Avis sur une répartition de patrimoine

Arden

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Bonjour à tous,

Je lis avec attention depuis quelques semaines le forum, et j'apprends beaucoup de choses. Je tenais à vous remercier pour la qualité des informations que vous diffusez, et j'aimerais bien participer davantage lorsque je serais plus aguerri, vu qu'il me faut sérieusement me pencher sur les questions financières maintenant. En attendant, je me permets de solliciter votre avis sur une répartition patrimoniale que j'envisage de faire.

Mon profil

35 ans, célibataire, sans enfants. J'ai eu la malchance de perdre mes 2 parents successivement il y a quelques années, me retrouvant soudainement avec un important patrimoine. J'en ai profité pour acquérir ma résidence principale à Paris ou je travaille. Une fois retiré les fonds pour la vie courante, se faire plaisir, la petite marge de sécurité, les fonds pour les projets (du genre travaux, déco, électroménager...) ainsi que les fonds pour la succession de mes grands-parents (50.000 € sur AV, j'ai l'expérience maintenant...), il me reste 180.000 / 190.000 € à placer. Certains trouveront ça chouette, mais vu les circonstances dans lesquelles je me suis retrouvé avec ça, ce n'est pas si joyeux.

Sachant que je n'ai pas - a priori - besoin de ces fonds à court ou moyen terme, j'envisage de les placer à long terme. 20 à 25 ans, par exemple. Il s'agit pour moi d'être tranquille d'esprit lorsque j'aurais 50 ans (pas une bonne décennie sur le marché du travail généralement de ce que j'ai pu constater...) et de préparer ma retraite sur le plan financier (ou genre éviter d'avoir à bosser jusqu'à 67 ans...). Je n'ai pas spécialement le goût du risque - pas très envie de perdre ce capital - mais j'ai bien conscience qu'il va falloir se faire violence si je veux atteindre mon objectif de faire fructifier mon capital vu les faibles taux de rendement du livret A et de ma vieille assurance-vie. Donc en avant musique !

Petite précision : je suis nu-propriétaire de la résidence secondaire de mes grands-parents, donc j'ai potentiellement 150.000 € en réserve pour effectuer des ajustements à (aussi loin que possible j'espère) terme, vu qu'il me sera difficile de la gérer à distance.

Ma réflexion

Avant de sélectionner les produits sur lesquels j'investirais, j'envisage la répartition suivante :

1 / 120.000 € en SCPI, dont 90.000 € en pleine propriété et 30.000 € en démembrement. En direct, sachant que je ne pourrais pas utiliser le levier du crédit (résidence principale oblige...)
2/ 50.000 € sur une AV (ou deux ?) un peu boostées
3/ 10.000 à 15.000 € en bourse via PEA pour me familiariser avec les joies des marchés financiers (dans un premier temps, et puis on verra ensuite. Pas tout faire d'un coup sinon on tourne carré !).

Comme je ne parviens pas à dégager une épargne folle (les joies du niveau de vie parisien...), mon idée est de constituer un socle immobilier solide. Puis de transférer les revenus gagnés grâce aux SCPI sur AV afin de les faire croître progressivement. A terme, je réajusterais probablement, mais d'abord la jambe gauche, puis la jambe droite, et enfin une bonne gorgée de Volvic !

Mes questions

1/ Est-ce que ma réflexion vous semble bonne ou il y a des trucs que j'ai pas bien intégrés / mieux à faire ?
2/ Est-ce que c'est le bon moment pour investir dans des SCPI ? Je pose la question parce que je me dis que j'y vais peut-être un peu fort de mettre 120.000 € sur ce placement vu que l'immobilier d'entreprise va manger chaud dans les prochains mois (années ?).
3/ Pour acquérir des parts de SCPI, est-ce qu'il est préférable de passer directement par les SCPI ou peut-on passer par un courtier / conseiller en gestion de patrimoine (avec la question sous-jacente des frais...) ? L'idée étant d'apprendre avant de gérer davantage seul ensuite.
4/ Pour les AV, est-il préférable de prendre une AV sans frais sur versement à fonds euros dynamique (un peu boosté à l'immo et aux actions quoi) ou une AV avec frais sur versement mais proposant un taux de rendement plus élevé ?
5/ Pour les AV, est ce que c'est la même chose de placer 25.000 € sur deux AV ou 50.000 € sur une seule ? J'ai dans l'idée de pas mettre mes œufs dans le même panier et de tester des UC de nature différente pour apprendre...

Je vous remercie pour l'attention que vous porterez à ma sollicitation ! Cela va très certainement me nourrir et m'ouvrir des pistes inexplorées car inconnues pour moi.

A vous lire,
Arden
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour à tous,
bonjour et bravo pour ta réflexion


1/ Est-ce que ma réflexion vous semble bonne ou il y a des trucs que j'ai pas bien intégrés / mieux à faire ?
tu ne nous parles pas de ta fiscalité . pourtant les célibataires sans enfant sont bien assaisonnés de ce coté là , non?

2/ Est-ce que c'est le bon moment pour investir dans des SCPI ? Je pose la question parce que je me dis que j'y vais peut-être un peu fort de mettre 120.000 € sur ce placement vu que l'immobilier d'entreprise va manger chaud dans les prochains mois (années ?).
si tu penses que ce n'est pas le bon moment alors pourquoi ne pas attendre la fin de l'année . la décision est prise il faut juste trouver le timing qui convient .on devrait y voir un peu plus clair en fin d'année .


3/ Pour acquérir des parts de SCPI, est-ce qu'il est préférable de passer directement par les SCPI ou peut-on passer par un courtier / conseiller en gestion de patrimoine (avec la question sous-jacente des frais...) ? L'idée étant d'apprendre avant de gérer davantage seul ensuite.
pour les SCPI tu ne payeras pas plus de frais en passant par un CGPI qui pourras te conseiller qu'en direct . donc pourquoi se priver ?
4/ Pour les AV, est-il préférable de prendre une AV sans frais sur versement à fonds euros dynamique (un peu boosté à l'immo et aux actions quoi) ou une AV avec frais sur versement mais proposant un taux de rendement plus élevé ?
le taux de rendement ne peut etre que celui de l'an dernier . celui de 2020 personne ne le connait .donc à tout prendre il vaut mieux sans frais d'entrée

5/ Pour les AV, est ce que c'est la même chose de placer 25.000 € sur deux AV ou 50.000 € sur une seule ? J'ai dans l'idée de pas mettre mes œufs dans le même panier et de tester des UC de nature différente pour apprendre...
2AV c'est mieux qu'une , ca permet de se diversifier

in rock we trust
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
Hello,
bienvenue chez MoneyVox et heureux que tu y aies déjà emmagasiné de la matière; ça se ressent.
Sincères condoléances pour les "circonstances patrimoniales", mais c'est la vie: il te revient d'honorer la mémoire de tes aînés en utilisant ces fonds au meilleur de ce que tu souhaites et qu'ils auraient voulu.

Je ne vois dans tes projets que des bonnes idées.

L'immobilier d'Entreprise restera un placement d'avenir. Les Maisons de gestion des SCPI devront bosser leurs offres et les faire coller aux nouvelles moeurs des boites, voilà tout. Les boites vont redimensionner leurs immo, les maisons de gestion vont devoir réallouer leur offre et être malignes

En SCPI Buffetto a raison; la question fiscale est importante, et à fortiori si tu pars dans des opérations sans crédit.
Si tu gagnes correctement ta vie et es célibataire, tu es alors probablement dans la tranche marginale d'imposition (TMI) de 30%.
=> tes bénéfices fonciers seront imposés à 30% auxquels il faudra ajouter 17,20% de prélèvements sociaux (PS).
En chaque situation, dis-toi bien que la fiscalité "fiscale" et sociale est une composante du rendement, qu'elle contribue à obérer ou dynamiser.

Ainsi je me demande si l'arbitrage de parts de SCPI en nu-pro ne devrait pas être inverse.
Pas neutre ni anodin le choix de la SCPI: par exemple en choisir des Européennes comme Pierval Santé, Atream hotels (bien qu'en ce moment les hôtels ...), CORUM XL, y'en a qq autres - t'éviterait une trop lourde imposition IR et supprimerait les PS, à terme. Car en nu-pro, de toute façon, tu es tranquille de ces questions pour la durée de démembrement. Attention à l’atterrissage lors de la sortie.

3/ Pour acquérir des parts de SCPI, est-ce qu'il est préférable de passer directement par les SCPI ou peut-on passer par un courtier / conseiller en gestion de patrimoine (avec la question sous-jacente des frais...) ? L'idée étant d'apprendre avant de gérer davantage seul ensuite.
Prendre des avis extérieurs peut tjs être utile: dis toi que tu es libre et qu'ensuite c'est une question de confiance et de détachement du CGP, dont la rémunération est la plupart du temps incluse dans les produits qu'il te conseille, en l'occurrence les fameux 8 à 12% de frais d'entrée et de gestion des SCPI => c'est transparent pour toi.

4/ Pour les AV, est-il préférable de prendre une AV sans frais sur versement à fonds euros dynamique (un peu boosté à l'immo et aux actions quoi) ou une AV avec frais sur versement mais proposant un taux de rendement plus élevé ?
Là encore à toi de voir. Tu as exprimé des choses qui me font penser que tu es profil plutôt prudent-sécure. Donc en allocation 70% de fonds €uros, 20% d'UC risque 3/7, et 10% d'UC risque 4 à 5
Une chose à bien retenir: ce ne sont pas tant les frais d'entrée (one shot) qui comptent que les frais de gestion annuels (récurrents) qui impactent durablement et donc lourdement le rendement.

Donc à ta place et ça répond à la question d'après, je prendre effectivement 2 AV différentes assurées par 2 assureurs bien distincts, et j'en prendrai une sans frais d'entrée, et une autre du style de celles distribuées par Primonial, par exemple (il y en a d'autres).

NB IMPORTANT: ne pas tout mettre en fonds €uro. Les rendements des fonds €uros même dynamiques sont condamnés à baisser durablement. Et je te fais remarquer que les SCPI aussi, même si cela finira bien par se stabiliser.

Avec le temps ton profil changera certainement, et tu deviendras un peu + "dynamique" et apprendra à dompter les risques.
 

Arden

Nouveau membre
Bonsoir,

Désolé pour le temps de réponse. J'ai eu un début de semaine plus chargé que prévu. Ca m'a toutefois permis de méditer vos réponses. Je tiens d'ailleurs à vous remercier pour vos retours précieux, ça éclaire pas mal ma lanterne ! En particulier le fait que ça ne coûte pas plus cher de passer par un CGPI pour prendre des SCPI, ne serait-ce que pour découvrir des choses auxquelles je n'aurais pas pensé, ou le fait que les SCPI devront se réinventer avec la crise, et qu'on y verra probablement plus clair dans 6 mois.

Bon, sinon... Vous avez tapé juste, hein ? Plus que juste, même. La force de l'expérience, j'imagine ! ;)

J'ai effectivement un taux marginal d'imposition à 30%, et je suis correctement assaisonné en la matière. J'ai bien vu des produits de défiscalisation type FIP / FCPI, mais déjà que cela m'inspire peu en règle générale, le contexte économique global me fait penser que c'est plus risqué encore...

Mais effectivement, c'est la question de la fiscalité qui m'interroge à l'idée de prendre autant de SCPI en pleine propriété, car cela va éroder le rendement potentiel, mais vu que j'arrive pas à dégager assez d'épargne pour nourrir les AV, je pense que ça reste la meilleure solution. Quitte à prendre de la nue propriété dans quelques années, en calculant au plus juste pour que le remembrement tombe au moment de ma retraite (et donc de l'inévitable baisse des revenus ^^).

Et pour répondre directement à @Buffeto, j'avais aussi pensé à tout mettre sur AV, mais je trouve ça risqué de pas diversifier les types de placements. D'où cette idée de bascule des rendements des SCPI sur les AV dynamiques, ce qui implique toutefois de mettre une certaine somme sur des SCPI en pleine-propriété pour que le système marche...

En revanche, je suis intéressé d'en savoir plus sur ce sujet, parce que s'il y a des solutions pour limiter l'IR et les PS, ça arrangerait bien mon affaire !

Pas neutre ni anodin le choix de la SCPI: par exemple en choisir des Européennes comme Pierval Santé, Atream hotels (bien qu'en ce moment les hôtels ...), CORUM XL, y'en a qq autres - t'éviterait une trop lourde imposition IR et supprimerait les PS, à terme. Car en nu-pro, de toute façon, tu es tranquille de ces questions pour la durée de démembrement. Attention à l’atterrissage lors de la sortie.
Et oui j'avoue @CharlyBgood , j'ai un profil prudent. Mais pas au point de tout vouloir mettre en fonds euros quand même ! Je n'ai pas peur du risque, mais je connais pas ces produits. Donc j'y vais prudemment, pour apprendre à gérer le risque et monter en puissance progressivement. D'où l'idée du PEA par exemple !

PS: dernière petite question : quelle est la meilleure solution pour trouver de bonnes AV sans frais d'entrée (et pas trop de gestion) ? Il y a tellement de produits disponibles sur le marché que ce n'est pas évident de savoir par où commencer... :confused:
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Mais effectivement, c'est la question de la fiscalité qui m'interroge à l'idée de prendre autant de SCPI en pleine propriété, car cela va éroder le rendement potentiel,
ca va plus qu'éroder .....30+17.2 = 47.2% d'IR +PS.......:ROFLMAO:......sans compter qu'avec une RP à Paris tu vas vite tutoyer l'IFI.....

dans ces conditions puisque tu peux payer en cash il faudrait t'orienter vers des SCPI à fiscalité étrangère ( novapierre allemagne par ex)


En revanche, je suis intéressé d'en savoir plus sur ce sujet, parce que s'il y a des solutions pour limiter l'IR et les PS, ça arrangerait bien mon affaire !
oui il y en a par exemple des SCPI Malraux ( pour rester dans les SCPI ) ......à creuser .
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
Qq idées / principes de défiscalisation ci après:


Il y a tellement de produits disponibles sur le marché que ce n'est pas évident de savoir par où commencer... :confused:
MeilleursPlacements, Fortuneo, Linxea, et MesPlacementsLiberte sont parmi les meilleurs.
Fortuneo est un peu + souple
Linxea + diversifiié et moins chargé en frais notamment pour les SCPI chez l’assureur SpiriCa.

Sinon en gestion pour pas t’emmerder, tu prends un fonds € (30%)
Tikehau INCA de risque 3: 50%
Comgest Monde risque 5: 20%
Des versements programmés et tout ira bien

Sinon qq indications / profils ci-après:

 

zizou

Membre
Bonjour

Au lieu de se faire taxer fortement par les frais d’entré sur les SCPI , pourquoi , ne pas investir majoritairement sur des contrat internet avec des SCI qui rapportent autant que les SCPI , mais où les frais d’entrée sont considérablement réduits .
Par exemple sur les 4 contrats de Linxea tu peux acheter capimmo avec aucun seulement 2 % de frais d’entrée .
En plus j’ai pu profiter d’une offre promotionnelle sur une autre SCI avec des frais de 0 , 5 % qui sont récupérés en trois mois
 

Sluwp

Membre
Capimmo
Bonjour

Au lieu de se faire taxer fortement par les frais d’entré sur les SCPI , pourquoi , ne pas investir majoritairement sur des contrat internet avec des SCI qui rapportent autant que les SCPI , mais où les frais d’entrée sont considérablement réduits .
Par exemple sur les 4 contrats de Linxea tu peux acheter capimmo avec aucun seulement 2 % de frais d’entrée .
En plus j’ai pu profiter d’une offre promotionnelle sur une autre SCI avec des frais de 0 , 5 % qui sont récupérés en trois mois
Bonjour,
Ce que vous dites est faux, les SCI investissant de manière indirecte de type Capimmo n'ont jamais "rapporté autant que les scpi". Les raisons sont simples : une poche de cash + importante, moins d'effet de levier, et surtout une structure de frais beaucoup plus lourde. Les frais d'entrée ne disparaissent d'ailleurs pas totalement, croyez-vous vraiment que lorsque Capimmo achète des scpi d'une société de gestion concurrente, elle ne paye aucun frais d'entrée ?

Sur les 10 dernières années, les scpi ont ainsi eu une performance près de 100% supérieure à celle de capimmo, frais d'entrée compris. Je rappelle que la durée de détention minimale recommandée pour capimmo est de 8 ans. Cette SCI a peut-être des avantages par rapport aux scpi, mais ce n'est pas la performance.
 

Sluwp

Membre
Pour Arden, avec une TMI à 30% je suis pas certain qu'il soit judicieux d'investir en direct sur des SCPI, sans avoir recours à l'emprunt. Les SCPI investissant à l'étranger changent peut-être légèrement la donne mais je vous recommande d'étudier davantage la solution en démembrement.

Par ailleurs vous ne donnez pas le prix de votre RP alors que c'est une donnée essentielle. D'après ce que j'ai compris vous l'avez payée cash, en l'estimant à 500k ce qui n'est pas énorme à paris, si vous investissez 120k en SCPI vous aurez 88% de votre patrimoine investi en immobilier. Ce n'est pas ce que j'appelle être diversifié, quand bien même l'immo de scpi n'est pas complètement superposable à l'immo de votre RP.
 
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