Avis sur programmes LMNP

[Luerna]

Si SCPI étrangères, fiscalité plus faible sur les revenus oui

Bonjour @Luerna, avez vous pensé a comment vous pouvez revendre ce bien (si besoin), après X années de gestion avec un gestionnaire imposé ? que ce soit de votre vivant ou pour vos enfants ?

Bien sûr le pari c'est que le quartier prenne de la valeur et que dans une dizaine d'années par exemple la vente ne soit pas ou peu déficitaire. Et j'aurai touché environ 700 € chaque mois, soit dans les 80 000 €, en arrondissant de façon légèrement pessimiste. Pour un investissement de 300 000 €. Rien de tout ça n'est certain évidemment, tout peut arriver. Les SCPI étrangères sont-elles plus sûres si on n'a pas le temps de les surveiller et de s'en occuper ?

Pas le temps aujourd'hui de voir ce que sont ces SCPI étrangères, mais s'il est possible de commencer par acheter de "petites" parts n'engageant que pas, ou peu, et pas forcément longtemps, cela peut m'intéresser.

 

[Buffeto]

Ce qui veut dire qu'il y a bien imposition au moins en France. Or c'est ce que je voudrais éviter ou du moins limiter.

pas possible que t'en réchappe [lien réservé abonné]

 

[Luerna]

Bien sûr le pari c'est que le quartier prenne de la valeur et que dans une dizaine d'années par exemple la vente ne soit pas ou peu déficitaire. Et j'aurai touché environ 700 € chaque mois, soit dans les 80 000 €, en arrondissant de façon légèrement pessimiste. Pour un investissement de 300 000 €. Rien de tout ça n'est certain évidemment, tout peut arriver. Les SCPI étrangères sont-elles plus sûres si on n'a pas le temps de les surveiller et de s'en occuper ?

Pas le temps aujourd'hui de voir ce que sont ces SCPI étrangères, mais s'il est possible de commencer par acheter de "petites" parts n'engageant que pas, ou peu, et pas forcément longtemps, cela peut mériter que je m'y intéresse.

 

[lebadeil]

Bien sûr le pari c'est que le quartier prenne de la valeur et que dans une dizaine d'années par exemple la vente ne soit pas ou peu déficitaire. Et j'aurai touché environ 700 € chaque mois, soit dans les 80 000 €, en arrondissant de façon légèrement pessimiste. Pour un investissement de 300 000 €.

Est ce que vous pensez qu'il y a un marché favorable (en dehors du neuf/defiscalisation) pour un bien revendu avec un gestionnaire ? ou hors gestionnaire mais avec une copropriété est majoritairement sous l'emprise du gestionnaire ?

 

[Philou75]

Pas le temps aujourd'hui de voir ce que sont ces SCPI étrangères, mais s'il est possible de commencer par acheter de "petites" parts n'engageant que pas, ou peu, et pas forcément longtemps, cela peut m'intéresser.

Forcément longtemps plutôt!!!

 

[Buffeto]

Peux-tu détailler ? J'aurais pourtant bien une fiscalité faible sur les revenus.

certes mais à crédit tu déduis les interets d'emprunt en sus

 

[Luerna]

certes mais à crédit tu déduis les interets d'emprunt en sus

Certes mais quel interêt quand on peut n'avoir ni intérêts ni emprunt sur le dos

 

[Philou75]

Certes mais quel interêt quand on peut n'avoir ni intérêts ni emprunt sur le dos

De te créer un patrimoine avec l’argent qui ne t’appartient pas, l’immobilier c’est toujours à crédit et à 100% si possible y compris les frais de notaire.

 

[Buffeto]

Certes mais quel interêt quand on peut n'avoir ni intérêts ni emprunt sur le dos

comme le dit @Philou75 l'immobilier se fait à crédit pour bénéficier du levier du crédit .....

en clair tu gardes ton cash ( au besoin tu le mets dans une AV pour une succession moins taxée ) et tu augmentes ton patrimoine avec l'argent de la banque .....

 

[moietmoi]

[/QUOTE]

Mais ça c'est bien difficile à savoir, les travaux n'ont pas même commencé.

Mais si.
Le promoteur gestionnaire sait exactement les loyers qu'il fera paer pour chaque logement et quelle est la formule qui sera proposée aux résidents.
Il y a 2 grandes solutions sur le marché
Le loyer tout compris avec quelques services a la carte, facultatifs.
Et le loyer simple avec obligation de souscrire à un bouquet de services .
En général la deuxième solution est appliquée proche des très grandes villes.
Et chaque grand gestionnaire a sa solution. Le vendeur doit t'en informer.

 

[Luerna]

Mais si.
Le promoteur gestionnaire sait exactement les loyers qu'il fera paer pour chaque logement et quelle est la formule qui sera proposée aux résidents.
Il y a 2 grandes solutions sur le marché
Le loyer tout compris avec quelques services a la carte, facultatifs.
Et le loyer simple avec obligation de souscrire à un bouquet de services .
En général la deuxième solution est appliquée proche des très grandes villes.
Et chaque grand gestionnaire a sa solution. Le vendeur doit t'en informer.
[/QUOTE]

Oui ça a été fait, mais ce n'est pas contractuel. Preuve en est que l'une de vos principales critiques à l'encontre du LMNP est le risque de baisse des loyers.
Pour le crédit, à mon âge, on oublie.

 

[moietmoi]

Oui ça a été fait, mais ce n'est pas contractuel. Preuve en est que l'une de vos principales critiques à l'encontre du LMNP est le risque de baisse des loyers.

Tu confonds 2 choses.
- le loyer qui t es payé par le gestionnaire/locataire par la bail de 9 ans , et où le gestionnaire des fois force la main du propriétaire pour baisser le loyer
Et
- le loyer payé par le résident auprès du gestionnaire
Combien paye chaque mois le senior qui veut vivre dans l'appartement.
C'est là où on l'on voit si le gestionnaire est réaliste.
Et si son plan tient la route ou pas.
Si dans une petite ville dans la France profonde on propose a un senior de payer 1500euros de loyer plus une carte service a 400 euros du mois, tu peux te dire que le gestionnaire ne tiendra jamais le loyer auquel tu as droit dans le bail..

 

[Buffeto]

et où le gestionnaire des fois force la main du propriétaire pour baisser le loyer

c'est d'ailleurs ce qui vient de m'étre pro(im)posé chez Do....s pour le renouvellement des baux .....
avec obligation de changer les meubles ....( il parait qu'ils sont usés ou désuets après 18ans de bons et loyaux services ....)

 

[Luerna]

c'est d'ailleurs ce qui vient de m'étre pro(im)posé chez Do....s pour le renouvellement des baux .....
avec obligation de changer les meubles ....( il parait qu'ils sont usés ou désuets après 18ans de bons et loyaux services ....)

Vous avez acheté du LMNP en 2005 ? Quel type de résidence service ? Avec le recul pouvez-vous détailler davantage votre expérience, et l'évolution de la valeur du bien ?
Renouveler le mobilier pour le bailleur, pour le locataire, après 18 ans, je ne trouve pas ça choquant. On sait que les étudiants, vacanciers et autres occupants éphèmères, ne sont pas particulièrement précautionneux. Après, je suppose qu'on ne vous laisse le choix ni du fournisseur, ni des modèles ni surtout du coût. Avez-vous des AG de copro ?J'ai déjà posé cette question à mon interlocuteur commercial mais au milieu d'un flot d'autres éléments un peu théoriques, je n'ai pas tout retenu. Et je comprends bien que tout se joue dans ces éléments futurs et bien concrets.

J'ai déjà de l'AV. Pour revenir sur les SCPI européennes merci de me réexpliquer en quoi ce serait plus intéressant fiscalement que des SCPI françaises, du simple fait de l'absence double imposition. L'imposition française se suffit pour être dissuasive.

 

[Buffeto]

Vous avez acheté du LMNP en 2005 ?

oui mais comme je te l'expliquais je l'ai fait à crédit sur 20ans donc tant que je paye le crédit je ne sors rien au niveau trésorerie

Quel type de résidence service ?

sénior

Avec le recul pouvez-vous détailler davantage votre expérience, et l'évolution de la valeur du bien ?

aucune idée de la valeur du bien . le marché est plutôt confidentiel .

Après, je suppose qu'on ne vous laisse le choix ni du fournisseur, ni des modèles ni surtout du coût.

on me donne juste la facture.....

. Pour revenir sur les SCPI européennes merci de me réexpliquer en quoi ce serait plus intéressant fiscalement que des SCPI françaises, du simple fait de l'absence double imposition.

l'imposition allemande est moins lourde que l'imposition française . donc la rentabilité net-net est meilleure grâce à ce biais .

 

[Luerna]

OK je suis remontée dans le fil.

ce genre de chose se fait à crédit et la véritable rentabilité n'arrive que lorsque le crédit est remboursé ...( tu n'auras pas d'opération en cash flow positif ...déjà la TF te prends 2 mois de loyer et la TVA sans doute un bon mois .....)

pour exemple je fais du LMNP géré depuis 2005 et je vais finir de rembourser les crédits en 2025 ( j'aurai 65ans ) c'était calculé pour me créer des revenus peu fiscalisés pour ma retraite .

Rappelez-moi de la TVA sur quoi il s'agit. Ca m'a été dit, mais là aussi j'ai besoin d'un rappel. La TF oui, il faudra voir de combien elle est pour 18 m2. Après, le reste serait pour moi. Pas énorme certes. Comme je le dis plus haut, le pari, et ça reste un pari, serait que le quartier se gentrifie un peu et que dans dix ans je puisse revendre le bien à un prix intéressant, malgré son équipement défraîchi.

 

[Buffeto]

Rappelez-moi de la TVA sur quoi il s'agit. Ca m'a été dit, mais là aussi j'ai besoin d'un rappel.

la TVA sur les loyers ...la fiscalité étant des BIC , tu fais une sorte de " commerce " donc TVA....

La TF oui, il faudra voir de combien elle est pour 18 m2.

peu importe elle sera environ de 2 mois de loyer puisque le loyer , lui aussi , est proportionnel à la surface

Après, le reste serait pour moi. Pas énorme certes. Comme je le dis plus haut, le pari, et ça reste un pari, serait que le quartier se gentrifie un peu et que dans dix ans je puisse revendre le bien à un prix intéressant,

ce qui fait le prix de ce genre d'investissement ce n'ets pas le quartier ....c'est le type d'exploitation et ce que verse l'exploitant...

il faut oublier les reflexes de l'investissement immobilier nu classique

 

[Luerna]

Le souvenir du nom des sociétés gestionnaires ne me revient pas, paraît-il très sérieux (évidemment) . Il faut que je demande un dossier plus complet et clair. Les promoteurs, eux, sont respectivement Nexity et Senioriales.

Dans la ville du studio à 5 700 €/m2, le prix moyen de l'immobilier est actuellement de 5 488 €/m2, au-dessus de 6000 €/m2 dans le neuf. Là on est sur du neuf meublé avec 239 m2 d'espaces de services et de "convivialité".
Pour le senior oui il y a une carte de services mais je continue à douter que les loyers locataires qu'on peut m'annoncer en avril 2023 soient ceux qui seront réellement appliqués en janvier ou février 2025. Car résidence livrable fin 2024. Je n'ai pas précisé mais pour les deux programmes les premiers versements se feraient sur un compte à terme.

Si je compare avec l'objet, dans la même ville, de cet autre fil, cela paraît plus raisonnable, mais pas forcément suffisant pour être intéressant à cause du mode de gestion sur lequel on n'a aucune prise.
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/lmnp-residence-etudiant-avis.44231/

J'essaie de continuer me convaincre que ça pourrait être intéressant. Vos divers propos me refroidissent plutôt.

 

[Buffeto]

J'essaie de continuer me convaincre que ça pourrait être intéressant. Vos divers propos me refroidissent plutôt.

le vendeur ( un beau vendeur ) te présente un projet forcément attractif ....

nous , investisseurs expérimentés , t'appellons à regarder le coté obscur de la force ...de vente .

 

[Luerna]

oui mais comme je te l'expliquais je l'ai fait à crédit sur 20ans donc tant que je paye le crédit je ne sors rien au niveau trésorerie

sénior

aucune idée de la valeur du bien . le marché est plutôt confidentiel .

on me donne juste la facture.....

l'imposition allemande est moins lourde que l'imposition française . donc la rentabilité net-net est meilleure grâce à ce biais .

Vous avez dû sortir l'apport qui a servi à réaliser cet emprunt. Si je vous suis bien pour ce projet vous n'avez rien dépensé, excepté frais de notaire, TF, TVA sur les loyers et à présent rénovation du mobilier. Depuis 18 ans vous encaissez les 9/12e des loyers et possédez un bien que vous pouvez revendre. Vous n'avez rien à faire. Disposeriez-vous d'un service de revente ? Même si au bout de 18 ans le bilan n'est pas mirobolant il ne paraît quand même pas négligeable.

Mais il y a bien tout de même en plus l'imposition française. Je ne comprends pas cette histoire de fiscalité moins lourde.