kiki12547
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Bonjour
Je me permets de vous solliciter pour avoir votre avis sur le montage que me propose un conseiller en patrimoine:
- Frais de dossier 1500€ (avec suivi ensuite pour les déclarations impôts annuels etc)
- Crédit de 210 000€ sur 25 ans à un taux de 4,99% hors assurance. Intérêts ~ 150 000€
- Mensualités de ~ 1320€ crédit + assurance
- SCPI : 36% Activimmo, 28% Primovie et 35% Vendome Région. Rendement moyen : 5,2%
- Loyer brut : 930€/mois
- TMI à 30% -> moyenne des loyers nets sur 25 ans : 756€ (avec la déduction des intérêts et assurances des revenus fonciers imposables)
- Effort épargne moyen sur 25 ans : 470€ / mois
- Revenu après la fin du crédit (toujours avec une TMI à 30%) : 480€ / mois (avec 0% revalorisation)
Cela repose beaucoup sur la déduction des intérêts du revenu imposable.
Avec une TMI à 30%, je me disais qu'il serait plus intéressant de partir sur de la SCPI Europe (Corum ou autre) pour éviter les prélèvements sociaux.
Mais finalement si je compare un prêt équivalent sur de la SCPI 100% Europe avec des rendements équivalents (et avec une imposition totale étranger + France à ~30%), l'effort d'épargne sur 25 ans est majoré de 30 000€ (puisqu'on ne peut pas déduire les intérêts du crédit des revenus fonciers europe).
Les loyers à la fin du crédit serait d'environ 640€/mois mais il faudrait ensuite 15 ans pour rattraper les 30 000€ de différence.
J'étais très sceptique sur ce montage avec un taux de crédit supérieur au rendement moyen des SCPI mais finalement avec la déduction, cela parait intéressant.
Peut-être le choix des SCPI où j'aurai préféré Pierval Santé à Primmovie, et ajouter de l'Epargne Pierre et un peu d'Iroko Zen mais je ne crois pas que mon courtier fasse ces produits (oui je pourrai passer par un site en ligne, mais on a un bon contact humain et ça joue un peu).
Qu'en pensez-vous ?
Je me permets de vous solliciter pour avoir votre avis sur le montage que me propose un conseiller en patrimoine:
- Frais de dossier 1500€ (avec suivi ensuite pour les déclarations impôts annuels etc)
- Crédit de 210 000€ sur 25 ans à un taux de 4,99% hors assurance. Intérêts ~ 150 000€
- Mensualités de ~ 1320€ crédit + assurance
- SCPI : 36% Activimmo, 28% Primovie et 35% Vendome Région. Rendement moyen : 5,2%
- Loyer brut : 930€/mois
- TMI à 30% -> moyenne des loyers nets sur 25 ans : 756€ (avec la déduction des intérêts et assurances des revenus fonciers imposables)
- Effort épargne moyen sur 25 ans : 470€ / mois
- Revenu après la fin du crédit (toujours avec une TMI à 30%) : 480€ / mois (avec 0% revalorisation)
Cela repose beaucoup sur la déduction des intérêts du revenu imposable.
Avec une TMI à 30%, je me disais qu'il serait plus intéressant de partir sur de la SCPI Europe (Corum ou autre) pour éviter les prélèvements sociaux.
Mais finalement si je compare un prêt équivalent sur de la SCPI 100% Europe avec des rendements équivalents (et avec une imposition totale étranger + France à ~30%), l'effort d'épargne sur 25 ans est majoré de 30 000€ (puisqu'on ne peut pas déduire les intérêts du crédit des revenus fonciers europe).
Les loyers à la fin du crédit serait d'environ 640€/mois mais il faudrait ensuite 15 ans pour rattraper les 30 000€ de différence.
J'étais très sceptique sur ce montage avec un taux de crédit supérieur au rendement moyen des SCPI mais finalement avec la déduction, cela parait intéressant.
Peut-être le choix des SCPI où j'aurai préféré Pierval Santé à Primmovie, et ajouter de l'Epargne Pierre et un peu d'Iroko Zen mais je ne crois pas que mon courtier fasse ces produits (oui je pourrai passer par un site en ligne, mais on a un bon contact humain et ça joue un peu).
Qu'en pensez-vous ?
