Comparatif Gestion EHPAD par DOMUSVI et LE NOBLE AGE

[moietmoi]

Ce que me répond le CGPI et ce que je suis en train d'essayer de vérifier, c'est que visiblement les sociétés gestionnaires professionnels des résidence meublée de services ont négocié avec Bercy une dérogation acceptée par Bercy.

Problème, vérifier cela parait difficile sans passer par le Noble age. A mon sens il doit y avoir une trace écrite. Soit Bercy peut la fournir, soit le gestionnaire ...

Bien entendu une dérog peut s'annuler à un moment mais bon cela voudrait dire que le CGPI suit son dossier.

Affaire à suivre ....

il ne s'agit pas de fiscalité ; mais de la conformité par la loi au code civil;
En fait depuis des années, par la phrase ,le 606 à la charge du gestionnaire, la notion même de propriété était dénaturée;

La question n'est pas de savoir si le coûts de ses travaux pris en compte ( par le passé) par le gestionnaire, devait être rajouté au loyer, cela c'est très clair mais de déroger à un texte d'ordre public?

mais je reste ouvert( quoique sûr de moi) que dirait une telle dérogation? à quoi dérogerait on?

 

[observateurlmnp]

Ce que me répond le CGPI et ce que je suis en train d'essayer de vérifier, c'est que visiblement les sociétés gestionnaires professionnels des résidence meublée de services ont négocié avec Bercy une dérogation acceptée par Bercy.

Problème, vérifier cela parait difficile sans passer par le Noble age. A mon sens il doit y avoir une trace écrite. Soit Bercy peut la fournir, soit le gestionnaire ...

Bien entendu une dérog peut s'annuler à un moment mais bon cela voudrait dire que le CGPI suit son dossier.

Affaire à suivre ....

ils n ont rien négocié avec BERCY !!! il est incroyable ton CGP... un vrai vendeur !!!... ils ne dérogent en rien à un texte d'ordre public, mais prennent un engagement unilatéral postérieurement à la signature du bail. ca fait bien longtemps que tout ça est connu. change le CGP . Pas besoin de CGP pour sortir des sornettes pareil. Ca fait toujours bien de dire "ils ont négocié avec Bercy". En plus ça n'a rien à voir avec Bercy...

 

[cyberfantome]

Finalement, je ne prends pas le noble age ...

 

[Buffeto]

Finalement, je ne prends pas le noble age ...

pourquoi ?

 

[cyberfantome]

Une des clauses du contrat n'était pas conforme à la loi ... ce qui permettait à tout moment au gestionnaire de revenir dessus. Celle qui mettait à sa charge le gros œuvre.
Cependant, je ne me leurre pas la pratique lorsque ces clauses étaient « licite », le gestionnaire changeait cette clause et la remettait à la charge du bailleur au renouvellement du bail … le risque était pour eux minime car pendant la première période du bail, les assurances couvraient la majorité des risques.
Et je n’imagine pas un seul instant, que le noble âge ne sache pas que cette clause est illicite…

 

[moietmoi]

Une des clauses du contrat n'était pas conforme à la loi ... …

N'importe quel cgp ou vendeur de lmnp le sait; ça a fait suffisamment de bruit lorsque la loi a changé;

 

[Austin98]

par la loi depuis l'année dernière les gros travaux sont obligatoirement à la charge du propriétaire;
certains baux auparavant indiquaient que le preneur( locataire) prenait à sa charge les 606/605 du code civil;

ces baux lors du renouvellement perdront automatiquement cet avantage(pour le propriétaire) , cette clause est maintenant interdite, même avec l'accord des 2 parties;

Ceci n'est absolument pas contradictoire avec ce que tu dis: Pour la partie dont tu seras propriétaire les gros travaux sont à ta charge( bailleur-propriétaire)
Pour la partie dont domusvi reste propriétaire, les gros travaux sont à la charge du propriétaire , donc de domusvi;

L'article 606 peut être pris en charge financièrement par l'exploitant ne me demandez pas précisément comment, mais c'est possible et pas incompatible avec le fait que le proprio reste responsable de ses travaux (mais n'en a pas la charge financière)

On m'a proposé deux ehpad comme vous. Un Orpea a 4,3 % et un domusvi a 4,8%. Emplacement similaire prix étc... La différence c'est la prise en charge des gros travaux par Orpea. Sauf qu'étant dans le bâtiment je sais ce que coûte ce type de travaux qui finalement n'arrive pas régulièrement (ravalement de façade n'est pas dans le 606) et que sur une chambre a 100 000 euros j'aurai avec domusvi 500 euros de loyer en plus par an. J'ai fais mon calcul sur 10 ans (seulement !) y a même pas à réfléchir.

 

[moietmoi]

L'article 606 peut être pris en charge financièrement par l'exploitant ne me demandez pas précisément comment, mais c'est possible et pas incompatible avec le fait que le proprio reste responsable de ses travaux (mais n'en a pas la charge financière)

justement je vais vous demander comment déroger à quelquechose qui est d'ordre public;
la seule réponse qu'on eu certains gestionnaires, c'est de prendre à leur charge la taxe foncière... ceci sur le plan de la trésorerie est valable, sur le plan fiscal, il faut réintégrer la taxe foncière comme si elle était un "loyer"
mais comme dit plus haut..pour les travaux.je suis preneur...sans jeu de mots

 

[Austin98]

Vous m'excusez je ne suis pas juriste, mais ce que la loi ne précise pas cest la notion de charge financière. Ce que la loi ne dit pas est autorisé et de facto l'exploitant peut assumer cette charge financière en revanche il faut qu'il y ait une clause particulière dans le bail

Et clairement on peut un jour se retrouver face à un exploitant qui dit que finalement la loi pinel étc... Des cas de jurisprudence vont arriver bien qu'encore une fois en lmnp pour moi le gros poste de dépense c'est le mobilier rien d'autre

 

[moietmoi]

Vous m'excusez je ne suis pas juriste, mais ce que la loi ne précise pas cest la notion de charge financière. Ce que la loi ne dit pas est autorisé et de facto l'exploitant peut assumer cette charge financière en revanche il faut qu'il y ait une clause particulière dans le bail

je suis désolé, vous ne tenez pas compte des dernières lois, ce que vous dites était valable avant; maintenant c'est expressément interdit par la loi:

« Art. R. 145-35.-Ne peuvent être imputés au locataire :
« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

et il y en a d 'autres...

Et clairement on peut un jour se retrouver face à un exploitant qui dit que finalement la loi pinel étc

ou n'êts pas dans le sujet, la loi pinel n'a rien a voir avec cela


...

Des cas de jurisprudencevont arriver

oui sans doute , mais cela m'étonnerait sur ce point, vu la clarté, limpidité de la loi

bien qu'encore une fois en lmnp pour moi le gros poste de dépense c'est le mobilier rien d'autre

cela dépend des baux.. cela dépend de la résidence,....

 

[moietmoi]

On m'a proposé deux ehpad comme vous. Un Orpea a 4,3 % et un domusvi a 4,8%. .

donc orpéa ne prendra pas non plus les gros travaux, même si c'est écrit dans le bail... le cgp a dû oublier d'imprimer la dernière version...
par ailleurs Domus je crois prends en charge la taxe foncière.. au fil des ans ça compte; peut être Orpéa le fait il aussi?
les % sont ils indiqués à l'identique?: certains gestionnaires indiquent un % en tenant compte des meubles, d'autres font le % uniquement sur l'immobilier;

 

[Buffeto]

je ne sais pas si ca peut t'aider dans ton choix mais perso , j'ai des actions Orpéa . achetées 39 € en 2014 ...elles sont à 72€ deux ans après ....

 

[cyberfantome]

SSur ce point, j'ai vraiment l'impression qu'il y a différentes manières d'appréhender le sujet.
Par ailleurs ce que je n'arrive pas à comprendre, c'est comment des organismes cotés en bourse tel que Orpea ou Le noble age mettent des article non conforme à la loi ...

Par ailleurs y compris s'ils le font, y compris si c'est contraire à la loi et qu'ils ne respectent pas leurs engagements (décrit dans le bail) ... à mon sens, les bailleurs devraient les mettre au tribunal à la moindre dépense de ce type qu’on leur imputerait ... Et on devrait avoir quelques échos sur le net .... Mais pas de trace

Je pense que la prise en charge du gros œuvre ou des travaux de mise en conformité (si cela touche le gros œuvre) est un argument majeur de vente pour les gestionnaires ... mais c'est aussi certainement un argument commercial par excellence car d'une part lorsque le bien est neuf il y a des décennales qui couvrent tout le monde ... ET peut-être comme le dit Austin98, ces travaux sont rares ou peu onéreux s on le lisse cette charge sur le temps de détention ...

 

[Austin98]

Si c'est bien indique dans le bail avec une clause supplémentaire mais je ne vais pas m'evertuer a expliqué quelque chose que je ne maitrise pas. Un célèbre cabinet d'avocats a validé ce point comme je l'ai dis reste à voir la teneur dans le temps

Et comme le dis cyberfantome cest surtout un argument commercial

Pour la taxe foncière mon conseiller avec ses fournisseurs en tout cas, n'a eu aucun lot ( ancien) avec un paiement par le gestionnaire

 

[moietmoi]

Si c'est bien indique dans le bail avec une clause supplémentaire mais je ne vais pas m'evertuer a expliqué quelque chose que je ne maitrise pas. Un célèbre cabinet d'avocats a validé ce point comme je l'ai dis reste à voir la teneur dans le temps

je suis preneur de la clause!!!!et de savoir à quelle date le cabinet l'a validée.. mais si cela te parait trop lourd..tant pis

Pour la taxe foncière mon conseiller avec ses fournisseurs en tout cas, n'a eu aucun lot ( ancien) avec un paiement par le gestionnaire

Normal sur les lots de seconde main; la prise en charge de la taxe foncière par le gestionnaire est une nouveauté apparue très récemment en réponse à la loi interdisant de prendre à charge les gros travaux;
La loi prévoit que les baux comprenant les gros travaux perdent cet avantage automatiquement lors du renouvellement; donc certains anciens baux comprenaient comme avantage les gros travaux, perdent cet avantage lors du renouvellement, et certains nouveaux baux pour des vente en VEFA comprennent l'avantage de la taxe foncière

 

[cyberfantome]

Si c'est bien indique dans le bail avec une clause supplémentaire mais je ne vais pas m'evertuer a expliqué quelque chose que je ne maitrise pas. Un célèbre cabinet d'avocats a validé ce point comme je l'ai dis reste à voir la teneur dans le temps

Moi aussi je suis preneur ... du nom du cabinet et à quoi ressemble cette clause ....

 

[Austin98]

C'est l'inverse la taxe foncière comme l'article 606 était des arguments commerciaux il y a 10 ou 15 ans pour pallier à la méconnaissance du grand public
Tf charge du preneur c'est rarissime

Pour la clause je vais vous retrouver cela je demande à mon conseiller comme je n'ai pas pris le lot Orpea .. Je n'ai pas le doc!! Mais pas de soucis messieurs je trouve cela

 

[cyberfantome]

C'est l'inverse la taxe foncière comme l'article 606 était des arguments commerciaux il y a 10 ou 15 ans pour pallier à la méconnaissance du grand public
Tf charge du preneur c'est rarissime

Pour la clause je vais vous retrouver cela je demande à mon conseiller comme je n'ai pas pris le lot Orpea .. Je n'ai pas le doc!! Mais pas de soucis messieurs je trouve cela

 

[beshops]

Bon visiblement, mon cgpi reste sur sa position. Avec le noble age je n'aurai aucun frais de travaux et c'est inscrit dans le bail.... Peux tu me dire quelle est la loi dont tu parles qui invaliderait ceci ?

Bonsoir,
Finalement vous êtes parti sur Noble Age ou sur DOMUSVI ?
En êtes vous content ? On me propose du Noble Age

Je vous remercie d'avance pour votre aide

Cordialement,
Beshops

 

[cyberfantome]

Bonsoir,
Finalement vous êtes parti sur Noble Age ou sur DOMUSVI ?
En êtes vous content ? On me propose du Noble Age

Je vous remercie d'avance pour votre aide

Cordialement,
Beshops

Bonjour l'histoire est longue mais je ne suis parti ni chez l'un ni chez l'autre. J'ai acheté un un lmnp de 30 m2 en banlieue parisienne louant exclusivement au personnel euro Disney et je suis content pour le molent ^^