Avis sur simulation de prêt

[Anonyme]

Bonjour à tous,

Après m'être frottée pour la première fois à des négociations pour un prêt immobilier auprès de plusieurs banques, je souhaiterais avoir votre avis sur la proposition qui me semble être la plus intéressante.

Apport personnel dans l'acquisition à hauteur de 34%

Montant total de l'emprunt : 157 923

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dont PTZ+ : 24 800

​

dont prêt banque : 133 123

Durée de l'emprunt : 20 ans
Mensualité : hors assurance 904.66 - avec assurance 937.57 sur toute la durée du prêt

Prêt bancaire divisé comme suit :
24 800 sur 16 ans à 0.00% mensualité hors/avec assurance 129.17/134.34
50 000 sur 10 ans à 3.55% mensualité hors/avec assurance 495.60/506.02
83 123 sur 20 ans à 3.95% mensualité hors/avec assurance 279.89/297.21 puis 785.91/803.23 puis 920.25/482.90

Si j'ai bien compris le lissage a été fait assurance comprise puisque "quand une assurance se termine sur une ligne" la mensualité de l'assurance est transférée sur celle des prêts qui restent. Est-ce bien cela ?

Coût du crédit : 60 238
Coût crédit avec assurance : 66 638

Le lissage vous paraît-il cohérent ?
Je trouve que le taux sur 10 ans est "élevé" comparé à celui proposé sur 20 ans est-ce normal ?

Merci d'avance pour vos avis !

 

[yannou79]

Le montage est pas loin d'être optimisé, en tirant par les cheveux on peut gratter 1€/mois en modifiant légèrement les montants. L'assurance à 0,25 me parait compétitive ( à relativiser avec votre age et les garanties réellement souscrites).
Il faudrait réussir à obtenir le taux sur 12 ans, un découpage 12-20 est généralement (en fonction de la hiérarchie) plus optimisé que 10-20.

 

[Aristide]

Bonjour,

Il est difficile de répondre précisément à votre question car il manque deux informations très importantes :

1) - La hiérachie des taux que votre votre banque serait susceptible de vous proposer.
En effet, il est certain qu'elle utilise une gamme de taux différents entre la durée de 10 ans (3,55%) et celle de 20 ans (3,95%)

2) - Quelle est votre réelle échéance cible assurances comprises = mensualité que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque ?

Je vous prie cependant de trouver, ci-joint, trois simulations, étant précisé que le taux d'assurance est de 0,25% sur capital initial.

L'hypothèse n° 1 reproduit l'offre de votre banque avec l'échéance cible de 937,57€ asurances comprises.

La seconde hypothèse propose une optimisation avec la hiérarchie des taux imaginée suivante :

060 - 084 mois = 3,45%
085 - 120 mois = 3,55% (fourni par vous même)
121 - 144 mois = 3,65%
145 - 180 mois = 3,75%
181 - 216 mois = 3,85%
217 - 240 mois = 3,95% (fourni par vous même)

La troisième hypothèse reprend cette optimisation avec la même hiérarchie des taux imaginée mais en supposant que votre échéance cible soit de 950€.

Les tableaux en bas et à gauche du fichier Excel joint vous permettent de visualiser les différences mesurées suivant plusieurs indicateurs.

Il va de soi que ces simulations seraient à revoir en fonction de la réelle hiérarchie des taux de votre banque et votre réelle échéance cible.

Cordialement,

 

[Anonyme]

Bonjour,

Merci pour ces réponses super précises

Je ne connais pas la grille des taux de ma banque malheureusement.

Cependant en effet mon échéance cible pourra être revue à la hausse lors de la dépose de dossier définitive.

Sinon si j'ai bien compris, le montage proposé est correct même s'il est possible d'aller gratter quelques centaines d'euros supplémentaires.

Encore merci pour vos analyses !

 

[Aristide]

Bonjour,

Ce n'est pas "la grille des taux" de votre banque (Barèmes de base) qu'il vous faut.
D'une part elle ne vous la fournira certainement pas et d'autre part elle ne nous intéresse pas.

Ce qu'il vous faudrait obtenir c'est:
+ La structure des paliers de durées
+ Les taux associés à chacun de ces paliers que votre banque vous consentirait à vous pour votre dossier.

Si non, outre cet aspect taux, avec un montant "rond" de 50.000€ j'ai le sentiment que ce montage n'est pas vraiment optimisé.

Edit :
Je viens de vérifier; le montant optimal serait de 50.955€ => gain =/= 70€ sur coût crédit.

Cordialement,

 

[Anonyme]

J'essaierai d'obtenir les taux.

Cependant vu votre réponse si on ne peut gagner que 70 euros par rapport à la simulation de ma banque je considère personnellement qu'elle est optimisée

Merci encore pour vos conseils et avis.

 

[Aristide]

Avec les paramètres utilisés soit :

+ Taux 10 ans = 3,55%
+ Taux 20 ans = 3,95%
+ Echéance cible 937,57€

=> A =/= 70€ près sur le coût du crédit l'on peut effectivement considérer que le projet est quasiment optimisé (quoique, plutôt que de les donner à votre banque, en jouant les 70€ au Loto vous pourriez peut-être en gagner plusieurs millions ??? )

Mais avec une autre hiérarchie des taux et une autre échéance cible l'optimisation pourrait probablement s'avérer nettement plus intéressante.

Cdt