Aurai je les reins assez solide pour un investissement locatif ?

[ZRR_pigeon]

Perso tout ce qui est APL et cie .. je dégage pas envie de me prendre la tête avec ca et des paperasses en sus alors que je n'ai aucune utilité vu que j'ai toujours eu plusieurs dossiers a chaque changement de bail.

venant de vous, c'est un pléonasme.
je vous conseille cette lecture qui explique les différents étapes de conscience que l'être humain acquiert au cours de sa vie. vous semblez bloqué à l'étape 2 sur 3.

[lien réservé abonné]

 

[Anonyme]

EXCELLENT ZRR !!!!!!!!!

j'avais envie de réagir mais étant un peu primaire mes mots aurait surement choqués les membres du forum.


bien amicalement

 

[Turbo-057]

Sur Metz Centre un T1 compte 450/500 euros de TF.
Sur Nancy un poil moins plutot 350/400 de TF.

Ordures menagères incluses puisque je fais du loyer toutes charges incluses.

De toute façon à l'achat tu as les copies des TF donc tu saura le tarif exact avant d'acheter.
Gaffe aussi aux DPE mieux vaut si tu fais du charge incluse avoir un truc qui soit par ex full electrique un seul abonement et pas trop énergivore.

Pour la remarque de zRR ca me choque meme pas je préfère me concentré sur moi, ma famille et mes proches que sur les problèmes des autres chacun ses soucis. Le mien est de faire du cash sur le locatif sans m'apitoyer sur le sort des futurs locataires ceux qui peuvent payer sont les bienvenus pour les autres il y a la liste d'attente HLM après tout c'est pour ca qu'on nous taxe tout ces trucs cotisations sociales et cie ... dont je ne peux meme pas avoir un centime ...

N'en déplaise à certains en 12 ans de locatif je n'ai jamais eu d'impayés avec ces principes sordides.
Un seul incident de 3 jours sur un paiement de loyer lorsqu'un locataire a changé de banque. Mieux vaut des loc ayant les moyens ou des étudiants a parents aisés que des étudiants fauchés vivant sur la bourse l'apl et qui ont du mal un mois sur 2 a payer le loyer.

 

[ateve57]

Encore merci.

Evitons les querelles de clocher.

Je vais commencer à prospecter un peu et garder en tête tous vos précieux conseils.

 

[Pendragon]

Moi Turbo, il me fait marrer. !!

Turbo , sur un forum US vous seriez un roi.

Je me demande juste lequel de nous deux aura le premier deux cases rouges de reputation.(!!) Pourtant, on donne des vrais conseils de terrain.

Sinon , moi je suis pour la CAF, d'abord je fais du Borloo ancien defisc 30% et en plus la CAF paye environ 80% des loyers directs sur mon compte. Le reste prelevement sur le compte avant que les allocs tombent. Et pour les cas extreme une GRL, we never know...

Mais bon, je n'ai pas non plus acheté du luxe.

Hey, bonne année Turbo !

 

[Turbo-057]

Bonne Année Pendragon, pour le double rouge qui sait p'tet pour 2012.

Pour les Us j'ai des amis qui y bossent effectivement c'est différent.
Pour tout ce qui est CAF and consort vu que la plupart (80%) de ce que je loue est loué par des gens bossant au grand duché de Luxembourg je m'en tracasse pas. J'ai dejà bien assez de paperasse à gérer ... et quand je vois qu'il a fallu quasi 20 courrier a la CAF pour qu'il m'envoi un simple courrier comme quoi j'avais droit a rien coté Français pour toucher le nécessaire des allocs coté luxembourg je préfère discuter en direct avec un locataire qui peut payer plutot que de me coltiner la CAF et son administration.
Pour ce qui est location étudiante c'est un peu une goutte d'eau mais bon je les garde pour le moment ca permet d'avoir qq euros pour les fêtes. C'etait l'occasion qui s'etait présenté je les ai saisie au vol.

J'ai aussi l'avantage de me permettre d'en laisser vacant au pire je paierai moins d'impots

Et sinon j'ai pas acheté du luxe je l'ai construit mdr. Et pour les T1 and cie c'est du vieux mais non éligible aux trucs fiscaux que j'ai rénové de fond en comble mais ca va vite à faire pour pas trop cher de toute facon les étudiants ca abime pas mal.
Fibre de verre partout, peinture blanche (faciel a refaire a chaque changement un coup de blanc et hop) meuble de récup pour vider ta casba et te remettre du neuf chez toi au début avec le mini légal et quand ca casse Ikea and coe et hop tu remplaces au fur et à mesure.

Ah si un truc les locs filles sont souvent plus soigneusement que les locs mecs sur l'aspect location étudiante.

Si tu cherches sur Metz commence par les sites gratos style frontaliers.lu, leboncoin, pap, ainsi que repu lorrain et cie..
Et si tu ne trouves point ton bonheur restera les agences mais bon sur ce type de biens je trouve leur frais plus qu'abusé.

 

[ateve57]

Bonjour tt le monde.

Pour ce qui est location étudiante c'est un peu une goutte d'eau : une goutte d'eau par rapport à ton patrimoine ou une goutte d'eau car l'investissement pour la location étudiante ce n'est pas le top ?

les étudiants ca abime pas mal.
On peut s'en douter mais avec tout ce que tu viens de dire, la location en LMNP pour des étudiants est il le meilleur choix ?

 

[Buffeto]

la location en LMNP pour des étudiants est il le meilleur choix ?

en matière d'investissement il n'y a pas de meilleur choix...

il y a de nombreux choix , chacun de ces choix correspond à une étape ou un moment T de notre vie d'investisseurs.....

le pire choix serait d'attendre et de se poser trop de questions et au final ....de laisser passer le train sans monter dedans ....

il y a des moments dans la vie de l'investisseur où il faut savoir " sentir" et agir ....le difficile lorsqu'on a aucune expérience est de faire le 1er pas ( n'est ce pas Mr claude michel Schoenberg? )

 

[ateve57]

le pire choix serait d'attendre et de se poser trop de questions et au final ....de laisser passer le train sans monter dedans ....

il y a des moments dans la vie de l'investisseur où il faut savoir " sentir" et agir ....le difficile lorsqu'on a aucune expérience est de faire le 1er pas


Je crois Buffetophile que tu as mis le doigt sur le problème majeur : Franchir ce fameux premier pas !!!!

Dans mon entourage, mes amis qui ont le même profil que le mien et plus ou moins le même niveau de vie, on en parle déjà depuis quelques temps de cet investissement dans l'immobilier locatif, mais personne n'a franchi encore ce pas.

Cela fait une semaine que je lis, je me documente sur plusieurs forums, et je me rends compte que si l'opération est bien ficelée, il n'y a pas de raison que cela ne marche pas.

J'ai environ 10 mois pour essayer de trouver la bonne opportunité. De toute façon, je crois que mon choix est fait. Je me lancerai dans un LMNP en visant un public d'étudiant ( malgré le risque de dégradation plus important ou la vacance locative en Juillet-Aout )
dans une ville universitaire proche de chez moi de manière à pouvoir m'occuper de la gestion du bien.

La gestion en BIC réel me permettra d'avoir des revenus fonciers nets d'impôt pendant quelques années.

Le bail d'un an me fait dire que si je tombe sur un mauvais locataire, eh bien 1 an c'est moins pire que 3 ans !

Encore 2 questions pour les experts: un locataire qui a un bail d'un an doit-il obligatoirement quitter le logement ou peut-il le squatter sans qu'on ait des recours ?

Au bout de 15 ans , quand il n'y a plus d'amortissement du bien possible et que les revenus fonciers deviennent imposables, que font la plupart des investisseurs ? Ils revendent leur bien et en achètent un autre pour refaire la même chose ou conserve-t-il le bien, encaisse leur rente ( on peut estimer qu'à ce moment , le crédit d'emprunt est fini )et paye des impôts sur leurs revenus fonciers ?

Et en cas de revente du bien au bout de 15ans ( acheté par ex 60 000€ , avec un amortissement de 2 % par an puisque si j'ai bien compris , c'est le pourcentage officiel ??? ) , il n'y aurait pas d'imposition sur la plus value ou il y en a une et dans ce cas là comment est-elle calculée ?

 

[Buffeto]

Au bout de 15 ans , quand il n'y a plus d'amortissement du bien possible et que les revenus fonciers deviennent imposables, que font la plupart des investisseurs ?

es matière d'investissement il n'y a pas de généralité , juste une somme de cas particuliers ....

je dirais que dans 15 ans si tout se passe bien ton problème sera d'éluder l'ISF

à vrai dire je suis incapable de prévoir quelle pourra être la fiscalité dans 15ans , étant donné que je n'ai aucune idée de ce qu'elle sera en Juin 2012.....

Et en cas de revente du bien au bout de 15ans ( acheté par ex 60 000€ , avec un amortissement de 2 % par an puisque si j'ai bien compris , c'est le pourcentage officiel ??? ) , il n'y aurait pas d'imposition sur la plus value ou il y en a une et dans ce cas là comment est-elle calculée ?

d'une part ,si tu amortis 2% pendant 15 ans ca ne fera jamais 100% ....donc tu auras de la PV....
en fait : le vendeur doit s’acquitter de l’impôt sur la plus-value brute à un taux de 32,5 % depuis le 1er octobre 2011.
Le montant est diminué de :
• 2 % entre la 6e et la 16e année de détention,
• 4 % entre la 17e et la 24e année,
• 8 % jusqu’à la 30e année.


bon courage

 

[ateve57]

d'une part ,si tu amortis 2% pendant 15 ans ca ne fera jamais 100%

2% d'amortissement c'est obligatoire non ? Ou peut-on choisir 4% d'amortissement ?

Ensuite je ne comprends pas trop les calculs pour la PV en cas de revente.

Quans on atteint les 100% d'amortissement,quelles sont les conséquences en cas de revente ?

 

[Buffeto]

[
2% d'amortissement c'est obligatoire non ?

oui j'ai donné le détail en bas du post

Ensuite je ne comprends pas trop les calculs pour la PV en cas de revente.

32.5% d’impôts et taxe ( CSG-CRDS) sur la PV

Quans on atteint les 100% d'amortissement

au bout de 30ans

quelles sont les conséquences en cas de revente ?

faut qu' tu craches , faut qu'tu payes ,
pas possible que t'en réchappe
nous sommes les frères qui râpent tout .............( les inconnus )

 

[ateve57]

Buffetophile, désolé de me poser tant de questions mais pourrait-on prendre un exemple chiffré pur comprendre, en tenant compte que la fiscalité n'évolue pas :

J'achète un bien en 2012 à 50 000€

1er cas: Je le conserve 15 ans en ayant fait pour mon BIC réel un amortissement de 2% ( je n'ai pas le droit de faire un amortiseement de 4% c'est celà ? ). Je revends mon bien 60 000€ donc il y aurait une PV de ?

2eme cas: je conserve mon bien pendant 25 ans et je revends mon bien toujours 60 000€ donc il y aurait une PV de ?
Au passage , si j'ai compris, j'aurais le droit de faire pour mon BIC réel un amortissement de 4% de la valeur du bien d'origine de la 17eme à la 24eme année , c'est cela ?

3eme cas: je conserve mon bien pendant 30 ans et je revends mon bien toujours 60 000€ donc il y aurait une PV de ?
Au passage , si j'ai compris, j'aurais le droit de faire pour mon BIC réel un amortissement de 4% de la valeur du bien d'origine de la 17eme à la 24eme année ,puis de 8% par an jusqu'à la 30ème année c'est cela ?

 

[jbrenou]

La PV est de 10 000€ (60 000 - 50 000).

La PV imposable est diminuée en fonction de la durée de détention du bien :
- En conservant 15 ans l'appartement, il y a un abattement de 2% * 10 années (entre la 6eme et la 16eme) soit 20%, la PV imposable est de 8 000€
- En conservant 24 ans, l'abattement est 2% * 10 années + 4% * 8 années = 52%, la PV imposable est de 4800 € (les 48% restants des 10 000).
- En conservant 30 ans, l'abattement est 2% * 10 années + 4% * 8 années + 8% * 6 années = 100%, la PV imposable est 0 !

Le taux étant de 32.5% tu paierais 2600 € la 16ème année, 1560 € la 24ème année et rien en vendant après 30 ans.

Mais comme rappelé plus haut, c'est la réglementation de 2011, qui sait ce qu'il en sera en 2042 ...

 

[ateve57]

ok MERCI , rien de mieux qu'un exemple chiffré pour avoir les idées claires ?

Sinon je relance 2 questions :

un locataire qui a un bail d'un an doit-il obligatoirement quitter le logement ou peut-il le squatter sans qu'on ait des recours ?

De la17emeà la24eme année , j'ai le droit de profiter d'un amortissement de mon bien de 4% pour le calcul des BIC réel ?

 

[Turbo-057]

Bonjour tt le monde.

Pour ce qui est location étudiante c'est un peu une goutte d'eau : une goutte d'eau par rapport à ton patrimoine ou une goutte d'eau car l'investissement pour la location étudiante ce n'est pas le top ?

les étudiants ca abime pas mal.
On peut s'en douter mais avec tout ce que tu viens de dire, la location en LMNP pour des étudiants est il le meilleur choix ?

Dans ton cas cela semble le plus judicieux.
Pour ma part vis a vis de mes rentrées locatives c'est minoritaire je fais principalement dans le locatif standard dans la zone a 2 pas de la frontière

 

[ZRR_pigeon]

un locataire qui a un bail d'un an doit-il obligatoirement quitter le logement ou peut-il le squatter sans qu'on ait des recours ?

oui il doit le quitter, et comme pour tout, si ce n'est pas respecté, il y a des recours, en justice, plus ou moins rapide, plus ou moins fiable.

De la17emeà la24eme année , j'ai le droit de profiter d'un amortissement de mon bien de 4% pour le calcul des BIC réel ?

je crois que vous confondez :
l'abattement pour années de détention du bien, dont découle le calcul de la plus-value immobiliere et sa fiscalité attachée
et
l'amortissement qui est une regle comptable qui permet d'amortir (souvent linéairement) la valeur du bien (85% de la valeur du bien en LMNP le plus souvent). souvent 2% par an sur 50 ans ou plus ca dépend du comptable et du fisc !

l'amortissement (son profil et sa durée) n'a d'impact sur la fiscalité de la plus value immobiliere que si vous etes en LMP et non en LMNP, ce qui fait du LMNP une niche fiscale brutalement attractive. bouh !! méchant rentier

 

[ateve57]

Dans ton cas cela semble le plus judicieux.
Merci, genre de remarque qui gonfle le moral des troupes


je crois que vous confondez :
l'abattement pour années de détention du bien, dont découle le calcul de la plus-value immobiliere et sa fiscalité attachée
et
l'amortissement qui est une regle comptable qui permet d'amortir (souvent linéairement) la valeur du bien (85% de la valeur du bien en LMNP le plus souvent). souvent 2% par an sur 50 ans ou plus ca dépend du comptable et du fisc !

l'amortissement (son profil et sa durée) n'a d'impact sur la fiscalité de la plus value immobiliere que si vous etes en LMP et non en LMNP, ce qui fait du LMNP une niche fiscale brutalement attractive. bouh !! méchant rentier

Voilà qui est encore une fois très clair. Décidemment avec toutes ces précisions , je vais devenir incollable dans l'immobliler locatif

 

[Pendragon]

Bonne Année Pendragon, pour le double rouge qui sait p'tet pour 2012.
.

Chapeau bas, vous avez gagné !!!