Conseil pour l'immobilier locatif

[Bluesky]

Bonjour,

Cela fait un moment que je suis les échanges sur le forum, de l'assurance vie à la bourse...Réflexion faite, nous aimerions investir dans la pierre.

Pour commencer, notre situation: couple marié avec enfant en bas age; 32 ans tous les deux. TMI: 10%.
Nous venons d'acheter notre résidence principale. Après toutes les dépenses (remboursement de prêt immobilier compris), nous avons à peu près 1000€ pour l'épargne/investissement mensuel.
Épargne actuelle: 1 ans de dépense dans les comptes d'épargne entreprise + 10k€ dans les livrets A.
J'ai 1 PEA depuis 6 ans, je n'ai rien mis dedans.
Je viens d'ouvrir 2 assurances vie (1 pour prendre date, l'autre: versement mensuel 150€).

Mon objectif: M'arrêter de travailler à 50 ans

Mais par où commencer? Pour l'immobilier locatif:
- différentes possibilités (mur commercial est l'immo locatif aussi?)
- "bon à savoir"...

Voilà si vous avez des conseils pour une novice comme moi, je suis preneuse.

P/S: J'oublie de préciser notre location (Lyon) qui rend peut être l'investissement un peu difficile car ça va être dure de trouver quelque chose à 80k€ loué à 500€ comme fait Pendragon ou du type autofinancé comme Gagarine.

 

[Buffeto]

Mon objectif: M'arrêter de travailler à 50 ans .

32ans , enfant en bas age ....alors ton objectif ( enfin celui là ) ne sera jamais atteint .
désolé

pour s'arreter de travailler à 50ans il faut pouvoir épargner largement plus de 1000e par mois .
personnellement j'épargne plus que ca , je n'ai plus d'enfants à charge , j'ai 51ans et ...je n'ai pas les moyens de m'arreter ...

 

[Bluesky]

@buffetophile: tu me fais une douche froide. Alors je modère mon objectif: j'aimerais m'arrêter à 50 ans, Monsieur accepte de travailler jusqu'à son age de retraite donc il faut "juste" trouver de quoi couvrir mon salaire qui n'est pas mirobolant. Une rente mensuelle de 2k suffit.
Est-ce que cela peut être possible maintenant?

 

[Gagarine]

Bonjour,

Je serais moins catégorique que Buffeto. Tout dépend dans quelles conditions vous souhaitez arrêter de travailler. Un objectif plus sain me parait être : être à l'abri économiquement à 50 ans. J'entends par là qu'une perte d'emploi des 2 conjoints n'est pas dramatique. Cela implique d'avoir payer sa RP ! Donc 1ere question : où en êtes vous de ce coté là ?

Ensuite Vous estimez votre effort d'épargne à 1000€/mois mais qu'elle sont vos revenus et vos crédits ? Car c'est bien cela que va regarder la banque pour financer vos projets. Il vous faut comme objectif d'avoir investit environ 300k€ pour vos 35 ans (hors RP) si vous souhaitez être "à l'abri" à 50 ans. Cela revient à investir dans les 12 mois puis une 2ème fois dans 3 ans.

Enfin, Pendragon et moi-même ne sommes pas des extra-terrestres ! (Enfin je crois car parfois j'ai l'impression de ne pas être de la même planète que Pendragon ) Simplement nous avons la volonté de nous en sortir. Et il apparait rapidement que cela ne se fera pas en suivant le même chemin que la masse qui investit dans des Robien à Périgueux...

 

[Bluesky]

Merci Gagarine.

Justement je ne pense pas que vous soyez des extra-terrestres. Je ne connais pas votre situation ni celle de Pendragon mais si, sans aide familiale, vous arriviez "qu'avec" la volonté de s'en sortir, j'aimerais bien arriver où vous êtes aussi.

Pour mon objectif, je re-précise alors: nous aimerions bien avoir une rente de 2000€ mensuelle (la valeur actuelle hein). Si on peut être à l'abri économiquement tous les 2 à 50 ans ce serait top mais là je reconnais que c'est un peu ambitieux.

Pour notre RP: on vient d'acheter le crédit se fait sur 15 ans. Objectif: le solder d'ici 8 ans (là je pense qu'on arrivera avec les CEE). Buffeto peut me demander: pourquoi 8 ans et pas le solder avant d'investir? Raisonnement: maison BBC, crédit d'impôt 40% sur 7 ans.
Nous n'avons que le crédit immo (1600€, qui fait 29% d'endettement, on peut le réduite en prolongeant la durée).

J'aimerais bien investir d'ici 2 ans (dans les 12 mois pourquoi pas si la bonne occassion se présente) mais avant cela, j'aimerais connaitre les principes de base pour espérer sortir de la masse comme tu dis.

Pendragon: j'attends votre billet.

 

[Gagarine]

29% d'endettement. Il ne reste avec vos revenus d'aujourd'hui que 4% d'endettement possible. Soit 229€. Ce n'est pas une grosse marge de manoeuvre et il est indispensable d'être en très bon terme avec votre banque... Néanmoins cela doit vous permettre d'emprunter environ 120k€ sur un bien à 9%. En vous bougeant et en étant réactif cela est tout à fait possible bien que les produits soient rares.
En revanche, sauf changement de situation pro pour faire "flamber" les revenus, il sera difficile de jouer sur tous les tableaux en même temps : investir et essayer de raccourcir la durée de remboursement de la RP. Vous avez 32 ans. Donc essayer de garder votre objectif des 50 ans. Vous emprunter environ 220k€ sur 15 ans. En passant sur 18 ans, les mensualités passent à 1400€. Soit 200€ d'économie. Soit un autre investissement à 100k€ possible. Cela reste juste. Mais vous voilà en capacité d'avoir, à 50 ans, solder votre crédit pour votre RP + 220k€ de parc locatif soit entre 1000 et 1500€ de revenus fonciers nets mensuels. Ok pas de quoi rouler sur l'or et si la situation est favorable personne ne vous empêche de continuer à avancer au fil des ans. Mais au moins en cas de problème vous savez qu'à 50 ans vous avez cette petite protection.

Je ne sais pas pour Pendragon mais c'est perso ma stratégie. Je ne sais pas de quoi demain sera fait. Famille très modeste. Pour l'instant les lendemains chantent donc j'avance en sachant que chaque jour qui passe me met un peu plus à l'abri... Et surtout, ne pas mettre son présent en péril ! Un investissement sur 15 ou 20 ans c'est tout de même long donc ne pas prévoir des budgets trop courts qui vous priveraient des petits plaisirs de la vie ! Mais là encore, c'est une vision personnel...

 

[Bluesky]

@Gagarine: merci de votre vision personnelle.
Notre banque nous suit jusqu'au 40% d'endettement, après il faut voir si c'est raisonable, comme vous dites l'essentiel c'est de vivre pleinement le présent (en projetant au futur ).
On peut dégager 1k/mois sans se priver.

Maintenant pourriez vous nous dire plus sur le détail: comment trouver un bien 120k à 9% (renta brut?)? Vous pensez là un T2 sur Lyon? Vous avez des bonnes addresses (contact, CGPI ... peu importe)?
J'ai juste fait un essaie: j'ai contacté il y a 3 mois une agence immo, dit ce que je voulais (un bien locatif, < 150k, location, je cherche la rentabitité avant tout peu importe si c'est de l'ancien ou neuf, scellier ou non...). Je n'ai pas eu de retour

Je suis preneuse de tous conseils (type: dans l'ancien il faut être un peu bricoleur, si non il faut connaitre des pros qui font des travaux au prix raisonnable si non c'est pas la peine... Je pense à cela parce que nous ne sommes pas du tout bricoleur ).

 

[Buffeto]

désolé d'avoir douché ton enthousiasme .

mais si les réves sont nécessaires , il faut rester réalistes.
l'objectif est dans 18ans.
la vie peut réserver de grosses surprises en 18ans ( bonnes ou ...mauvaises ).

pour ne prendre que quelques exemples : tu as un enfant en bas age , dans 18ans il est probable qu'il fera des études sup ( ex ecole d'ostéopathie : 6 ans , scolarite 8 000euros annuels ).
d'autre part , et meme si ça ty ne l'a pas projetté , qui dit que d'ici 3-4 ans tu ne voudras pas un autre enfant ?.( ça c'est pour les bonnes surprises ).

pour les mauvaises surprises et sans vouloir empiéter sur ta vie privée , il ne faut pas oublier de penser à la versatilité humaine .j'imagine que vous formez un couple parfaitement en harmonie mais la psychologie des hommes de 50ans ( je sais de quoi je parle .....tous mes amis sont dans cette tranche d'age) est parfois attirée vers l'exterieur , où c'est bien connu , l'herbe est plus verte . voir les exemples les plus connus de Mr franck R ,Sidney G , Bill C , Dominique SK , Tiger W etc.......
du coup divorce ....


voila pourquoi je disais que ton objectif était hasardeux.

cependant , il est clair que tu peux tendre vers l'objectif des revenus complémentaires ( à mon avis pas suffisants pour s'arreter de travailler).

effectivement je pense qu'en t'orientant vers des petites surfaces dans l'ancien tu devrais pouvoir sans problème arriver à progresser dans ce sens.

dans ce cadre pourquoi ne pas commencer par un petit T2 pour voir et connaitre " les joies" de l'investisseur en locatif.( humm la joie de percevoir un loyer en retard....la joie de relancer le locataire , la joie de refaire les peintures , ou de payer les charges de copro en constante augmentation , je ne te parle meme pas des appels exceptionnels quand les autres copros nepayent plus leurs charges ....je te laisse découvrir)
faire une premiére expérience et au bout de 3-4 ans voir si c'est interessant d'augmenter le parc locatif ou s'il vaut mieux partir sur autre chose .

 

[Guillaume45]

Bonjour,

Je ne pense pas que cet objectif soit irréalisable, il faut s'en donner les moyens mais je pense que c'est possible. (je donne seulement mon avis)
Première chose, je réduirai les mensualités du prêt RP en allongeant la durée. Celà me semble judicieux pour augmenter la capacité d'épargne.
Ensuite il ne faut pas s'arrêter sur la mise en place d'une seule solution, car s'il y a risque à gagner, il y a aussi risque à perdre. Pour moi, un seul mot d'ordre, DIVERSIFICATION. C'est à dire qu'il faut mettre en place plusieurs solutions, et qu'elles ne dépendent pas les unes des autres, en cas de pépin.

Moi je tenterai une diversification entre un investissement Scellier, une ou deux assurance-vie, et un investissement dans des SCPI de rendement.

Le but étant de constituer un gros capital pour dans 15 à 18 ans.

A ce moment là il faudra utiliser ce capital pour ce générer des revenus complémentaires conséquents par le biais de couplages.

Avec 400 000 euros il est tout à fait possible de générer 2000 euros par mois à capital constant et disponible.

Voilà mon avis

 

[Bluesky]

@buffetophile merci de ton intervention, dis moi en quoi mon objectif (2k rente hein) n'est pas réaliste?
Je ne détiens pas de boule en cristal, je ne sais pas de quoi l'avenir me réserve, j'essaie de me projeter en fonction de ce que j'ai et ce que je pense à l'heure actuelle.

Juste 1 exemple pour te dire ce que je pense de mon espérance de vie: mon père était parti à l'age de 42 ans, ma mère 56 ans, pour la même cause. Donc si mon heure sonne à ma cinquantaine, ce sera pas une surprise pour moi (d'ailleurs d'où vient mon 1er objectif qui peut être t'avoir gêné).

Après ce sont des points de vue personnel: étude de 1er enfant - l'AV avec versement 150€/mois cité plus haut est pour cela, et s'il veut faire de l'ostéo ou école de commerce ou bien ne rien faire, il se débrouillera comme ses parents ont fait. 2ème enfant déjà réfléchi. La divorce - le monsieur sait que je retournerai dans mon pays où je vivrai comme une reine avec 400€/mois Chez nous 4 hommes sur 10 ont des relations extra-conjugales donc c'est la norme

Tu sais bien, si on ne pense qu'au surprises, on n'avancera pas. Je suis d'accord qu'il faut être réaliste (je le pensais mais si cela n'est pas le cas n'hésite pas à me le prouver, il n'y a pas de quoi à être désolé )

Comme dit plus haut, investir dans la pierre n'est pas comme mettre 10k à la bourse et perdre 75%. La somme est beaucoup plus conséquente donc l'erreur se paie plus cher. Mon but, et je pense aussi le but du forum, c'est de pouvoir "profiter" de vos expériences (de bonnes mais surtout de mauvaises s'il y en a et si vous voulez les dire) pour minimiser le risque de dérappage au premier investissement quand mon expérience dans la matière égale zéro.

 

[Gagarine]

Perso, je maintiens que vous pouvez trouver un local commercial bien placé dans Lyon pour environ 120k€ et 8 à 9% de renta. Sachant que les baux sont très avantageux (TF récupérable, peu de travaux, loyers indexés sur l'ICC) et que sur un bon produit il n'y a pas de vacance locative car le commerçant vend son bail...

Pour info, en 30 secondes sur leboncoin :
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Ensuite il faut appeler, se déplacer, faire preuve de bon sens... Et en avant la musique !

 

[kfc]

Première chose, je réduirai les mensualités du prêt RP en allongeant la durée. Celà me semble judicieux pour augmenter la capacité d'épargne.

pas trop d'accord: ca me semble plus interressant de rembourser son pret en 5 an et épargner sur 10 an par ex. que d'éparger et rembourser en même temps sur 15 ans. Sauf bien sur si tu est certain que la renta nette de ton épargne est supérieure au taux du prêt.

 

[Buffeto]

: Chez nous 4 hommes sur 10 ont des relations extra-conjugales donc c'est la norme .

c'est quoi ce pays merveilleux ?

l'objectif de 2K€ de rente mensuelles n'est pas irréaliste , mais il va nécessiter que tu y consacres toute ton énergie , toutes tes économies , en rognant sur pas mal de loisirs puisque comme le disait Guillaume 45 il va falloir accumuler un patrimoine assez important .
( d'ailleurs c'est 2K€ avant ou apres impots ? parce qu'es matiére de fiscalité qui peut dire ce que sera la fiscalité sur l'immobilier locatif en 2028 ? le propre de la fiscalité française étant l'instabilité chronique , je ne parirai pas un kopek sur quoique ce soit dans ce domaine)

mais tu as raison ,il faut bien choisir une voie .

celle que je t'ai donné en fin demessage précédent est une piste.
une petite surface ( T2) pour commencer et voir....

 

[Guillaume45]

pas trop d'accord: ca me semble plus interressant de rembourser son pret en 5 an et épargner sur 10 an par ex. que d'éparger et rembourser en même temps sur 15 ans. Sauf bien sur si tu est certain que la renta nette de ton épargne est supérieure au taux du prêt.

Très sincèrement, avec les taux d'emprunt actuels, il est bien plus judicieux d'exploiter la durée la plus longue pour mettre en parallèle une solution bien plus rentable. C'est loin d'être difficile d'obtenir une rentabilité supérieure aux taux d'emprunt. Et de plus, sans parler de rentabilité, le fait de fonctionner comme ça permet de garder son argent disponible, alors qu'avec une grosse mensualité on se ferme des portes en cas de nouveaux projet.

 

[Bluesky]

Ouh là merci de tous vos messages. Je vais lire tranquillement et vous répondre.
D'ailleurs 1 demande à l'admin: Ne serait il pas plus simple et convivial d'avoir la "réponse rapide" directement sans devoir cliquer "réponse"?

 

[Bluesky]

Bonjour,

Je ne pense pas que cet objectif soit irréalisable, il faut s'en donner les moyens mais je pense que c'est possible. (je donne seulement mon avis)
Première chose, je réduirai les mensualités du prêt RP en allongeant la durée. Celà me semble judicieux pour augmenter la capacité d'épargne.
Ensuite il ne faut pas s'arrêter sur la mise en place d'une seule solution, car s'il y a risque à gagner, il y a aussi risque à perdre. Pour moi, un seul mot d'ordre, DIVERSIFICATION. C'est à dire qu'il faut mettre en place plusieurs solutions, et qu'elles ne dépendent pas les unes des autres, en cas de pépin.

Moi je tenterai une diversification entre un investissement Scellier, une ou deux assurance-vie, et un investissement dans des SCPI de rendement.

Le but étant de constituer un gros capital pour dans 15 à 18 ans.

A ce moment là il faudra utiliser ce capital pour ce générer des revenus complémentaires conséquents par le biais de couplages.

Avec 400 000 euros il est tout à fait possible de générer 2000 euros par mois à capital constant et disponible.

Voilà mon avis

@Guillaume45: Oui j'ai déjà discuté avec ma banque, je réduirai les mensualités du prêt RP dès que je trouve un invesstissement locatif car actuellement je n'expoite pas bien efficacement le 1k qui reste chaque mois dejà.
- Investissement Scellier: Je ne trouve pas de bon à Lyon, la renta doit être au maximum 4% brut. J'ai regardé un projet à côté de chez nous: maison 80m², 215k pour 700€ de loyer (scellier PLS). Vous connaissez de bon program?
- Assurance vie: je suis en phase d'apprentissage, voilà ce que j'ai:
+ Apicil: 1k 70% fond euro, 7,5% Carmignac Patrimoine, 22,5% Carmignac Invetissement A (en fait initiallement j'ai pris la gestion profilée mais après comme je n'aime pas trop les 3 autres fonds je les ai converti).
+ Linxea: 500€ 30% fond euro, le reste c'est du Carmignac (Patrimoine + Investissement A + Invetissement Attitude + Profil Réactif 100). Vous allez me crier dessus mais pour l'instant c'est un jeu pour moi, vu la somme je ne risque pas grand chose.
Tout cela pour dire que je n'ai pas encore de stratégie et je n'ose pas encore mettre plus sur l'AV. Ah si quelqu'un connais un bon fond biotech pour Linxea je suis preneuse.
- investissement dans des SCPI de rendement: Je ne le connais pas, pourriez vous me donner quelque (bon) liens pour me documenter, et quelques exemples?
Merci

 

[Guillaume45]

Avant de prévoir un investissement scellier il faut être sûr que c'est pour vous. Combien payez vous d'impôts?
Ensuite, voyez avec votre banque pour allonger la durée de votre prêt au maximum, 25 ans si possible.
Ce prêt pourra être remboursé par anticipation (10 ou 15 ans par exemple), avec les sommes placées sur les contrats d'assurance-vie.
En ce qui concerne le scellier et si c'est pour vous, je vous conseille un bien dont vous ne prenez pas en charge la gestion. Demandez à un conseillez en gestion de patrimoine qui vous guidera et qui s'occupera de vos déclarations de revenus.

Concernant les assurances vie je vous conseille d'en avoir une 100% fon euros pour garantir le capital et une seconde avec un profil prudent ou équilibré puisque vous vous inscrivez sur du long terme, donc autant aller chercher un peu de performance.

Le fait de faire tout ça de cette manière vous permet de mettre en place vos solutions en gardant de la disponibilité.
Ceci peut vous permettre par exemple d'acheter des parts de SCPI du mur commerciaux avec un bon rendement.

Si vous fonctionnez comme ceci, vous obtiendrez un bon rendement, de la disponibilité, et quelqu'un qui vous aide dans vos démarches

 

[Bluesky]

Perso, je maintiens que vous pouvez trouver un local commercial bien placé dans Lyon pour environ 120k€ et 8 à 9% de renta. Sachant que les baux sont très avantageux (TF récupérable, peu de travaux, loyers indexés sur l'ICC) et que sur un bon produit il n'y a pas de vacance locative car le commerçant vend son bail...

Pour info, en 30 secondes sur leboncoin :
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Ensuite il faut appeler, se déplacer, faire preuve de bon sens... Et en avant la musique !

Merci Gagarine. Je vais voir s'il y a quelques choses sur Lyon et si j'en trouve je vous l'exposerai pour avis.
Si non avez vous des "choses à éviter" pour ce type d'investissement?

 

[Guillaume45]

Merci Gagarine. Je vais voir s'il y a quelques choses sur Lyon et si j'en trouve je vous l'exposerai pour avis.
Si non avez vous des "choses à éviter" pour ce type d'investissement?

Perso mes beaux parents on un local commercial qui était soit disant bien placé et facile à louer.
Ils sont restés 6 mois sans loyers.
Il est clair que les locaux commerciaux affiche un bon rendement, mais encore faut il être sûr de le louer

 

[Bluesky]

pas trop d'accord: ca me semble plus interressant de rembourser son pret en 5 an et épargner sur 10 an par ex. que d'éparger et rembourser en même temps sur 15 ans. Sauf bien sur si tu est certain que la renta nette de ton épargne est supérieure au taux du prêt.

@kfc (mon fastfood préféré ): le taux du prêt est 3,5% donc je pense que je peux avoir mieux sur l'AV. Puis je préfère en cas de pépin faire activer l'assurance et avoir de l'épargne disponible. Mais comme dit, notre objectif est de solder le pret au bout de 8 ans avec nos supers comptes d'épargne entreprise.