Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[amos21]

Bonjour les gourous de crowdfunding immo,
Votre avis sur la plateforme finple avec capital assuré ?

 

[Raug]

Capital assuré. Ce n'est qu'une supposition pour ce genre de deal :
Après lecture d'un contrat — si l'emprunteur et l'intermédiaire ne font plus ou moins qu'un ou cause commune, et qu'à la fin il n'y a que le capital remboursé, quel est le recours ? Ça ne me paraît pas bien clair…

 

[Anonyme]

Je plussoie, la garantie du capital , qui la présente, et que vaut-elle?
Quelle certitude que le garant vive plus longtemps que le garanti?

 

[NicoNoclaste]

Bonjour les gourous de crowdfunding immo,
Votre avis sur la plateforme finple avec capital assuré ?

Pas de gourous ici, rien que des Gentils Membres.


Impossible d’avoir ne serait-ce qu’un accès limité aux dossiers en financement avec une inscription «finple simple» sur le site, donc sans avoir à se «mettre à poil» et livrer tous ses secrets intimes à des gens qu’on ne connaît pas encore.
En l’absence des détails des contrats d’assurance, et au-delà de la confiance que l’on peut - ou pas - accorder à l’assureur et au montage proposé, voici quelques pistes de réflexion.

1. Seul le capital est assuré, les intérêts servis ne le sont pas.
2. L’assurance se paye par un TRI limité: 3 à 4%, contre 9,3% sur l’ensemble des projets en 2020; sur un plan très théorique, il faudrait tout de même envisager un taux de défaut total à court terme de 5% sur le crowd immo pour que le recours systématique à l’assurance soit intéressant; et encore, si le taux de défaut atteint cette valeur, l’assureur finira par phagocyter la totalité du rendement des projets, à supposer qu’il continue à les prendre en charge.
3. L’assurance est-elle optionnelle pour l’obligataire, et si oui, quel est le delta de taux?
4. Tous les projets ne sont pas assurés; est-ce à dire que l’organisme assureur choisit les projets les moins à risque, auquel cas l’intérêt de prendre l’assurance serait vraiment discutable?
5. Quand l’assurance est-elle censée jouer: au terme d’un certain retard du projet, ou quand tous les recours aux garanties usuelles auront été épuisés?

Personnellement, et parce que j’estime être un investisseur averti, je juge une telle assurance inutile pour moi, au vu d’un taux de défaut encore largement contenu.

Pour les investisseurs moins à l’aise dans l’étude des dossiers, la question peut se poser.

Je vais donc oser une comparaison avec l’assurance «jeune conducteur»; celle-ci est imposée car le conducteur inexpérimenté peut commettre des erreurs aux conséquences graves. Ici, c’est un peu la même chose: l’investisseur débutant ou qui ne dispose pas des connaissances de base pour sélectionner les dossiers à moindre risque aura peut-être avantage à souscrire une assurance, plutôt que d’investir au hasard et de répliquer, voire risquer d'aggraver dans son portefeuille le taux de défaut qui sera constaté sur l’ensemble des projets d’ici quelques années.

Mais au risque de continuer à enfoncer des portes ouvertes, l’ultime précaution sera toujours de s’informer et de se former pour être un jour en mesure d’éliminer les projets bancals.

 

[adnstep]

"L’assurance se paye par un TRI limité: 3 à 4%,"

Autant investir en SCPI.

 

[Anonyme]

NicoNoClaste
J'étais allé voir par curiosité, et il est question de GARANTIE, mais pas, sauf si j'ai mal lu d'ASSURANCE.

En présence d'une ASSURANCE, donc d'un assureur, ma réponse aurait été différente.

Une GARANTIE n’est pas une ASSURANCE.
Moi je peux vous garantir que si en mangeant chez moi, vous vous mettez la cuiller dans l'oeil je vous offre une cuiller en or; Je ne suis portant pas assureur.
Si apres-demain je fais un infarctus, le prochain qui vient chez moi (en mon absence) et se met la cuiller dans l'oeil va avoir du mal à obtenir sa cuiller en or;

 

[NicoNoclaste]

NicoNoClaste
J'étais allé voir par curiosité, et il est question de GARANTIE, mais pas, sauf si j'ai mal lu d'ASSURANCE.

En présence d'une ASSURANCE, donc d'un assureur, ma réponse aurait été différente.

Une GARANTIE n’est pas une ASSURANCE.

OK.
Je n'ai pu, en l'absence d'accès aux dossiers, que me fonder sur l'article de Capital.fr [lien réservé abonné] du 13/07.
Il parle à la fois d'assurance et de garantie.

 

[Anonyme]

Précisément, j'ai été chercher l'assureur son nom, la définition de la chose assurée, et ej n'ai rien trouvé. J'ai suivi plusieurs lien, et le mot assureur n'apparait jamais et je suppute que le terme d'assurance n'est pas vraiment pris dans son vrai sens.

Par expérience, quand un organisme financier présente une garantie renforcée par une assurance, il fait la publicité de l'assureur, ici rien.

C'est peut-etre le cas, mais pour ma part je n'ai rien trouvé.

 

[amos21]

Bonjour les gourous et les Gentils Membres

Merci pour votre analyse. J’ai appelé finple donc le capital est assuré par la société d’assurance S2C. Je n’ai pas plus de détails sur le contrat.

Ticket min est de 10000€. Même si le rendement est un peu sacrifié, je pense que pour un placement de trésorerie d’entreprise ça peu être intéressent et remplacer les CAT et les obligations bancaires qui n’existe plus.

 

[Anonyme]

Merci de l'information. C’est en effet un plus;

J'ai finit par trouver en effet, mais juste la mention par un article de presse, et le commentaire d'un finaicier qui parle du ratio de solvabilité de S2C qui est (serait de... car je n'ai rien vérifié) de 211%.
Je ne sais pas quoi faire de cette information ni de la mise en garde du commentateur en question.

Su un autre point, du fait que le rendement plein risque de 9% descende entre 3% et 4%, je suppute que le coût de l'assurance est autour de 4% avec des frais intermédiaires de 1%, mais c’est a gros coup de cuiller à peau d'un non spécialiste, ca ne vaut surement pas grand chose, mais c’est mieux que zéro supputation.

On s'autoriserait donc une perte de grosso-modo (à montants comparés identiques) un emprunt sur 20 ou sur 25.
En Crowlending,non immo, si je me souviens, en prenant les valeurs de plusieurs plateformes, enfin, celles qui survivent, on est autour de cette valeur

 

[Serge B]

S2C est une compagnie d’assurance-caution italienne, agréée en France, donc à priori pas de souci si c’est bien celle-ci.
Look&Fin a une offre similaire pour ses prêts secure (2,5 a 3%) avec Atradius, dont la spécialité est similaire.

reste à connaître les modalités précises de prise en charge, le diable étant dans les détails.

Ça peut être intéressant mais pas pour la même finalité que nous…. (Je pense plutôt à un complément ou alternative à des fonds en €, des placements d’attente, du Cash d’entreprise etc…)

Dans les autres cas je suis plutôt de l’avis de Nico (même s’il faut payer pour apprendre )

 

[Anonyme]

Y'a Sud assurance et conseil et aussi Stanislas de Corlieu Conseil....
Lakelesse

 

[larsul]

Bonjour les gourous de crowdfunding immo,
Votre avis sur la plateforme finple avec capital assuré ?

Bonjour à tous, je viens de m'inscrire sur ce site que j'ai découvert récemment, bien content de pouvoir échanger avec des investisseurs plus aguerris.

Concernant Finple, je me posais la même question. Je vois sur leur site des projets à capitaux garantis à 4,5% donc globalement similaire à ceux des SCPI. Si on se dit que les assureurs sélectionnent les projets le plus solide, on peut partir de l'hypothèse que le défaut sur le projet est peu probable. D'autres parts, la fiscalité sur le crowfunding est limitée à 30% vs celle des SCPI plus lourdes pour qui a un taux marginal =>30% puisqu'à celle çi s'ajoutent les cotisations sociales. Du coup, sauf coup fourré, je me dis que ça peut etre une belle alternative aux SCPI et AV fonds euros. A suivre...

 

[adnstep]

D'autres parts, la fiscalité sur le crowfunding est limitée à 30% vs celle des SCPI plus lourdes pour qui a un taux marginal =>30% puisqu'à celle çi s'ajoutent les cotisations sociales. Du coup, sauf coup fourré, je me dis que ça peut etre une belle alternative aux SCPI et AV fonds euros. A suivre...

Pas si tu mets tes SCPI dans un contrat d'assurance vie. Dans ce cas, c'est la fiscalité de l'AV qui s'impose. Dans une assurance-vie l’investisseur est imposé uniquement dans le cas d’un rachat sachant que seule la part de l’intérêt rachetée sera imposée (7,5% au bout de huit ans de détention du contrat, avec un abattement de 4.600 euros pour une personne seule). Si le but est de capitaliser et de constituer un patrimoine, c'est mieux. Par contre, il faut trouver la bonne AV, avec un gestionnaire pas trop gourmand et un bon choix de SCPI (et parfois ils proposent les SCPI à prix moins élevé, et font grâce d'une partie du délai de carence).

 

[yuma]

Pas si tu mets tes SCPI dans un contrat d'assurance vie. Dans ce cas, c'est la fiscalité de l'AV qui s'impose. Dans une assurance-vie l’investisseur est imposé uniquement dans le cas d’un rachat sachant que seule la part de l’intérêt rachetée sera imposée (7,5% au bout de huit ans de détention du contrat, avec un abattement de 4.600 euros pour une personne seule). Si le but est de capitaliser et de constituer un patrimoine, c'est mieux. Par contre, il faut trouver la bonne AV, avec un gestionnaire pas trop gourmand et un bon choix de SCPI (et parfois ils proposent les SCPI à prix moins élevé, et font grâce d'une partie du délai de carence).

Les SCI sont avec en général 2% d'entrée pour une rénumération actuellement au dessus de 4%.Sur les contrats SURAVENIR en ligne ,avec une prime ,de quoi se faire rembourser

 

[larsul]

Pas si tu mets tes SCPI dans un contrat d'assurance vie. Dans ce cas, c'est la fiscalité de l'AV qui s'impose. Dans une assurance-vie l’investisseur est imposé uniquement dans le cas d’un rachat sachant que seule la part de l’intérêt rachetée sera imposée (7,5% au bout de huit ans de détention du contrat, avec un abattement de 4.600 euros pour une personne seule). Si le but est de capitaliser et de constituer un patrimoine, c'est mieux. Par contre, il faut trouver la bonne AV, avec un gestionnaire pas trop gourmand et un bon choix de SCPI (et parfois ils proposent les SCPI à prix moins élevé, et font grâce d'une partie du délai de carence).

en complément, sur une SCPI
- tu as les droits de souscription de 10 à 12% (en théorie compensées par la hause de la part...mais ça n'est que théorie
- si tu la mets dans une AV, il me semble que l'assureur de distribue pas 100% des dividendes (dans le cas de la mienne, slt 85% des dividendes sont re-distribuées)

 

[Tomas466]

Merci de rester sur le sujet de la file, à savoir le crowdfunding immobilier.

 

[adnstep]

Je viens de voir sur Koregraf, en cours d'audit, "Le Clos des Arts - Dieupentale 82170"

Dieupentale, 20km sud de Montauban, à mi chemin entre Agen et Toulouse, 1650 habitants.

Sur Se Loger, 14 biens en vente, dont 10 "Projets de construction" (ceux du projet sur Koregraf ?)

Y'a-t-il vraiment un marché immo ?

 

[larsul]

Bonjour, nouveau projet (Philippe Rameau) à Rouen sur Fundimmo....globalement parait OK, mais il est indiqué que le PC est obtenu mais non purgé, mais que "l’opérateur acquerra l’actif sans attendre la purge du recous administratif". Ca ne me semble pas être une petite réserve, qu'en pensez vous?

 

[Luciole49]

Bonjour, nouveau projet (Philippe Rameau) à Rouen sur Fundimmo....globalement parait OK, mais il est indiqué que le PC est obtenu mais non purgé, mais que "l’opérateur acquerra l’actif sans attendre la purge du recous administratif". Ca ne me semble pas être une petite réserve, qu'en pensez vous?

Un permis non purgé c'est un risque de perte de temps. Comme pour le projet Côté l'Union chez Lymo. Je dirais j'ai déjà donné.