Aurai je les reins assez solide pour un investissement locatif ?

[ateve57]

Bonjour et tout d'abord félicitations à tous les acteurs de ce forum pour la qualité de vos interventions.

Voilà ma situation: marié ( couple de fonctionnaires) , 2 enfants de 11 et 9 ans , moins de 40 ans , revenus mensuels de 4400€ et une imposition d'environ 3k€, une épargne d'environ 35k€, et notre RP dont le crédit mensuel de 900€ s'achève dans 10 mois.

Je commence donc à m'intéresser à ma stratégie future et voilà le dilemne :

• Capitaliser dans des produits d'AV comme un bon père de famille ( en me disant que mes enfants feront surement des études peut être couteuses )
• Investir dans l'immobilier locatif, solution qui m'apparait donc plus risquée mais peut être plus rentable si elle est bien menée.

• Ou combiner les 2 tout simplement en me dirigeant vers un investissement locatif moindre

J'avoue que j'ai un faible pour la 3ème solution même si la 2ème m'attirerait aussi mais je suis de nature plutôt frileuse.

J'ai étudié les différents dispositifs d'investissement immobilier: Censi-Bouvard, Scellier (dispositif qui me permettrait d'améliorer ma fiscalité mais qui nécessiterait un investissement plus lourd ) ,LMNP dans une résidence avec services ( Bail commercial, dépendance vis à vis du gestionnaire..) et enfin LMNP classique pour laquelle j'aurais une nette préférence car j'ai l'impression que c'est l'investissement qui nous correspondrait le mieux: pas de gain sur ma fiscalité mais investissement moindre, possibilité d'avoir des revenus immobiliers non imposables en utilisant le Régime réel ( déductions des intérêts d'emprunts , charges diverses, ammortissement du bien ). Et je pourrai aussi consacrer un peu de temps pour la recherche de locataires et je serai capable de m'occuper des petits problèmes de maintenance.....

J'ai bien compris que dans ce cas, la situation géographique du bien est primordial.
Mon choix se porterait sur une ville universitaire comme Nancy ou Strasbourg ( meilleures proximités géographiques pour ma situation , environ 1H10 de ma RP ).

Ma frilosité me dirait : un studio . En chiffre et en étant un peu pessimiste, celà donnerait un investissement d'environ 60k€ sur 15 ans totalement emprunté : mensualité d'environ 460 € assurances comprises . Un loyer de 300 à 350 euros mensuels serait dans les prix du marché, ce qui m'obligerait à investir 200€ de ma poche.
Mais quels sont les frais annexes qui vont forcément se rajouter ( en dehors de ceux qui ne sont pas prévisibles, comme la maintenance , les dégâts ... ) et pourrais je avoir une estimation chiffrée par rapport au vécu de certains ?

Ma situation est relativement semblable à celle d'autres membres du forum dont je ne veux pas citer les noms : famille modeste,pas de patrimoine immobiler, pas d'héritage et donc je ne veux pas me tromper dans mes choix. Mais je me dis aussi que d'autres ont réussi alors pourquoi pas moi.
Ma frilosité me dit que l'autofinancement est impossible car on doit toujours sous estimer les imprévus ( comme les loyers non payés, l'absence de locataires, travaux ......) et je serais prêt à investir mais pas à n'importe quel prix et pas en prenant des risques inconsidérés.

Par rapport au 900€ de créduit pour ma RP, j'ai l'impression d'avoir de la marge et que je pourrai aussi capitaliser en AV aussi.

Serait-ce envisageable de doubler l'investissement et de me lancer tout de suite dans l'achat de 2 studios (est ce mieux dans ce cas dans le même immeuble ou non ? ) ou d'un appartement plus grand ?

Vous voyez , tant de questions et de doutes que vos expériences personnellles me permettraient de dissiper.

Merci par avance de vos réponses que j'espère nombreuses

 

[Buffeto]

en effet pas mal de questions....

en matière de stratégie , à mon avis , lorsqu'on découvre un monde alors encore inconnu , mieux vaut y aller petitement pour apprendre et voir plus grand par la suite lorsqu'on maîtrise tous les paramètres .

il est clair qu'il ne faut pas mettre tous ses oeufs dans le même panier , et donc , si tu peux mener conjointement un investissement locatif et l'abondement progressif d'une AV c'est la meilleure solution ...( ceci n'est que mon avis )

pour l’investissement que tu envisages les frais annexes sont : les charges locatives , les frais d'assurance , la taxe foncière ....sans compter une éventuelle vacance locative ou des loyers impayés ou payés avec retard .....

 

[ateve57]

pour l’investissement que tu envisages les frais annexes sont : les charges locatives , les frais d'assurance , la taxe foncière ....sans compter une éventuelle vacance locative ou des loyers impayés ou payés avec retard .....

Que comportent les charges locatives ?
Les charges locatives sont-elles celles payées par le loueur ? Ou sont elles payées par le locataire ? Ces charges sont-elles à déduire des revenus locatifs (aux même titre que les intérêts d'emprunt , la taxe foncière, les frais d'assurances ) si elles sont payées par le propriétaire ?

 

[Buffeto]

pour l’investissement que tu envisages les frais annexes sont : les charges locatives , les frais d'assurance , la taxe foncière ....sans compter une éventuelle vacance locative ou des loyers impayés ou payés avec retard .....

Que comportent les charges locatives ?
Les charges locatives sont-elles celles payées par le loueur ? Ou sont elles payées par le locataire ? Ces charges sont-elles à déduire des revenus locatifs (aux même titre que les intérêts d'emprunt , la taxe foncière, les frais d'assurances ) si elles sont payées par le propriétaire ?

désolé je me suis mal exprimé ( j'étais encore sous le coup d'un autre message que j'avais du censuré ...sorry )...

il ne s'agit pas de charges locatives mais des charges de copropriétés .

les charges de copro sont réparties ,suivant les charges, entre locataire et propriétaire , et elles sont déductibles des revenus fonciers.

 

[ateve57]

les charges de copro sont réparties ,suivant les charges, entre locataire et propriétaire , et elles sont déductibles des revenus fonciers.

OK Merci. Donc seront déductibles des revenus fonciers les charges de copropriété mais uniquement celles payées par le loueur, c'est cela ?

Sinon, pour en revenir au titre de mon post, ai je les reins assez solides pour me lancer dans l'investissement locatif au vu de ma situation ?

Et serait mieux d'investir dans un LMNP classique ou seulement d'acheter un appartement nu et de le louer nu ?
J'ai du mal à saisir la différence , les avantages et les inconvénients entre ces 2 méthodes de location !!

 

[Buffeto]

OK Merci. Donc seront déductibles des revenus fonciers les charges de copropriété mais uniquement celles payées par le loueur, c'est cela ?

pour les charges déductibles je te conseille la lecture du blog à buffeto [lien réservé abonné]

Sinon, pour en revenir au titre de mon post, ai je les reins assez solides pour me lancer dans l'investissement locatif au vu de ma situation ?

apparemment oui ,si tu te lances dans une opé pas trop importante , d'autant que ton crédit RP s'achève bientôt

Et serait mieux d'investir dans un LMNP classique ou seulement d'acheter un appartement nu et de le louer nu ?
J'ai du mal à saisir la différence , les avantages et les inconvénients entre ces 2 méthodes de location !!

as tu consulté cette page ?

 

[sebastien 38]

Vous pouvez dans un premier temps acheter un appartement, puis attendre un an ou deux pour avec le recul et l'expérience acquise envisager d'acheter un nouveau bien.

Pendant ce temps vous aurez placé le reste de votre capacité d'épargne pour vous constituer un petit capital.

Concernant l'achat de bien en direct il y a le pour et le contre, si vous êtes bricoleur et que vous trouvez un bonne occasion, cela peut être intéressant. Sinon il y a le risque locatif, le temps à consacrer à la gestion du bien ou les frais d'agence.

Sinon il y a aussi la possibilité d'acheter des parts de SCPI (environ 5,5 de rendement avant impôt)

 

[ateve57]

Ca y est . Après m'être bien concentré sur la lecture de la page spéciale LMNP, j'ai cru saisir la différence entre un bien loué nu et un LMNP classique.

Le bien loué nu est soumis au Régime des Revenus fonciers: soit on prend le micro-foncier avec un abattement de 30%, soit on choisit le régime réel où l'on déduit des revenus fonciers toutes les charges ,les intérêts d'emprunt et surtout l'amortissement du bien, solution qui semble être très souvent la plus appropriée . On peut aussi si j'ai bien compris créer un déficit foncier qu'on peut retirer du Revenu global ( c'est à dire nos salaires, c'est celà ? ) à condition de s'engager à louer le bien pendant 3 ans .

Le LMNP Classique avant 2009 ( c'est bien celui-là qui me correspond car je n'envisagerais pas un achat dans une résidence proposant des services , c'est celà ? )est soumis au regime des BIC. Idem, soit on prend le régime micro-BIC avec un abattement de 71% des revenus fonciers ( à comparer au 30% du loué nu !!!! ) , soit on prend le régime réel . Dans ce dernier cas, les déficits ne seraient pas déductibles du Revenu global , mais uniquement sur les revenus fonciers générés par l'activité BIC, ce qui permet surtout d'avoir des revenus fonciers nets d'impôts , c'est bien celà ?

A comparer les 2 formules Loué nu et LMNP, je ne vois que des inconvénients à louer nu et que des avantages à louer meublé !! Est ce une vision simpliste des choses ou y at-il des avantages à louer nu que je n'arrivent pas à percevoir ?

@ Sébastien :
Concernant l'achat de bien en direct il y a le pour et le contre
Qu'entends tu par acheter le bien en direct ? Le pour et le contre ?
Pour l'achat du bien, j'envisage d'éplucher les annonces, le Bon Coin, les biens mis en vente par les agences immobilières ( choses que j'ai déjà commencer à faire pour m'imprégner de la réalité des prix du marché, de la réalité des prix des locations ...) et bien évidemment de me déplacer pour voir de mes yeux le bien à acheter.
Sinon, y a-t-il d'autres manière de dénicher la bonne affaire ?

Pour finir, je ne suis pas du tout branché par des parts de SCPI , j'ai l'impression peut être erronée que j'investis dans du papier et non dans de la pierre concrète et visible. Avec les parts de SCPI, j'aurais l'impression de ne pas avoir de patrimoine immobilier, mais uniquement un portefeuille de papier comparable à un portefeuille d'action, mais peut être que je me trompe ?

 

[Buffeto]

A comparer les 2 formules Loué nu et LMNP, je ne vois que des inconvénients à louer nu et que des avantages à louer meublé !! Est ce une vision simpliste des choses ou y at-il des avantages à louer nu que je n'arrivent pas à percevoir ?

à vrai dire la location meublée ou nue ne s'adresse pas aux mêmes locataires ....
il y a beaucoup plus de turn over dans une location meublée ...

par exemple un étudiant louera de septembre à juin ( les baux de location meublée ont un préavis très court de 1 mois )....difficile de louer donc en juillet -aout ....risque de vacances locatives 2 mois par an

Pour finir, je ne suis pas du tout branché par des parts de SCPI , j'ai l'impression peut être erronée que j'investis dans du papier et non dans de la pierre concrète et visible. Avec les parts de SCPI, j'aurais l'impression de ne pas avoir de patrimoine immobilier, mais uniquement un portefeuille de papier comparable à un portefeuille d'action, mais peut être que je me trompe ?

sur les SCPI voir le blog à Buffeto [lien réservé abonné]

 

[sebastien 38]

En disant acheter le bien en direct je faisais opposition à l'achat de SCPI.

c'est vraie que l'on peut avoir l'impression d'acheter de la "pierre papier".

Concernant les SCPI à capital fixe, ou la valeur de la part est fixé par le marché secondaire, oui cela peut ressembler aux actions car le prix est fixé par le marché ou l'indice serait l'immobilier.

Concernant les SCPI à capital variable, c'est la SCPI qui fixe le prix de la part en fonction de l'estimation de son patrimoine (fait par des experts indépendants). là on est proche du concret, vous êtes informé sur les immeubles de la SCPI, les locataires ...

Les SCPI vous donnent également accès au marché des bureaux et commerces, généralement avec des rendements supérieur au logement et étant dans un cycle économique différent.

 

[ateve57]

Quelle réactivité messieurs , vous avez toute mon estime.

Dans le cas d'un achat dans une ville universitaire comme Nancy ou Strasbourg, le choix d'un LMNP plutôt qu'un loué nu serait-il plus judicieux , quitte à s'asseoir sur 2 mois de loyers en Juillet-Aout ?
J'imagine qu'il arrive quand même des locataires qui conservent leur location même pendant les vacances scolaires de manière à ne pas avoir à rechercher un nouveau bien à la location s'ils sont contents du bien qu'ils louent déjà ?

 

[Buffeto]

J'imagine qu'il arrive quand même des locataires qui conservent leur location même pendant les vacances scolaires de manière à ne pas avoir à rechercher un nouveau bien à la location s'ils sont contents du bien qu'ils louent déjà ?

bien sur ca arrive...tout est possible ...

mais il arrive aussi qu'un étudiant commence l'année scolaire et abandonne ses études en Janvier ( ca m'est arrivé) et là pour relouer , c'est moins simple

 

[ateve57]

mais il arrive aussi qu'un étudiant commence l'année scolaire et abandonne ses études en Janvier ( ca m'est arrivé) et là pour relouer , c'est moins simple

Encore un point que j'avais complètement oublié. Je suis naîf ou plutôt je pense comme je suis! Moi j'ai fait des études ( à nancy d'ailleurs ) et jamais je n'ai imaginé un instant renoncer et ne pas aller au bout.

 

[Buffeto]

jamais je n'ai imaginé un instant renoncer et ne pas aller au bout.

ben il parait que plus de 50% des étudiants abandonne en cours de 1ere année....( mais je n'ai pas de source officielle )

 

[ateve57]

D'où l'importance de bien le bon locataire!!! Je songerais peut être à demander les bulletins scolaires de l'étudiant plutôt que les derniers bulletins de salaire des parents

 

[ZRR_pigeon]

D'où l'importance de bien le bon locataire!!! Je songerais peut être à demander les bulletins scolaires de l'étudiant plutôt que les derniers bulletins de salaire des parents

si c'etait légal....la liste des pieces demandables au candidat etudiant est tres restreinte justement pour éviter les abus.

 

[Turbo-057]

Pour la location étudiante sur les villes de Metz et Nancy aucun soucis pour ma part.
Les baux durent 1 an et en general le locataire te trouve le locataire suivant (souvent de la meme ecole) histoire de pas avoir de soucis a la rentrée les gens loue de juillet a juillet...
J'ai meme eu des parents me payant cahs les 12 mois de loyer d'avance pour avoir le studio ...

Seul point d'attention excellente prestation très proche de la zone fac et centre ville.
Et tarif un poil sous la valeur marché pour avoir le choix mais pas trop pour pas etre surchargé de demande.

Pour l'aspect légal les ecris reste les mots s'envolent...

 

[ateve57]

Merci à tous pour vos réponses.

@Turbo-057: 57 comme la Moselle ?
A travers tes différents posts, j'au cru comprendre que oui.

Si j'ai bien compris , tu loues des appartements sur Metz et Nancy à des étudiants. Je vais donc essayer de profiter de ton expérience du terrain.

Metz , je n'y avais pas trop pensé. Ayant fait mes études sur Nancy, j'ai toujours à l'esprit que Nancy est une ville "plus étudiante " que Metz.
J'envisage de commencer par un studio pour limiter mon investissement et faire mes armes dans le monde de l'immobilier locatif.
Est ce un bon choix ou serait-il plus judicieux de se lancer dans un appartement plus grand ?

Sur Metz, quels quartiers privilégier ? Quel tarif te semble être une affaire correcte ? Quel loyer peut-on espérer ( prix du marché pour un studio ? )

Je te pose les mêmes questions pour Nancy.

Est-il plus facile de louer sur Nancy ou sur Metz ?

Merci à l'avance .

 

[Turbo-057]

Pour te donner une idée en face de la préfecture, et dans les environs la. A 5 min a pied du Saulcy et 5 min du centre ville.
Je loue des T1 en gros ce sont des studios, mais avec cuisine et salle de bain dans des pièces séparées avec un petit couloir
Je loue en moyenne 450 euros en meublé charge incluses. 500 celui situé entre fabert et le saulcy.
Et en superficie 35m2 et 37m2 (la je fais du charges incluses dans le loyer pour pas me prendre la tete avec les décompte compteur etc etc)

Pour comparer sur le Sablon je loue un F3 750€ nu plus charges

Sur Nancy, a 10 min de l'univ Nancy 2 ca se loue plutot dans les 400 avec un petit plus de difficulté mais la faut prendre le bus pour aller aux facs. Je n'ai rien trouvé pile poil à coté. Si tu es quasi a 5 min a pied faut compter 450/ 500

Perso je loue bien plus facilement sur Metz en gros c'est depuis 8 ans toujours des étudiants de l'Enim j'ai eu 4 loc qui se refile l'appart entre étudiant de l'école j'ai jamais cherché un loc. Nancy c'est de la Fac générale mais meme principe sauf qu'en moyenne j'ai toujours que 3-4 dossiers pour Nancy vs 15 sur Metz.

Je me suis limité a en prendre 2 de chaque en loc meublé étudiante.
En gros j'ai investi un peu de mon cash pour assurer par la suite un appart a mes gamins si ils vont dans ces zones la si ils choississent ailleurs j'acheterai dans la ville en question quitte a en revendre un.

Par contre les prix sur Metz et Nancy ont pas mal flambée ces dernières années. Mais ca reste rentable.

Sur l'étudiant toujours voir avec des parents aux bons revenus de pref les 2 a bosser. Encore mieux si les parents bossent au lux niveau revenu c'est a peine l'argent de poche de leur alloc ou des bourses de l'autre coté de la frontière.
Tu fais le bail au nom de l'étudiant mais tjrs parents caution.
Perso tout ce qui est APL et cie .. je dégage pas envie de me prendre la tête avec ca et des paperasses en sus alors que je n'ai aucune utilité vu que j'ai toujours eu plusieurs dossiers a chaque changement de bail.

Attention par contre aux impots fonciers sont ultra cheros dans ces 2 villes mais parait que Metz a validé avec la new mairie plus d'augmentation ces prochaines années wait and see

 

[ateve57]

Merci Turbo057

Je vais alors élargir ma recherche sur Metz. D'ailleurs, cela m'arrangerait car c'est à 30 min de chez moi et ce serait plus simple pour la gestion du bien et éventuellement ts les tracas qui peuvent aller avec.

Pour les impots foncier, combien pour un T1 sur Metz ? sur Nancy?