Conseil pour l'immobilier locatif

[babas]

si vous n'étes pas trop gourmand, vous revendrez à un investisseur avec une bonne renta assez facilement, et vendre une maison avec 5 chambres et 4/5 sdb à une famille n'est pas trop compliqué...

 

[Gagarine]

@Gagarine: j'ai fait le tour des locaux commerciaux proposés sur le net, il n'y a pas plus de 6% renta. J'ai l'impression que le marché de locaux commerciaux est beaucoup plus aléatoire que du locatif habitation. Et l'évolution de ce marché n'est pas très encourageante (la commerce de proximité est réduite petit à petit), non?

Je donne 2 liens au debut de ce post vers des annonces vers Lyon a plus de 8%.
Un local bien place trouvera toujours preneur. De plus le preneur va toujours essayer de vendre son bail donc pas de vacances locatives a moins d'avoir un bien atypique...

 

[Bluesky]

Je donne 2 liens au debut de ce post vers des annonces vers Lyon a plus de 8%.

Je n'ai pas bien compris votre instruction peut être: j'ai cherché qu'au centre de Lyon, du coup Divonne les bains ou Annecy ne rentrent pas dans le scope.

 

[MatouXwY]

Bonsoir,

Si je peux me permettre et pour compléter Gagarine, qui a souvent de bons conseils :

Pour faire simple, dans tes recherches, fais un calcul simple :

1. 9% de rentabilité brute : un bon début : ne met pas de côté les biens qui peuvent se hisser à ce niveau avec une négociation raisonnable.

2. Fais toi une idée du marché et AJUSTE toi même le montant du futur loyer, même si le ou les logements sont déjà loués. C'est une façon de te donner une première sécurité, pour le futur, et de baser tes calculs sur des estimations objectives... Les agents immobiliers, souvent ne sont pas du tout objectifs... Se faire entourer, d'amis un peu plus avisés que vous, ou simplement vous imprégner du marché local, éplucher les annonces pendant de longues semaines, vous mettre à la place d'un locataire qui rechercherait le même type de logement.


3. Selon ton niveau de revenus, les 33% d'endettements dont on nous rabat les oreilles PARTOUT ne sont qu'une barrière virtuelle et qui peut vite "sauter". Les banques traditionnelles prêtent aux investisseurs, même avec un taux d'endettement théorique à plus de 40%, du moment que les restes à vivre soient suffisants et que la rentabilité (on y revient) permette de couvrir les traites du crédit en prenant en compte un loyer pondéré (70% à 80% selon les banques). Si vous avez une épargne de précaution suffisante (cela semble être le cas) vous pouvez vous permettre de financer à 110%.

Lorsque vous porterez le dossier à votre banquier, soyer prêts, chiffrez et justifiez, n'ayez pas peur de l'excès de prudence. Cela fait toujours bonne impression (mettre en avant votre capacité d'épargne mensuelle, votre projection de budget concernant la future gestion du ou des logements, l'assurance sur les loyers impayés, etc.)


4. Attendez vous à galérer, que ce soit dans la recherche des locataires ou dans les imprévus de dernière minute. On a rien sans rien, mais tout ne se passe pas mal tout le temps et c'est de toute façon la meilleure façon de se constituer un patrimoine solide.

Il faut simplement observer les règles élémentaires. Et ce sera mon dernier conseil : faire passer un couvreur, un électricien de confiance, un chauffagiste qui vous couteront en tout et pour tout une centaine d'euros en déplacement. Pour éviter les déconvenues : les chaudieres qui claquent lors de la remise en route, la toiture a refaire parce que l'on avait pas regardé ce qu'il était de ce côté ou encore l'installation électrique à remettre aux normes...

Bon courage pour votre projet !


NB: EVITER, dans la mesure du possible (toutes les villes et budgets ne le permettent pas) les copropriétés, si l'on veut se sentir maître de son investissement et de ses décisions, et, surtout, de ses dépenses...

 

[Bluesky]

Bonjour,

Merci beaucoup MatouXwY pour vos conseils détaillés.
En fait je n'ai pas fait grand chose depuis, je ne me sens pas prête. Je ne cherche pas très activement, et puis l'évolution du marché me dégoute (...). J'attends un crack mais il n'arrive pas

 

[freestylewillo]

mais WOW...si le crack tant désiré arrive....êtes vous sure que vous allez faire parti des gens qui vont en profiter...et non pas de ceux qui vont en pâtir ??

 

[Gagarine]

Si l'immobilier s'effondre c'est qu'il y a saturation et les biens achetés risquent fort d'être inlouables...
Dans les petites/moyennes villes de province les prix sont déjà très bas et ont trouve facilement (via leboncoin.fr par exemple) des rentabilité à 10% "théorique". Je ne vois pas quel niveau de prix vous voulez atteindre avant d'investir ?

 

[Bluesky]

Bonjour,

Tiens il y a un Lyonnais, évidemment bien expérimenté dans le domaine. freestylewillo: voulez vous être mon mentor?

En fait je n'attends pas que le marché soit effondré, mais comment c'est possible qu'vec la crise, les pertes d'emploi et tout le bazar, le prix arrive à flamber 7% dans 1 seule année?
Puisque je ne voulais pas investir loins, je cible uniquement Lyon & proximité et les prix n'ont pas baissé Gagarine.
Pourquoi on gagne 2 fois moins que les US & payer l'immobiler 2 fois plus cher?

 

[Gagarine]

Ce n'est pas da la crise qu'il faut attendre une baisse de l'immobilier. Entre les différentes aides pour l'accession à la propriété et le coté "valeur refuge" pour les investisseurs... De plus, pour qui y consacre un peu de temps (soyons fou, disons 20min par semaine), il y a moyen de trouver de temps en temps quelques bons plans.

 

[Bluesky]

De plus, pour qui y consacre un peu de temps (soyons fou, disons 20min par semaine), il y a moyen de trouver de temps en temps quelques bons plans.

Bon je ne cherche plus d'excuses.

 

[Bluesky]

Voilà je viens de faire 1 tour sur le boncoin, il n'y a rien de + que 5% rentabilité brut (et encore je compte avec le loyer annoncé...).

 

[MatouXwY]

A part lorsqu'il y a des "poussées" exceptionnelles, quand je vais cueillir les cèpes, je n'en ramène pas forcément 3kg à chaque fois...

Sur le boncoin, il y aura de tout, surtout des gens qui ne trouvent pas le rôle des agences immobilières très prépondérant et choisiront de tenter le tout pour le tout sur ce site. Sache que les négociations sont alors possibles, pour qui veut vendre son bien, surtout sans l'intermédiation d'un professionnel du secteur.

 

[Bluesky]

Bonjour,

1,5 ans passé déjà depuis que j'ai ouvert ce poste, et j'aimerais faire un point sur notre situation

Nous n'avons pas trouvé de bien locatif qui nous intéresse. D'ailleurs, l'idée d'investir dans la pierre à l'heure actuelle nous intéresse beaucoup moins. Je n'ai pas la conviction (personnelle) que je dégagerais une plus value à la revente. Et sans plus value, je ne vois pas l'intérêt de se casser la tête dans cette aventure où le rendement ridicule est associé avec les problèmes locatifs. Le SCPI (j'ai bien lu le blog buffetophile ) ne nous emballe pas non plus. Donc voilà rien n'est avancé.

Et puisque c'est comme ça, j'ai cherché d'autres pistes:
- Assurance vie: 1 à 30% UC tient la route, l'autre à 70% UC moins, mais bon je n'ai pas grande chose dedans donc ça va.
- Forex: Perdu
- PEA: J'ai pris 5000€ BNP il y a 2 mois (25€), ça fait yo yo pour le moment, on verra bien si le système bancaire s'écroule.
- Prêt immo RP: Raccourci, il nous reste 12 ans à rembourser.
- Nous avons le 2ème enfant, je réduis mon temps de travail, je prends une femme de ménage --> plus besoins de défiscaliser (bien que ce n'était pas notre but)

Voilà, on a toujours ~1k/mois à épargner/investir. Là j'attends le "bon moment" pour entrer en bourse, mais j'ai un peu la trouille.

Si vous avez des conseils/commentaires/critiques sur notre gestion d'argent, je suis preneuse.

 

[babas]

bonjour, j'intervenais régulièrement sur ce forum et j'ai "laché l'affaire" depuis 1 an ou 2, et tiens je repasse car j'ai reçu votre post sur mon mail....bizarre....bref, je vous explique ce que l'on réalise sur la région lilloise, ça pourrait peut etre vous intéresser, sait on jamais....nous trouvons pour des investisseurs des maisons dans de l'ancien, que nous réaménageons pour les louer ensuite en colocation. Cela permet de dégager des rentabilités que l'on trouve rarement dans l'immo, autour de 8% net. Par exemple, une maison achetée 250000€ (achat+frais de notaire+travaux+mobilier+frais d'ingénierie) sera louée 1800€/mois hors charges. SI vous emprunteez sur 20 ans, l'opération est blanche, sachant que vous déclarez le tout en lmnp donc loyers non imposés pendant de nombreuses années. Même si vous revendez la maison au même prix, ben la plus value sera de....le prix de la maison, puisqu'elle ne vous aura rien couté ! et si vous la gardez pour un complément retraite, environ 2000€ mois de rentrée sans avoir mis un kopeck dans l'opération, moi je trouve ça pas mal....
bref voila notre concept, si vous avez des question, n'hésitez pas...

 

[Buffeto]

1,5 ans passé déjà depuis que j'ai ouvert ce poste, .

c'est ce que je dis souvent ....à force d’attendre , on finit par ne rien faire ....

 

[ZRR_pigeon]

nous trouvons pour des investisseurs des maisons dans de l'ancien, que nous réaménageons pour les louer ensuite en colocation. Cela permet de dégager des rentabilités que l'on trouve rarement dans l'immo, autour de 8% net. Par exemple, une maison achetée 250000€ (achat+frais de notaire+travaux+mobilier+frais d'ingénierie) sera louée 1800€/mois hors charges.

c'est une bonne idée. par contre, dit comme ca on a l'impression que vous faites ca avec plusieurs maisons. alors que le LMNP vous limite a 32 000 euros HT par an de recettes. donc une maison maxi en gros...donc niveau enrichissement, on ne peut pas dire que vous empilez les operations blanches pour faire bondir votre patrimoine...et l'imposition de la plus value immobiliere est moins douce en LMP...