Comprendre ma demande de crédit

[beemew]

Bonjour,
J'ai reçu aujourd'hui le détail de ma demande de crédit. Mais je n''arrive pas à tout comprendre donc si vous pourriez m'aider je serais très reconnaissante. Déja il n'y a que le TEG et pas le TAEG et puis les mensualités n'ont pas l'air de coller au montant et la taux annoncé (1,4% pour un emprunt de 158,340EUR sur 20 ans). Surtout - je ne comprends pas du tout la colonne 'assurance /accessoire' ... bref, je suis pas très calée et j'ai peur que ce soit une offre très désavantageuse. Petite précision j''emprunte avec une SCI (moi et ma compagne en gérantes et mes parents, agés de plus de 70ans, en associés).
Merci beaucoup pour vos regards dessus!

 

[Aristide]

Bonjour,

Il manque trop d'informations pour pouvoir vous renseigner

Concernant l'appellation TEG au lieu de TAEG c'est probablement par ce que le libellé n'a pas été modifié.

Ne connaissant pas:

+ Les échéances réellement payées sur l'ensemble du crédit
(En- dessous du tableau de synthèse il est précisé "Les montants indiqués dans ce tableau sont ceux de la première échéance de chaque phase")
+ Les frais obligatoires (dossier + garantie + parts sociales +.....)
+ Si l'assurance de 678,62€/mois est obligatoire ou facultative

=> Il est impossible de calculer/vérifier ce TEG/TAEG.

Concernant cette "Assurance accessoires" il serait intéressant de savoir à quoi elle correspond; avec un coût de 678,62€ par mois cela donne un taux de prime de 678,62€ x 12 / 158.340€ x100 = 5.143...% ce qui est ENOOOOOORME ???

Par ailleurs le profil d'amortissement est bizarre:
+ Il semble que vous ayez une première phase de différé partiel de 36 mois où vous payez des intérêts + 678,62€ d'assurances
+ Puis une seconde phase de différé total de 6 mois où vos ne payez plus d'intérêts mais continuez a payer l'assurance.

NB) - Pendant cette phase de différé total , suivant le code civil, puisque la durée est inférieur à 12 mois les intérêts dus et non payés ne peuvent légalement être capitalisés; lors de l'entrée en phase d'amortissement ils devraient être être payés en priorité avant les intérêts normaux et avant tout amortissement.

+ Enfin vous amortissez sur 234 mois; la première échéance en capital + intérêts étant de 708,13€

Mais si l'on tente un calcul à l'envers l'on voit bien que cette échéance d'amortissement n'est pas constante car
+ Au taux de 1,40% fixe
+ Sur une durée d'amortissement de 234 mois
=> Une échéance de 708,13€ amortit un capital dû de seulement 144.936€ alors que vous empruntez 158.340€ = Impossible !!!

Si vous voulez une aide plus pertinente il faudrait joindre le tableau d'amortissement et tous autres documents où les données manquantes apparaîtraient.

Cdt

 

[beemew]

Bonjour, merci beaucoup pour votre réponse.
Alors, en effet, on a pas reçu le tableau d'amortissement donc je l'ai demandé pour essayer d'y voir plus clair. Je le mettrais ici dés que je le reçois.
Je ne comprends pas non plus les 36 premiers mois... a priori on a demandé un différé de 6 mois puisque on doit ensuite rechercher un prêt travaux.
Et oui, les 708,13EUR ne collent pas au taux fixe, c'est bien ce qui me semblait. Etonnant.
Pour l'assurance, je n'arrive toujours pas à comprendre pourquoi je paierais quasi autant que mes mensualités en assurance alors que je m'attendais à quelque chose comme 8000EUR sur les 20ans voir un peu plus si ils assurent aussi mes parents associés dans la SCI (mais là aussi, ils disent les assurer à 100% chacun alors qu'ils sont détenteurs en total de 25% de la SCI - ça vous semble normal?).
Merci encore

 

[beemew]

Autre question - ceci est une 'demande' de crédit et pas une 'offre' de crédit alors que la garantie réelle est déja accordé a priori. Ce n'est pas un peu à l'envers?

 

[Aristide]

Je ne comprends pas non plus les 36 premiers mois... a priori on a demandé un différé de 6 mois puisque on doit ensuite rechercher un prêt travaux.

C'est possible que votre banque le prévoit systématiquement mais qu'en définitive ce ne soit pas applicable ?

Et oui, les 708,13EUR ne collent pas au taux fixe, c'est bien ce qui me semblait. Etonnant.
Pour l'assurance, je n'arrive toujours pas à comprendre pourquoi je paierais quasi autant que mes mensualités en assurance alors que je m'attendais à quelque chose comme 8000EUR sur les 20ans voir un peu plus si ils assurent aussi mes parents associés dans la SCI (mais là aussi, ils disent les assurer à 100% chacun alors qu'ils sont détenteurs en total de 25% de la SCI - ça vous semble normal?).

Le pourcentage de couverture n'est pas forcément lié à la quote part de propriété ni à celle des revenus.

Si l'un de vos parent assuré à 100% décédait c'est la totalité du crédit qui serait remboursée

Autre question - ceci est une 'demande' de crédit et pas une 'offre' de crédit alors que la garantie réelle est déja accordé a priori. Ce n'est pas un peu à l'envers?

Le document que vous avez joint est une simulation appelée "proposition de financement"; juridiquement elle n'engage ni vous ni la banque ce qui, pour cette dernière, la distingue d'une offre de prêt.

Je n'y vois rien qui indique qu'une garantie réelle soit déjà prise, ce serait d'ailleurs impossible puisque aucune offre de prêt ni contrat authentique ne sont signés.

Cdt

 

[baboune]

Bonjour,
c'est une offre caisse d'épargne avec assurance sur capital dégressif en mode "in"
la cotisation d'assurance indiquée est celle de la première mensualité et elle est dégressive mois après mois.
la mensualité assurance comprise étant constante du début à la fin, le capital amorti de la première mensualité et des suivantes du reste s'en trouve fortement diminué.
la durée de préfinancement est indiquée de manière automatique même lorsqu'il n'y a pas de travaux.
par contre tant que le prêt n'est pas débloqué entièrement vous serez dans cette période de préfinancement
ensuite une fois la totalité des fonds débloqués vous passerez dans la phase de différé total de 6 mois puis ensuite entrerez dans la phase d'amortissement.

maintenant concernant cette opération, à mes yeux c'est une belle bêtise car si vous prenez 159000 € sur 20 ans vous arrivez à 850 € maxi pour un couple d'emprunteurs d'âge normal.
ça sent la SCI montée avec les parents parce que les enfants ne peuvent pas acheter seuls.
la banque se goinfre sur les assurances et pourrait faire un tour de passe passe au niveau du calcul du TAEG en mettant en facultative l'assurance des parents qui coûtent une fortune et rend cette opération trop coûteuse.

Cdt

 

[Aristide]

Oui; j'avais bien vu tout cela.

Mais quelque chose ne colle pas; en tout cas à ce stade je ne l'explique pas.

Ainsi que dit ci-dessus le taux de l'assurance est de 678,62€ x 12 / 158.340€ x100 = 5.142...%.
Le taux du prêt est 1,40% fixe.
Dès lors le taux de calcul de la mensualité en période d'amortissement est de 6,542...%

Avec une mensualité de 1.386,75€ sur 234 mois, le capital à amortir devrait être de 183.091,35€

Dans cette hypothèse le surcoût en intérêts de la période des 6 mois de franchise serait donc de 183.091,35€ - 158.340€ = 24.751,35€

Or, même si l'on suppose que les intérêts de ces 6 mois = 150.340€ x 1,40% / 2 = 1.052,33€ soient capitalisés (ce que le code civil interdit puisque moins de 12 mois d'intérêts dus):

=> L'on devrait avoir un capital à amortir inférieur à 153.340€ + 1.052,33€ = 154.392,38€

=> L'on est très loin du compte : 183.091,35€ - 154.392,38€ = 20.698,97 ???

=> Je ne comprends pas !!!

Cdt

 

[baboune]

en fait il nous faudrait la page 1 et 2 complètes de cette proposition.....

 

[Aristide]

Si vous voulez une aide plus pertinente il faudrait joindre le tableau d'amortissement et tous autres documents où les données manquantes apparaîtraient.

Oui; ainsi que suggéré ci-dessus avec - en plus si possible - le tableau d'amortissement.

Cdt

 

[beemew]

Merci Aristide et Baboune pour vos précisions et vos remarques - ça m'éclaircit déja beaucoup.
Pour préciser un peu - en effet, la SCI a été monté afin d'apporter une forme de garantie au projet à la base. Mais à l'époque on cherchait à emprunter 40000EUR de plus (pour couvrir les travaux) avec moins d'apport (40 000EUR au lieu de 70000EUR)... on a revu nos ambitions à la baisse parce que 1) nos revenus sont en Belgique 2) nos revenus n'étaient apparement pas assez élevés pour le prêt plus conséquent. Nous avons donc augmenté l'apport pour arriver à 30% du prêt demandé et nous empruntons pour la maison simple sans travaux.

Avec 2800EUR/mois net sans impôts pour ma compagne et à peu près 1800EUR pour moi il me semble que la SCI n'est peut-être plus nécessaire finalement mais comme la conseillère n'a pas adapté les demandes aujourd'hui on se retrouve avec ce prêt hyper cher! J'ai un mois pour trouver ailleurs ... jouable vous pensez?

Je vous mets les autres pages qui peuvent être utiles ici mais je n'ai toujours pas reçu l'amortissement.
Merci!

 

[Aristide]

A part que, après arrondis, le taux global des primes d'assurances s'élève bien à 5,143% ces documents n'apportent pas les éclaircissements souhaités.

Cdt

 

[beemew]

Oui c''est tout ce que j'ai! J'attends l'amortissement ...

 

[baboune]

Bonjour,
il y a tout de même un élément intéressant sur le fait que toutes les assurances sont notée comme 100 % facultatives donc non inclues dans le calcul du TAEG

maintenant il me faut d'autres renseignements:
vous achetez une résidence principale telle qu'indiqué sur la proposition
vos revenus sont en Belgique
où se trouve le bien ?
c'est pour vous ou pour vos parents ?
si le bien est pour vous cela veut dire qu'il est frontalier avec la Belgique et de ce fait les banques des hauts de France peuvent financer le bien puisque vous deviendrez fiscalement rattachés en France.
si le bien est pour vos parents, à leur âge les banques ne financeront pas.

La banque a vu là une belle opportunité de se goinfrer avec ces primes d'assurances énormes.
en principe dans ce cas là on assure les emprunteurs principaux et on laisse les associés les plus âgés sans assurance.

Cdt

 

[beemew]

J'aime bien ce terme 'se goinfrer' En effet, j'ai bien l'impression que c'est le cas.
Nous achetons pour nous, ça sera une residence principale dans le 31. Nous sommes déja en France depuis Novembre et je suis française mais on a vécu 10 ans en Belgique.
Ma compagne conserve son CDI belge (travail à distance) et moi je suis indépendante.
On a crée la SCI avec mes parents comme associés pour rassurer les banques mais finalement ça nous aide pas! (surtout depuis qu'on à les 30% d'apport demandés aux 'étrangers' )

C'est intéressant de savoir que normalement on assurerait pas les associés...mais si je cherche une assurance ailleurs, j'imagine que la banque insistera quand même sur sa condition de 100% pour chaque associé.

 

[baboune]

sur le seul revenu en CDI de votre compagne le taux d'endettement est inférieur à 33 %
plus difficile pour votre activité indépendante selon la profession exercée, la banque peut craindre une baisse d'activité.
si vous faites une déclaration de résidence fiscale au centre des impôts vous aurez un justificatif pour la banque et deviendrez alors "résidents"
peut être une piste à étudier.
Cdt

 

[Bibibenate]

En l’état cela ne passera pas le stade de la proposition car vous etes au dessus du seuil de l’usure.
Assurance facultative ou pas, si elle obligatoire pour souscrire le prêt alors elle doit être comprise dans le TAEG et cela bloquera.
Votre montage est bien compliqué mais on ne peut pas reprocher à la Banque votre situation et sûrement votre volonté de réaliser votre projet a tout prix.

 

[Aristide]

Bonjour,

il y a tout de même un élément intéressant sur le fait que toutes les assurances sont notée comme 100 % facultatives donc non inclues dans le calcul du TAEG

Ainsi que baboune l'a remarqué et que l'on peut le vérifier sur la proposition de financement toutes les assurances sont précisées à 100% facultatives.

Cs assurances ne pouvant être à la fois facultatives et obligatoires :

Assurance facultative ou pas, si elle obligatoire pour souscrire (???)

=> Stipulées facultatives, elles ne sont donc pas à inclure dans le calcul du TAEG;
Elles le sont dans le TAEA mais c'est une autre notion avec une autre finalité.

Avec un TAEG de 1,49% sur un prêt de 20 ans il n'y aura donc pas de de problème avec le taux d'usure qui, à ce jour, est de 2,68% sur cette durée.

Cdt

 

[Bibibenate]

Cela ne passera pas le stade de l’édition des offres.
L’assurance peut être stipulée facultative sur la proposition cela n’a aucune valeur juridique, ce n’est pas un contrat.
Le prêteur n’acceptera pas de prêter sans assurance car s’il le faisait cela serait un défaut de conseil, donc l’assurance est liée au prêt donc elle figurera au TAEG, donc l’usure ne sera pas respectée donc les offres ne seront pas éditées.
I

 

[Aristide]

Je suis désolé mais j'ai suffisamment d'années de pratique pour savoir que la banque peut très bien proposer sans problème des assurances (elle remplit son devoir de conseil) sans les rendre obligatoires.

Si les autres intervenants professionnels, dont baboune, hargneux est autres, passent par là, ils pourront le confirmer.

Cdt

 

[hargneux]

Aucune loi ne rend l'assurance obligatoire pour un prêt. Ce sont les banques qui le décide et généralement se contentent d'une quotité de 100 %, au delà cela reste facultatif.
J'ai signé pléthore de prêts dans ma carrière non assurés sans jamais en subir des conséquences.

Il n'y aura pas de soucis pour éditer les offres qui ne seront en rien usuraires.