première année sont intégrés au montant levé. A N+1, quid de la trésorerie de l'opérateur, et de l'opération elle même. Sur du mono produit (villa de luxe, appartement à renover) le flux généré est inexistant donc le versement du coupon devient problématique. C'est mon avis, et ce n'est que le début.

 

[ostibapa]

Les limites du système. Les coupons de la première année sont intégrés au montant levé. A N+1, quid de la trésorerie de l'opérateur, et de l'opération elle même. Sur du mono produit (villa de luxe, appartement à renover) le flux généré est inexistant donc le versement du coupon devient problématique. C'est mon avis, et ce n'est que le début.

En l'occurrence pour mes opérations, pas de mono-produit (je boycotte ce type d'opération) mais de la bonne vieille promotion immobilière d'immeuble d'habitat collectif.
Par contre des promoteurs qui sont en situation financière délicate (pour un depuis l'été dernier) mais CF nous ne le dit qu'à demi-mot (et encore). Et ne répond pas quand on demande plus d'info...

 

[Wizz]

En l'occurrence pour mes opérations, pas de mono-produit (je boycotte ce type d'opération) mais de la bonne vieille promotion immobilière d'immeuble d'habitat collectif.
Par contre des promoteurs qui sont en situation financière délicate (pour un depuis l'été dernier) mais CF nous ne le dit qu'à demi-mot (et encore). Et ne répond pas quand on demande plus d'info...

Je confirme.
Je n'ai jamais obtenu une réponse de CF à une de mes demandes.

Ma liste de sites "fiables" est en train de se réduire à peau de chagrin

 

[Raug]

Ma liste de sites "fiables" est en train de se réduire à peau de chagrin

La liste de PF ou j'investis s'est considérablement réduite (syndrome de la peau de chagrin).

@Wizz : Bienvenue au club !

 

[Wizz]

J'ai eu une réponse de Raizers sur mes retards d'intérêts (au moins, eux répondent)

Pour le premier, l'operateur s'est engagé à payer (Je n'appelle pas vraiment ca une réponse)

Pour le deuxième, l'operateur a réinvesti les bénefs de l'opération (qui se déroule très bien au dernier suivi) et n'a plus la trésorerie pour payer la totalité des intérêts pour l'instant

Ca devient n'importe quoi ! Vive le far west

J'espère au moins que Raizers respecte les pénalités contractuelles de retard contrairement à d'autres. Je n'avais jamais eu de problème chez eux.

 

[Blaise77]

En vous lisant, j'ai l'impression qu'il y a une belle dégradation des projets ces derniers temps, est-ce que l'age d'or du crowndfunding est révolu et qu'on s'oriente vers de plus en plus de défauts ? il va donc falloir etre plus vigilant sur les choix d'investissement si les plateformes ne filtrent pas drastiquement les projets ?

 

[Fundu]

En vous lisant, j'ai l'impression qu'il y a une belle dégradation des projets ces derniers temps, est-ce que l'age d'or du crowndfunding est révolu et qu'on s'oriente vers de plus en plus de défauts ? il va donc falloir etre plus vigilant sur les choix d'investissement si les plateformes ne filtrent pas drastiquement les projets ?

Personnellement, je fuis la promotion immobilière. La capacité à vendre dans l'état actuel des choses avec un Pinel qui s'amenuise, ça n'arrange rien. On peut y ajouter l'inflation générale dans le bâtiment, les refus de prêts, la ZAN, et j'en oublie !

Je préfère investir en MDB, quelques fois avec travaux, ça ne se termine pas trop mal quand les refus d'emprunts acquéreurs ne viennent pas tout ralentir.

 

[Wallys56]

En vous lisant, j'ai l'impression qu'il y a une belle dégradation des projets ces derniers temps, est-ce que l'age d'or du crowndfunding est révolu et qu'on s'oriente vers de plus en plus de défauts ? il va donc falloir etre plus vigilant sur les choix d'investissement si les plateformes ne filtrent pas drastiquement les projets ?

Ou tout du moins qu'ils s'entourent de garanties solides que les PF mettent en application en cas de défaillances.

 

[Raug]

Le prêt en crowdfunding immobilier c'est comme dans Les Voyages de Gulliver (Jonathan Swift), les gros-boutiens de Blefescu et les petit-boutiens de Lilliput.

Personnellement, je fuis la promotion immobilière. La capacité à vendre dans l'état actuel des choses avec un Pinel qui s'amenuise, ça n'arrange rien. On peut y ajouter l'inflation générale dans le bâtiment, les refus de prêts, la ZAN, et j'en oublie !

En l'occurrence pour mes opérations, pas de mono-produit (je boycotte ce type d'opération) mais de la bonne vieille promotion immobilière d'immeuble d'habitat collectif.

Attention, beaucoup de guerres commencent à cause d'un motif futile…

 

[ostibapa]

Ma formulation "de la bonne vieille promotion immobilière d'immeuble d'habitat collectif" était relative au sujet de la discussion à ce moment-là à savoir les suivis folkloriques de ClubFunding.

Mon portefeuille est - de très loin - majoritairement du MdB avec revente de plusieurs lots. Par voie de conséquence, le plus gros de mes projets foireux sont des projets... de MdB avec revente de plusieurs lots.

Mon premier filtre de tri est sur la plateforme (cf. de précédents échanges sur les bons et les moins bons) avant la typologie de projet

 

[Raug]

Pour ma part, effectivement les PF sont de plus ou moins bonne qualité pour des raisons diverses. Chacune a sa ou ses spécificités de projets à financer. Je ne pense pas qu'il existe une "martingale" à appliquer systématiquement, même si une partie des choix relève plus du poker (nous ne seront jamais omniscients) que d'une sage rationalité.
Si le projet semble solide, bien placé, conduit par des acteurs qui semblent honnêtes et compétents, immobilise théoriquement mes fonds (disponibles) pour une durée et un rendement annoncé qui me conviennent + un petit coup de cœur, alors j'investis. Il est vrai qu'il est plus facile de trouver de la préco dans les projets promo que chez les MdB.
Par flemme je n'investis plus via les PF où il faut pré-alimenter le porte -monnaie. Sauf chez Estateguru où le robot investit 50 euros par 50 euros sur une ribambelle de projets (selon critères choisis quand même et avec des plafonds). Pas le temps de passer ½ heure d'étude du dossier pour chaque micro-investissement. Je verrai dans un ou deux ans ce que ça donne.
Qui vivet videbit…

 

[Wizz]

[Raizers] [Creil Tassigny par Serenimmo]

Paiement ce matin des intérêts avec 2 semaines de retard.
Pénalités de 3% contractuelles non appliquées

 

[Luciole49]

[Raizers] [Creil Tassigny par Serenimmo]

Paiement ce matin des intérêts avec 2 semaines de retard.
Pénalités de 3% contractuelles non appliquées

Raizers m'a expliqué sur Desavoie que pénalités contractuelles à la fin.