credit immobilier et modification du taux à la hausse en cours d offre

[betty832]

j'avais obtenu un taux à 2.85% HA, j'ai reçu l'offre la veille de partir rejoindre mon mari pour 5 semaines.
malheureusement, il y a avait une erreur dans cette offre que j'ai signalée
la conseillère m'a confirmé que la demande d'offre modifiée etait prete à etre signée à mon retour, sans modification de taux
bien evidemment, à mon retour, tout a changé et l'offre n'est plus valable

est ce normal comme demarche? Que puis je faire?

la banque me propose bien sur une offre bcp moins interessante et avec des incoherences
une offre à 3,15% sur 20 ans HA, emprunt de 190000€ dont 51740e de ptz +
- avec lissage TEG 3,60% avec un cout de credit de 64000€ environ
- sans lissage TEG 3,66% cout de crédit 58000€ environ

je trouve les montants des teg incoherents, et la difference entre le teg et le taux HA importante, alors que la 1ere proposition à 2,85€, le teg etait à 3,03%, d ou mon mécontement

qu'en pensez vous?

Est ce normal?

Merci de votre aide

 

[Muriel33]

Bonjour.

Les offres ont un délai de validité.
Donc au delà, si les taux remontent, la banque n'est pas forcée de conserver sa proposition.

 

[betty832]

Bonjour.

Les offres ont un délai de validité.
Donc au delà, si les taux remontent, la banque n'est pas forcée de conserver sa proposition.

C est pour cela que javais bien demandé à la banque s'il fallait renvoyer l offre tout de meme.
sa reponse etait qu elle lavait modifié pour signer à mon retour.
obligation legale non de maintenir le taux, mais de conseil oui!!

que pensez vous des teg alors?

 

[Aristide]

Bonjour

bien evidemment, à mon retour, tout a changé et l'offre n'est plus valable

est ce normal comme demarche? Que puis je faire?

Au plan commercial cette façon de faire semble très critiquable et dénoter d'un état d'esprit plutôt malhonnête.

Même si les taux avaient évolués à la hausse, puisque c'est la banque qui à fait une erreur il semble logique/naturel qu'elle ne vous en fasse pas subir les conséquences mais, au contraire, qu'elle les assume elle même.

Mais, en droit, vu que le délai de 30 jours de validité des conditions de l'offre indiqué par le code de la consommation (article L.312-10) était dépassé il ne semble pas évident de résoudre facilement votre problème.

La première démarche possible est amiable c'est à dire :

+ Adresser un courrier argumenté au service clients de votre banque avec copie de l'offre initiale et - si possible - trace de vos démarches liées à l'erreur constatée.

+ Si pas de suite favorable, saisir la médiateur et/ou le conciliateur interne à cette banque.

Ensuite, si vous n'avez pas obtenu satisfaction, il faudrait alors passer au stade judiciaire mais c'est une autre démarche et elle est très incertaine.

A cela il faut ajouter le problème des délais qui ne seront sans doute pas compatibles avec la poursuite de votre projet immobilier.

L'exécrable sentiment est que votre banque vous a piégée.

la banque me propose bien sur une offre bcp moins interessante et avec des incoherences
une offre à 3,15% sur 20 ans HA, emprunt de 190000€ dont 51740e de ptz +
- avec lissage TEG 3,60% avec un cout de credit de 64000€ environ
- sans lissage TEG 3,66% cout de crédit 58000€ environ

je trouve les montants des teg incoherents, et la difference entre le teg et le taux HA importante, alors que la 1ere proposition à 2,85€, le teg etait à 3,03%, d ou mon mécontement

qu'en pensez vous?

Qu'un TEG soit plus élevé pour un coût du crédit moindre est tout à fait possible.

Maintenant pour les vérifier il faudrait fournir toutes les caractéristiques des crédits (y compris les échéances puisqu'il y a un prêt lisseur à paliers) ainsi que tous les charges et frais rendus obligatoires par la banque.

Cdt

 

[betty832]

Bien evidemment, comme vous le dites, le temps est compté et je suis un peu tributaire du coup..

Je ne comprends pas comment un teg peut etre plus elevé pour un pret non lissé

1/ pret lissé: 1054€/mois AC (1015 HA)
2// pret non lissé:
ptz + 370 AC
pret 3.15% 805€ AC(777 ha)
frais caution 1800€
il n y a pas de frais de dossier
je pense avoir mis tous les elements

merci bcp pour votre aide

 

[RESTONSZEN]

Bonjour Betty832

Les observations faites ci-avant sont pertinentes. 2 points toutefois.

1) S'agissant de vos recours (amiables), il serait intéressant de connaitre en quoi l'offre initiale "comportait une erreur".

2) s'agissant du TEG, c'est un être fragile qui si on le torture bien vous avoue tout ce que vous voulez.. sans aucun doute lier à la structure d'amortissement du prêt à pallier (qui peut selon les cas peut soit se traduire par un sur-amortissement - teg baisse - ou au contraire par un sous-amortissement qui fait augmenter le TEG).

Ceci dit je trouve pour ma part l'écart de TEG (0.06) au contraire trop faible entre les 2 solutions...à tout hasard, vous et votre mari ne seriez vous pas assurés à 50/50 ? et dans la positive assurez vous que dans les 2 cas les assurances sont toutes obligatoires dans chaque proposition ! astuce courante que de passer une des 2 en facultative pour limiter l'impact d'un lissage sur le TEG...

Pour terminer, je ne me focaliserai pas sur cet indicateur certes utile mais plus sur 1) quelle solution est la plus adaptée à mon projet/mes ressources 2) le cout global de chacune...

Tenez nous au courant des suites !

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Je ne comprends pas comment un teg peut etre plus elevé pour un pret non lissé

Il faut d'abord rappeler que le TEG se calcule prêt par prêt et non pas sur l'ensemble du plan de financement.
C'est très regrettable quand il s'agit de comparer des offres mais c'est ainsi.

Toutes choses étant égales par ailleurs, le TEG d'un prêt à paliers d'échéances progressives est moins élevé qu'un prêt à échéances constantes car au début de la période d'amortissement les échéances sont plus faibles. Puisque la banque perçoit moins, pendant tout le temps où les échéances payées sont moins fortes, elle reprête/replace moins ce qui diminue donc sa rentabilité traduite par le TEG.

Si l'on se place côté emprunteur le principe est identique mais inversé.
Puisque vos échéances sont moindres en début d'amortissement avec un prêt liseur à paliers d'échéances progressives, par rapport à ce que vous paieriez avec des échéances constantes, c'est autant que vous conservez et que - dans le principe théorique du TEG - vous avez la possibilité de rentabiliser (au taux du TEG ce qui est une utopie) à votre profit. Ce faisant les supposés intérêts produits par le placement des différences entre les montants des échéances contribuent à réduire votre TEG

1/ pret lissé: 1054€/mois AC (1015 HA)

Ainsi que rappelé ci-dessus, le TEG se calcule prêt par prêt.
Or vous indiquez l'échéance globale du montage à échéances lissées; il est donc impossible de calculer le TEG du seul prêt lisseur.
De plus il manque les assurances obligatoires.

2// pret non lissé:
ptz + 370 AC
pret 3.15% 805€ AC(777 ha)
frais caution 1800€
il n y a pas de frais de dossier

Pour 1138.260€ en 20 ans :

+ Échéance constante hors assurance = 777,21€ = OK

Mais vous n'indiquez ni le taux ni le coût de la /des primes(s) d'assurances rendues obligatoires par la banque.
Il n'est donc pas possible de calculer le TEG non plus

1) S'agissant de vos recours (amiables), il serait intéressant de connaitre en quoi l'offre initiale "comportait une erreur".

Je m'étais fait la même réflexion mais vu que le délai est passé il est trop tard pour trouver une issue via ce moyen.

2) le cout global de chacune...

Non; je ne suis pas d'accord.

Le coût du crédit (simple) est le moins pertinent des indicateurs possibles.

=> Deux règlementaires :
+ Coût Total du Crédit (simple)
+ Taux Effectif Global (TEG)

=> Un non réglementaire
+ Coût Total du Crédit Corrigé (ou même Coût du Projet à Crédit Corrigé)

=> Ces indicateurs sont affichés dans l'ordre inverse de leur pertinence.

A toutes fins utiles voir :

Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit… ou autres paramètres ? (1 ère partie)
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Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit… ou autres paramètres ? (Seconde partie)
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Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit… ou autres paramètres ? (3 ème partie)
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Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit… ou autres paramètres ? (4è partie)
[lien réservé abonné]

« Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification »

ANIL, Habitat actualité, mai 1999
Etude réalisée avec le concours de l’Observatoire des Pratiques du Conseil National de l’Habitat

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[RESTONSZEN]

Pauvre consommateur que nous sommes !

Ainsi le cout total du crédit n'est pas un indicateur pertinent pour comparer les offres de crédit (même l'ANIL le soutient de son étude). le TEG est à mon sens tout aussi faillible car c'est avant tout un indicateur juridique à partir des accessoires obligatoires et non strictement financier.

Pour enrichir ma culture, j'ai lu avec intérêt les articles d’Aristide autour d'une alternative élaborée de "cout corrigé" qui prend notamment en considération la perte d’opportunité d'épargne (pourquoi pas).

Dans tous les cas, ce calcul ne sera que faussé de par une inconnue de taille : la durée réelle de détention du prêt...

Bon courage aux lecteurs aujourd'hui candidats à l'emprunt !

 

[Aristide]

le TEG est à mon sens tout aussi faillible car c'est avant tout un indicateur juridique à partir des accessoires obligatoires et non strictement financier.

C'est effectivement ce que j'ai fait ressortir dans les billets de mon blog ci-dessus joints.

Et encore l'on pourrait aller plus loin dans les critiques.

Un très long post de 123 pages sur ce forum

"Les TEG sont inexactement affichés"

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-teg-sont-inexactement-affiches.8055/

peut apporter de nombreux détails aux cBanquenautes éventuellement intéressés.

Pour enrichir ma culture, j'ai lu avec intérêt les articles d’Aristide autour d'une alternative élaborée de "cout corrigé" qui prend notamment en considération la perte d’opportunité d'épargne (pourquoi pas).

Dans tous les cas, ce calcul ne sera que faussé de par une inconnue de taille : la durée réelle de détention du prêt...

Oui, quel que soit l'indicateur le résultat sera faussé non seulement par la durée réelle du crédit mais par tous évènements qui viendraient modifier le profil d'amortissement initialement prévu (Remboursement anticipé partiel ou total - modulation d'échéances à la hausse ou à la baisse - reports échéances - pause crédit.....).

Concernant les impacts "coût crédit/TEG" les effets seront d'ailleurs contraires puisque plus la durée sera raccourcie moins le coût du crédit sera élevé mais - au contraire - plus le taux effectif global réel sera important (= frais fixes amortis sur une durée plus courte).......et inversement.

Ceci étant il s'agit d'un mauvais procès car au moment de choisir entre plusieurs offres l'emprunteur n'a aucunement besoin de savoir quand et comment il va exactement rembourser son crédit.

Si d'aventure il doit procéder à des opérations qui modifieront son profil d'amortissement initialement prévu, lesdites opérations seront potentiellement les mêmes quelle que soit l'offre retenue.

Au moment de ce choix, c'est donc "toutes choses étant égales par ailleurs" qu'au moyen de ses indicateurs préférés l'emprunteur prend sa décision.

Cdt

 

[betty832]

je vous remercie tous pour vos reponses

Me voilà encore plus paumée

si on ne peut pas se fier au teg, comment fait-on?

 

[Aristide]

Bonjour,

si on ne peut pas se fier au teg, comment fait-on?

C'est un très bonne question !

Emanant de technocrates loin des réalités pratiques, les lois et règlements en vigueur sur le TEG/TAEG sont tellement complexes que même les experts (et prétendus tels) arrivent à s'y perdre. Le pire c'est que non seulement les tribunaux se trouvent engorgés mais que leurs décisions sont fondées sur leurs analyses et rapports.

La réponse à votre question varie suivant les situations.

Premier cas de figure = Prêt unique

Dans cette hypothèse le TEG est fiable si les conditions suivantes sont réunies :

=> Dans leurs calculs les banques sollicitées intègrent bien les mêmes éléments.

Par exemple:
+ Si une assurance décès invalidité à 100% sur une tête est rendue obligatoire chez l'une il faut qu'elle le soit aussi dans les mêmes conditions chez l'autre.
+ Si l'une intègre le coût de l'assurance incendie rendue obligatoire il faut qu'il en soit de même chez l'autre
+ Etc....

=> L'apport personnel de l'emprunteur doit être identique quelle que soit la banque considérée.

L'autofinancement et un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne.
Or, le TEG ne tenant aucun compte de cet élément, si une banque exige 10% d'apport personnel et l'autre 20% la base de comparaison s'en trouve alors faussée.

=> Les échéances assurances comprises doivent être identiques.

Plutôt que de calculer une échéance à partir d'un montant, d'un taux et d'une durée comme le font la plupart des banques, je préconise d'ailleurs de raisonner à l'envers à partir d'une échéance cible choisie (et acceptable par la banque) qui - pour un montant et un taux donnés - aboutira non plus au calcul d'une échéance, mais au calcul de la durée optimale.

Second cas de figure = Plusieurs crédits dans le plan de financement (Ce qui est le plus courant)

Le problème devient encore plus complexe car nos "avisés" parlementaires on décidé que le TEG se calculait prêt par prêt et non pas au niveau du plan de financement dans son ensemble.

Or dans la réalité, pour un emprunteur qui doit comparer plusieurs offres concurrentes, c'est bien la globalité du financement qui doit être prise en considération pour vérifier laquelle de ces propositions s'avère être financièrement la plus intéressante.

Les trois conditions de bases ci-dessus rappelées étant toujours nécessaires c'est alors le "TEG d'ensemble" tous crédits confondus qu'il vous faudrait obtenir.

Dès lors soit vous demandez à vos banques de vous le calculer mais avec une très très forte probabilité d'une fin de non recevoir (ne sait pas faire/ne peut pas faire).

Soit que vous le calculiez vous même à partir d'outils bureautiques du commerce.

Mais, quel que soit le cas de figure, à mon avis, le critère le plus fiable est le critère non réglementaire que j'ai proposé qui prend en compte :

+ Toutes les charges (obligatoires mais aussi facultatives = ce que l'emprunteur paie réellement)
+ L'apport personnel quel qu'il soit

C'est à dire => "Le coût total du crédit corrigé" ou même "le coût du projet à crédit corrigé".

Mais, puisqu'il ne s'agit pas d'un critère de comparaison réglementaire, aucune banque ne vous le calculera.
Il vous faut donc le calculer vous même si vous le voulez/pouvez.

Cdt

 

[RESTONSZEN]

je vous remercie tous pour vos reponses

Me voilà encore plus paumée

si on ne peut pas se fier au teg, comment fait-on?

Bonjour Betty8323

Au delà et en complément des débats sur le TEG...

Si on revient à l'origine de votre affaire, la banque pourra soutenir que compte tenu de la caducité de l'offre initiale (valable 4 semaines) c'est à bon droit qu'elle peut aujourd'hui vous faire une proposition différente (hélas à un taux d'intérêt plus élevé sur le prêt complémentaire). cette différence s'explique par le choix de l'établissement en question qui a sans doute relevé sa grille de taux depuis..

Sans événement, vous auriez accepté cette proposition "sans état d'âme sur le TEG" ?

Si d'aventure vous entendez faire revenir la Banque sur cette position, il vous appartient de "contre-attaquer" en rappelant aimablement que si d'aventure vous n'avez pas retourné l'offre, c'est que cette dernière comportait une erreur du fait de leurs services.

C'est peut-être cette piste qu'il vous faut privilégier. Mais soyons clair : il faudrait de bonne foi que 1) cette erreur soit réelle et sérieuse 2) soit du fait de la banque 3) vous puissiez justifier de votre alerte faite à l'agence dans le délai des 30 jours...sous ces conditions leur service client pourrait porter une oreille attentive à votre demande..

A défaut, comme le dit Aristide le choix (ceci dit quel choix ?) vous appartient selon vos critères...attention tout de même au délai de réalisation de votre projet immobilier !

Cordialement.

 

[Aristide]

c'est à bon droit qu'elle peut aujourd'hui vous faire une proposition différente (hélas à un taux d'intérêt plus élevé sur le prêt complémentaire). cette différence s'explique par le choix de l'établissement en question qui a sans doute relevé sa grille de taux depuis..

Personnellement je persiste à dire que si c'est légale ce n'est pas légitime; ce serait même plutôt une pratique de "bankster".

Qu'elle soit importante ou non, la banque commet une erreur signalée par l'emprunteur et elle en profite alors pour remettre en cause ses conditions initiales; cela me semble inadmissible.

Une erreur est toujours possible mais, dans ce cas, elle doit être assumée.

L'article L.312-10 du code de la consommation prévoit bien par ailleurs que le délai de validité des conditions de l'offre est d'une durée minimale de 30 jours".

Il n'y a donc rien d'impératif et, dans cette situation où c'est la banque qui est fautive, il semblerait naturel/logique que les conditions initiales soient maintenues.

Sans événement, vous auriez accepté cette proposition "sans état d'âme sur le TEG" ?

Ben.....oui, évidemment; avec un taux à 2,85% au lieu de 3,15%.

Il semble d'ailleurs que Betty832, erreur dans l'offre rectifiée, soit toujours d'accord pour l'accepter ce qui est parfaitement compréhensible.

Comparativement entre l'offre initiale et les dernières en date, ce sont les écarts sur les TEG qui - étant non initiée aux subtilités du sujet - l'ont amenée à s'interroger.

Reste à tenter votre chance auprès du Service Clients (et médiateur/conciliateur interne éventuellement) si toutefois les délais relatifs à votre projet le permettent ?

Cdt

 

[RESTONSZEN]

malheureusement, il y a avait une erreur dans cette offre que j'ai signalée


Betty,

Votre cas est intéressant en ce qu'il pose une question de fonds : celle du degré de déontologique (j'ose le mot) de votre banque ou du moins de votre conseiller (les deux ne se confondent pas forcément !) et de sa bonne foi globale à votre égard.

Pour nous permettre d'en juger en quoi selon vous l'offre comportait une erreur ?

Tant que nous n'aurons pas cet élément nous resterons je crains dans les conjonctures...

Cordialement

 

[betty832]

bonjour
il y avait une erreur dans le sens où j avais signalé que nous n avions pas eu l accord d un pret aidé or il etait mentionné dans l offre de pret
refus signalé bien avant l'édition de l'offre