Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[adnstep]

En ce qui concerne le projet Olympia de Clubfunding, outre le côté décidément horripilant de l’anonymat de l’opérateur, la marge de 4,3% dans le scénario dégradé équivaut encore une fois à un NoGo.

Surtout qu'il suffit de 5' de recherches pour savoir qui c'est.
Un acheteur du cinéma Olympia à la Rochelle en mai 2021, il n'y en a pas 36. Et, ô surprise, il est spécialisé en Malraux .

Idem, le prix de vente des apparts me semble élevé, et la marge du projet secours très faible. La conservation de la salle de spectacle est imposée par la mairie. Il va falloir trouver un mécène ?

Enfin, le dossier indique que l'acquéreur a du se battre contre neuf autres enchérisseurs lors de l'achat. Ce qui peut faire craindre un prix d'achat trop élevé.

 

[Montja]

Bon, les affaires vont commencer à reprendre doucement après la trêve estivale. Je vais attendre que viennent de meilleures opportunités, et surtout que les caisses vides se remplissent pour pouvoir en profiter...

Bonjour à tous,

Eh oui, qui veut aller loin ménage sa monture. Les projets actuels peuvent bénéficier de la rareté de l'offre, mais rien de bien folichon, en effet.

Pour ma part, je me méfie des projets type Saint-Anne, ça commence à grogner du côté de Saint-Trop, Ediles et populations considérant de + en + les investisseurs fortunés comme envahissants avec leur yachts, fêtes et autres étalages. J'ignore si cela peut freiner les investisseurs, mais dans le doute et compte-tenu des caractéristiques du projet, je passe.

Olympia, par principe un confidentiel est un nogo également, même si comme dit Adnstep, quand on cherche on trouve. De toutes façons, ils n'auront pas besoin de moi.

 

[cmdurand]

Bonjour à tous,

Eh oui, qui veut aller loin ménage sa monture. Les projets actuels peuvent bénéficier de la rareté de l'offre, mais rien de bien folichon, en effet.

Pour ma part, je me méfie des projets type Saint-Anne, ça commence à grogner du côté de Saint-Trop, Ediles et populations considérant de + en + les investisseurs fortunés comme envahissants avec leur yachts, fêtes et autres étalages. J'ignore si cela peut freiner les investisseurs, mais dans le doute et compte-tenu des caractéristiques du projet, je passe.

Olympia, par principe un confidentiel est un nogo également, même si comme dit Adnstep, quand on cherche on trouve. De toutes façons, ils n'auront pas besoin de moi.

je vais passer aussi mon tour car je suis déjà sur un projet avec cet investisseur confidentiel (Gobeille)

 

[InvestisseurInquiet]

Surtout qu'il suffit de 5' de recherches pour savoir qui c'est.
Un acheteur du cinéma Olympia à la Rochelle en mai 2021, il n'y en a pas 36. Et, ô surprise, il est spécialisé en Malraux .

Idem, le prix de vente des apparts me semble élevé, et la marge du projet secours très faible. La conservation de la salle de spectacle est imposée par la mairie. Il va falloir trouver un mécène ?

Enfin, le dossier indique que l'acquéreur a du se battre contre neuf autres enchérisseurs lors de l'achat. Ce qui peut faire craindre un prix d'achat trop élevé.

[lien réservé abonné]
"Les trois salles sont fermées depuis le mois de février, après un dégât des eaux qui a révélé un profond manque d'entretien du cinéma,"
"La facture pour une remise en état est aujourd'hui estimée à près de 5 millions d'euros."
""Je ne signerai pas le permis de construire, s'il ne comprend pas un projet culturel, ouvert sur la ville."
"L'enjeu c'est la grande salle de 390 places, au charme désuet, déjà reconstruite à l'identique après un incendie. Son avenir est entre les mains de l'architecte des bâtiments de France, qui pourrait prescrire sa conservation."

Certes, l'article date d'octobre 2020, les choses ont pu se décanter... Mais ce n'est pas très rassurant !
Tout compte fait, je ne vais pas souscrire...

 

[Montja]

Le couple Leroy/Maareck en reprend une louche sur WS. J'aime bien Rouen, mais pas ce duo, tant pis ce sera sans moi

 

[larsul]

Je viens de repérer en projet en audit chez Homunity (ce qui signifie chez eux que le projet sera ouvert au financement demain) sans aucune annonce par mail (ce qu'ils font souvent sur des petits projets qui vont trouver preneur sans souci): projet Esprit Sereine de BMB Imterval

C'est un ensemble de T1 à T4 (66 lots dont 46 en logements socials + 1 local commercial) à Beynost. Taux de 8,5% pour 18 mois. Je reste réservé car la marge est faible (marge correspondant à 1 seul lot + les garages et places de parking. On nous annonce une commercialisation de plus de 80% mais c'est trompeur car il y a les logements sociaux dedans. Sur les 19 en accession privée, il en reste 8 en stocks. Pour les 11 réservés, je reste méfiant avec Homunity car dans un projet précédent, tous les lots étaient indiqués réservés et au final, dans les rapports, on est passé de 100% à 80% de réservés.

Je n'ai pas cherché les bilans du promoteur.

Donc actuellement, je reste réservé à cause de la faible marge

Merci d'avoir signalé ce projet, je n'avais pas vu...pour ma part, ce serait plutôt OK
14% de marge et cashflow de 1,9M€, c'est pas honteux
les 19% de commercialisation restant correspondent à un CA HT de 1,94M€ soit l'équivalent du cashflow, ce qui signifie que même si ils vendent plus aucun appart (peu probable quand même), la perte est relativement mesurée
donc au pire risque de retard, mais c'est pas cette opération qui coulera la boite. Bon après ce qui est pénible avec Homunity quand même, c'est qu'on a 0 info sur la solidité des emprunteurs et cautions

 

[larsul]

[lien réservé abonné]
"Les trois salles sont fermées depuis le mois de février, après un dégât des eaux qui a révélé un profond manque d'entretien du cinéma,"
"La facture pour une remise en état est aujourd'hui estimée à près de 5 millions d'euros."
""Je ne signerai pas le permis de construire, s'il ne comprend pas un projet culturel, ouvert sur la ville."
"L'enjeu c'est la grande salle de 390 places, au charme désuet, déjà reconstruite à l'identique après un incendie. Son avenir est entre les mains de l'architecte des bâtiments de France, qui pourrait prescrire sa conservation."

Certes, l'article date d'octobre 2020, les choses ont pu se décanter... Mais ce n'est pas très rassurant !
Tout compte fait, je ne vais pas souscrire...

j'étais négatif aussi pour toutes les raisons évoquées....mais programme financé en 2min...sommes nous trop exigeants?

 

[Montja]

j'étais négatif aussi pour toutes les raisons évoquées....mais programme financé en 2min...sommes nous trop exigeants?

Le jour où CF calera sur un seul de ses projets, il y aura du souci à se faire

 

[adnstep]

j'étais négatif aussi pour toutes les raisons évoquées....mais programme financé en 2min...sommes nous trop exigeants?

Non, simplement prudents.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

j'étais négatif aussi pour toutes les raisons évoquées....mais programme financé en 2min...sommes nous trop exigeants?

C’est à chacun de se prononcer individuellement sur cette question, parce que chacun a son propre niveau d’aversion au risque.
J’ai paramétré ma grille d’évaluation des projets en fonction de mon acceptation de ce risque, tout en étant conscient que j’en élimine ainsi un grand nombre qui iront probablement à leur terme sans encombre; mais j’ai également la forte conviction qu’en agissant de la sorte, les dossiers que je sélectionne sont certainement ceux qui offrent encore les meilleures perspectives de réussite.

Et puis, sans être dans la tête de certains investisseurs, je suis bien sûr qu’ils n’ont pas le temps/les moyens/la volonté de s’investir dans l’analyse des projets comme nous le faisons ici, et qu’ils préfèrent faire aveuglément confiance à des PF qui, en moyenne, leur ont assuré du 8-10% de rendement brut jusqu’à présent.

Les statistiques de défauts qu’elles nous présentent sont encore avantageuses; on sait depuis le début de l’année que 2020 a été fatale à quelques opérateurs dont les projets sont encore comptabilisés «en retard»; l’inertie des tribunaux de commerce est telle que les chiffres mettront encore un certain temps à être modifiés; pas de quoi faire évoluer les comportements avant longtemps, donc.
Mais ça ne me transformera pas en mouton de Panurge...

Le jour où CF calera sur un seul de ses projets, il y aura du souci à se faire

On verra bien, mais j'en doute: Anaxago et Wiseed me semblent être en pleine santé, malgré les pertes subies par leurs investisseurs suite à l'affaire Terlat...
Il faudrait une vague de défauts qui, à l'heure actuelle, est très fortement improbable. Et encore moins souhaitable.

 

[Montja]

On verra bien, mais j'en doute: Anaxago et Wiseed me semblent être en pleine santé, malgré les pertes subies par leurs investisseurs suite à l'affaire Terlat...
Il faudrait une vague de défauts qui, à l'heure actuelle, est très fortement improbable. Et encore moins souhaitable.

Justement, je parlais en réalité de l'appétence des investisseurs pour les projets de cette plateforme. Si elle devait disparaitre ou faiblir, ce serait probablement que le secteur aura connu bien des ratés

 

[Luciole49]

Justement, je parlais en réalité de l'appétence des investisseurs pour les projets de cette plateforme. Si elle devait disparaitre ou faiblir, ce serait probablement que le secteur aura connu bien des ratés

Ben si elle disparaissait une autre plateforme reprendrait la gestion des projets alors ce n'est pas très grave. Sur Terlat je crois que les investisseurs ont perdu chez Wiseed et pas chez Anaxago. Il me semble me souvenir que le fait d'avoir créé une société pour héberger le projet a évité la cata mais je confonds peut être.

 

[Montja]

Ben si elle disparaissait une autre plateforme reprendrait la gestion des projets alors ce n'est pas très grave. Sur Terlat je crois que les investisseurs ont perdu chez Wiseed et pas chez Anaxago. Il me semble me souvenir que le fait d'avoir créé une société pour héberger le projet a évité la cata mais je confonds peut être.

là encore je parle de la disparition de l'appétence pas de la pf

 

[Frollo]

Weeximmo : Lotipromo, "Le vinet" : remboursement respectant le délai annoncé (6 mois).
Juste à noter : plus de 2 semaines entre l'appel de fond et l'émission.

 

[Makxii]

Bonjour à tous,
Nouveau projet chez Baltis-Capital 10% sur 6 mois.
Avez-vous un avis dessus ?

 

[ostibapa]

Bonjour,

Je n'ai pas creusé le dossier : mon quota dédié au crowndfunding immo est actuellement entièrement investi.

J'ai relevé un bon point pour Baltis dans l'e-mailing :
Afin de se conformer à la future réglementation, vous disposerez désormais de 7 jours pour découvrir et étudier nos projets.

 

[CharlyBgood]

Sur Terlat je crois que les investisseurs ont perdu chez Wiseed et pas chez Anaxago.

je crois que c'est l'inverse: j'ai failli investir sur Terlat et le projet a été subrepticement retiré de la P-F Wiseed.

Ben si elle disparaissait une autre plateforme reprendrait la gestion des projets alors ce n'est pas très grave.

Exact.
J'attends - et ça tarde à venir - un mouvement de concentration sur les P-F de crowd immo depuis 2 à 3 ans.
elles me semblent trop nombreuses.

Mais n’oublies pas non + que leur modèle économique est différent du nôtre: elles se paient "ex-ante" (en amont) tandis que nous nous payons "ex-post" (en aval), si tout va bien.

Et par ailleurs, je rappelle également que faire défaut ce n'est pas nécessairement tout perdre:
ex: sur l'opé AMG-Art de Construire - Le Miroir où j'ai malheureusement investi en 08/2015 sur Wiseed, j'ai récupéré tout mon capital et je n'ai perçu aucun intérêt
=> ma perte se limite donc à un coût d'opportunité: ce que j'aurais pu gagner ailleurs en évitant ce projet foireux

Je fais aussi du crowd-equity et là, c'est bcp + rock'n'roll
(ce qui n'est d'ailleurs pas fait pour me déplaire )

Seulement là non + tu ne perds pas tout:
=> tu conserves quand même ton avantage fiscal (réduction d'IR à l'entrée: actuellement 25%)
SANS OUBLIER, la faculté d'imputer cette moins-value de 75% sur tes plus-values futures dans les 10 ans ...

Tout est relatif en qq sorte.

 

[adnstep]

je crois que c'est l'inverse: j'ai failli investir sur Terlat et le projet a été subrepticement retiré de la P-F Wiseed.


Exact.
J'attends - et ça tarde à venir - un mouvement de concentration sur les P-F de crowd immo depuis 2 à 3 ans.
elles me semblent trop nombreuses.

Mais n’oublies pas non + que leur modèle économique est différent du nôtre: elles se paient "ex-ante" (en amont) tandis que nous nous payons "ex-post" (en aval), si tout va bien.

Et par ailleurs, je rappelle également que faire défaut ce n'est pas nécessairement tout perdre:
ex: sur l'opé AMG-Art de Construire - Le Miroir où j'ai malheureusement investi en 08/2015 sur Wiseed, j'ai récupéré tout mon capital et je n'ai perçu aucun intérêt
=> ma perte se limite donc à un coût d'opportunité: ce que j'aurais pu gagner ailleurs en évitant ce projet foireux

Je fais aussi du crowd-equity et là, c'est bcp + rock'n'roll
(ce qui n'est d'ailleurs pas fait pour me déplaire )

Seulement là non + tu ne perds pas tout:
=> tu conserves quand même ton avantage fiscal (réduction d'IR à l'entrée: actuellement 25%)
SANS OUBLIER, la faculté d'imputer cette moins-value de 75% sur tes plus-values futures dans les 10 ans ...

Tout est relatif en qq sorte.

La plupart des grosses pf de crowdfunding immo appartiennent déjà à des groupes bancaires, ou des sociétés de gestions, ou des gros acteurs du marché immobilier, ou ont de grands groupes à leur capital. C'est pour eux une corde de plus à leur arc.

Anaxago ou Homunity, d'ailleurs, proposent les produits de leurs groupes respectifs : private equity, SCPI, locatif...

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Bonjour à tous,
Nouveau projet chez Baltis-Capital 10% sur 6 mois.
Avez-vous un avis dessus ?

Le gros point noir sur ce dossier, c’est le refus du PC par la mairie avec pour conséquence un recours de l’opérateur courant jusqu’à fin septembre, et potentiellement, une action contentieuse à suivre au tribunal administratif, avec une issue incertaine; le délai de débouclage final de cette affaire est donné pour 02/2022 dernier carat, ce qui me semble être bien optimiste pour une procédure administrative, si l'on en arrive là.

Si cette action n’aboutit pas favorablement, le scénario de repli prévoit de revendre le bâtiment A en local de bureaux, sa destination originelle; et là, la marge opérationnelle passe sous les 15% que je m’impose en MdB; corrélativement, la question de la réalité d’un marché des bureaux suffisamment développé à Biarritz pour intéresser quelqu’un au prix proposé peut être posée.

Je ne suis pas en phase d’investissement, mais si c’était le cas, je n’irais clairement pas sur ce projet.

Sur Terlat je crois que les investisseurs ont perdu chez Wiseed et pas chez Anaxago.

je crois que c'est l'inverse: j'ai failli investir sur Terlat et le projet a été subrepticement retiré de la P-F Wiseed.

Hellocrowdfunding n'est pas très explicite sur les projets Terlat, et leurs investisseurs n'ont pas renseigné l'excellent document xls du non moins excellent @baffer ; s'ils sont à l'écoute, la balle est dans leur camp pour tirer cette affaire au clair.

 

[Zino]

Anaxago ou Homunity, d'ailleurs, proposent les produits de leurs groupes respectifs : private equity, SCPI, locatif...

Bonjour, je pensais l’entreprise Anaxago encore indépendante, qui est le groupe derrière ? (Rien sur Wiki ou sur le site d’Anaxago)