comprendre les frais SCPI dans assurance vie

lebadeil

Contributeur régulier
Merci @mishell63 , les SCPI en AVie sont vraiment complexes a comparer compte tenu de tous ces calculs et pas a la portee de tout le monde. Les SCI en Assurance vie me semblent plus simples a apprehender, et permettent le droit au changement d'avis, sans attendre un paquet d'annees.
 

DocDenfer

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Bonjour
Je partage votre analyse. Les assureurs ont l'obligation de garantir un certain niveau de liquidité.
Bonne journée à tous
 

Deb

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Bonjour
Pour compléter l'exemple de mishell63, o voici un exemple chiffré d'achat de la scpi gden via le contrat gden vie.

Les frais d'entrée sont de 6%
Le prix de souscription en direct est de 1000
Le prix de souscription via le contrat est de 980
La valeur de retrait est de 921,2 (prix de souscription de 980 - les frais d'entrée de 6%)
Les frais de gestion sont de 0,7% et calculés annuellement pour simplifier
Le loyer trimestriel est de 10 euros par part
La part de loyer versé est de 90%
Les loyers sont versés sur le fond euro
Le délai de jouissance est le 1er jour du mois suivant

Donc pour un versement/arbitrage de 5000 euros le 15/01/2022 :
- on achète 5000/980=5,10 parts
- dans le contrat ces parts sont valorisés 5,10x921,2=4698,12 (ce qui veut dire que si vous décidez de les revendre ou faire un arbitrage total, vous n'allez récupérer que ce montant. C'est donc là que les frais de souscription interviennent)
- le 01/02 vous allez commencer à toucher les loyers trimestriels
- le 31/03 : perception du 1er loyer. Le loyer est de 10e trimestriel mais l'assureur de reverse que 90%. Le loyer trimestriel est donc de 9e par part soit un total de 5,10x9=45,9e. Mais il faut prorater ce montant car le délai de jouissance a commencé le 01/02. Le loyer final est donc de 45,9x2/3=30,6e. Ce montant est versé sur le fond euro
- les 30/06, 30/09 et 31/12, les loyers versés sur le fond euro seront de 45,9e.
- le 31/12, l'assureur va prélever les frais de gestion sur la scpi soit 0,7% des 4698,12 qui représentent 32,88e à prorater sur les 11 mois de détention des scpi soit au final 30,14e. Ce montant vient minorer le nombre de parts de scpi détenus à hauteur de 30,13/921,2=0,03 part. Il reste donc 5,1-0,03=5,07 parts dans le contrat.
- le 31/03/2023, le loyer perçu sera donc de 5,07x9=45,63e...
Merci pour cette description parfaite ! J'ai des SCPI via l'assurance vie MiF la fraternelle et Fortuneo...les frais de gestion sont d'une complexité à n'en plus finir ! Encore merci )
 

Deb

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Bonjour à tous.

Bravo pour cette page car les modalités des frais de gestion des SCPI en assurance vie sont d'une complexité...Je dispose de SCPI en assurance vie via la MiF et fortuneo.
 

Deb

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cela signifie que dans mon exemple....j'ai 8,6% de frais de souscription + 10,6% de frais de sortie (différence entre valeur de souscription et valeur de retrait) + 0,5% de frais de gestion chaque année. Cela commence à être compliqué de rentabiliser l'investissement, non?
La différence entre la valeur de souscription et la valeur de retrait tend à être abaissé au fur et à mesure que la part SCPI est reeveluee.
 

Serge B

Contributeur régulier
Il peut y avoir encore une couche de frais : si les SCPI sont considérées comme des UC, elles vont supporter les "frais de gestion" des UC tous les ans, de 0,75 à 0,90% ANNUELS, pour un rendement d'environ 4,5% qui va être encore amputé à la source si on ne vous verse qu'une partie des loyers.

De mon calcul personnel il ressort que mettre de la SCPI dans une Assurance-vie a du sens si vous êtes imposés à 30% et au delà, dans la tranche à 14%, c'est plus douteux et ca dépend de l'assurance-vie

Non imposable, aucun intérêt, mieux vaut privilégier la détention directe : La cascade de frais récurrents que vous allez supporter sera plus élevée que la C.S.G due en toute hypothèse.

De mes calculs un peu à la louche, les frais récurrents vont coûter environ 1,25% du capital par rapport à la gestion en direct (le tout hors frais de souscription bien sûr). La SCPI en assurance-vie a du sens mais c'est très loin d'être un miracle (sauf pour les assureurs bien sûr)
 

gden

Contributeur
Bonjour Serge B
Effectivement on peut dire que sauf cas particulier l'achat en direct est préférable quand on est dans les tranches à 0 ou 11%. Toutefois, il est généralement rare que l'on puisse acheter des scpi en direct quand on est dans ce cas de figure.
Ne pas oublier également la fiscalité sur la plus value en détention en direct. Certes il y a abattement progressif selon la durée de détention mais elle est bcp plus longue comparée à l'assurance vie où on peut gérer les sorties du contrat pour ne pas en payer dès 8 ans après l'ouverture du contrat (donc potentiellement dès le lendemain de l'achat si l'investissement se fait via un vieux contrat ou plus raisonnablement après environ 2 ans pour compenser les frais)
Finalement beaucoup de paramètres à prendre en compte selon son cas personnel
 

ganesh

Contributeur
Il peut y avoir encore une couche de frais : si les SCPI sont considérées comme des UC, elles vont supporter les "frais de gestion" des UC tous les ans, de 0,75 à 0,90% ANNUELS, pour un rendement d'environ 4,5% qui va être encore amputé à la source si on ne vous verse qu'une partie des loyers.
Les SCPI sont des UC en AV.
Les meilleurs contrats ont des frais de 0,5% et versent 100% des loyers.
De mon calcul personnel il ressort que mettre de la SCPI dans une Assurance-vie a du sens si vous êtes imposés à 30% et au delà, dans la tranche à 14%, c'est plus douteux et ca dépend de l'assurance-vie
C'est juste.
Après tout dépend si l'on veut des revenus tout de suite ( et de quand on souhaite disposer du capital ).
Il faut privilégié la détention en direct pour des revenus immédiat mais du coup avec une forte imposition; d'où l'utilisation fortement recommandé du crédit.
Il faut privilégié l'AV pour un placement sur 8 ans et profiter de la flexibilité de l'enveloppe.
Sur LT , la NP est plus intéressante que l'assurance vie.
 
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