Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Wizz]

J'ai des doutes aussi sur l'autre projet [LPB] [Le Frédéric]
Les 2 terrains restant à vendre sont très petits (230 et 320 m2), enclavés, beaucoup de promiscuité (il faut aller voir sur Google Maps), bref compliqués à vendre (et cela va peut-être se finir par un seul lot de 230 + 320, probablement pas à un prix plus bas que la somme des 2).
D'où le "Les terrains à bâtir seront quant à eux commercialisés lorsqu’ils seront nettoyés pour permettre une meilleure projection aux futurs acquéreurs" alors que la maison est déjà sous compromis avec conditions suspensives levées (= il essaie de vendre les terrains depuis quelque temps)

On est d'accord. Deux maisons sur le terrain, les occupants seront à portée de main.
Et pas d'hypothèque de 1er rang cette fois.

Je passe sur les deux

 

[Luciole49]

On est d'accord. Deux maisons sur le terrain, les occupants seront à portée de main.
Et pas d'hypothèque de 1er rang cette fois.

Je passe sur les deux

J'ai pas été jusque là pour passer sur les deux. Marge de 12% cela m'a suffit pour pas aller plus loin.

 

[Chouwi]

J'ai pas été jusque là pour passer sur les deux. Marge de 12% cela m'a suffit pour pas aller plus loin.

Effectivement les marges sont faibles ...
Il y a de la bonne pré-commercialisation et une hypothèque sur les 2 projets (pour ce que j'ai compris de mon côté).
Normalement en marchand je ne vais pas si marge < à 20 %, je vais faire le tour de ce qu'il y a sur les autres plateformes en ce moment avant de décider.
D'ailleurs si vous avez vu passer des dossiers sympas je suis preneur

 

[Luciole49]

Effectivement les marges sont faibles ...
Il y a de la bonne pré-commercialisation et une hypothèque sur les 2 projets (pour ce que j'ai compris de mon côté).
Normalement en marchand je ne vais pas si marge < à 20 %, je vais faire le tour de ce qu'il y a sur les autres plateformes en ce moment avant de décider.
D'ailleurs si vous avez vu passer des dossiers sympas je suis preneur

Sur Raizers mais cela va être très chaud pour souscrire vu 400.000 euros enfin le taux n'est que de 9% mais c'est le seul défaut que j'ai vu et sur 18 mois c'est correct.

 

[Yoda69]

D'ailleurs si vous avez vu passer des dossiers sympas je suis preneur

J'aime bien le Raizers de demain (Bourg-d'en-bas).
Je creuse encore

 

[Chris78]

[LPB] Le Ryad

40 % l'an ??? Ca m'intrigue là, du coup j'ai sorti la calculette.
Les intérêts sur le dossier sont de 11% l'an. Si on part du principe que l'opération dure 12 mois (ce qui est la durée maximale de LPB sur ce dossier je crois bien) on tombe sur du 19,4 % en TTC selon mes calculs (je peux me tromper bien sûr mais dans l'idée ça me semble être ça)

Frais calculés sur une durée cible de 4 mois : 25968 (ce doit être intérêts + comm de LPB)
pour un emprunt de 195000 €

ce qui fait 13.32 % pour 4 mois
soit en taux annuel : 39.95 % en proportionnel et même 45.51 % en actuariel !

 

[Chouwi]

[LPB] Le Ryad

Frais calculés sur une durée cible de 4 mois : 25968 (ce doit être intérêts + comm de LPB)
pour un emprunt de 195000 €

ce qui fait 13.32 % pour 4 mois
soit en taux annuel : 39.95 % en proportionnel et même 45.51 % en actuariel !

Mais comme il y a la commission de la PF qui elle est fixe le coût pour l'opérateur sur une base de 12 mois n'est pas égal au coût mentionné dans le bilan sur 4 mois * 3 ... ou alors j'ai raté un truc

 

[Luciole49]

Mais comme il y a la commission de la PF qui elle est fixe le coût pour l'opérateur sur une base de 12 mois n'est pas égal au coût mentionné dans le bilan sur 4 mois * 3 ... ou alors j'ai raté un truc

C'est fou de devoir dépenser autant d'argent pour se procurer des fonds à court terme. Il y a peut être des solutions d'ailleurs j'en discute avec LPB. En attendant un opérateur prêt à s'endetter à 40% c'est pas bon signe. regardez avec le Gloria où la fille a essayé de trouver des fonds ailleurs espérant ne pas devoir les verser.

 

[Wizz]

40 % l'an ??? Ca m'intrigue là, du coup j'ai sorti la calculette.
Les intérêts sur le dossier sont de 11% l'an. Si on part du principe que l'opération dure 12 mois (ce qui est la durée maximale de LPB sur ce dossier je crois bien) on tombe sur du 19,4 % en TTC selon mes calculs (je peux me tromper bien sûr mais dans l'idée ça me semble être ça)

Page 10 de la doc.
Frais 25980 € pour 4 mois, soit 78 k€ pour 12 mois.
Pour 195 k€ empruntés, ca fait bien du 40 % pour moi sur 1 an

Par contre le Frederic est bien à 20%

 

[Yoda69]

Frais 25980 € pour 4 mois, soit 78 k€ pour 12 mois.

Ce chiffre inclut sans doute la commission de la plateforme + les intérêts dûs aux investisseurs
195 000 € placés à 11% sur 4 mois = 7 150 € d'intérêts bruts à verser
Donc la rémunération de la plateforme (fixe + j'imagine une com sur les encours) serait de 25 980 - 7 150 = 18 818 €

Sur 12 mois cela fera bien moins que 78 K€ de frais (21 450 K€ d'intérêts + la com de la plateforme qui n'augmentera que marginalement) et heureusement car l'opérateur ne pourrait pas les payer vu la marge.
C'est bien parce que c'est un projet court que c'est cher, in fine le coût du financement est de 25 980/ 195 000 = un peu plus de 13% du montant emprunté.
C'est beaucoup (ça lui prend la moitié de sa marge déjà pas grosse) mais l'opérateur a 26 ans et peu de track record, 35 K€ d'apport, bref il n'a pas vraiment le choix

 

[Chris78]

Mais comme il y a la commission de la PF qui elle est fixe le coût pour l'opérateur sur une base de 12 mois n'est pas égal au coût mentionné dans le bilan sur 4 mois * 3 ... ou alors j'ai raté un truc

Oui, comme il y a une partie fixe et une partie proportionnelle à la durée, le taux ramené à 12 mois est maximum pour la durée la plus courte (a priori 4 mois) et est décroissant en fonction de la durée ...

 

[Serge B]

C'est beaucoup (ça lui prend la moitié de sa marge déjà pas grosse) mais l'opérateur a 26 ans et peu de track record, 35 K€ d'apport, bref il n'a pas vraiment le choix

Je ne mélange pas les sentiments et les affaires habituellement, mais là je suis content de ne pas y être allé.

Ca rajoute un motif supplémentaire. Merci à tous, je n'avais pas pris conscience de ça.

 

[Luciole49]

Je ne mélange pas les sentiments et les affaires habituellement, mais là je suis content de ne pas y être allé.

Ca rajoute un motif supplémentaire. Merci à tous, je n'avais pas pris conscience de ça.

Il est pas encore en ligne. Là tu parles au passé. Attention à ne pas faire une crise de somnambullisme demain à 14 heures

 

[vince351]

[LPB] Le Ryad

Frais calculés sur une durée cible de 4 mois : 25968 (ce doit être intérêts + comm de LPB)
pour un emprunt de 195000 €

ce qui fait 13.32 % pour 4 mois
soit en taux annuel : 39.95 % en proportionnel et même 45.51 % en actuariel !

Ne croyez-vous pas qu'il y ait une coquille dans les chiffres ? Pour 4 mois, 195000€ à 11% cela fera 7150€ reversés aux investisseurs et 18818€ (25968-7150) de com' prélevé par LPB. Est-ce que les PF se font payer autant ?
Il y a quand même un point rassurant c'est que sur les 4 lots, 3 sont sous promesse de vente ou offre d'achat. Il y a de bonne chance d'espérer que le 4ème lot intéresse aussi les acheteurs et que même si ce n'était pas le cas, un remboursement partiel serait fait rapidement pour limiter l'impact des frais LPB sur la marge du projet.

 

[Chris78]

Ne croyez-vous pas qu'il y ait une coquille dans les chiffres ? Pour 4 mois, 195000€ à 11% cela fera 7150€ reversés aux investisseurs et 18818€ (25968-7150) de com' prélevé par LPB. Est-ce que les PF se font payer autant ?
Il y a quand même un point rassurant c'est que sur les 4 lots, 3 sont sous promesse de vente ou offre d'achat. Il y a de bonne chance d'espérer que le 4ème lot intéresse aussi les acheteurs et que même si ce n'était pas le cas, un remboursement partiel serait fait rapidement pour limiter l'impact des frais LPB sur la marge du projet.

Je ne connais les "tarifs" des plateformes !

 

[Serge B]

Il est pas encore en ligne. Là tu parles au passé. Attention à ne pas faire une crise de somnambullisme demain à 14 heures

Conséquence de l'apéro peut-être, merci Luciole ))
Ca ne change rien au fond par contre, je n'y vais pas (au moins pour la marge, tout de même faible pour du MdB)

 

[Yoda69]

[CF] [Paris Jules Verne]
Le projet a l'air intéressant sur le papier mais le tableau "sortie Clubfunding" en p10 (ci-dessous) me laisse perplexe.

Sortie ClubFunding
CA restant à percevoir 4 560 000
Remboursement capital restant dû crédit 2 308 000
Remboursement capital restant dû émission 750 000
Remboursement émission ClubFunding 1 500 000
Cash-Flow restant 2 000 €

"Crédit bancaire obtenu auprès d’une banque de 1er ordre pour un montant de 3 555K€, dont le capital restant dû est de 2 308K€"
"Financement des fonds propres via une émission obligataire dont le capital restant dû est de 750K€"

Rien compris, avec quoi ils paient les intérêts ?

 

[Luciole49]

Conséquence de l'apéro peut-être, merci Luciole ))
Ca ne change rien au fond par contre, je n'y vais pas (au moins pour la marge, tout de même faible pour du MdB)

Il y a rien eu tout le mois et les projets arrivent tous en même temps alors que nous avons eu l'imprudence de consommer les revenus du mois de juin, alors oui on doit être d'autant plus sélectifs.

 

[Rivol0gY]

[ANAXAGO] Théophile Gautier - Paris 16 <en cours de collecte>

Classé A- par Anaxago avec un besoin en financement d'un MdB pour 3 M€ quand même...

Quand je lis le dossier, je ne vois pas de loup... Si ce n'est que je ne comprends pas cette notion de taux AEM (acte en main) pour leur stratégie de revalorisation de l'actif.
Leur valorisation de la place de parking à 250 €/mois me semble quand même optimiste.

Il n'est pas très clair non plus à quelle valeur ils acquièrent le bien et la part des fonds propres amenés par Left Bank et celle de l'emprunt bancaire.

Vos avis ?

 

[Rivol0gY]

Et pour finir [FINPLE] Qilin Company

Emprunt de quand même 8 M€ destiné à financer l’acquisition de l’entreprise Safimo
Au niveau garantie : nantissement de 100% des titres de la société SAFIMO et caution solidaire et indivisible du dirigeant à hauteur de 50% du financement (capital et intérêts)

C'est un peu long : 36 mois pour 8 % mais les intérêts sont payés trimestriellement.

Ils comptent réorganiser les actifs et en revendre au fur et à mesure de l'expiration des baux pour rembourser l'emprunt obligataire.

Qu'en pensez-vous ?