Conseil pour l'immobilier locatif

[babas]

allez comme c'est la soirée des propositions, moi je vous en donne une, fraiche de ce matin : une maison en meublé à 270k€ tout compris avec 2000€ de loyer/mois...sur 20 ans ça donne 1750€ de crédit/mois, avec comme seules charges la taxe foncière (600€) et l'aide du comptable pour la déclaration d'impots (500€/an)
faites vos jeux

 

[Gagarine]

Recette : 12 000 €
Economie d'impots : 6000 € (20% sur 9 ans)
Emprunt : 23 760 € (270000 - 15 ans - 3.6% + 0.3 %)
Soit en net : 5760 € (480 €/mois)
A ajouter : frais de gestion agence, taxe foncière, ...)
Soit net net : 550 €/mois

480€ + TF + 6% d'agence + Assurance + Frais de co-pro... On est surement plus pres des 700€ que des 550€, non ?

 

[Bluesky]

allez comme c'est la soirée des propositions, moi je vous en donne une, fraiche de ce matin : une maison en meublé à 270k€ tout compris avec 2000€ de loyer/mois...sur 20 ans ça donne 1750€ de crédit/mois, avec comme seules charges la taxe foncière (600€) et l'aide du comptable pour la déclaration d'impots (500€/an)
faites vos jeux

Bonjour babas,

Je dois dire que votre conseil est le plus proche de ce que je voulais. Je me sens mieux avec une maison qu'un appartement.
Mais avant que je prenne le téléphone et fasse le tour des agences immo sur Lyon, rassure moi que cette maison 270k loué à 2k/mois se trouve non seulement à Lille?

 

[Gagarine]

L'idée de Babas, si je me souviens bien, est de louer les chambres de la maison en meublé à des étudiants avec le reste de la maison comme "partie commune". 4 chambres à 500€/mois. Cela peut se trouver à peu près n'importe où.

 

[zegrof]

480€ + TF + 6% d'agence + Assurance + Frais de co-pro... On est surement plus pres des 700€ que des 550€, non ?

Effectivement.

 

[Gagarine]

Sur 15 ans, le TRI est tout de même supérieur à 10%/an ce qui est bien. Il faut déjà être un sacré gestionnaire pour obtenir un tel rendement sur une AV...

 

[Bluesky]

L'idée de Babas, si je me souviens bien, est de louer les chambres de la maison en meublé à des étudiants avec le reste de la maison comme "partie commune". 4 chambres à 500€/mois. Cela peut se trouver à peu près n'importe où.

Alors l'idée me plaît moins, si j'étais étudiante, pour 500€/mois je préfère largement avoir une chambre tout compris à moi seule plutôt de partager la cuisine et compagnies avec 3 autres personnes. Mais ce n'est que ma perception

 

[Bluesky]

Sur 15 ans, le TRI est tout de même supérieur à 10%/an ce qui est bien. Il faut déjà être un sacré gestionnaire pour obtenir un tel rendement sur une AV...

Comment faites vous Gagarine pour calculer le TRI dans ce cas?
Aussi dans plusieurs postes j'ai vu écrit qu'un enfant supplémentaire "fait réduire" 2292 euros d'impôts. Je ne sais pas d'où viens ce chiffre?

 

[Gagarine]

Comment faites vous Gagarine pour calculer le TRI dans ce cas?

700€/mois sur une AV à 10% vous fait au bout de 15 ans 290k€. Donc une légère revalo du bien...

Aussi dans plusieurs postes j'ai vu écrit qu'un enfant supplémentaire "fait réduire" 2292 euros d'impôts. Je ne sais pas d'où viens ce chiffre?

Cela dépend du nombre d'enfants et des revenus... Ca peut être plus... Ca peut être moins...

 

[Bluesky]

700€/mois sur une AV à 10% vous fait au bout de 15 ans 290k€. Donc une légère revalo du bien...

Je sais que vous faite une calculation simple pour me démontrer mais je ne comprends toujours pas, désolée

Car s'il faut une légère revalorisation du bien avec 10% de rendement, cela veut dire que le rendement est inférieur de 10% car dans la calcul on ne prend pas en compte de la "potentiel" revalorisation?

Si vous pouvez me copy/paste un exemple où vous avez calculé le taux de rendement interne (avec explication si possible ) d'un projet, cela m'aiderait énormément...pour suivre les discussions sur le forum car chaque fois je suis coincée à ce TRI.

 

[Gagarine]

J'utilise une bete formule Excel (VC) qui me calcul le capital constitué si je fais des versements réguliers à un taux de rentabilité constant. Du coup, je vois que si je place tous les mois 700€ sur un compte à 10%, au bout de 15 ans j'aurais un capital de 290k€. Etant donné que le bien vaut actuellement 270k€, il n'est pas farfelu de l'estimer à plus de 290k€ dans 15 ans sachant qu'il n'est pas destiné à un investisseur mais à l'acquisition d'une RP. Si le bien subit une revalorisation de 2% par an, l'équivalent financier serai un placement de vos 700€ sur un compte à 12%.

 

[Bluesky]

D'accord, merci.

 

[babas]

alors oui ce sont des biens sur lille et sa métropole, et gagarine a une bonne mémoire, pour bumper la renta pas d'autres moyens que la coloc...

wow, juste pour vous enlever de la tête quelques idées reçues, je vous donne quelques exemples : maison terminée il y a 10 jours, signature des 5 baux hier, 2000€ de loyer + 250€ de charges pour l'edf, gaz , eau et internet, soit 450€ tout compris/chambre. A ce prix là sur lille, vous avez un studio misérable de 20m2 sans rien, avec du mobilier datant de la préhistoire, pas d'extérieur, et votre lit dans la salle de bains...Donc pas étonnant que notre taux de remplissage frolle les 100%...maison à 800 métres de l'edhec qui ouvre ses portes en septembre avec 4000 étudiants.
après, ce concept bète comme choux peut effectivement se faire dans d'autres villes, mais lille s'y préte bien car les maisons sont souvent grandes, bien prédisposées à ce genre de location, et surtout la demande est énorme (rien que les étudiants qui sont environ 100000 sur lille, alors que la moitié des locataires sont de jeunes travailleurs). On essaye dans d'autres villes proches mais c'est moins facile (genre reims ou amiens).
voilà pour les petites explications

 

[Bluesky]

Merci babas pour votre piste
J'étais, il n'y a pas si longtemps que ça, dans une chambre de la préhistoire comme vous dites et je la préfère largement pour ma liberté. Mais je ne suis pas très sociable alors ce n'est pas représentatif.

Ce qui est marrant c'est que j'étais en contact aujourd'hui avec un CGPI (que j'ai trouvé les coordonnées sur cbanque, peut être il viendra ici car il était assez actif sur le forum) qui m'a tout de suite proposé aussi ce concept "bête comme choux". Je ne sais pas depuis combien de temps vous l'avez pratiqué, lui depuis 1 an et il en a l'air bien satisfait.
Dommage qu'il ne le fait pas sur Lyon mais sur une ville limitrophe.
Donc voilà j'attends une proposition 7% renta vous dit?

 

[Buffeto]

Ce qui est marrant c'est que j'étais en contact aujourd'hui avec un CGPI
Donc voilà j'attends une proposition ?

pourquoi passer par un CGPI et ne pas le faire toi meme ?

 

[Bluesky]

Parce que tu m'as pas donné assez de conseils
Je n'ai pas signé de mandat, je te rassure; pourquoi ne pas voir la proposition?

 

[babas]

je propose à mes clients des choses au delà de 8% net de renta, en dessous je m'abstiens...

 

[Gagarine]

Perso, en dessous, je ne regarde même pas...

 

[babas]

ouais je sais gagarine, j'ai des clients comme toi difficiles à satisfaire...
heureusement qu'ils ne sont pas tous aussi exigeants !

 

[Bluesky]

Bon il faut que je monte la barre alors.

Sinon je pense à la sortie (on est bien d'accord que le LMNP n'est pas pour but de vendre): Si d'ici 10 ans, ce (peut être nouveau) concept ne marche plus (je ne sais pas, les jeunes travailleurs seront assez bien payés pour avoir 1 joli appart tout seul...), cela coûterait beaucoup pour reconvertir la maison à son usage familial?

@Gagarine: j'ai fait le tour des locaux commerciaux proposés sur le net, il n'y a pas plus de 6% renta. J'ai l'impression que le marché de locaux commerciaux est beaucoup plus aléatoire que du locatif habitation. Et l'évolution de ce marché n'est pas très encourageante (la commerce de proximité est réduite petit à petit), non?