Conseil pour l'immobilier locatif

[Bluesky]

c'est quoi ce pays merveilleux ?

l'objectif de 2K€ de rente mensuelles n'est pas irréaliste , mais il va nécessiter que tu y consacres toute ton énergie , toutes tes économies , en rognant sur pas mal de loisirs puisque comme le disait Guillaume 45 il va falloir accumuler un patrimoine assez important .
( d'ailleurs c'est 2K€ avant ou apres impots ? parce qu'es matiére de fiscalité qui peut dire ce que sera la fiscalité sur l'immobilier locatif en 2028 ? le propre de la fiscalité française étant l'instabilité chronique , je ne parirai pas un kopek sur quoique ce soit dans ce domaine)

mais tu as raison ,il faut bien choisir une voie .

celle que je t'ai donné en fin demessage précédent est une piste.
une petite surface ( T2) pour commencer et voir

C'est un pays d'asie du sud d'est, je ne te dirai pas plus J'ai peur de me dévoiler même derrière l'écran
Alors dis moi combien de temps par jour pense tu que je devrai consacrer pour réaliser cet objectif? Si c'est plus d'1h j'abandonne En fait je prends les AV comme loisir, je vais sur mes 2 comptes 2 fois/jour (bien que ça ne bouge pas d'1 centime), c'est grave doctor?

 

[Gagarine]

Pas de Scellier ou autre pgm de defisc pour se constituer un patrimoine !

 

[Gagarine]

Perso mes beaux parents on un local commercial qui était soit disant bien placé et facile à louer.
Ils sont restés 6 mois sans loyers.
Il est clair que les locaux commerciaux affiche un bon rendement, mais encore faut il être sûr de le louer

Qu'entendez vous par "soi-disant bien placé" ? Vos beaux parents ont estimé cela ou est-ce l'agence qui leur a vendu.
Et si ils sont restés 6 mois sans loyer avec des locataires qui restent 10 ans...
On ne peut jamais être certain de n'avoir aucune vacance locative sur un bien ! Je ne parle que de mon expérience. J'ai un immeuble avec 4 appartements. 2 locaux commerciaux. 1 local à usage de bureau. 1 parking. Et aujourd'hui, je ne cherche à investir QUE dans les locaux commerciaux car à l'usage, comme on dit, il n'y a pas photo !

 

[Bluesky]

Avant de prévoir un investissement scellier il faut être sûr que c'est pour vous. Combien payez vous d'impôts?
Ensuite, voyez avec votre banque pour allonger la durée de votre prêt au maximum, 25 ans si possible.
Ce prêt pourra être remboursé par anticipation (10 ou 15 ans par exemple), avec les sommes placées sur les contrats d'assurance-vie.
En ce qui concerne le scellier et si c'est pour vous, je vous conseille un bien dont vous ne prenez pas en charge la gestion. Demandez à un conseillez en gestion de patrimoine qui vous guidera et qui s'occupera de vos déclarations de revenus.

Concernant les assurances vie je vous conseille d'en avoir une 100% fon euros pour garantir le capital et une seconde avec un profil prudent ou équilibré puisque vous vous inscrivez sur du long terme, donc autant aller chercher un peu de performance.

Le fait de faire tout ça de cette manière vous permet de mettre en place vos solutions en gardant de la disponibilité.
Ceci peut vous permettre par exemple d'acheter des parts de SCPI du mur commerciaux avec un bon rendement.

Si vous fonctionnez comme ceci, vous obtiendrez un bon rendement, de la disponibilité, et quelqu'un qui vous aide dans vos démarches

Notre impôt: 6k
Pour la durée de prêt: je compte la prolonger à 18-20 ans maxi, 25 ans est trop long pour moi
Pour le Scellier maintenant: comment trouver 1 bon CGPI, j'en ai 2 qui m'on proposé des choses à des centaines de km de chez moi alors sur Lyon il y en a partout.
Mes assurances vie sont très jeunes (ouverture il y a 3 mois ) donc l'argent placé ne sera pas très disponible. J'en ai un vieux PEA mais je n'ose pas l'utiliser. J'ai délà claqué 40k sur la bourse de mon pays merveilleux et perds, à l'heure actuelle, 50%
Mais pourquoi me conseillez vous du profil prudent ou équilible, puisque c'est du long terme il vaut mieux du dynamique non?

 

[Gagarine]

Coté "énergie dépensée", ce n'est quand même pas la mort ! En tous les cas c'est moins chronophage que la bourse ! Il y a la phase de recherche et d'acquisition qui prend effectivement un peu de temps mais c'est très supportable. Depuis l'achat, autant les appartements prennent un peu de temps car il y a toujours un évier bouché, autant les locaux commerciaux sont en fait totalement transparent ! C'est à dire qu'il ne me coute pas grand chose (je ne m'en rend même pas compte mais j'avoue avoir en ce moment de très bons revenus), jamais les locataires ne me contactent pour un quelconque problème. J'ai eu un changement de locataire : bail vendu en 2 mois. Aucune visite à faire. Pas d'état des lieux ou de papier peint à changer ! Cela me coute un nouveau bail commercial pour être propre.

 

[Buffeto]

C'est un pays d'asie du sud d'est,

grrrrrrr ma femme vient de la bas mais elle n'a pas intégré cette notion..... dommage ....

Alors dis moi combien de temps par jour pense tu que je devrai consacrer pour réaliser cet objectif? :

personnellement , je pense que se batir un patrimoine est un second métier à coté .
donc j'y consacre toute l'énergie que je consacrerais à un vrai métier ....
mais ça prend du temps. j'ai découvert la gestion patrimoniale il y a une 20aine d'années et il y a encore nombre de domaines dans lesquels je suis encore novice.
la preuve : je suis venu sur CBANQUE.COM il y a 2 ans pour chercher des renseignements que j'ignorais....

 

[Guillaume45]

Dynamique serait effectivement le plus juste mais dans ce cas changez de support, c'est toujours embêtant de perdre 50%.
Vos assurances vie sont jeunes mais il faut épargner dessus. Sont elles de qualité, avez vous un bon suivi?
25 ans est trop long mais est pourtant la meilleure solution. le différenciel est à placé, disponible, et vous permettra de rembourser par anticipation, où est le problème?
Concernant le scellier, peu importe qu'il soit à côté de chez vous ou à 700 km, l'important est que ce soit bien géré!

Dans toutes ces opérations, il faut se poser les bonnes questions. La rentabilité c'est bien, mais ça ne fait pas tout!
En revanche je ne connais pas de cgpi par chez vous mais il doit y avoir ce qu'il faut dans l'annuaire.

 

[Gagarine]

25 ans est trop long mais est pourtant la meilleure solution. le différenciel est à placé, disponible, et vous permettra de rembourser par anticipation, où est le problème?
Concernant le scellier, peu importe qu'il soit à côté de chez vous ou à 700 km, l'important est que ce soit bien géré!

25 ans pour une RP c'est énorme car au delà de 20 ans la part d'intérêt explose !
Un CGPi qui vous propose un Scellier à 700km de chez vous est à fuir ! D'autant que vous habitez à Lyon qui n'est pas une petite ville. Un Scellier loin est généralement le meilleur moyen de vous faire refiler un mauvais produit dans une ville que vous ne connaissez pas. La règle pour un Scellier est que la revente doit pouvoir se faire à un acheteur qui acquiert sa RP. Donc T3 dans le centre de Lyon.
Mais vouloir se constituer un patrimoine immobilier en investissant dans du Scellier...

 

[Guillaume45]

Tout le monde n'a pas les moyens de se payer un T3 dans le centre de Lyon.
Un T2 est parfois plus facile à revendre.
Ce n'est que mon avis.
Et un cgpi qui propose à 700km en justifiant son choix et en y montrant tous les atouts, je ne vois pas où est le problème.

 

[Gagarine]

Le problème est qu'il y a des Scellier à Lyon donc un cgpi qui propose un bien à 700km ca ne sent à priori pas bon. Pour ne pas dire très mauvais...
de plus, un T2 (ou inferieur) est inadapté à une opération Scellier (exception faite dans Paris) car très peu de primo accédant achète un T2 et la revente doit impérativement se faire à un primo accédant (lire les autres posts sur le sujet pour une explication plus fine). Cela n'est pas une conviction sans fondement, c'est une réalité économique.

 

[Buffeto]

Et un cgpi qui propose à 700km en justifiant son choix et en y montrant tous les atouts, je ne vois pas où est le problème.

parce que tu raisonnes uniquement en terme de défiscalisation , au lieu de raisonner en terme d'investissement immobilier.

ne jamais oublier qu'il s'agit avant tout d'un investissemnt immobilier . la défisc c'est juste la cerise sur le gateau.

 

[Guillaume45]

Tu donnes ton jugement là.
Exemple dans mon entourage, tout le monde à commencé par un T2.
Et peut être que le cgpi n'est pas mandaté pour tel ou tel programme immobilier.
Donc s'il trouve l'équivalent ailleurs, je ne vois toujours pas le problème.

 

[Gagarine]

Exemple dans mon entourage, tout le monde à commencé par un T2.

Ca fait léger comme un argument ! Un T2 en Scellier à 99% de chance de se revendre avec une moins value alors que le bénéfice de l'opération repose justement sur une revente avec plus value !
C'est très simple à démontrer : un scellier à 100k€ HT pour 4% de rentabilité. La revente dans 10 ans se fera à un investisseur qui en voudra au minimum du 6%. 333€ de loyer mensuel. Avec 2% de revalorisation, le loyer au bout de 10 ans sera de 400€. Pour avoir 6% de renta, le bien sera vendu au mieux 80k€. CQFD.

 

[Bluesky]

Coté "énergie dépensée", ce n'est quand même pas la mort ! En tous les cas c'est moins chronophage que la bourse ! Il y a la phase de recherche et d'acquisition qui prend effectivement un peu de temps mais c'est très supportable. Depuis l'achat, autant les appartements prennent un peu de temps car il y a toujours un évier bouché, autant les locaux commerciaux sont en fait totalement transparent ! C'est à dire qu'il ne me coute pas grand chose (je ne m'en rend même pas compte mais j'avoue avoir en ce moment de très bons revenus), jamais les locataires ne me contactent pour un quelconque problème. J'ai eu un changement de locataire : bail vendu en 2 mois. Aucune visite à faire. Pas d'état des lieux ou de papier peint à changer ! Cela me coute un nouveau bail commercial pour être propre.

La mort ou pas cela dépend que c'est pour un homme ou une femme Peut être 2h/jour n'est rien pour certain mais pour moi 1h commence à être trop. Personellement combien de temps passez vous pour gérer votre parc locatif Gagarine?
Et une question de détail: pour l'évier qui bouche c'est vous qui venez réparer ou vous appelez un pro?
Vous m'avez pas répondu s'il faut être absolument bricoleur ou pas (pour que je cherche d'autres pistes).

 

[Bluesky]

@buffetophile: Qui t'a dit que j'ai intégré cette notion? J'ai fait un constat, l'accepter est totalement autre chose.
Je ne suis pas d'accord avec toi sur les métiers. On n'a qu'un seul métier si l'on veut être bon. Après je ne suis pas aussi ambitieux que toi , je ne cherche pas à comprendre tous types de placement. J'ai une préférence sur l'immo et encore il faut que j'arrive à savoir ce que je veux dedans.

@Guillaume45: Pour la durée de prêt je pense que c'est un problème de perception personnelle. Le prêt immo est le premier crédit de ma vie c'est comme une corde autour ma gorge, je n'ai pas trop envie de la garder longtemps. Pareil pour le Scellier à 700km, je n'en veux pas car j'ai besoins de voir, "sentir", "développer l'amour" pour l'investissement donc il faut qu'il soit à côté de chez moi .

 

[maxichats]

Il faut arrêter avec la combo fatale Scellier=>CGPI+package+T2+xxx kms de chez soi. Un bon Scellier c'est le terrain pas loin sur lequel on fait construire une maison ou alors un appart T3 dans la grande ville la plus proche. Le reste c'est juste un mauvais investissement.

Au vu de ce que raconte Gagarine, les locaux commerciaux ont l'air assez tranquilles. Pas de petits travaux, ni le téléphone qui sonne régulièrement c'est appréciable.
@Gagarine: C'est quel style de locaux que vous possédez ? des RDC en centre-ville d'une grande ville ? Petits commerces de village ? Hangars dans zone commerciale ? Bureaux ?

 

[Gagarine]

La mort ou pas cela dépend que c'est pour un homme ou une femme Peut être 2h/jour n'est rien pour certain mais pour moi 1h commence à être trop. Personellement combien de temps passez vous pour gérer votre parc locatif Gagarine?
Et une question de détail: pour l'évier qui bouche c'est vous qui venez réparer ou vous appelez un pro?
Vous m'avez pas répondu s'il faut être absolument bricoleur ou pas (pour que je cherche d'autres pistes).

Bonjour,

Je ne fais pas les travaux moi-même. Avec le temps, j'ai quelques artisants qui connaissent l'immeuble (c'est dans un gros village). Plombier, electricien, peintre, couvreur...
Les locaux commerciaux me prennent 10min par mois pour éditer les factures et 1/2 journée une fis par an pour rédiger ma déclaration d'impôt.
En revanche, l'immeuble est bien plus une source de soucis mais ne demande pas franchement de temps non plus. Je peux passer plusieurs mois sans avoir à y consacrer 1 minutes. De temps en temps, quelques travaux à faire donc des coups de fils à passer pour contacter les artisants. Ou un locataire un peu "problématique" et c'est la valse des assistantes sociales... Plus de la prise de tête que du temps. Très franchement, pour ma femme qui ne s'en occupe absolument pas, les placements sont parfaitement invisibles ! J'entends par là que je ne m'en occupe jamais chez moi exception faite, 1 fois par an, de ma 2044.

 

[Gagarine]

Petits commerces (coiffeur + esthéticienne) en rdc dans le centre de Bordeaux. (Entourés de petits logements neufs genre Robien ou Scellier... )
Petits bureaux (60m²) au 1er dans la rue Sainte Catherine (Bordeaux) loué par une école privée.

 

[zegrof]

Bonjour,

J'arrive peut être trop tard pour donner un conseil.

Pour moi avec :

1000 € de dispo par mois
6000 € d'impôts à "effacer"
"prendre sa retraite" à 50 ans (je vise 55 perso)
marié, 2 enfants.

Je propose :

Achat d'un appartement en dispositif scellier.
Bien 270 000 €
Emprunt sur 15 ans

Soit par an :

Recette : 12 000 €
Economie d'impots : 6000 € (20% sur 9 ans)
Emprunt : 23 760 € (270000 - 15 ans - 3.6% + 0.3 %)
Soit en net : 5760 € (480 €/mois)
A ajouter : frais de gestion agence, taxe foncière, ...)
Soit net net : 550 €/mois

Pour 550 €, tu effaces tes impôts pour 10 ans.
A l'échéance, ce bien te rapportera au moins 1200 € par mois.

Ensuite, avec les 450 € restant (1000 - 550) tu les places. assurances vies ou autres.
Cela te permettra de remboursé une partie de ton emprunt au bout de 9 ans (fin de la défiscalisation).

Voilà, moi je fais cela. j'ai aujourd'hui plusieurs biens. les premiers finances les derniers.

PS : pour les travaux, toilettes bouchés et autres, j'ai une agence qui pour 6% du loyer, gére tout cela, avec une garantie de loyer, la recherche de locataire, quittances et pré-déclaration d'impots

 

[Bluesky]

Bonsoir,

Merci maxichats, Gagarine et zegrof pour vos réponses.
J'ai pris le temps aujourd'hui de parcourir les 16 pages du forum, j'ai un peu mal à la tête

@Gagarine: Je viens de vérifier notre impôt: on est juste au début de TMI 30%, vous nous conseillez toujours les locaux commerciaux?

@zegrof: Non ce n'est pas trop tard, il me faut quand même (beaucoup) plus que 24h pour réaliser l'invetissement . Je trouve le montant trop élevé pour une première acquisition. Mensualité 2000€ ( + 1600€ de notre crédit RP), nous serons vite à la rue si un pépin arrive D'ailleurs je doute que cela passe à la banque, si?