Conseils sur projet SCPI

[Buffeto]

s, les PS à chaque versement de dividendes (et non pas une seule fois à la fin de l'année).

ca ne change rien .... si a+b+c = d

12.3% X ( a +b+c) = 12.3% X d

 

[Aristide]

Bonjour

Oui en total euros décaisssés.

Mais ce calcul ne tient pas compte de "l'effet temps" et du manque à gagner en intérêts sur les sommes décaissées.

En ajoutant "Taxes Payées" et "Manque à gagner" en intérêts sur les sommes décaissées, ce n'est pas la même chose que de payer:

+ 13,50% sur "a" en janvier + 13,50% sur "b" en juin + 13,50% sur "c" en décembre

+ et payer la totalité de 13,50% de (a+b+c) en décembre.

Même si le différentiel est minime, au niveau du principe, les rentabilté se trouve bien impactée.

Cordialement,

 

[dphilippe]

Mais ce calcul ne tient pas compte de "l'effet temps" et du manque à gagner en intérêts sur les sommes décaissées.

Tout à fait l'impact n'est pas négligeable malheureusement :-/
Mais bon je crois que je me fais des noeuds à la tête pour rien. Je crois que les dividendes versés prennent en compte, de base, les PS. J'essaie de confirmer cette information pour en être certain.
A moins que vous le sachiez ?

 

[ZRR_pigeon]

Tout à fait l'impact n'est pas négligeable malheureusement :-/

Ah bon ? Sauf si vous vous appellez Liliane, je ne vois pas comment l'impact pourrait dépasser quelques malheureux euros par an ...

(mes calculs, faux peut-etre, donnent un impact situé entre 60 centimes la premiere année et 2 euros la derniere année).

 

[dphilippe]

Oups.... j'ai dit une bêtise j'ai fait un grosse erreur dans mon fichier excel merci ZRR_pigeon donc oui l'impact est effectivement minime ...
Avec mon erreur je me retrouvais avec un différentiel de l'ordre de la centaine d'euros par an sans être Liliane malheureusement (^_^)

 

[Buffeto]

T. Je crois que les dividendes versés prennent en compte, de base, les PS. J'essaie de confirmer cette information pour en être certain.
A moins que vous le sachiez ?

bien sur j'en suis certain puisque j'en ai des parts de SCPI . il me suffit de lire le relevé trimestriel pour voir que le PFL est bien prélevé.....

 

[ZRR_pigeon]

Avec mon erreur je me retrouvais avec un différentiel de l'ordre de la centaine d'euros par an sans être Liliane malheureusement (^_^)

effectivement, c'est ce que dépense Liliane en piles pour sa calculatrice toutes les semaines

 

[dphilippe]

bien sur j'en suis certain puisque j'en ai des parts de SCPI . il me suffit de lire le relevé trimestriel pour voir que le PFL est bien prélevé.....

Ok ça simplifie le problème merci

effectivement, c'est ce que dépense Liliane en piles pour sa calculatrice toutes les semaines

lol

 

[GoodbyLenine]

Je viens de me poser une autre question pour mes calculs.
Les dividendes versés quand faut il enlevé les prélèvements sociaux ?
A chaque versement du dividende ou sur la somme des dividendes versé tout au long de l'année ?

Merci à vous une fois de plus

Dans le cas d'une SCPI, le PLF ne concerne que la quote-part des revenus financiers de la SCPI (les intérêts du placement de sa trésorerie excédentaire), en général très très faible. La grande majorité des revenues perçus est un revenu foncier (les loyers encaissés par la SCPI, moins les charges déductibles), et il n'y a pas de PLF pour ce type de revenus.

Attention aussi : même si une SCPI verse un "dividende" de 10 €/part (par exemple), si sa comptabilité interne indique que son revenu foncier (net de charges) est de 12 €/part (ou de 8€/part), c'est bien 12€/part (ou 8€/part) que chaque associé devra déclarer pour son impôt sur le revenu.
Ainsi, le fisc prend aussi sa part sur ce qui permet d'augmenter le RAN..

bien sur j'en suis certain puisque j'en ai des parts de SCPI . il me suffit de lire le relevé trimestriel pour voir que le PFL est bien prélevé.....

Chaque associé peut opter pour le PLF... ou pour ne pas avoir le PLF, et même changer d'option chaque année (en général, durant une période délimitée). Sans doute buffeto a-t-il opté "pour" lors de sa souscription, et n'est jamais revenu dessus.

 

[Buffeto]

. Sans doute buffeto a-t-il opté "pour" lors de sa souscription, et n'est jamais revenu dessus.

exact......

 

[dphilippe]

Pour en revenir à ma discussion j'ai trouvé à peu près la réponse que je cherchais :
Comparer avec différents paramètres le TRI/TRIM et la VAN cependant j'ai quelques lacunes pour bien comprendre ces notions.
Globalement j'ai compris que le TRI calcul la VAN pour qu'elle soit égale à 0, en théorie plus le TIR est élevé plus l'investissement est rentable. Mais le mieux est de la coupler avec la VAN.
Ma question concerne le taux d'actualisation nécessaire à leur calcul.... comment le connaître ? par rapport au passé sur une longue série ?
Sur le forum j'ai lu souvent que cette valeur choisie est de 10% pourquoi ?
Pouvez vous me corriger si j'ai fait des erreurs dans ce que j'ai dit ?

 

[ZRR_pigeon]

Ma question concerne le taux d'actualisation nécessaire à leur calcul.... comment le connaître ? par rapport au passé sur une longue série ?
Sur le forum j'ai lu souvent que cette valeur choisie est de 10% pourquoi ?
Pouvez vous me corriger si j'ai fait des erreurs dans ce que j'ai dit ?

réponse courte : le 10% ne correspond a rien de concret et est facultatif.

réponse longue : euh non, le 10% est recommandé comme condition initiale a la recherche itérative afin que l'algorithme converge, en effet le tri recherché sera proche de 10 % (entre 0 et 30% grosso modo), et donc ca evite que l'algorithme se retrouve a chercher dans des zones non valide (un algorithme est "aveugle" et ne dispose pas de notre bon sens).

Je ne pense pas que cette estimation initiale soit ultra necessaire. On utilise cela surtout dans le cadre de fonctions non quadratiques ou des minimums locaux existent dans des gammes de valeurs non désirées et perturbent la recherche du minimum absolu de la fonction en question.

car le calcul du TRI est en fait la recherche des parametres qui font qu'on rend le plus faible possible la fonction "(TRI - TRI_supposé)^2".

A chaque itération le nouveau TRI trouvé vient remplacé le TRI_supposé et de proche en proche, ca converge....normalement !
s'il a du mal vous l'aidez en le faisant démarrer dans les parages de la solution finale.

 

[Buffeto]

ah oui quand même ....

du coup ma méthode pifométrique est elle vraiment archaïque ?

 

[dphilippe]

Je ne pense pas non

Sinon j'ai pu reprendre quelques minutes pour bosser mon tableau et devinez quoi ?? je m'en sors pas
Je sais pas comment prendre les paramètres de mon tableau pour calculer mes TRI/TRIM, VAN.

Pouvez-vous jeter un coup d’œil au fichier excel et me faire un retour sur mes différents calcul ? car je galère
Il y a deux onglets, le 1er est le fichier d'amortissement pour calculer les prêts ( récupéré sur le site) et le 2ème onglet mes différents calculs.
Plusieurs cerveaux valent mieux qu'un
Une fois de plus merci pour vos éclaircissements

 

[ZRR_pigeon]

juste une question : votre assurance est une assurance groupe, donc elle s'assoit sur un capital initial (vous payez 0.36% du capital initial tous les ans, une somme constante donc).

mais votre pret voit son capital decroitre chaque mensualité, et donc les interets sont calculés sur le capital restant du.

Hors, je vous vois dans la cellule N40 ajouter ces deux pourcentage. Ajouter deux pourcentages n'est valide que s'ils s'appliquent a la meme base (le probleme typique d'un article soldé deux fois consécutivement a 50%, revient a etre affiché au quart du prix initial et non gratuit).

Donc il y a au moins une erreur...pour le reste je n'ai pas encore regarder du coup.

 

[dphilippe]

Hors, je vous vois dans la cellule N40 ajouter ces deux pourcentage. Ajouter deux pourcentages n'est valide que s'ils s'appliquent a la meme base

C'est vrai mais du coup comment prendre en compte le taux de l'emprunt et celui de l'assurance ?

 

[ZRR_pigeon]

C'est vrai mais du coup comment prendre en compte le taux de l'emprunt et celui de l'assurance ?

y'a deux méthodes, une "propre" une "sale".

la "propre" serait de considerer l'assurance comme un frais fixe qui s'ajoutent aux autres frais comme l'assurance de pret, etc...et de ne mettre dans la formule de TRI que le taux du pret.

la "sale" consisterait a calculer le % "moyen" en capital restant du de l'assurance afin de pouvoir l'ajouter.

ou alors en le maintenant comme tel quel vous savez que votre resultat sera legerement optimiste par rapport a la réalité..mais de 0.1%? ou de 0.3%? difficile a dire...

 

[Aristide]

Bonjour,

juste une question : votre assurance est une assurance groupe, donc elle s'assoit sur un capital initial (vous payez 0.36% du capital initial tous les ans, une somme constante donc).

mais votre pret voit son capital decroitre chaque mensualité, et donc les interets sont calculés sur le capital restant du.

Hors, je vous vois dans la cellule N40 ajouter ces deux pourcentage. Ajouter deux pourcentages n'est valide que s'ils s'appliquent a la meme base (le probleme typique d'un article soldé deux fois consécutivement a 50%, revient a etre affiché au quart du prix initial et non gratuit).

Donc il y a au moins une erreur...pour le reste je n'ai pas encore regarder du coup.

Pas forcément vrai; il faut s'assurer de la pratique utilisée par la banque.

Dans les assurances groupe il existe trois techniques, une avec l'assiette capital initial, deux avec l'assiette capital restant dû

Dans ce dernier cas, il y a la méthode que j'appelle "out" que vous décrivez et l'autre que je désigne par "in" où le taux d'assurance est effectivement ajouté au taux du prêt.

Il est cependant vrai que le plus courant est l'assiette "capital initial" et que si la base "capital restant dû" est encore utilisée (peu pour la particuliers", la technique "in" ne l'est pratiquement plus.

A toutes fins utiles, voir post et applicatif joints :

« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ite-bon-a-savoir.9212/post-101905#post-101905

Cordialement,

 

[dphilippe]

Merci beaucoup pour ces liens annexes! c'est vraiment un univers compliqué mais intéressant
Ce soir je regarderai plus en détail le fichier joint que tu as mis sur un de tes liens (comparatifs entre les différentes solutions)

Sinon sur le reste de mon fichier excel avez-vous des remarques/conseils ?

 

[ZRR_pigeon]

Sinon sur le reste de mon fichier excel avez-vous des remarques/conseils ?

dans la colonne J de l'imposition des revenus fonciers, ce ne serait pas $R$4+$S$4 au lieu de juste $R$4 ?