attestation de refus de pret non recevable?

[Aristide]

Envoyé par simba

je reprend à l'instant mon compromis de vente

Il s'agit donc bien d'un compromis et non d'une promesse de vente.

deniers personnels et assimilés à concurrence de 2000 euros
un ou plusieurs prets bancaires et assimilés montant de 285000 euros


l'acquereur devra avoir reçu une ou plusieurs offres de pret montant maximum de 285000 euros duree max 25 ans taux max hors assurance 4,3%
et un pret professionnel de 120000 euros aupres du credit agricole

Votre plan de financement devant être équiliré, on déduit que le prix total de vos acquisitions s'élevait à 2.000€ + 285.000€ + 120.000€ = 407.000€ ?

"l'examen attentif de ces attestations ne permet pas de considerer que la condition suspensive afferente à l'obtention d'un pret n'est pas réalisée dès lors que le montant et les conditions de financement sollicité ne sont pas precisés pour les 2 1eres

Que disent exactement ces attestations ?

, que pour la troisieme le concours bancaire réclamé égal à la somme globale de 405000 euros ne détaille nullement le montant des sommes réclamées, le taux et la durée du crédit concerné...

Que dit exactement cette troisième attestation ?

 

[Elaphus]

Vous avez un compromis très mal fait.

Il stipule:

un ou plusieurs prets bancaires et assimilés montant de 285000 euros

puis:

l'acquereur devra avoir reçu une ou plusieurs offres de pret montant maximum de 285000 euros duree max 25 ans taux max hors assurance 4,3%
et un pret professionnel de 120000 euros aupres du credit agricole

En principe, sauf référence expresse, le prêt pro n'est pas couvert par la protection du consommateur.

Pour le jugement:

"l'examen attentif de ces attestations ne permet pas de considerer que la condition suspensive afferente à l'obtention d'un pret n'est pas réalisée dès lors que le montant et les conditions de financement sollicité ne sont pas precisés pour les 2 1eres, que pour la troisieme le concours bancaire réclamé égal à la somme globale de 405000 euros ne détaille nullement le montant des sommes réclamées, le taux et la durée du crédit concerné....il en resulte que les attestations précitées s'averent inadéquates pour établir le défaut de réalisation de la condition suspensive afférente à l'obtention d'un pret par les acquéreurs"

de quelles attestations s'agit-il? Celles de refus de prêt ou celles établies après-coup et mal reçues par le juge?
Si c'est le 1er cas, que dit-il exactement sur les secondes attestation?

 

[olivier773]

Bonjour, je détère ce vieux sujet qui est le plus approchant de ma situation actuelle mais différent..

J'ai signé un compromis de vente, ai deposé puis reçu des refus que j'ai envoyé dans les temps (pour résumer..)

Lettre de refus : innaceptable selon le vendeur et son notaire. En effet, le montant du refus est superieur de 600euros par rapport au montant inscrit sur le compromis. Ce montant correspond aux frais de garanties et frais de banques qui n'avaient pas été inclus dans le calcul.

Mon notaire ne fait rien, ni même le vendeur, son notaire a mon depot de garantie de 3000euros et ne veut paq les rendre.. Je suppose qu'il demandera le reste des 10%(?).

Suis-je dans mon tord pour la difference de montant?

Merci.

 

[Turbo-057]

tu dois être en phase avec la condition suspensive que tu as mis dans le compromis
Donc si tu as mis genre 300 k€ financé par pret et le reste par denier personnel tu ne peux que demander un pret de 300k€
Il te faut donc un refus répondant aux conditions que tu as mises dans le compromis initial.

 

[olivier773]

Merci Turbo.

Mais comment aurais-je pu connaitre le montant des frais de dossier et frais de garantie d'une banque ? Est-on censé les compter dans le compromis ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Dans une démarche "emprunt/acquisition" la logique est de d'abord bâtir un plan de financenemt avec :

=> Les besoins = emplois = où toutes les dépenses sont évaluées :

+ Coût acquisition
+ Frais négociation
+ Frais acte notarié
+ Frais courtier (éventuel)
+ Frais dossier
+ Parts sociales (éventuelles)
+ Frais Garantie
+ Travaux (éventuels)
+ Dépenses annexes
+ Plus marge de sécurité conseillée

=> Les ressources où apparaissent les recettes

+ Apport personnel
+ Besoin de financement = "Total Besoins/emplois" moins "apport personnel".

=> Ce sont ces ressources de financement que vous précisez dans votre compromis.

Dans votre cas la différence entre le montant prévu dans votre compromis et le besoin réel qui correspond, en tout ou partie, aux frais de dossier et de garantie est supposée financée sur votre apport personnel.

Cdt

 

[Turbo-057]

Par défaut effectivement si tu ne les avait pas compté au départ c'est logiquement a sortir via tes deniers personnels.
Sinon tu aurais du soit avoir deja une idée avant la rédaction du compromis pour les y mentionner.
J'ai l'impression que tu as été voir la banque uniquement APRES avoir signé ce qui est plutot l'ordre inverse des choses on la contacte pour voir d'abord sa capacité de financement et d'emprunt et les frais y afhérent avant de s'engager dans un achat.

C'est pourquoi ton refus de pret n'est pas recevable car pas en phase avec le compromis.
Il te faut réaliser une demande de pret du montant exact que tu as noté dans le compromis et le reste a financer de ta poche. Si tu as un refus de ce type ce sera en phase mais attention aux délais ...

 

[evolu]

En même temps, ce n'est pas en empruntant 600 € de moins que la banque changera sa position initiale.

Pour satisfaire le notaire, demandez à votre banque d'établir une attestation de refus pour le bon montant.

 

[olivier773]

Oui c'est ce que j'aurai fait si mon notaire ne m'avait pas validé mes refus! Mais maintenant mon délai est dépassé..

Quesque j'ai comme solution à votre avis?
J'aimerais évité d'aller jusqu'au tribunal..

 

[Turbo-057]

SI votre délai est dépassé et que vous n'avez pas respecté vos engagements vous êtes en faute.
Non respect de vos obligations de recherche de pret répondant a vos critères du compromis. Il faut donc soit que vous concluiez la vente soit que vous versiez la somme compensatoire prevu en de tel cas et mentionné sur le compromis représentant 10% du montant de la vente. Cela vous evitera d'aller au tribunal et d'y payer les frais y afhérents (les votres et ceux du vendeur) en sus de la compensation.

Vous aviez un refus du notaire d'après votre post il fallait y réagir directement et voir avec lui.

Lettre de refus : innaceptable selon le vendeur et son notaire

Vous etiez donc parfaitement au courant. Et les papiers que vous aviez signé compromis ... ... etaient également clairement mentionné avec les bons montants. Et il sera facile sur votre refus de pret de voir que le montant n'est pas celui mis dans le compromis ... meme si ce n'est pas une grosse différence il faut parfois respecter les règles à la lettre.

 

[olivier773]

Non j'ai su que le refus n'était pas validé qu'après mon délai de rétractation.

Dernière petite question, comment s'arranger à l'amiable avec le vendeur ? Et, pour l'instant, peut-il revendre son bien tant que notre affaire n'est pas réglé ? Celui-ci a été remis en vente...

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui, le bien peut être remis en vente puisque la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'est pas réalisée dans les délais convenus.

Cdt

 

[olivier773]

Ce n'est pas ce que mon notaire m'a dit, il m'a dit que le vendeur était toujours lié à moi par le compromis tant qu'il n'y a pas de suites..

 

[Turbo-057]

Vous avez manqué a votre devoir de recherche de pret et donc de ce fait vous etes redevable au vendeur du versement de la somme de 10% du montant de la vente tel que stipulé dans le compromis.
Le délai ayant expiré, vous n'avez pas respecté les clauses, le vendeur est donc libre de remettre le bien en vente et de le vendre... la date ou il se trouve libéré de ses obligations envers vous est notée noir sur blanc dans le compromis normalement.
Le notaire de la partie vendeur ayant reçu votre refus et vous ayant notifié son refus a logiquement du vous faire un retour pour vous stipuler que votre offre de refus n'etait pas recevable et que vous ne respectiez donc pas les conditions du compromis de vente (ce courrier constitue une suite).

En outre si vous n'avez pas eu votre pret par quel biais pourriez vous prétendre à la finalisation de la vente ?

Meme si vous allez en justice cela n'empechera nullement le vendeur de vendre à quelqu'un d'autre. La procédure si eventuellement vous en lancez une (et sous quel motif) ne bloquera en rien la vente.
En outre j'ai l'impression que si vous lancez une procédure ce serait uniquement dans le but de ne pas payer les 10% d'indeminisation du vendeur nullement pour acheter le bien au final.

Le vendeur a perdu du temps dans sa vente sa compensation a été fixé dans le compromis a 10% du montant comme si de son coté il n'avait plus voulu vous vendre alors que vous auriez respecté vos engagement ... c'est a double sens
Quel type d'arrangement amiable aimeriez vous ? refaire la vente a prix moindre ? ... ? quel serait l'intéret du vendeur vis a vis de vous pour un arrangement amiable ?

 

[moietmoi]

Bonjour, beaucoup de documents, contrats, compromis, y compris ceux signés chez notaires et acte authentiques comprennent de fait des inexactitudes ; beaucoup d'entre eux peuvent être frappés de nullités, pour vices de forme; si vous n'arrivez pas a vous entendre à l'amiable, votre notaire, sauf si c'est lui qui a rédigé le compromis, et plus certainement un avocat spécialisé dans le droit immobilier, pourra faire annuler le compromis;
pour prendre un exemple, parmi les acheteurs qui se sont senti à juste titre ou non, floué dans un achat en Robein, ceux qui ont attaqué il y a plusieurs années et qui ont pris la voie des recours sont encore empétrés dans les procédures, ceux qui ont simplement fait annuler la vente par acte authentique pour vice de forme, ont clos l'affaire depuis longtemps(pourvu que le vendeur existat encore)

 

[olivier773]

Merci pour vos reponses.

J'ai neanmoins une question, dans le compromis que j'ai signé il y avait inscrit :

-provision pr frais dactes : 3600e
-provision frais demprunt : 400e

Si ces montants sont, comme c'est ecrit PROViSIONELS, pourquoi me refuser un refus de prets dont seul ces montant ont changé?

 

[moietmoi]

Merci pour vos reponses.

J'ai neanmoins une question, dans le compromis que j'ai signé il y avait inscrit :

-provision pr frais dactes : 3600e
-provision frais demprunt : 400e

Si ces montants sont, comme c'est ecrit PROViSIONELS, pourquoi me refuser un refus de prets dont seul ces montant ont changé?

en général ces montant provisionnels et prévisonnels sont supérieurs au montant réél; cependant comme vous l indiquiez , il n y pas de frais de garantie d'emprunt;
par ailleurs la lettre émanant de la banque vous indiquant le refus est elle rédiger correctement: opération à financer, montant de l emprunt demandé, refus;

le montant de l'emprunt demandé peut être inférieur au montant global du pret demandé indiqué dans le compromis, mais ne peut pas être supérieur;

Comment vous a été notifié le refus par le notaire du vendeur? mail? courrier recommandé? téléphone? par votre notaire en fonction d'un courrier entre notaires?
la banque a t elle bien fait son travail???? en cas de pb avec le vendeur, vous pourriez peut etre vous retourner contre la banque: avez vous signé la demande de pret intégrant le montant de la garantie?
en d autres termes la banque a t elle répondu a votre question? celle du compromis? celle de votre demande prêt? ou a t elle répondu a une autre question qu'elle a inventée elle meme?

votre compromis est a 100 ; vous demandez à la banque d'emprunter 100; et elle vous répond, non je ne vous prête pas 120; il faut regarder exactement ce que vous avez signez comme demande de prêt à la banque

 

[olivier773]

Sur le compromis :
-3600e de frais dacte
-400 frais demprunt

Sur le refus aucun detail sur le papier mais le detail est le suivant :
-4000euro de frai dacte
-800e de frai de garantie et frais de dossier

 

[moietmoi]

Sur le compromis :
-3600e de frais dacte
-400 frais demprunt

Sur le refus aucun detail sur le papier mais le detail est le suivant :
-4000euro de frai dacte
-800e de frai de garantie et frais de dossier

désolé, mais je cois qu'on tourne en rond
si vous voulez des pistes il faut être précis;
quel est le montant indiqué sur le compromis emprunt taux max durée
quel est le montant que vous avez signé en banque pour la demande de crédit
le papier comme vous dites, donc la notification de la banque indiquant le refus fait il bien référence à l'achat envisagé, le montant du crédit demandé avec la durée et le taux;quel sont ces chiffres exacts sur le document de la banque refusant le pret
quel est le notaire qui vous a dit que ce refus était réfusé, et par quel moyen; courrier, mail , téléphone? et quel motif exact ( pas , a peu près)
votre notaire, pas celui du vendeur, qu en pense t il?

 

[olivier773]

Alors voici le détail :

- Compromis de vente :

A-SOMME A FINANCER :
Prix de vente : 45 000
Provision pour frais d'acte : 3 600
Provision pour frais d'emprunt : 400
Frais de négociation (à la charge de l'acquereur) : 5 830

B-PLAN DE FINANCEMENT
Apport : 15 000
Un ou plusieurs prêts : 39 830

D-CARACTERISQUES DES PRETS
Montant global a solliciter : 39 830
Tx d'intéret maximum : 5,5
Durée maximale du prêt : 35ans

- Refus de la banque :
Banque A : Refus de prêt pour 40630euros (dont le détail qui n'est pas indiqué est celui du précédent post)
Banque B : Refus de prêt pour 40630euros sur 300 mois, durée maximal effectuée par notre banque

Les banques se sont basé sur les 39 830euros et ont rajouter leurs frais de dossier/d'emprunt et une estimation des frais d'actes.
Les deux refus sont datés, signés, d'avant la date de rétractation et précise l'adresse du bien.


Le refus m'a été dit par téléphone par le notaire du vendeur.
Il me dit que celui-ci refuse de rendre le dépôt de garantie car le montant du refus est supérieur au compromis. Mais pour l'instant on ne m'a pas demandé le reste des 10%, et l'agence n'a pas non plus réclamé ses frais de négociation qui, à priori, sont à ma charge.
Le notaire vendeur doit a parement m'envoyer le refus dans la semaine.
Pour l'instant si je ne l'avais pas appelé je n'aurais aucunes nouvelles de la vente. Mon notaire avait envoyé un AR resté sans réponse.

Mon notaire attend la réponse pour faire quelque chose, il se contente d'attendre et je dois insister pour avoir des réponses à mes questions. Il m'a conseillé d'aller voir un avocat.