Avis sur notre offre de prêt - Courtier

[Dimitrib35136]

Bonjour Aristide,
c'est parce que le différé est total est donc le calcul du capital atteint après 24 mois donne 183.000 € x 0.85%
= 1555.50
x 2 puisque 2 ans de différé théorique = 3.111 €
+ 183.000 = 186.111 €
186.111 € sur 180 mois à 0.85% = 1.101,63 hors assurances
et c'est bien ce montant qui est indiqué dans la simulation

Cdt

D'accord, je commence à comprendre !

Merci de votre aide.

Néanmoins, si j'ai bien fait le rapprochement, nous ne pouvons pas calculer le TAEG ?
Comment est-elle venu à la conclusion d'un TAEG à 1,42% ?

Sur le marché actuel et au vu de la conjoncture, est-ce une bonne offre dans son ensemble ?

 

[baboune]

pour Dimitri:

en vous demandant de le prendre avec humour..

vous vous tirlipotez le smilblic avec cette histoire de TAEG

comme démontré à moultes reprises sur ce forum, le TAEG n'est pas un outil fiable puisque les banques l'aménage à leur sauce.
la preuve ? : les honoraires de courtage qui avant étaient inclus dans le calcul ne le sont plus depuis que le texte de loi à introduit la notion de "nécessaires à l'octroi du crédit".
Or les banques partent du principe que le courtier n'est pas "nécessaire" à l'octroi d'un prêt puisque les clients peuvent consulter les banques en direct.
et donc ....boum......on ne met plus les honoraires courtiers dans le calcul du TAEG

voici le texte modifié il y quelques temps:
Article R314-4 [lien réservé abonné]
Création Décret n°2016-884 du 29 juin 2016 - art. [lien réservé abonné]

Sont compris dans le taux annuel effectif global du prêt, lorsqu'ils sont nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées, notamment :

et confirmation de cette situation: le CFCAL, banque hypothécaire que le client ne peut solliciter que via les courtiers, a communiqué sur le fait qu'elle continuait à inclure les honoraires courtier dans le calcul du TAEG puisque le courtier était indispensable pour obtenir le prêt

Cdt

 

[baboune]

et si moi je vous dit que l'offre est satisfaisante c'est qu'elle l'est.......

non d'une banane

 

[Aristide]

Ce pourrait être une explication:
+ ((1+0,85%)^2) x 183.000€ = 186.124,22€
+ En 180 mois => 1.101,71€

Mais :

1) - Ce différé est-il justifié et sera t-il donc utilisé ?

2) - Dans l'affirmative les mises à dispositions de fonds seront faites sur appels de fonds en fonction de l'achèvement des travaux.
Dans cette hypothèse ce ne sera donc certainement pas ce capital avec intérêts capitalisés qui sera le bon; il sera moins élevé.
Dès lors les échéances d'amortissement seront également moins élevées.
Et si les primes d'assurances sont calculées sur le capital restant dû elles seront aussi moins élevées.

3) - Puisque les trois crédits sont prévus avec ledit différé total, la même cause entraînant la même conséquence, pourquoi ne le constate t-on pas sur le prêt N°2 ?

Sans les tableaux d'amortissements désolé de confirmer qu'il m'est impossible de vérifier le taux réel d'ensemble du plan de financement.
Idem pour les trois TAEG faute de connaître les charges obligatoires - prêt par prêt - dont les primes d'assurances.

Cdt

 

[baboune]

Puisque les trois crédits sont prévus avec ledit différé total, la même cause entraînant la même conséquence, pourquoi ne le constate t-on pas sur le prêt N°2 ?

Parce qu'il est à 0% d'intérêt

Et si les primes d'assurances sont calculées sur le capital restant dû elles seront aussi moins élevées.

chez Generali il y a des contrats sur capital initial très performant comme le 7305 utilisé par nombre de courtiers

Ce différé est-il justifié et sera t-il donc utilisé ?

Dimitri nous a signalé qu'il y avait des travaux pour 40.000 € ( sur ce point il a fait une erreur concernant son apport personnel de 40.000 € qui seront à débloquer à la signature notaire et non pas pour ses travaux)

quoiqu'il en soit, la banque met par défaut 24 mois de différé puisque travaux (comme le CA, la Cep et bien d'autres)
bien sur que si tout est bouclé dans 6 mois le calcul des intérêts différés sera différent.
mais à partir du moment ou il est indiqué une durée de différé c'est sur cette durée maxi et avec hypothèse de déblocage total du prêt en début de différé que le calcul doit être effectué
sinon chaque banque aménagerait l'utilisation des fonds durant la période de différé pour calculer le TAEG

Cdt

 

[Aristide]

Parce qu'il est à 0% d'intérêt

Ah!!!
OK; au temps pour moi: je l'avais zappé !!!
Cdt

 

[baboune]

Ce pourrait être une explication:
+ ((1+0,85%)^2) x 183.000€ = 186.124,22€
+ En 180 mois => 1.101,71€

sur ce calcul tu est parti en capitalisant les intérêts annuels et donc montant des intérêts de seconde année + élevés.
Mais sur tous les calculs de différés total que j'ai pu avoir dans mes dossiers les banques simplifient en faisant juste calcul montant x taux x 2 ans si différé de 2 ans par exemple.
c'est juste pour simplifier chez eux.

Tout comme par exemple le Crédit Agricole qui calcule l'IRA sur la base du dernier taux en vigueur sur le prêt même s'il y a eux 3 taux différents durant les périodes d'amortissement précédents le calcul alors que le texte de loi précise que c'est un taux moyen qui doit être appliqué.
Comme le dernier taux est généralement le + bas en taux fixe suite à des renégociations le client est gagnant.
et c'est plus simple pour la banque.

 

[Aristide]

sur ce calcul tu est parti en capitalisant les intérêts annuels et donc montant des intérêts de seconde année + élevés.
Mais sur tous les calculs de différés total que j'ai pu avoir dans mes dossiers les banques simplifient en faisant juste calcul montant x taux x 2 ans si différé de 2 ans par exemple.
c'est juste pour simplifier chez eux.

Je ne suis pas certain que ce soit la bonne explication.
Tu sais que l'anatocisme, c'est à dire la capitalisation des intérêts, n'est légalement possible que - si étant prévu dans l'offre/contrat - les intérêts "sont dus pour au moins une année entière".

NB) - C'est bien "pour au moins une année entière" et non pas "depuis une année entière".

Dès lors (pour simplifier) si on prend pour cas d'école un différé qui - en réalité - ne dure que onze mois la capitalisation est donc légalement impossible.
La technique de remplacement utilisée est alors - non plus une capitalisation puisque non légal - mais un stockage des intérêts dans un compteur au mois le mois.
Il n'y a donc jamais de capitalisation des intérêts et, quand le différé s'arrête, les échéances commencent par s'imputer en priorité sur les intérêts du différé ainsi stockés.
Quand le compteur est vide les échéances paient alors les nouveaux intérêts normaux.
Et quand le compte est à jour l'amortissement du capital peut commencer.

Ainsi l'amortissement est retardé ce qui maintien un capital restant dû plus élevé plus longtemps; les intérêts réels à payer s'en trouvent donc cependant accrus mais dans une moindre importance que s'il y avait eu capitalisation.

Peut-être que, par simplification, certaines Caisses Régionales ont généralisé cette technique ?

Tout comme par exemple le Crédit Agricole qui calcule l'IRA sur la base du dernier taux en vigueur sur le prêt même s'il y a eux 3 taux différents durant les périodes d'amortissement précédents le calcul alors que le texte de loi précise que c'est un taux moyen qui doit être appliqué.
Comme le dernier taux est généralement le + bas en taux fixe suite à des renégociations le client est gagnant.
et c'est plus simple pour la banque.n

Pareil, peut-être méthode appliquée par certaines Caisses Régionales.
Pas certain que ce soit l'ensemble ?

Cdt

 

[baboune]

entièrement d'accord avec toi Arisitide sur les particularités régionales ou d'une banque à l'autre....

mon propos était surtout pour indiquer aux lecteurs que c'est surtout du grand n'importe quoi quand il s'agit de TAEG ou certaines autres opérations qui, en principe, doivent répondre à des règles...

comme (encore une pour la route) le fait de prélever les frais de dossier à l'émission de l'offre de prêt.....

Bien à toi

 

[Aristide]

entièrement d'accord avec toi Arisitide sur les particularités régionales ou d'une banque à l'autre....

Oui

mon propos était surtout pour indiquer aux lecteurs que c'est surtout du grand n'importe quoi quand il s'agit de TAEG ou certaines autres opérations qui, en principe, doivent répondre à des règles...

Tu sais bien que tu prêches un convaincu; combien de fois ai-je expliqué que, dans l'immense majorité des crédits immobiliers, où - d'une banque à l'autre - du fait de plans de financements non identiques et de plusieurs prêts avec des caractéristiques toutes différentes et - en plus - apports personnels différents (prêts à soi même au taux de son épargne) le TAEG c'est de la foutaise. (Eventuellement voir explications/démonstrations dans les billets de mon blog consacrés au sujet).

comme (encore une pour la route) le fait de prélever les frais de dossier à l'émission de l'offre de prêt.....

Exact si c'est à l'émission (art L.312-7 ancien - L.313-24 nouveau code consommation
=> Offre adressée gratuitement

Mais le code de la consommation (art L.312- 11 ancien - L.313-35 nouveau) précise
"Jusqu'à l'acceptation de l'offre par l'emprunteur, aucun versement, sous quelque forme que ce soit, ne peut, au titre de l'opération en cause, être fait par le prêteur à l'emprunteur........ni par l'emprunteur au prêteur.
.....
=> Ce qui sous entend que - au contraire - après l''acceptation c'est légalement possible.

Cdt