Conseils sur projet SCPI

[dphilippe]

Si tout à fait !! hop corrigé merci

 

[dphilippe]

Par rapport à mon fichier si je veux calculer année après année la VAN, comment appliquer la formule ?

Pour le moment j'ai essayé la formule en prenant soit
Mes flux de trésorerie c'est à dire :
VAN($P$4;-B8;H8;-J8)
Les 3 valeurs sont -cout du crédit annuel + loyers annuel - impôts annuel. P4 est le taux d'actualisation de 10%
Soit avec uniquement l'effort d'épargne annuel :
VAN($P$4;-M8)

Comme vous vous en doutez chacun des cas apporte un résultat différent mais y en a t il un de valable ? (en tout cas les 2 s'accordent pour dire que je commence à gagner de l'argent uniquement à partir de la 10ème année)
Idem quelle serait la façon de faire pour calculer le TRI / TRIM correctement ?

 

[ZRR_pigeon]

je connais le TRI mais je ne l'utilise pas intensivement.

ce qui est sur c'est que c'est un placement d'augmentation de patrimoine, donc il est logique qu'en fin de pret le patrimoine etant augmenté, vous generiez des revenus, car vous etes a ce moment la dans une situation similaire a si vous aviez acheté cash des SCPI pour fabriquer des revenus complementaires.

pour moi vous entrez les flux de tresorerie
-25000 (achat)
x1 (resultat entree sortie de cette periode numero 1)
x2 (resultat entree sortie de cette periode numero 2)
x3 (resultat entree sortie de cette periode numero 3)
x4 (resultat entree sortie de cette periode numero 4)
...
xn (resultat entree sortie de cette periode numero n)
+25000 (revente, eventuellement fictive, pour clore l'investissement).

et vous faites un TRI dessus.

essayez un exemple simple que vous sentez bien, genre un pret personnel a un ami qui vous rembourse "quand il peut" un pret.
histoire de se sentir en confiance et de maitrise cette formule. tant que vous n'aurez pas confiance en la formule, vous ne pourriez rien en faire, qu'elle vous donne un resultat qui vous plaise ou non, vous aurez tendance a croire celle qui vous donnera le resultat le plus flatteur.

 

[Aristide]

Le TRI (Taux de Rendement Interne) est basé sur l'actualisation des flux de trésorerie.

Les flux de sorties de trésorerie (l'argent qui sort de votre poche) sont en négatif (= signe "-")

Les flux d'entrées de trésorerie (l'argent qui rentre dans votre poche) sont en positif (= signe "+" ou non signé)

Les flux doivent être de périodicité régulières (mois ou trimestre ou semestre ou année)

Si vos flux sont annuels, vous saisissez un taux estimé annuel et le résultat donne un taux de rendement proportionnel annuel.

Si vos flux sont mensuels, par exemple, voux saisissez un taux mensuel ( ex 10/12/100)
Le résultat obtenu sera un taux périodique mensuel.
Dans ce cas il faudra multiplier ce taux périodique par "12" pour obtenir le taux proportionnel annuel.

La fonction TRIM utilise les mêmes principes pour le calcul de rentabilité d'un investissement sauf qu'elle prend en compte le coût de la somme empruntée pour financer l'investissement et suppose que le profit généré est réinvesti.

Il faut donc renseigner un taux d'emprunt et un taux de placement (réinvestissement)

Il y a aussi la fonction TRI Paiements qui est l'équivalent de TRI sauf que le résultat est toujours en annuel et en actuariel au lieu de proportionnel.

Les flux ne sont plus indiqués en termes de rang mais datés.

Cdt

 

[dphilippe]

Merci à vous deux pour ce complément d'information. Je l'ai bien compris ainsi sur des cas simple j'y arrive sans souci.

pour moi vous entrez les flux de tresorerie
-25000 (achat)
x1 (resultat entree sortie de cette periode numero 1)
x2 (resultat entree sortie de cette periode numero 2)
x3 (resultat entree sortie de cette periode numero 3)
x4 (resultat entree sortie de cette periode numero 4)
...
xn (resultat entree sortie de cette periode numero n)
+25000 (revente, eventuellement fictive, pour clore l'investissement).

Par contre dans mon cas je n'y arrive toujours pas
En effet le TRI normalement prend en compte qu'on investi un certain montant et qu'ensuite on a les fruits de cet investissement. En gros ce que tu dis ci dessus.
Mais dans ma simulation je fais un emprunt donc je dois utiliser TRIM correct ?

Si oui : est ce correct de prendre comme paramètre l'effort d'épargne, car pour moi l'effort d'épargne représente sur une année les sommes sorties et rentrées (mon cashflow).

Avec le cas "concret" que je vous présente dans mon tableau excel arriveriez vous à m'expliquer comment faire pour calculer le TRIM et la VAN ?

J'espère ne pas vous exaspérer avec mes problèmes

 

[Aristide]

ar contre dans mon cas je n'y arrive toujours pas
En effet le TRI normalement prend en compte qu'on investi un certain montant et qu'ensuite on a les fruits de cet investissement. En gros ce que tu dis ci dessus.

Avec TRI il n'y a pas à se poser N+1 questions; il faut uniquement considérer les flux de tresorerie. c'est à dire les euros qui rentrent dans votre poche et ceux qui sortent de votre poche.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Avec TRI il n'y a pas à se poser N+1 questions; il faut uniquement considérer les flux de tresorerie. c'est à dire les euros qui rentrent dans votre poche et ceux qui sortent de votre poche.

Cdt

oui donc pour chaque periode, si il a des entrees et des sorties, il fait la difference des deux et il inscrit le solde (negatif ou positif), ce que lui appelle "effort d'epargne". moi ca me parait juste.

 

[Aristide]

C'est bien ainsi.
Cdt

 

[ZRR_pigeon]

C'est bien ainsi.
Cdt

on est d'accord. du coup la question se pose :

dphilippe, pourquoi tu dis que c'est faux ton Excel ?

 

[dphilippe]

on est d'accord. du coup la question se pose :

dphilippe, pourquoi tu dis que c'est faux ton Excel ?

Je dis que ça me semble incorrect d'utiliser le TRI car il prend en compte un investissement en cash.
Et l’utilisation de la fonction TRIM me retourne des valeurs dont je ne suis pas certain de la véracité :
TRIM annualisé : -33% les 10 premières années puis 2983% le reste, (calcul excel : =TRIM(X46:Z46;$C$4;$P$4) )
TRIM sur les 32 années : 3% (calcul excel : =TRIM(-(M8:M39);A4;N4) )
TRI sur les 32 années : 1% (calcul excel : =TRI(-(M8:M39))

(Je considère ne pas récupérer mes parts de SCPI, c'est pourquoi ça n'apparait pas dans le calcul)

 

[yannou79]

J'ai moi même fait un petit fichier excel sur le sujet utilisant la fonction solver pour calculer le TRI (je trouve la fonction TRI d'excel capricieuse dès qu'il y a trop d'arguments). Malheureusement, il est un poil trop gros (127 K pour 97,7 autorisé) et je ne puis vous le proposez directement. Envoyer moi un MP avec une adresse mail où vous envoyer le fichier si cela vous intéresse.

 

[dphilippe]

Bonjour yannou79, merci pour la proposition. Le MP est partie cependant dans ma boite quand je regarde les messages envoyés je ne vois rien. L'as tu bien reçu ?

 

[dphilippe]

J'en suis presque à la fin de ma réflexion sur mon fichier excel :d
Mais j'ai encore un point que j'aimerais éclaircir avec vous. On en a discuté au début de topic mais y a une subtilité pas bien révélée

Concernant l'imposition il y a 2 cas possibles mais je suppose qu'un seul est valable :
Est-ce que les prélèvements sociaux sont toujours pris à la source lorsque la SCPI verse les loyers (revenus fonciers) ?
ou
Est-ce qu'on applique les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers qui sont à déclarer à l'IRPP (donc revenus fonciers déduits des PS, des intérêts d'emprunts, assurances et frais) ?

 

[Buffeto]

Est-ce que les prélèvements sociaux sont toujours pris à la source lorsque la SCPI verse les loyers (revenus fonciers) ?

il me semble que Goodbylénine t'a répondu à cette question.

Dans le cas d'une SCPI, le PLF ne concerne que la quote-part des revenus financiers de la SCPI (les intérêts du placement de sa trésorerie excédentaire), en général très très faible. La grande majorité des revenues perçus est un revenu foncier (les loyers encaissés par la SCPI, moins les charges déductibles), et il n'y a pas de PLF pour ce type de revenus.

 

[GoodbyLenine]

Tu devras payer (en année N+1) les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers (de l'année N) déclarés à l'IRPP sur la 2044.

Consultes une 2044 pour te rendre compte de ce qui y sera déclaré.

Revenus fonciers = Loyers perçus - Charges déductibles, comme les intérêts d'emprunts, impôts foncier -hors ramassage des ordures-, assurances, et autres frais.

Attention : il s'agit des loyers perçus par la SCPI, des charges supportées par la SCPI (ou par vous pour les intérêts d'emprunt par exemple), et les revenus que la SCPI vous reversent ne seront pas exactement égaux à cette différence (cf augmentation ou diminution du RAN par exemple), même si à long terme ça devrait s'en approcher (et que dans une simulation, il sera difficile de prendre d'autres chiffres).

 

[xaxa]

Il est cependant vrai que le plus courant est l'assiette "capital initial" et que si la base "capital restant dû" est encore utilisée (peu pour la particuliers", la technique "in" ne l'est pratiquement plus.

Bonjour

Si j'ai bien suivi, la technique "in" c'est "assurance sur CRD + intégrée dans le calcul de la mensualité constante", alors que la technique out c'est "assurance sur CRD + non intégrée dans le calcul de la mensualité constante".

C'est bien ca ?

Vous dites que la technique in n'est pratiquement plus utilisée. Pour autant que je sache, c'est pourtant la méthode standard de la BNP et des banques populaires lorsque l'on choisit l'assurance maison.

 

[dphilippe]

Tu devras payer (en année N+1) les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers (de l'année N) déclarés à l'IRPP sur la 2044.

Ok c'est cela que je voulais savoir précisément. Donc les prélèvement sociaux ne sont pas prélevé à la source par la SCPI
Merci GoodbyLenine

Par contre la partie la je comprends pas trop

et les revenus que la SCPI vous reversent ne seront pas exactement égaux à cette différence

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui, dans la technique que j'ai moi même baptisée "in" (moyen mnémotechnique) le taux de prime est ajouté au taux du prêt et le calcul de l'échéance est fait à partir de là.

La partie "assurance" joue donc exactement comme s'il s'agissait d'intérêts sauf que dans l'élaboration du tableau d'amortissement ce total est scindé en deux colonnes mais chaque ligne étant calculée par rapport au CRD ex ante.

A taux de prime égal, comme les intérêts son calculés sur le CRD et qu'il en est de même pour les primes d'assurence, l'amortissement est moins rapide = le capital restant dû diminue moins vite et la somme des intérêts est plus élevée de même que la somme des assurances.

Mais, généralement, on se se situe pas "à taux de primes égal".
Disons que, grosso modo pour une prime de 0,60% en CRD "out on sera à 0,50% en CRD "in" (=/= 0,40% sur capital initial)

Parmi les innombrables dossiers que j'ai eu à traiter la BNP et le LCL (Crédit Lyonnais) utilsaient cette pratique; je dis utilisaient car, antérieurement sur ce forum, un intrevenant à signalé qu'il n'en est plus ainsi ???
Quand à la Banque Populaire, je ne l'ai jamais constaté.

Mais, tant pour les unes que les autres, peut-être y a t-il des pratiques régionales différentes ?

Cordialement,

 

[GoodbyLenine]

Par contre la partie la je comprends pas trop .../...

Si tu as 0.01% des parts de la SCPI, que la SCPI perçoit 13 000 000€ de loyer, et supporte 3 000 000€ de charges, verse 8 000 000€ à ses associés et abonde le RAN avec les 2 000 000€ restant, alors :

Tu déclareras 1300€ de revenus fonciers (loyers), 300€ de charges seront retirés (en plus de tes éventuels intérêts d'emprunt). Tu auras effectivement encaissé 800€ de la SCPI (les "dividendes"), mais sera imposé (IR et prélèvements sociaux) sur 1000€ (= 1300-300), en raison de la transparence fiscale de la SCPI à l'IR.

 

[xaxa]

"je dis utilisaient car, antérieurement sur ce forum, un intrevenant à signalé qu'il n'en est plus ainsi ???"

en tout cas, les agences d'Annecy, Grenoble, Paris et Lyon avec lesquelles je suis en contact pratiquent toujours (la dernière offre date de Vendredi dernier). Comme la BNP fonctionne de manière nationale (ce qui par ailleurs nous ennuie pour les financements en CHF) ....

Pour les BP, il est possible que ca diffère selon les régions. Je ne peux parler que du fonctionnement de la BPA et de la BP Lyon. Il me semble que la BPFC fait de même.