Avis sur une répartition de patrimoine

[zizou]

J’avais oublié mes deux autres SCI

GF Pierre

Acheté sur MPV avec seulement 1 % de frais

Entre juillet 2017 et aujourd’hui : + 16 , 46 soit annualisé 5 , 21 %



Tangram

Acheté lors de la promo chez Spirica avec frais 0,5 %

Entre juillet 2019 et juillet 2020 : + 8, 45

 

[Arden]

Pour Arden, avec une TMI à 30% je suis pas certain qu'il soit judicieux d'investir en direct sur des SCPI, sans avoir recours à l'emprunt. Les SCPI investissant à l'étranger changent peut-être légèrement la donne mais je vous recommande d'étudier davantage la solution en démembrement.

Par ailleurs vous ne donnez pas le prix de votre RP alors que c'est une donnée essentielle. D'après ce que j'ai compris vous l'avez payée cash, en l'estimant à 500k ce qui n'est pas énorme à paris, si vous investissez 120k en SCPI vous aurez 88% de votre patrimoine investi en immobilier. Ce n'est pas ce que j'appelle être diversifié, quand bien même l'immo de scpi n'est pas complètement superposable à l'immo de votre RP.

J'ai payé ma RP à moitié par emprunt (pas très cher d'ailleurs, c'était les soldes...), et elle ne m'a coûté "que" 430.000 €.

Je suis assez d'accord avec vous, cela fait une grosse part sur l'immobilier, c'était aussi pour avoir ce type de retour que j'ai proposé mon "idée" afin de tester. Merci pour votre franchise ! Après, outre le fait que je prévois de placer 50 000 € sur des AV à forte performance, j'ai aussi 80 000 € en AV en fonds euros qui ne bougeront pas (pour être disponibles pour des frais de succession et des projets que j'ai). Soit 130 000 € sur AV quand je placerais 120.000 € en SCPI (enfin, l'idée initiale ^^). Auquel s'ajoutera 10 000 € sur PEA pour commencer, et il est bien possible que si j'accroche bien, cela monte à 20.000 €.

Sinon, au vu de vos retours, j'envisage effectivement de voir avec un CGPI s'il est possible de prendre pas mal de SCPI en pleine propriété à l'étranger pour limiter l'impact de la fiscalité. A voir dans quelles proportions pour pas tout miser dessus non plus.

Mais en attendant, j'ai une vraie question concernant les SCPI en nue-propriété. Ok, on ne paye pas de fiscalité dessus le temps du démembrement. Mais en attendant, ces sommes investies sont "dormantes" (pas de loyers versés), non ? Du coup, il y a vraiment un intérêt à faire ça ? Si oui lequel ? J'ai bien lu des choses sur le sujet, mais avoir l'avis de spécialistes qui manient ça au quotidien m'aiderait bien à comprendre la subtilité de la manip' !

PS : merci @CharlyBgood ! Je vais me plonger dans le comparatif des AV, ça va m'occuper mes vacances ! . Je trouve aussi intéressant le lien vers les propositions de répartition. Je suis encore novice sur les UC, ça me donne un bel os à ronger !

 

[SM1LE]

Mais en attendant, j'ai une vraie question concernant les SCPI en nue-propriété. Ok, on ne paye pas de fiscalité dessus le temps du démembrement. Mais en attendant, ces sommes investies sont "dormantes" (pas de loyers versés), non ? Du coup, il y a vraiment un intérêt à faire ça ? Si oui lequel ? J'ai bien lu des choses sur le sujet, mais avoir l'avis de spécialistes qui manient ça au quotidien m'aiderait bien à comprendre la subtilité de la manip' !

Vous avez une jolie décote à la clef du demembrement. Donc pas de loyers, mais ceux ci sont compensés par la décote au dénouement.

De mémoire sur 15 ans il y a des décotes de 60% environ!

 

[Anonyme]

Hello,
bienvenue chez MoneyVox et heureux que tu y aies déjà emmagasiné de la matière; ça se ressent.
Sincères condoléances pour les "circonstances patrimoniales", mais c'est la vie: il te revient d'honorer la mémoire de tes aînés en utilisant ces fonds au meilleur de ce que tu souhaites et qu'ils auraient voulu.

Je ne vois dans tes projets que des bonnes idées.

L'immobilier d'Entreprise restera un placement d'avenir. Les Maisons de gestion des SCPI devront bosser leurs offres et les faire coller aux nouvelles moeurs des boites, voilà tout. Les boites vont redimensionner leurs immo, les maisons de gestion vont devoir réallouer leur offre et être malignes

En SCPI Buffetto a raison; la question fiscale est importante, et à fortiori si tu pars dans des opérations sans crédit.
Si tu gagnes correctement ta vie et es célibataire, tu es alors probablement dans la tranche marginale d'imposition (TMI) de 30%.
=> tes bénéfices fonciers seront imposés à 30% auxquels il faudra ajouter 17,20% de prélèvements sociaux (PS).
En chaque situation, dis-toi bien que la fiscalité "fiscale" et sociale est une composante du rendement, qu'elle contribue à obérer ou dynamiser.

Ainsi je me demande si l'arbitrage de parts de SCPI en nu-pro ne devrait pas être inverse.
Pas neutre ni anodin le choix de la SCPI: par exemple en choisir des Européennes comme Pierval Santé, Atream hotels (bien qu'en ce moment les hôtels ...), CORUM XL, y'en a qq autres - t'éviterait une trop lourde imposition IR et supprimerait les PS, à terme. Car en nu-pro, de toute façon, tu es tranquille de ces questions pour la durée de démembrement. Attention à l’atterrissage lors de la sortie.



Prendre des avis extérieurs peut tjs être utile: dis toi que tu es libre et qu'ensuite c'est une question de confiance et de détachement du CGP, dont la rémunération est la plupart du temps incluse dans les produits qu'il te conseille, en l'occurrence les fameux 8 à 12% de frais d'entrée et de gestion des SCPI => c'est transparent pour toi.



Là encore à toi de voir. Tu as exprimé des choses qui me font penser que tu es profil plutôt prudent-sécure. Donc en allocation 70% de fonds €uros, 20% d'UC risque 3/7, et 10% d'UC risque 4 à 5
Une chose à bien retenir: ce ne sont pas tant les frais d'entrée (one shot) qui comptent que les frais de gestion annuels (récurrents) qui impactent durablement et donc lourdement le rendement.

Donc à ta place et ça répond à la question d'après, je prendre effectivement 2 AV différentes assurées par 2 assureurs bien distincts, et j'en prendrai une sans frais d'entrée, et une autre du style de celles distribuées par Primonial, par exemple (il y en a d'autres).

NB IMPORTANT: ne pas tout mettre en fonds €uro. Les rendements des fonds €uros même dynamiques sont condamnés à baisser durablement. Et je te fais remarquer que les SCPI aussi, même si cela finira bien par se stabiliser.

Avec le temps ton profil changera certainement, et tu deviendras un peu + "dynamique" et apprendra à dompter les risques.

Hello

Cela ne fait pas un peu doublons de frais de prendre des UC en AV et des actions dans le PEA?

 

[atz]

pas pour les supports dispo uniquement en AV

 

[Anonyme]

pas pour les supports dispo uniquement en AV

Oui je voulais dire si tu veux te contenter d'un support World.
Genre prendre du comgest monde en AV et un ETF World en PEA, c'est pas un peu redondant et doublons de frais?

 

[Anonyme]

J'ai payé ma RP à moitié par emprunt (pas très cher d'ailleurs, c'était les soldes...), et elle ne m'a coûté "que" 430.000 €.

Je suis assez d'accord avec vous, cela fait une grosse part sur l'immobilier, c'était aussi pour avoir ce type de retour que j'ai proposé mon "idée" afin de tester. Merci pour votre franchise ! Après, outre le fait que je prévois de placer 50 000 € sur des AV à forte performance, j'ai aussi 80 000 € en AV en fonds euros qui ne bougeront pas (pour être disponibles pour des frais de succession et des projets que j'ai). Soit 130 000 € sur AV quand je placerais 120.000 € en SCPI (enfin, l'idée initiale ^^). Auquel s'ajoutera 10 000 € sur PEA pour commencer, et il est bien possible que si j'accroche bien, cela monte à 20.000 €.

Sinon, au vu de vos retours, j'envisage effectivement de voir avec un CGPI s'il est possible de prendre pas mal de SCPI en pleine propriété à l'étranger pour limiter l'impact de la fiscalité. A voir dans quelles proportions pour pas tout miser dessus non plus.

Mais en attendant, j'ai une vraie question concernant les SCPI en nue-propriété. Ok, on ne paye pas de fiscalité dessus le temps du démembrement. Mais en attendant, ces sommes investies sont "dormantes" (pas de loyers versés), non ? Du coup, il y a vraiment un intérêt à faire ça ? Si oui lequel ? J'ai bien lu des choses sur le sujet, mais avoir l'avis de spécialistes qui manient ça au quotidien m'aiderait bien à comprendre la subtilité de la manip' !

PS : merci @CharlyBgood ! Je vais me plonger dans le comparatif des AV, ça va m'occuper mes vacances ! . Je trouve aussi intéressant le lien vers les propositions de répartition. Je suis encore novice sur les UC, ça me donne un bel os à ronger !

Hello

Tu peux aussi te poser la question sur ta stratégie pour la partie actions dans ta diversification.
Entre UC/ETF sans l'enveloppe AV et PEA.
Pour ne pas prendre des supports en doublons

 

[atz]

Oui je voulais dire si tu veux te contenter d'un support World.
Genre prendre du comgest monde en AV et un ETF World en PEA, c'est pas un peu redondant et doublons de frais?

C'est le débat récurent...
Pour Comgest Monde de mémoire il fait légèrement mieux qu'un ETF world sur 10 ans, mais c'est peanuts. L'intérêt est quand les marchés sont à la baisse, si le gérant fait son boulot il va l'amortir mieux qu'un ETF (qui n'amorti rien)
Pour les autres comparaisons ETF OPCVM cela dépend aussi des zones géographiques, du contenu du fond (capitalisation etc), de la qualité du gérant
Globalement, de ce qui se dit seuls 10 a 15 % des fonds surperforment leur indice de référence...
Il faut regarder également quel est l'objectif du placement : rendement, transmission, liquidité selon délai de détention etc.
Dans pas mal de cas, un ETF en PEA sera donc un choix pertinent

 

[CharlyBgood]

Globalement, de ce qui se dit seuls 10 a 15 % des fonds surperforment leur indice de référence...

Oui et encore.

Mais effectivement pq se priver des uns et des autres ?
=> Fromage ET dessert

J'ai lu @poam5356 (notre Maître à tous) nous dire qu'il mettait des UC en AV, des actions en PEA, et des ETF en CTO.
Je pense qu'il s'y retrouve. Vu son expérience et sa science des marchés, j'aurais tendance à le suivre.

 

[atz]

J'ai lu @poam5356 (notre Maître à tous) nous dire qu'il mettait des UC en AV, des actions en PEA, et des ETF en CTO.

C'est sur que le CTO offrira plus de choix et permet du physique hors EU... mais au niveau fiscalité le PEA reste pertinent
il faudrait benchmarker les ETF en CTO pour voir si la surperformance (ie sur sur 8 ans) par rapport à ceux en PEA compense la fiscalité

 

[dodo1]

J'ai lu @poam5356 (notre Maître à tous) nous dire qu'il mettait des UC en AV, des actions en PEA,

Je rajouterais que sur l'AV les frais sont plus important et que l'on ne maîtrise pas le cours d'achat, donc pas génial pour acheter des actions.

 

[Arden]

Bonjour à tous,

Après un été de réflexion (et surtout de plages !), je reviens vers vous. J'ai commencé à reprendre ma lecture du forum, mais je suis pas assez calé pour me prononcer (je dirais des bêtises ^^).

Finalement, j'ai décidé de diminuer un peu la part envisagée de SCPI au profit des AV en UC et de mon PEA (qu'il va falloir ouvrir...), et de prendre plus de SCPI en démembrement qu'en pleine propriété.

Est-ce que je peux vous demander ce que vous pensez de ces SCPI parmi lesquelles je compte piocher, pour de la pleine propriété ou de la nue propriété ?

Pleine propriété :

- Eurovalys
- Vendôme Régions
- Epargne Pierre

Nue Propriété

- Primovie
- PF Grand Paris

Je vous remercie par avance pour vos retours !