Credit foncier tendance j 3 BTAN 3 Ans

[flouf]

Bonjour Reiga,
Il me reste 117 555 euros à rembourser sur 24 ans environ... Mon prêt est un prêt Tempo avec BTAN à 3 ans...voilà si ça peut t'aider...J'ai eu un taux variable à l'origine il y a 6 ans à 4.60 %, puis au bout de 3 ans : 4.90 % et aujourd'hui je suis à 5.10 %...mais sur le point de signer pour 5.40 % en fixe. Si entre temps je reçois l'accord pour 5.30 tant mieux mais comme le délai n'est pas extensible pour renvoyer la 1ère proposition je n'ai pas le choix...
Bonne chance à toi !

 

[Reigua]

Bonjour Reiga,
Il me reste 117 555 euros à rembourser sur 24 ans environ... Mon prêt est un prêt Tempo avec BTAN à 3 ans...voilà si ça peut t'aider...J'ai eu un taux variable à l'origine il y a 6 ans à 4.60 %, puis au bout de 3 ans : 4.90 % et aujourd'hui je suis à 5.10 %...mais sur le point de signer pour 5.40 % en fixe. Si entre temps je reçois l'accord pour 5.30 tant mieux mais comme le délai n'est pas extensible pour renvoyer la 1ère proposition je n'ai pas le choix...
Bonne chance à toi !

Bonjour Flouf

Merci pour ta réponse.
J'attends mon entretien de ce soir, je verrai bien la proposition qu'ils me feront sachant que je suis actuellement à 5.30 en taux variable...

Reigua

 

[Reigua]

Bonjour

Comme convenu, je vous livre les conclusions de mon entretien avec mon conseiller du CFF.

Celui-ci a fini par me convaincre qu'il fallait peut-être mieux rester dans les conditions actuelle de mon prêt (taux variable révisable tous les 3 ans) pour différentes raisons :

- Les conditions de mon prêt précise que le passage et le calcul du taux fixe est indexé sur le TLSP (Taux long terme du secteur public) majoré de 1,60%. Le TLSP étant aux alentours de 4.90%, additionné au 1.60 me donnerait un taux fixe à 6.50% ce qui est vraiment très mauvais. Comparé à mon taux actuel qui est encore à 5.30 pendant 2 ans (puisque révisé en avril 2007 dernier pour 3 ans), je ne pense pas que le passage à taux fixe avec ces conditions soit vraiment une bonne "affaire".

- L'avenant à mon contrat que j'ai reçu (comme beaucoup d'entre nous), précise que mon taux est majoré à un plafond de 6.5% ce qui est identique au taux fixe qui me serait infligé si j'acceptais leur proposition.
Il précise également que l'augmentation annuelle des échéances est plafonnée sur l'indice des prix à la consommation publiée par l'INSEE qui est limitée à 3% Max actuellement.

Dans ces conditions, je trouve cet avenant plutôt rassurant puisque celui-ci
devrait nettement limiter mes échéances annuelles si les taux devaient continuer de grimper ? Ce plafonnement d'augmentation à 3% max me semble d'ailleurs presque plus important que la limite à 6.50% précisé en premier lieu ?

Qu'en pensez-vous ?
Ai-je mal compris ?
Y a-t-il un piège dans mon raisonnement ?

D'avance merci
Reigua

 

[Pierrealb]

Sur l'aspect encore deux an à 5.30 c'est vrai, c'est le taux observable pour du 30 ans. Par contre à la fin de cette période à combien sera t il, votre taux est calculé sur une moyenne donc comme nous sommes fort haut aujourd'hui la prochaine révision risque d'en prendre largement.

L'avenant à 6.50 est une pâle protection mais c'est mieu que rien en effet vu l'évolution des taux en ce moment.

Concernant l'indexation INSEE le pourcentage s'applique sur la mensualité exclusivement et 3% de plus chaque année, ça va grimper sec en terme de coût mensuel et d'endettement 5 années à ce rithme et c'est 17% dans la vue sur un mensualité à 1000€ c'est 170€ de plus à trouver tous les mois.

Votre situation vous permet aujourd'hui de respirer mais en 2010 ?????

Personnelement je prendrai l'option rachat tout de même, le 5.20 du jour étant à peut près le taux que vous obtiendrez vous ne perdrez ni ne paierez pas plus (voir moins vu le prix de l'assurance CFF).

Donc étudiez cette option, elle vous évitera toute hausse future et ne pourra que soulager votre porte monaie en terme d'assurance.

 

[flouf]

Bonjour Reigua,
Moi j'ai opté pour le passage à taux fixe effectivement ne voulant pas payer les pots cassés dans 3 ans, j'ai demandé conseils à plusieurs personnes et même ceux du CF m'ont conseillé le passage à taux fixe. Je suis donc étonnée que le tien ne soit pas de cet avis ?
C'est sûr qu'aujourd'hui ça le fait mais dans 3 ans ? voilà me concernant mais perso je ne suis pas chiffres du tout, ni calcul et j'ai bien eu du mal à m'y retrouver un minimum dans tout ça ! combien t'a t'il proposé en fixe ?

 

[Pierrealb]

Flouf chaque dossier est différent chaque conseillé aussi, il passage à taux fixe si l'endettement à de la marge se fera facilement. Un 5.20 - 5.40% pour beaucoup de personne c'est trop niveau endettement, le passage devant la commission de surendettement est proche et le CF ne veut pas en arriver la car elle y perd bien trop.

 

[Reigua]

Bonjour

Pour faire suite aux calculs de Pierrealb, j'ai redemandé confirmation à mon conseiller sur CFF puisque ses calculs n'étaient pas aussi pessimistes que ceux de Pierre.

Par exemple, avec mon remboursemment actuel de 1251 Euros, mon conseiller m'a calculé une augmentation de 20 euros seulement à la prochaine révision du taux du prêt dans 2 ans (si on considère le plafond des 6,5% atteint et des 3% d'augmentation annuelle MAX de l'indice INSEE). C'est donc bien en dessous des calculs de Pierre qui me parraissent d'ailleurs plus réels ?

J'ai donc redemandé par mail une explication sur ses calculs. J'attends sa réponse.

Entre temps, j'ai reçu une réponse pour la renégociation de mon prêt en taux fixe : le taux proposé est de 5,45% (sur 30 ans et 7 mois restant à payer) avec des mensualités de 1276 Euros, soit 25 euros de plus qu'actuellement. Je trouve cette proposition assez honnête puisque ce taux figure parmis les "bons taux" du moment indiqués par MeilleurTaux.com.

Sachant que les taux sont plus favorables sur 25 ans, j'ai demandé une proposition sur cette durée puisque mes revenus devraient pouvoir me le permettre.

Que pensez-vous de cette proposition de renégociation sachant que je suis actuellement en taux fixe à 5,30 % ?

D'ailleurs, par la même occasion, ma durée globale s'en retrouve même diminuée puisque engagé sur 30 ans au départ, puis rallongé de 6 annnées en avril 2007 dernier (dernière révision), la durée passerait de 32 ans (36 - 4) à 30 ans et 7 mois si j'acceptais cette proposition.

Cordialement
Reigua

 

[Pierrealb]

Mes calculs sont sur le long terme pas dans l'immédiat ou les augmentations sont douces mais au cumul des années ça monte très vite. Il concerne que l'avenant que le CF veut imposé et qui lui est netement plus favorable qu'un fixe hors contrat.

Sinon la proposition en fixe 5.45 est assez correcte compte tenu du minimum de frais qu'elle vous donne. et l'absance d'IRA dans ces conditions.

 

[Reigua]

Bonjour

Suite...

Je viens de recevoir une autre proposition sur 25 ans.
Malheureusement, j'ai été surpris de constater que le taux restait le même (5.45%) par rapport à ma première offre d'une durée initiale de 30 ans.

Je pense donc que je vais commencer par accepter l'offre initiale.

A moi ensuite de rester attentif sur les prochaines baisses qui auront lieu à l'avenir et de saisir à ce moment là l'opportunité pour renégocier mon prêt dans de meilleures conditions.

Au moins, je dormirai plus tranquille avec mon taux fixe sous l'oreiller

Encore merci

Reigua

 

[Pierrealb]

25 ans c'est 75€ de plus par mois mais 32 000€ de coût en moins sur un emprunt des 160 000€ et ce sans comter les 5 années d'assurance en moins.

 

[Reigua]

C'est effectivement le supplément que j'avais imaginé mais il en est tout autre puisque la nouvelle offre reçue sur 25 ans me fait une différence de 130 Euros / mois et là, ça fait beaucoup

Je lui ai demandé s'il pouvait faire mieux et la réponse est non

Reigua

 

[Pierrealb]

Pensez à aller ailleur si 5.45 sur 30 ans est proche des valeur du marché sur 25 ans c'est beaucoup trop.
Et 0.35% de moins sur un ^rêt de 26-27 ans sera toujours mieu que de rester sur 30.

 

[Reigua]

Bonjour

J'ai demandé une simulation sur meilleurtaux et j'ai obtenu le même résultat sur 25 ans, voire même pire.

Donc cette offre est peut-être "dans le marché" actuellement.

De toutes façons, je vais très certainement accepter la première offre sur 30 ans mais toujours avec l'idée de renégocier plus tard lorsque les taux recommenceront à chuter. (Je reste optimiste)

Cordialement
Reigua

 

[Pierrealb]

De toutes façons, je vais très certainement accepter la première offre sur 30 ans mais toujours avec l'idée de renégocier plus tard lorsque les taux recommenceront à chuter. (Je reste optimiste)

Il faut en effet toujours envisager cette possibilité mais dans votre cas après avoir accepté l'offre CF sur 30 ans, c'est irrévocable, tout changement devra se faire via la concurence donc avec IRA.

 

[Reigua]

Il faut en effet toujours envisager cette possibilité mais dans votre cas après avoir accepté l'offre CF sur 30 ans, c'est irrévocable, tout changement devra se faire via la concurence donc avec IRA.

Bonjour

Oui, j'en suis bien conscient mais lorsque les taux rebaisseront, ils rebaisseront pour tout le monde, y compris pour le CFF.

Donc même si je ne suis pas en position de force avec eux à ce moment là pour renégocier (à cause effectivement des IRA) , j'espère quand même qu'ils sauront me faire une offre convenable pour repartir sur un nouveau taux ainsi q'une nouvelle durée en phase à ce que pourra me faire la concurrence à cette période là.

Ma réflexion est-elle bonne ?

Reigua

 

[PEROLE]

Bonjour,
Nous avons souscrits un prêt au Crédit Immobilier de France et comme j'ai pu le constater, nous avons eu le même sort que beaucoup d'entre vous.
Nous sommes entrain de porspecter auprès de différentes banques afin d'étudier les propositions pour un rachat de crédit.La BPL nous propose un taux fixe à 5.57% TEG la première année puis pour les 22ème années à venir 5.55 %. (assurances comprises)
Est-ce vraiment du taux fixe, puisque le taux est différents d'une année (1ère année) à l'autre (22 autres) ?Pouvez vous me donner des conseils ?
En vous remerciant par avance.
Cordialement.

 

[Pierrealb]

Oui, j'en suis bien conscient mais lorsque les taux rebaisseront, ils rebaisseront pour tout le monde, y compris pour le CFF.

Donc même si je ne suis pas en position de force avec eux à ce moment là pour renégocier (à cause effectivement des IRA) , j'espère quand même qu'ils sauront me faire une offre convenable pour repartir sur un nouveau taux ainsi q'une nouvelle durée en phase à ce que pourra me faire la concurrence à cette période là.

Bon, je crois qu'il faut rappeler que la renégociation est "irrévocable" donc non renégociable en plus c'est du Fixe donc si les taux baissent ça change rien.

De plus le CF, ne vous fera jamais une offre pour "abaisser" votre taux même si les taux dégringolent, elle ne va sûrement pas se priver des intérêts qu'elle gagne sur votre dos.

De plus le contrat prévoie :

1 Vous êtes en fixe il le reste.
2 la banque n'a aucune obligation de le faire (ça peut arriver pour dégager des liquidités si client exceptionnel).
3 l'acte irrévocable donc vous bloque.

Bref si les taux dégringolent un rachat extérieur est OBLIGATOIRE, et d'ici à ce que cela se produise les bénéfices du CF sont = 100% de votre mensualité (si avenant signé) ou presque si vous êtes reparti sur 35 ans.

Vous en faites pas le banquier qui a pondu cet avenant et ou renégociation type sait très bien que l'option "rachat" extérieur sera limité.

 

[Pierrealb]

Bonjour,
Nous avons souscrits un prêt au Crédit Immobilier de France et comme j'ai pu le constater, nous avons eu le même sort que beaucoup d'entre vous.
Nous sommes entrain de porspecter auprès de différentes banques afin d'étudier les propositions pour un rachat de crédit.La BPL nous propose un taux fixe à 5.57% TEG la première année puis pour les 22ème années à venir 5.55 %. (assurances comprises)
Est-ce vraiment du taux fixe, puisque le taux est différents d'une année (1ère année) à l'autre (22 autres) ?Pouvez vous me donner des conseils ?
En vous remerciant par avance.
Cordialement.

Bonjour Perole et bienvenu.

Alors un taux "marché" sur 20-25 tourne autour de 5.10, donc un TEG de 5.57 me fait penser à une offre plutôt correcte surtout si vous assurez sur deux têtes.

Si vous ne règlez pas les frais de dossier et ou caution directement les 0.02% sur la première période doivent les représenter ou alors c'est tout simplement les "arrondis"

Au vu du marché cette offre me paraît bonne, n'hésitez pas à solicité le conseiller pour obtenir quelques "facilités" sur ce prêt comme la réduction ou supression des IRA pour un remboursement anticipé partiel ou total et ou l'absence de frais si vous prenez l'option de modularité lié aux prêts à taux fixe.

Vérifiez lorsque l'offre sera dans vos mains que le taux est fixe avec une durée fixe et une mensualité fixe, dons ces conditions repartez sur un bon pied.

Je vous garantis qu'une fois sortis du CF on respire beaucoup mieu.

 

[PEROLE]

Bonjour,

Merci pour vos conseils.

Nous sommes encore pour l'instant au crédit immobilier de France et ceux-ci sont incapables de nous donner le reliquat de notre emprunt immobilier.

J'ai lu dans les clauses qu'il fallait également payer 3% de la somme restant dûe, sommes nous obliger de payer cette somme, n'y a t'il pas un texte règlementaire pour ne pas payer cette somme ?

En vous remerciant par avance,

Cordialement.

 

[Pierrealb]

C'est en fait 6 mois mois d'intérêts au taux moyen avec un maximum de 3%.

Pour un rachat par la concurance pas de possibilités pour le moment.