Avantage passer LMNP => LMP ?

[moietmoi]

Où peut-on trouver cette information (BOFIP) ?

Oui sur le Bofip
Je remettrai la référence dans un moment..
Les revenus sont les revenus salaires et assimilés, net après abattement ( les - 10% pour les salariés)
Les revenus du capital et d'immobilier ne sont pas compris
@lebadeil a été plus rapide...

 

[himalaya75]

Merci à vous 2

 

[jp19]

Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si au moins l'une des 2 conditions suivantes est remplie :

- Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €
- Les recettes (les loyers des meublés) sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal

Source :
[lien réservé abonné]

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les deux conditions suivantes doivent être réunies :

- Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile
- Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).

Source :
[lien réservé abonné]

----------

Tout ceci semble correspondre avec ce que j'ai lu (et que j'ai essayé de comprendre) des pages précédentes (ouf !)

Et donc :
=> Tant que mes recettes de locations meublées sont inférieures à 23.000 euros, je suis forcément LMNP
=> Tant que mes recettes de locations meublées sont inférieures à mon revenu net, je suis forcément LMNP

Jusque là, on est bon ?

----------

C'est après que je décroche :
=> Ce seuil de 23.000 euros, il correspond à 23.000 euros de loyers encaissés, ou bien 46.000 euros de loyers encaissés moins 50% d'abattement ?

=> J'ai croisé ça et là les termes "meublé saisonnier" c'est du airbnb je suppose ? "meublé de tourisme" c'est pour les gites ? "meublé étudiants" c'est pour une location de 9 mois ?

=> En étant LMNP, on paye quoi exactement ? 17.2% de charges sociales sur 50% des loyers encaissés ? Et rien d'autre ? J'ai lu quelque part qu'on dépendait de la SSI (ex RSI), case micro BIC, mais on n'a, malgré tout, pas les charges comme un auto-entrepreneur ?

 

[lebadeil]

Tout ceci semble correspondre avec ce que j'ai lu (et que j'ai essayé de comprendre) des pages précédentes (ouf !)

Et donc :
=> Tant que mes recettes de locations meublées sont inférieures à 23.000 euros, je suis forcément LMNP
=> Tant que mes recettes de locations meublées sont inférieures à mon revenu net, je suis forcément LMNP

Jusque là, on est bon ?

----------

C'est après que je décroche :
=> Ce seuil de 23.000 euros, il correspond à 23.000 euros de loyers encaissés, ou bien 46.000 euros de loyers encaissés moins 50% d'abattement ?

=> J'ai croisé ça et là les termes "meublé saisonnier" c'est du airbnb je suppose ? "meublé de tourisme" c'est pour les gites ? "meublé étudiants" c'est pour une location de 9 mois ?

=> En étant LMNP, on paye quoi exactement ? 17.2% de charges sociales sur 50% des loyers encaissés ? Et rien d'autre ? J'ai lu quelque part qu'on dépendait de la SSI (ex RSI), case micro BIC, mais on n'a, malgré tout, pas les charges comme un auto-entrepreneur ?

Hello l'ami @jp19
Tout condensé dans un tableau ici . S'il manque quelque chose, merci de me le signaler
le CA = 100% des recettes

 

[jp19]

Hello @lebadeil

Tkt j'avais croisé ton tableau sur ce topic, mais mes questions étaient pour m'assurer de n'avoir rien loupé.

Je peux même les formuler de façon un peu + précise (même si rien n'est fait, même si peut-être rien ne se fera, pour le moment c'est juste une annonce immobilière qui me fait de l'oeil, et je me pose une tonne de questions)

En quelques mots, comme ordre de grandeur :
- mes revenus perso : 6.000 euros par an (je crois qu'on s'en fout puisqu'on parle des revenus du couple)
- le dernier RFR de mon foyer fiscal (2 personnes, 2 parts, sans enfant) : 27.800 euros
- il s'agirait d'un appart DPE C, bon état / sans travaux, dans une ville en zone B2 de 50.000 habitants, agglo 80.000
- charge à moi d'acheter de quoi rendre cet appartement "meublé"
- mes revenus ne me permettant pas d'accéder au crédit, la question ne se pose pas
- l'appartement vaut 150.000 euros, valeur locative estimée 600 euros (7.200 euros annuels)
- donc pas de frais d'intérêts bancaires ou d'hypothèque ou de travaux (sauf mobilier)

Je me pose avant tout une première question :
Que vais-je devoir payer si j'achète cet appart et que je le mets en location meublée ?

Les frais de notaire (et frais d'agence), une seule fois
Les charges de copropriété, tous les mois
La taxe foncière, tous les ans
L'assurance en tant que propriétaire, tous les ans
L'achat du mobilier, une fois
Le renouvellement du mobilier, au fil de l'eau
Et...
17.2% de charges sociales ? C'est ça le micro-BIC, ou bien c'est en plus ? Sur 50% des loyers ?
Intégration dans les impôts sur le revenu ? Ponctionné au même taux que les revenus salariés ? Là aussi sur 50% ?
Il me faut un comptable, ou bien, vu que c'est un forfait, juste j'additionne les loyers encaissés ?

Un grand merci par avance pour vos précisions

 

[jp19]

Bonsoir tout le monde,
N'ayant pas encore eu de réponse à mon post précédent, je me permets de le remonter ;-)

EDIT : je me demande si j'aurais pas eu intérêt à créer un topic avec un titre correspondant mieux à ma question

 

[Mintos]

le regime LMNP micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50% (meublé non classé) ou 71% (meublé de tourisme ou meublé classé)
Le regime LMNP reel simplifié permet d'amortir le bien immobilier , ce qui permet souvent d'avoir un resulltat negatif (deficit).

en PJ un article d'illustration, tres simple

On peut très bien être en LMNP au réel et donc déduire ses amortissements. C'est le mieux...jusqu'à ce que la réglementation change...

 

[Mintos]

Hello @lebadeil

Tkt j'avais croisé ton tableau sur ce topic, mais mes questions étaient pour m'assurer de n'avoir rien loupé.

Je peux même les formuler de façon un peu + précise (même si rien n'est fait, même si peut-être rien ne se fera, pour le moment c'est juste une annonce immobilière qui me fait de l'oeil, et je me pose une tonne de questions)

En quelques mots, comme ordre de grandeur :
- mes revenus perso : 6.000 euros par an (je crois qu'on s'en fout puisqu'on parle des revenus du couple)
- le dernier RFR de mon foyer fiscal (2 personnes, 2 parts, sans enfant) : 27.800 euros
- il s'agirait d'un appart DPE C, bon état / sans travaux, dans une ville en zone B2 de 50.000 habitants, agglo 80.000
- charge à moi d'acheter de quoi rendre cet appartement "meublé"
- mes revenus ne me permettant pas d'accéder au crédit, la question ne se pose pas
- l'appartement vaut 150.000 euros, valeur locative estimée 600 euros (7.200 euros annuels)
- donc pas de frais d'intérêts bancaires ou d'hypothèque ou de travaux (sauf mobilier)

Je me pose avant tout une première question :
Que vais-je devoir payer si j'achète cet appart et que je le mets en location meublée ?

Les frais de notaire (et frais d'agence), une seule fois
Les charges de copropriété, tous les mois
La taxe foncière, tous les ans
L'assurance en tant que propriétaire, tous les ans
L'achat du mobilier, une fois
Le renouvellement du mobilier, au fil de l'eau
Et...
17.2% de charges sociales ? C'est ça le micro-BIC, ou bien c'est en plus ? Sur 50% des loyers ?
Intégration dans les impôts sur le revenu ? Ponctionné au même taux que les revenus salariés ? Là aussi sur 50% ?
Il me faut un comptable, ou bien, vu que c'est un forfait, juste j'additionne les loyers encaissés ?

Un grand merci par avance pour vos précisions

En micro BIC pas besoin de comptable puisqu'il y a un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus perçus. Le solde s'ajoute aux revenus et est donc fiscalisé en tant que tel (+17,2% de PS bien sûr).
Le gros avantage, pour l'instant, est surtout à la revente, puisqu'il n'y a pas d'amortissement. Mais ça ne devrait pas durer l'Etat est en faillite et cherche des sous partout.

 

[jp19]

En micro BIC pas besoin de comptable puisqu'il y a un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus perçus. Le solde s'ajoute aux revenus et est donc fiscalisé en tant que tel (+17,2% de PS bien sûr).

Donc, dans mon exemple :
7.200 de loyers encaissés x 50% x 17,2% = 619 euros de PS à payer

Puis 7.200 de loyers encaissés x 50% = 3.600 euros de revenus à déclarer,
Ou bien 7.200 de loyers encaissés x 50% - 619 = 2.981 euros de revenus à déclarer ?

Le gros avantage, pour l'instant, est surtout à la revente, puisqu'il n'y a pas d'amortissement. Mais ça ne devrait pas durer l'Etat est en faillite et cherche des sous partout.

Euh... En français courant, dans l'hypothèse dont tu parles, ca donnerait quoi ? Que si je revends mon bien, je serais taxé ? Mais donc uniquement en cas de plus value, on est bien d'accord ?

 

[lebadeil]

Je me pose avant tout une première question :
Que vais-je devoir payer si j'achète cet appart et que je le mets en location meublée ?

Les frais de notaire (et frais d'agence), une seule fois

oui

Les charges de copropriété, tous les mois

tous les trimestres en général

La taxe foncière, tous les ans

oui

L'assurance en tant que propriétaire, tous les ans

oui , mais négligeable ici.

L'achat du mobilier, une fois

Le renouvellement du mobilier, au fil de l'eau

Pas vraiment

Et...
17.2% de charges sociales ? C'est ça le micro-BIC, ou bien c'est en plus ? Sur 50% des loyers ?

C'est la qu'il faut etre judicieux (pas de micro BIC stp !)
il faut faire du LMNP reel (pour le moment, a voir avec le prochain gouvernement) et si grace à l'amortissement , tu es negatif, tu ne payes ni impot, ni PS. C'est en general le cas pendant environ 15 ans.

Intégration dans les impôts sur le revenu ?

non, pas si LMNP a resultat negatif

Il me faut un comptable, ou bien, vu que c'est un forfait, juste j'additionne les loyers encaissés ?

pas besoin de comptable , c'est une option seulement

 

[jp19]

C'est la qu'il faut etre judicieux (pas de micro BIC stp !)
il faut faire du LMNP reel (pour le moment, a voir avec le prochain gouvernement) et si grace à l'amortissement , tu es negatif, tu ne payes ni impot, ni PS. C'est en general le cas pendant environ 15 ans.

Je crois avoir compris, enfin j'espère : en LMNP réel, sous réserve que cela perdure, je déduis une partie de mon prix d'achat un peu comme si c'était une charge, c'est ca ? Y compris si je l'ai acquis sans crédit ? (je n'ai malheureusement pas le choix, même si j'ai déjà lu plein de fois que c'est pas bien d'acheter comptant de l'immobilier)

 

[Mintos]

Donc, dans mon exemple :
7.200 de loyers encaissés x 50% x 17,2% = 619 euros de PS à payer

Puis 7.200 de loyers encaissés x 50% = 3.600 euros de revenus à déclarer,
Ou bien 7.200 de loyers encaissés x 50% - 619 = 2.981 euros de revenus à déclarer ?


Euh... En français courant, dans l'hypothèse dont tu parles, ca donnerait quoi ? Que si je revends mon bien, je serais taxé ? Mais donc uniquement en cas de plus value, on est bien d'accord ?

Impôt + PS sur la moitié de sloyers, donc 3600€.
PV à la revente calculée sur le prix d'achat non amorti, donc bien souvent une MV, donc pas d'impôt. En LMP la PV se calcule par rapport au prix d'achat après amortissement. En gros on repaie aux impôts à la sortie ce que l'on a économisé grâce aus amortissements pendnat la durée de vie du bien.

 

[lebadeil]

Je crois avoir compris, enfin j'espère : en LMNP réel, sous réserve que cela perdure, je déduis une partie de mon prix d'achat un peu comme si c'était une charge, c'est ca ? Y compris si je l'ai acquis sans crédit ? (je n'ai malheureusement pas le choix, même si j'ai déjà lu plein de fois que c'est pas bien d'acheter comptant de l'immobilier)

Acheter a credit ne change rien sur l'amortissement du bien.
Oui, tu deduis le prix de ton appartement 90%, hors terrain 10%.
Tu pourras deduire tes interets d'emprunts et caution.
Tu deduis aussi les frais de Notaire.
Effectivement, si les regles du LMNP perdurent .... Pour le moment, c'est le cas. Le LMNP touristique est bien plus à risque fiscalement, que le LMNP permanent

 

[Mintos]

Je crois avoir compris, enfin j'espère : en LMNP réel, sous réserve que cela perdure, je déduis une partie de mon prix d'achat un peu comme si c'était une charge, c'est ca ? Y compris si je l'ai acquis sans crédit ? (je n'ai malheureusement pas le choix, même si j'ai déjà lu plein de fois que c'est pas bien d'acheter comptant de l'immobilier)

Oui le bien s'amortit sur des durées variables en fonction des différentes composantes. Pour faire (très) simple, tu peux passer en charges chaque année environ 4% de la valeur de ton bien. Ce qui fait que tu passes en négatif les premières années, donc pas d'impôts.
Nécessité de faire appel à un comptable pour être sûr d'être dans les clous, tout cela étant réglementé et la réglementation changeant tous les 4 matins en France.

 

[jp19]

Impôt + PS sur la moitié de sloyers, donc 3600€

Et ca reste vrai aussi en LMNP réel comme me le conseille @lebadeil ?
Donc, si pas de changement dans la loi, j'aurais, pendant +/- 15 ans, uniquement les PS de 17,2% à payer sur 50% des loyers encaissés

PV à la revente calculée sur le prix d'achat non amorti, donc bien souvent une MV, donc pas d'impôt.

Si j'achète à 100, que j'amortis par exemple 30, le prix d'achat non amorti est de 70 : comment se pourrait-il que je revende au final en moins value ?

 

[jp19]

Acheter a credit ne change rien sur l'amortissement du bien.
Oui, tu deduis le prix de ton appartement 90%, hors terrain 10%.
Tu pourras deduire tes interets d'emprunts et caution.
Tu deduis aussi les frais de Notaire.
Effectivement, si les regles du LMNP perdurent .... Pour le moment, c'est le cas. Le LMNP touristique est bien plus à risque fiscalement, que le LMNP permanent

Le LMNP touristique, c'est style airbnb, c'est ca ?
Si je loue, c'est soit meublé normal (à l'année), soit à un étudiant (9 ou 10 mois si c'est autorisé)

Oui le bien s'amortit sur des durées variables en fonction des différentes composantes. Pour faire (très) simple, tu peux passer en charges chaque année environ 4% de la valeur de ton bien. Ce qui fait que tu passes en négatif les premières années, donc pas d'impôts.

Ca aussi j'ai capté, c'est tout clair dans ma tête, merci

 

[lebadeil]

Et ca reste vrai aussi en LMNP réel comme me le conseille @lebadeil ?
Donc, si pas de changement dans la loi, j'aurais, pendant +/- 15 ans, uniquement les PS de 17,2% à payer sur 50% des loyers encaissés

Non pas d'impôt ni PS dans mon schema

 

[Mintos]

Et ca reste vrai aussi en LMNP réel comme me le conseille @lebadeil ?
Donc, si pas de changement dans la loi, j'aurais, pendant +/- 15 ans, uniquement les PS de 17,2% à payer sur 50% des loyers encaissés


Si j'achète à 100, que j'amortis par exemple 30, le prix d'achat non amorti est de 70 : comment se pourrait-il que je revende au final en moins value ?

Ca ne marche pas en LMNP au réel, que en micro-BIC

 

[jp19]

Non pas d'impôt ni PS dans mon schema

Ah putain trop bien si ca supprime également les PS, truc de ouf, je t'adore @lebadeil

 

[jp19]

Ca ne marche pas en LMNP au réel, que en micro-BIC

C'est moi ou bien @lebadeil et toi vous ne dites pas la même chose ?
Ou alors j'ai encore décroché ?