Commentaires sur la discussion Crédit Foncier "non capé"

[Admin]

Simplement pour information. Cette longue conversation a fait l'objet, hier, de plusieurs commentaires sur des sites extérieurs :
bulle-immobiliere.org [lien réservé abonné]
boursorama [lien réservé abonné]
ruedelimmobilier.com [lien réservé abonné]

 

[crabos]

Mouais ..... assez critique je trouve.
Meme si je comprends leur point de vue.

 

[cedrmoreau]

J'ai fait un tour sur ces forums...
Je pense que ces personnes ne valent pas la peine d'etre lus. Ils ne sont pas concernés et donc se moquent des autres. Tout le monde n'a pas les notions réquises pour décortiquer une offre de prêt. Chacun son métier et la moindre des choses est de pouvoir faire confiance à son conseiller commercial...

 

[phila]

t'as tout dit : "conseiller commercial", dans une banque ça n'a rien à faire, ça devrait être conseiller OU commercial !

j'ai pas tout lu mais je ne pense pas qu'il s'agisse de moquerie, mais faudrait pas se tromper de cible : les fautifs ce sont les banques et les pseudo-conseillers qui ne prennent asbolument pas en compte le devenir et la vie des clients

 

[chinois49]

QUOTE]Ils ne sont pas concernés et donc se moquent des autres. Tout le monde n'a pas les notions réquises pour décortiquer une offre de prêt. Chacun son métier et la moindre des choses est de pouvoir faire confiance à son conseiller commercial...[/QUOTE]
Bon, venant "d'en face", je ne suis pas tout à fait en phase avec toi.
Oui, je suis concerné. Comment, bien c'est simple, c'est ce genre de montage qui a permis la hausse de l'immobilier, car, si demain les banques ne prêtent plus, ou à taux dissuasifs, les tarifs de l'immobilier vont s'adapter à la nouvelle situation. Celà ne voudrait pas forcément dire que les personnes qui ont emprunté au CF n'auraient jamais pu acheter, car le tarif d'entrée sur le marché immo étant bien moindre... Pour que tu comprennes mieux, si le gouvernement faisait don de 100.000 euros à chaque acquéreur, immédiatement toutes les maisons seraraient vendues au prix actuel + 100.000 euros...Là, le CF t'a vendu un prêt...avec une peau de banane.
Tu parles de conseiller commercial, là, tu as raison, dans la banque de bétail, ce sont des commerciaux avant tout, qui sont assujettis à des objectifs de vente.....
L'avantage de ce site est de permettre justement de décortiquer les "offres" banquaires et placements.
Sache que je ne suis pas sans faiblesse, et, que, par exemple, j'ai signé pour une assurance vie dont le rendement est déterminé par l'évolution des indices boursiers...en juin

 

[phila]

exactement le chinois, tous les français sont concernés, ceux qui se sont fait avoir et ceux qui aimeraient s'acheter un toit ! je suis primo et les prix surévalués à cause de ces crédits 'pourris' je les subis aussi

 

[PhB95]

@cedrmoreau:

Je lis les 3 forums en question et c'est vrai que certains ont des réaction un peu sèches. J'i eu une offre de CF que je n'ai pas retenue. Notamment parce que je n'étais pas sûr de la comprendre, mais surtout parce que leur taux à 3.95 variable n'était pas compétitif par rapport aux 4.10 fixes que j'ai eu ailleurs. En d'autre termes, j'ai failli me faire avoir comme vous. Je pense aussi que c'est une offre à la présentation très floue. Assortie au discours des conseillers je pense que le défaut de conseil se plaide. Mais aller au tribunal présente un risque et un coût...

 

[IMEI]

J'ai lu aussi les commentaires.
C'est normal de prendre ces recits à la légère, si l'on est pas dans la situation pourrie.
J'invite ceux qui conaissaient la notion de "prêt variable capé", à dire s'ils ont jamais pensé qu'un capé (en tant que notion perçue par la population lambda), au lieu de varier en mensualité et/ou durée, y rentre en ammortissement négatif, car il y a deux taux en fait, la présentation du deuxième étant complétement évité par les conseilliers, et dans le texte du contrat, le passage est superflou, superlaconique, limite défaut d'information.

J'ai vu aussi que les clients arnaqués au CF sont perçus comme des opportunistes spéculants en immobilier, à cause d'un recit voire deux d'intention de revente rapide. Hélas, la plupart sont des primo-accédants comme les autres, le client lambda, le couple lambda, qui achète pour avoir un toit à lui, sans la moindre soif d'affaires immobilières.

Pour ma part, le CF a été le seul établissement à m'acorder le prêt, cela ne m'a pas déclanché l'alarme parce que c'était aussi la pire offre du marché (une marge commerciale de 1.3% sur l'euribor, les désavantages du variable avec rallongement de la durée, le passage en fixe dans des conditions inféctes, frais de dossier élevés). Je pensais qu'ils ont assumé mon risque en gagnant plus d'argent sur mon dossier, ce qui pour moi était une situation assumée, gagnant-gagnant (vu ma motivation d'achat).

J'était LOIN de rêver qu'un pret commercial grand public, en France, au XXIème siècle, chez une enseigne connue, avec des conseilliers qui se comportent comme dans le cas d'un prêt normal variable capé (ammortissement classique, plus rapide ou plus lent, mais classique), puisse arriver en ammortissement négatif.

Ils nous ont répété en agence maintes fois :
- si ça monte, c'est la durée qui augmente
- si cela ne suffit pas, la mensualité augmente, mais c'est capé à 1.5%
- le taux final n'est pas euribor, mais euribor + 1.3% (marge commerciale)

Une fois le contrat reçu, on le lis, et on retrouve :
- si ça monte, c'est la durée qui augmente
- si cela ne suffit pas, la mensualité augmente, mais c'est capé à 1.5%
- le taux d'intérêt est distinct du taux de calcul (on se dit que c'est l'euribor, respectivement l'euribor + la marge de 1.3% - c'est dans le même paragraphe qui précise la marge, et la référence de l'euribor)

On dit super, c'est exactement ce que le conseillier m'avait expliqué !

Et pourtant non.

C'est facile à rigoler.

 

[chinois49]

Je ne ris pas de cette situation. Cette situation "merdique" est dommageable pour tous.
Entre ceux qui ne veulent pas acheter un bien surévalué et ceux qui pour acheter un bien surévalué se mettent +- involontairement dans une merde, les seuls gagnants de ce système, on les connais!
quant aux "spéculateurs", il faut être honnête et reconnaître que tout le monde spécule, au sens propre du terme, là aussi parfois involontairement. De simples phrases du genre "l'immobilier ne pe que monter, ça ne baisse jamais à "Il faut que j'achète maintenant, car demain je ne pourrais plus car les prix montent" est une spéculation.
La seule chose à faire est donc d'évaluer le risque de la spéculation, et de prendre les moyens de l'évaluer. Quand les sommes en jeu constituent 10 à 20 ans de SMIC, tu n'as pas le droit à une erreur, sinon elle se paie fort cher.

 

[crabos]

oui malheureusement, je pense que tout seul, on ne pourra pas faire grands chose. Cependant je crains la mauvaise santé du marché immobilier, j'ai voulu comme pas mal de monde devenir propriétaire, toutes mes economies m'ont permis de m'acheter ma maison, je ne comprendrais pas que en quelques mois ou années son prix soit grandement diminuée. Je ne veux pas vivre a mes frais un crash immobilier comme certains l'annonce a demie mots.

Sur ce que j'ai pu lire sur les autres forums c'est que nous sommes des idiots de ne pas avoir lu les clauses du contrat, mon soucis est que soit je signais pour ce credit soit je perdais potentiellement 10% du prix de la maison pour rien.

Il est clair que ce credit est un piège, je me suis pas méfié assez et j'ai signé quand meme. Je ne m'y ferais pas reprendre deux fois !!!


Je suis plus proche du discours d'EMI sur ce coup qui résume bien la situation.....

 

[chinois49]

j'ai voulu comme pas mal de monde devenir propriétaire, toutes mes economies m'ont permis de m'acheter ma maison, je ne comprendrais pas que en quelques mois ou années son prix soit grandement diminuée. Je ne veux pas vivre a mes frais un crash immobilier comme certains l'annonce a demie mots

Je ne peut à moi tout seul décreter le krach immobilier . C'est un phénomène complexe dont l'évolution des taux, la structure de l'endettement des particuliers, les implications psychologiques (réappréciation du risque), voire la démographie peut être la cause.
Au Japon, il y a eu un phénomène apparenté qui a débuté en 1989-90. Là bas, l'endettement des particuliers était ellevé, avec de longues durées d'emprunt (40ans...) La glissade des prix immobiliers s'est étalé jusqu'à nos jours, y compris pour le foncier. Les deux premières années, la baisse a été de l'ordre de 7,5%, puis de 2 à 5% les années suivantes...sur 16 ans! Rien à voir avec un krach boursier, ou la baisse des actifs peut se faire sur un mois. Malgré une baisse importante des taux de leur banque centrale (BOJ: actuellement à...0,5%!!!! ), les prix n'ont jamais remonté.
La négative équity, couplée à un déclin démographique a fait souffrir les endettés.
La négative équity est un phénomène qu'aucun commercial en prêt ne va t'expliquer. Lorsque tu emprunte sur de très longues durées, les premières mensualités sont constituées de 80 à 90% d'intérêts, ce qui fait qu'actuellement, un taux fixe de 5% sur 30 ans n'amène à rembourser que 18% du capital les 10 premières années (et 7% à 5 ans!). Si la valeur du bien immobilier sur le marché - déterminée par la demande solvable (Exit les SDF et bas revenus!) et l'offre - baisse plus vite que tu ne rembourse le capital, tu risque de devoir encore de l'argent à la banque après la vente de ton bien. Si tu as emprunté également les frais de notaire, ou pour des travaux, le retour sur investissement est encore bien plus lent. (frais de notaire:7%, donc un emprunt à 107% se retrouve à 100% au bout de 5 ans dans le cas précédant!)
Il va de soi que personne ne revendrait dans de telles conditions: se retrouver sans logement avec une dette de quelques dizaines de milliers d'euros. Mais la vie est faite d'impondérable, chômage (l'assurance couvre peut être, mais si le nouvel emploi est bien moins rémunérateur?) mutation forcée, divorces (1/3 des mariages!), accidents de santé...
Si on cumule en plus un amortissement négatif initial avec une négative équity 5 à 7 ans plus tard...
Comme tu le vois ce n'est pas forcément le krach immobilier que tu risque de payer, mais la situation actuelle où on te force à acheter sur de très longues durées des biens parfois surévalués.
Si tu vis dans un logement agréable et suffisement grand, si tu ne vends pas, il n'y aura pas de problèmes, tu suivra l'échéancier. Par contre, la vie risque d'être difficile pour ceux qui ont acheté bien trop petit, ou bien trop loin et isolé, et qui se retrouveront "coincé" par la négative équity, typiquement les acheteurs de studio/T2 à 1 million de francs (150.000 euros). Ce phénomène est actuellement en cours au Japon.

 

[koubilai]

Crabos à lire, je ne crois pas que cela te rassurera, mais il vaut mieux en être bien conscient :
[lien réservé abonné]

 

[crabos]

oui c'est bien ce qui me fait peur........

Je vais pas encore dormir pendant qq temps je le sens bien.....

 

[aldaron]

Chinois, tu as raison mais il faudrait quand même rappeler quelques fondamentaux propres à notre pays.
- l'essentiel des prêts se fait à taux fixes, donc pas de subprimes chez nous (USA, Espagne)
- le taux de ménages propriétaires est l'un des plus faibles d'europe. Il y a donc un marché plus dynamique qu'ailleurs (Espagne)
- la démographie est la meilleure d'europe (Japon)
- les prix sont certes élevés à Paris, sur la Côte mais dans le reste du pays cela reste quand même bien plus abordable (moins de 3000 euros à Lyon, Marseille, Strasbourg pour un bien standard dans un quartier relativement coté)

Ce qui ne nous protège pas complètement d'une baisse des prix et ton exemple est particulièrement parlant (prêt long, bien inadapté à l'avolution de la structure familiale).

Je ne dis pas que tout va bien! Il y a certes des facteurs de risques (hausse des prix importante des dernières années, hausse des taux...) dont le principal est bien le ralentissement brutal de la croissance. Le nombre de bien en vente est actuellement très important. Si la solvabilité des ménages baisse sensiblement, les prix baisseront tout aussi brutalement. Dans le cas contraire, il y aura un ajustement rapide et peu douloureux: baisse des constructions, hausse des candidats à l'accession (liée à la démographie).

Autre point: pourquoi prendre en référence les prix de 1998? Ils étaient alors au plus bas, après une correction très (trop, comme toutes les corrections) importante. Depuis, ils ont certes plus que doublé mais en 10 ans, dans un contexte de hausse des matières premières, de taux très bas. Sont-ils surrévalués aujourd'hui? Oui, pour les biens mal conçus, dans des endroits mal situés, où le marché est inexistant ou presque. Bref, les excès sont comme toujours nuisibles.

L'achat d'une résidence principale ne répond pas uniquement à des impératifs spéculatifs! Il s'agit de protéger sa famille, d'avoir un "chez soi" pour sa retraite, de financer les études de ses enfants au moment ou le prêt sera payé... Le tout est de bien sélectionner le bien, de l'adapter à la composition de sa famille présente et future, à ses revenus, de ne pas se mettre "dans le rouge". Parce qu'on achète pas un appartement comme un paquet de yaourts...

 

[cbngnt]

Sur boursorama Forum CAC 40 , d'autres commentaires plus consistants sur la même discussion :
[lien réservé abonné]

Le pb des subprimes a des répercussions sur l'ensemble de la finance et non pas seulement l'immobilier ou la Bourse

 

[koubilai]

Autre point: pourquoi prendre en référence les prix de 1998? Ils étaient alors au plus bas, après une correction très (trop, comme toutes les corrections) importante. Depuis, ils ont certes plus que doublé mais en 10 ans, dans un contexte de hausse des matières premières, de taux très bas. Sont-ils surrévalués aujourd'hui? Oui, pour les biens mal conçus, dans des endroits mal situés, où le marché est inexistant ou presque. Bref, les excès sont comme toujours nuisibles.

...

1998 pas une bonn référence, alors prenons une plus longue période :
Le prix du mètre carré à Paris a bondi de 1693 euros (10644 francs) au premier trimestre 1987, à 5867 euros (38487 francs), au premier trimestre 2007, soit vingt ans plus tard.

. ...En vingt ans, le prix du mètre carré à Paris a été multiplié par 3,5.
Pendant ce temps, l’inflation n’a progressé que de 50 %. Autrement dit, les salaires n’ont pas suivi la hausse des prix du logement.

Source Libération

 

[koubilai]

:
Le pb des subprimes a des répercussions sur l'ensemble de la finance et non pas seulement l'immobilier ou la Bourse

Exact, l'OCDE a déjà annoncé une revision à la baisse de la croissance mondiale, et a fait une étude pays par pays : pour nous cela ferait -0.5%!

 

[crabos]

mouais l'ocde n'est pas non plus une super référence, j'en sais qq chose s'y ai travaillé... parfois les calculs sont assez grossier..... Le seul indice à surveiller ce sont les taux, qui je pense sont le meilleur indicateur pour le marché...

 

[chinois49]

Chinois, tu as raison mais il faudrait quand même rappeler quelques fondamentaux propres à notre pays.
- l'essentiel des prêts se fait à taux fixes, donc pas de subprimes chez nous (USA, Espagne)
- le taux de ménages propriétaires est l'un des plus faibles d'europe. Il y a donc un marché plus dynamique qu'ailleurs (Espagne)
- la démographie est la meilleure d'europe (Japon)
- les prix sont certes élevés à Paris, sur la Côte mais dans le reste du pays cela reste quand même bien plus abordable (moins de 3000 euros à Lyon, Marseille, Strasbourg pour un bien standard dans un quartier relativement coté)

Actuellement, les prêts à taux variables représentent de l'ordre de 25% des prêts souscrits. Je considère les prêts "exotiques" du Cf comme étant nos subprimes: En effet, on y retrouve les mêmes ingrédients: Un tarif d'appel, un coût réel monstrueux associé à une très longue durée. Ils sont d'ailleurs souvent pris par des clients dont le financement par une banque classique ne passe pas: Dès le tarif d'appel la victime de ces prêts toxiques est déja au taquet. Or, les "subprimes" aux USA ne représentaient que 13 à 25% des prêts immo, selon les sources. ces prêts sont très importants, car c'est eux qui permettent l'injection d'argent dans le marché immobilier.
Je m'explique: Par exemple, je suis propriétaire d'un T2 en RP "valorisé" 150.000 euros. Pour acceuillir deux enfants, il faut passer au T4, lui même valorisé à 300.000.
Faites le calcul des mensualités d'un emprunt de 300.000 euros sur 30 ans à 5% et vous verrez le problème: pour acheter ce bien, il faudrait que les revenus de mon ménage soit supérieur à ceux de 95% des ménages francais!
J'ai donc absoluement besoin que quelqu'un me fasse la courte échelle en rachetant fort cher mon T2. Si j'avais acheté mon T2 50.000 euros en 2000, j'allège la facture du passage au T4 à 200.000. C'est déja nettement plus gérable.
Par contre, pour celui qui achète mon T2 à150.000. Il aura remboursé au mieux 18% du capital 10 ans plus tard s'il est déja "au taquet" (fréquent pour 1 million de francs) A la revente, abstraction faite d'une valorisation ou dévalorisation du bien, il ne récupérera que 30.000 euros environ... Il sera coinçé, car celà ne paiera qu'à peine les frais de notaire+- agence....
La proportion de propriétaire/réservoir de locataires compte peu. En effet, la donnée principale est la solvabilité des acheteurs, surtout quand les loyers sont inférieurs à des mensualités.
Enfin, si tu pense que 3000 euros du m2 est "correct", saches que le revenu d'un médecin hospitalier dont la femme est infirmière suffit à payer 100m2 d'un appart à 3000 euros du m2.....sur 30 ans, celà donne un ordre de grandeur!
Enfin, pour préparer la retraite, il y a autre chose qu'acheter un bien immobilier. Une assurance vie à prélèvement automatique est parfaite pour ceux qui ne peuvent épargner sans être prélevé, sans parler de la bourse pour ceux qui connaissent.(en plus; celà crée moins d'emmerdes pour les héritiers...)
Une info venant du réseau d'agence immobilières "century 21" Les cadres et proffession libérales ne représentent plus que 4% des acquéreurs...ils désertent le marché! (neuwsletter de la mi 2007 [lien réservé abonné] )

 

[chinois49]

C'est la vision que le CF/CIF a du client....