Avantage passer LMNP => LMP ?

[Mintos]

Ah putain trop bien si ca supprime également les PS, truc de ouf, je t'adore @lebadeil

Impôts+PS que sur 50% ,c'est le principe du micro-BIC...jusqu'à ce que ça change...

 

[jp19]

C'est la qu'il faut etre judicieux (pas de micro BIC stp !)
il faut faire du LMNP reel (pour le moment, a voir avec le prochain gouvernement) et si grace à l'amortissement , tu es negatif, tu ne payes ni impot, ni PS. C'est en general le cas pendant environ 15 ans.

Ca ne marche pas en LMNP au réel, que en micro-BIC

Impôts+PS que sur 50% ,c'est le principe du micro-BIC...jusqu'à ce que ça change...

Ouinnnnn ... je suis perdu

 

[Mintos]

C'est moi ou bien @lebadeil et toi vous ne dites pas la même chose ?
Ou alors j'ai encore décroché ?

 

[Mintos]

Je ne vois pas de différence

 

[lebadeil]

C'est moi ou bien @lebadeil et toi vous ne dites pas la même chose ?
Ou alors j'ai encore décroché ?

Je confirme , arrête avec le micro bic. Prends du LMNP reel . Voir mes réponses précédentes, sans ambiguïté.
Renseigne toi, tu verras ....... dans le cadre de la fiscalité actuelle ....
Si changement de fiscalité, on rentre dans la spéculation.....et on ne fait jamais rien

 

[Mintos]

Ouinnnnn ... je suis perdu

C'est simple
Micro BIC abattement forfaitaire de 50%, pas d'amortissement
Au réel déduction des frais réels + de l'amortissement, en général plus intéressant car comme déjà dit rien que l'amortissement fait environ 4% soit +/- 100% de tes loyers.
Inconvénient : il faut absolument un comptable (déductible)

 

[lebadeil]

PS le thème de cette file était LMNP versus LMP, on va arrêter la digression ...

 

[jp19]

PS le thème de cette file était LMNP versus LMP, on va arrêter la digression ...

OK ;-)

Je vais aller me coucher, je relirai tous vos messages à tous les 2 à tête reposée demain matin, et s'il me reste une question, je créerai un nouveau fil, ca sera effectivement plus propre.

Bonne soirée et encore merci à vous

 

[Mintos]

Le LMNP au réel est très proche du LMP, aux cotisations sociales/impôts près.

 

[himalaya75]

Hello,
Je reprends le fil de discussion. Quelque chose qui n'est pas clair pour moi :
1/ au passage de LMNP à LMP sans cession y a t il une imposition des plus values éventuelles sur les biens immobiliers selon le regime des particuliers ? Ou la plus value sera t elle constatée à la revente des biens même s il y a eu une période LMNP puis LMP ?
2/ Est-ce que le retour en LMNP est ensuite possible si les revenus locatifs baissent ou revenus d activité augmentent ? Dans ce cas j'ai cru lire que les cotisations sociales continuaient à être dues même en cas de retour en LNMP ?
Je m'interroge car je suis à la limite et vaut-il mieux que je reste en LNMP (pas de révision des loyers dans ce cas...) ou que je passe en LMP auquel cas dans 5 ans je pourrai revendre mes biens en totale exonération de plus value...
Je m'interroge aussi pour dans 4 ans mais beaucoup de choses peuvent changer d'ici là : peut-être retraite anticipée à 60 ou 70% du salaire pdt 5 ans donc là forcément si je revends pas des biens je passerai en LMP

Mais le LMP ne semble pas si repoussif pour peu que le résultat soit faible ou déficitaire... et qu'on conserve les biens plus de 5 ans en LMP, peut-être que les formalités sont par contre plus compliquées ?

Merci pour vos échanges très constructifs

 

[moietmoi]

1/ au passage de LMNP à LMP sans cession y a t il une imposition des plus values éventuelles sur les biens immobiliers selon le regime des particuliers ?

Bonjour, aucune imposition de la plus value latente dans ce cas;

Ou la plus value sera t elle constatée à la revente des biens même s il y a eu une période LMNP puis LMP ?

oui, le régime de la plus value est celui constaté lors de la vente du bien; le code des impots indique que comme on ne siat pas dorgément si on est lmp/lmnp l'année de la vente, il y aura rectification sans amende si le régime constaté n'est pas le bon, par exemple tu fais 40 000 de recettes et l'année de la vente rtu as eu une prime de salaire de fin d'année de 30 000 euros te passant de 20 000 de salaire à 50 000;

Par ailleurs l'impot sur la plus value est du lorsque tu quittes le regime lmp si tu utilise pour toi le bien( il quitte l entreprise pour aller dans ton patrimoine perso;

2/ Est-ce que le retour en LMNP est ensuite possible si les revenus locatifs baissent ou revenus d activité augmentent ?

oui le code des impots le précise; excactement

Dans ce cas j'ai cru lire que les cotisations sociales continuaient à être dues même en cas de retour en LNMP ?

oui, la sécu a cette lecture particulère de la loi; c'est attaqué au tribunal administratif..réponse dans quelques années après batailles...mais en attendant on cotise...

je passe en LMP auquel cas dans 5 ans je pourrai revendre mes biens en totale exonération de plus value.

oui pour la plus value fiscal si tu rentres dans les critères, mais l'urssaf sera dûe sur la plus value à court terme qui est vue comme un bénéfice( les amortissments que l'on ré intègre)

Je m'interroge aussi pour dans 4 ans mais beaucoup de choses peuvent changer d'ici là

eh oui....

Je m'interroge car je suis à la limite et vaut-il mieux que je reste en LNMP (pas de révision des loyers dans ce cas...) ou que je passe en LMP auquel cas dans 5 ans je pourrai revendre mes biens en totale exonération de plus value..

pour être éxonéré, il faudrait sans doute , tout vendre la même année, sinon si tu en vends une partie, tu risques de redevenir lmnp pour les biens restants...

 

[himalaya75]

Merci moi et moi pour la réponse
L exonération de plus value n est pas pour la plus value court terme ? Donc finalement peut-être pas si intéressant le LMP concernant la plus value sauf si revente rapide après 5 ans ?

 

[lebadeil]

Bonjour @himalaya75 ,
Merci @moietmoi pour les reponses.

Je me suis posé les memes questions.
Je suis proche de la retraite, avec des revenus qui vont baisser de 40%.

J'ai décidé de rester en LMNP (longue durée uniquement), en vendant un bien. Au passage, ça me redonne aussi de la marge par rapport a l'IFI, les credits étant en fin de parcours.

Tout cela en regard des regles actuelles, étant conscient que les choses peuvent bouger (et probablement pas dans le sens favorable, le gouvernement ayant besoin d'argent ....)

 

[himalaya75]

Merci de ton retour Lebadeil

 

[lebadeil]

#LMNPvsLMP
Je reposte ici le tableau LMNP vs LMP , avec l'aide de @moietmoi pour la mise en place (merci à lui) .
Un mot clef pour retrouver ce tableau dans la fonction recherche LMNPvsLMP.

Tableau que je référence aussi dans la liste de tous mes tableaux ici
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/liste-des-tableaux-de-bord.50520/

Commentaires bienvenus

 

[himalaya75]

Sur la plus value en LMP :
1/ Plus-value de court terme (réintégration des amortissements) : cotisations sociales + impôt sur le revenu additionnel, si au moins 5 ans en LMP (années qui se suivent ou non) : exonération impôt sur le revenu
2/ Plus-value sur le long terme : exonération après 5 ans en LMP si recettes annuelles < 90 k€

Les cotisations sociales sur la plus value court terme vont augmenter avec l'amortissement du bien et donc avec la durée d'acquisition... ce qui est contre intuitif quand on raisonne avec la plus-value des particuliers dont impôt et cotisations sociales diminuent avec la durée après 6 ans...

 

[lebadeil]

Sur la plus value en LMP :
1/ Plus-value de court terme (réintégration des amortissements) : cotisations sociales + impôt sur le revenu additionnel, si au moins 5 ans en LMP (années qui se suivent ou non) : exonération impôt sur le revenu
2/ Plus-value sur le long terme : exonération après 5 ans en LMP si recettes annuelles < 90 k€

Les cotisations sociales sur la plus value court terme vont augmenter avec l'amortissement du bien et donc avec la durée d'acquisition... ce qui est contre intuitif quand on raisonne avec la plus-value des particuliers dont impôt et cotisations sociales diminuent avec la durée après 6 ans...

Les règles de réintégration de l'amortissement dans la PV, n'ont elles pas sautées avec la censure du gouvernement ?

 

[himalaya75]

Les règles de réintégration de l'amortissement dans la PV, n'ont elles pas sautées avec la censure du gouvernement ?

Cela concernait le LMNP

 

[himalaya75]

Ex : Donc après 5 ans en LMP si tu as acheté 200 k€, que tu as amorti 100 k€ (soit 30 k€ de cotisations sociales environ à régler), grosse moins valie tu revends à 100 k€ (!!!!), tu obtiens 70 k€...
En LMNP jusqu'à maintenant (!) Tu obtiens 100 k€

 

[moietmoi]

L exonération de plus value n est pas pour la plus value court terme ?

La plus value court terme dans le bilan comptable se rajoute au bénéfice de l'année.
Avec lequel on calcule les cotisations sociales..
Par contre il n'y a pas d'impôts .