Avantage passer LMNP => LMP ?

[Rewolution]

Ah bah en oubliant le lien... ça aide pas...
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et le rapport est téléchargeable en bas de page.

 

[Axiles]

d'ailleurs, on parle d'évolution de la fiscalité LMNP à court terme...
ici le rapport de l'IGEDD. en particulier les propositions page 59 :

Proposition n° 6 : Aligner le régime fiscal de la location meublée sur le régime fiscal de la location nue. À tout le moins, supprimer la capacité pour les loueurs de meublés professionnels et non professionnels, d’inclure dans leurs charges déductibles dans le cadre du régime réel BIC les intérêts d’emprunt et l’amortissement des locaux lorsque le bien générant des loyers n’est pas la résidence principale du locataire.

Serpent de mer ou ça arrive ??

Merci. Bon, un rapport de plus, on verra bien. Je reste convaincu qu'un changement affectant les biens déjà acquis et sous le régime LNMP/LMP serait suicidaire politiquement et possiblement anticonstitutionnel. Un changement pour changer les règles pour les futurs LMNP par contre, pas impossible

 

[lebadeil]

Pour décoder, le legislateur souhaite limiter les locations de courte durée type Airbnb , en particulier dans les zones tendues, dans un schéma de concurrence déloyale/aux hôtels (fiscalité). Par contre, pas de pb avec la location de longue durée (1an ou 9m pour les etudiants)

 

[lebadeil]

A force de mettre des contraintes (je pensais aux DPE) , il va être de plus en plus compliqué pour les locataires modestes de trouver un logement dans les grandes villes.
Ceci car le nombre de logements qui vont sortir du parc locatif ne sont pas compensés par des logements neufs, et encore moins en terme de prix de location, sauf peut être les achats defiscalisants (mais qui ne vont pas remplir un grand succès avec le pinel+).

 

[Buffeto]

A force de mettre des contraintes (je pensais aux DPE) ,

d'un autre coté on peut faire de superbes opérations de déficit foncier.....

 

[lebadeil]

d'un autre coté on peut faire de superbes opérations de déficit foncier.....

Oui si on fait des travaux, il faut juste avoir le courage de le faire

 

[moietmoi]

Bonjour,
on ne choisit pas d'être lmnp ou lmp; ce choix était possible avant 2018;

du moment que l'on fait une journée de location meublée , on est lmp ou lmnp:

ce qu'il vaut mieux savoir:
l'urssaf considère que si un jour notre exploitation doit des cotisations sociales ( saisonnier de plus de 23ke ou bien si on est lmp) alors on doit les cotisations toute la vie de l'entreprise; même si on fait 2 euros de CA et 0 de bénéf; on devra payer dans ce cas le forfait minimum de 1524 euros...

Par ailleurs l'urssaf considère contrairement à la loi que si on fait 22999 euros de recettes de location meublées à l'année et 2 euros de locations saisonnière, on doit les cotisations

Donc pour vous d'un point de vue fiscal, il vaut mieux être LMP plutôt que LMNP?

d'abord, on n'a pas le choix, ensuite tout dépend de la situation de chacun...

Je reste convaincu qu'un changement affectant les biens déjà acquis et sous le régime LNMP/LMP serait suicidaire politiquement et possiblement anticonstitutionnel. Un changement pour changer les règles pour les futurs LMNP par contre, pas impossible

il se sont gênés? c'est justement le conseil constitutionnel qui a fait passer par sa décision de février 2018 des dizaines de milliers de lmnp en lmp.....
Tant que quelqu'un d'autre n'attaquera pas...ça roule comme cela;
la précédente situation a tenu pendant 20 ans, avec même une circulaire du rsi allant contre les usages de l'urssaf....
en fait le marché a beaucoup évolué; depuis les années 1960 ( création par de Gaulle des stations de ski et balnéaires), jusqu'en 2010, la plupart de lmp/lmnp était vendus en "gérés" en résidences services et les les lmp permettaient de défiscaliser puisque le déficit s'impute sur le revenu global;

en 2009 le fisc a trouvé qu'il y avait trop de lmp qui arrivait à défiscaliser, il a soudainement passé des milliers de lmp en lmnp(Buffeto...ooOO)

en 2018, un citoyen dont la profession l'empêchait de devenir lmp, donc ne pouvant pas bénéficier de l'avantage fiscal, a attaqué au CS et a gagné...de là plein de lmnp sont devenus automatiquement lmp

Puis est venue la vague des investisseurs en immobilier classique qui exploitent le système de fiscalité lmnp/lmp;
cela énerve particulièrement le fisc et les juristes de voir qu'avec quelques meubles dans un appartement, il n'y a plus du tout la même fiscalité;

il est fort probable, vu le poids de lobbying des promoteurs de location gérés en lmnp, que les prochaines réformes épargnent les lmnp gérés, vu la force de regroupement possible des propriétaires, alors que il est difficile de réunir des proprietaires épars;

 

[Buffeto]

Oui si on fait des travaux, il faut juste avoir le courage de le faire

ou de les faire faire ...
je suis entrain de faire une opé clés en mains .....meme si ca coute plus cher , c'est déductible donc je m'y retrouve un peu ....

 

[lebadeil]

ou de les faire faire ...

Oui je pensais à ça aussi, ça va quand on connaît des bons artisans sérieux, mais pas toujours facile.... d'ailleurs rien n'est facile

 

[Buffeto]

Oui je pensais à ça aussi, ça va quand on connaît des bons artisans sérieux, mais pas toujours facile....

pas besoin je délègue ...l'opé se fait dans un quartier historique d'une ville à 800kms de chez moi ....
je ne vais pas m'en occuper moi meme

d'ailleurs rien n'est facile

ca on est d'accord

 

[lebadeil]

pas besoin je délègue ...l'opé se fait dans un quartier historique d'une ville à 800kms de chez moi ....
je ne vais pas m'en occuper moi meme

Courageux de faire une operation aussi loin, sauf si tu connais parfaitement le coin et que tu as confidance dans le maitre d’œuvre qui s'occupera des travaux et coordonnera les métiers....

Illustration de la délégation des travaux à une personne sympathique ....

 

[Buffeto]

Courageux de faire une operation aussi loin, sauf si tu connais parfaitement le coin et que tu as confidance dans le maitre d’œuvre qui s'occupera des travaux et coordonnera les métiers....

ni l'un ni l'autre .
c'est mon CGPI qui gére

 

[moietmoi]

Courageux de faire une operation aussi loin, sauf si tu connais parfaitement le coin et q

On peut faire des achats en Vir vente immeuble a rénover. Les garanties sont quasi les mêmes qu'en vefa. Le montant des travaux sont garantis
Cela étant dit on paye la sécurité en frais et honoraires.
On n'a rien sans rien

 

[Capricio]

Bonsoir à tous,

Post intéressant. Savez-vous comment cela réagit quand on dépasse les 23000 euros du statut LMNP au réel et qu'une année on a moins de 23000 euros de revenus salariés (ce qui fait partir en LMP) et que l'année suivante on dépasse les 23000 euros de revenus salariés ? Le changement de statut de LMNP à LMP ou vice-versa se fait automatiquement ou des démarches sont à faire ? Pas trop compliqué à gérer pour ceux qui ont déjà eu ce cas ? Et concernant les 23000 euros de revenus autres (traitements, salaires...), on parle de revenus nets ou bruts ? Je n'ai pas trouvé pour le moment la réponse. Merci pour vos éclaircissements. Ce n'est pas mon cas pour le moment mais cela m'interroge car cela pourrait se produire un jour !

 

[moietmoi]

Savez-vous comment cela réagit quand on dépasse les 23000 euros

Le bofip précise que c'est année par année, que l'on évalue si on est lmnp ou lmp.
Il n'y a pas pour les impôts de déclaration spécifique.et la 2042 a les cases voulues.
La comptabilité continue avec quelques règles différentes.
Par exemple si ton LMNP est en déficit, ce déficit est perdu ou plutôt suspendu lorsque tu passes LMP et si par hasard tu repasses LMNP, l'ancien déficit est imputable sur ta comptabilité.
Mais l'URSSAF quant à elle a décidé contrairement à la loi que une fois que ton entreprise de location meublée est redevable des cotisations,(lmp), elle est toute sa vie durant, même si tu es LMNP.
Ceci amène une situation ou deux contribuables ayant exactement la même situation actuelle LMNP, se trouvent traiter différemment par l'URSSAF en fonction de leur passé. Bonjour aux tribunaux..
Concernant les revenus et le seuil de 23000 €, le code des impôts et le bofip, précise qu'il s'agit des revenus salariés et assimilés, nets de charges et d'abattement.
Pour un salarié c'est donc son salaire net - 10 %.

 

[Capricio]

Merci moietmoi pour ce retour. En effet pour les cotisations, c'est assez surprenant. Le seuil des 23000 euros est quand même assez "critique" au final. Il faut bien réfléchir à deux fois avant de laisser un appartement dans ce système (en le repassant en nu éventuellement) pour ne pas franchir ce cap.

 

[moietmoi]

Merci moietmoi pour ce retour. En effet pour les cotisations, c'est assez surprenant. Le seuil des 23000 euros est quand même assez "critique" au final. Il faut bien réfléchir à deux fois avant de laisser un appartement dans ce système (en le repassant en nu éventuellement) pour ne pas franchir ce cap.

Concernant la location longue durée et le seuil lmp/lmnp, il faut comparer aux revenus du foyer fiscal. Tu peux très bien faire 50 000 euros de recettes et être lmnp.

 

[Capricio]

Oui c'est sûr mais il faut avoir une certaine cohérence dans les revenus pour éviter de passer une année de 20000 euros et une autre année à 30000 euros (cas de revenus salariés fluctuants) car la "punition" est immédiate.

 

[lebadeil]

Concernant la location longue durée et le seuil lmp/lmnp, il faut comparer aux revenus du foyer fiscal. Tu peux très bien faire 50 000 euros de recettes et être lmnp.

merci @moietmoi pour les explications.
Pour mon cas personnel, le sujet devient sensible lors du passage en retraite, avec des revenus de retraite bien plus bas. Je comprends même qu'il faut comparer le revenu net imposable (= revenus -10%) aux revenus location meublé.
Et que les montants de location nu eventuels ne rentrent pas dans les revenus du foyer fiscal
C'est bien cela ?

 

[Capricio]

@lebadeil : oui c'est tout à fait cela. Les montants des autres locations ne rentrent pas en compte également...