Aide pour projet immobilier

[n.coast]

bonjour à tous

Je suis nouveau sur ce forum et je viens vers vous pour recevoir vos conseilles.

J'ai 24 ans j'habite chez mes parents et je souhaiterais concrétiser un projet immobilier.
Je gagne au alentour des 2500€ par mois et j'ai 70000€ d apport.

Je vous explique mon projet immobilier, j'aimerais acheter deux petits studio sur Nice que je mettrai à louer.
Un studio de 15m2 se vend au alentour de 70000€ et se loue entre 400€ et 450€ chacun.
Le premier conseil que je vous demande est de savoir si j’achète un appartement en cash et l'autre 100% crédit ou si je met 35000€ et 35000€ sur chacun et le reste à crédit.
Et pour moi louer un appartement 2 pièces au alentour de 750 € par mois.

Que pensez vous de mon projet immobilier?Avez vous en autre projet immobilier à me conseiller?
Avez vous une idée des impôts sur le revenu que je vais payer?(célibataire sans enfant) Car j'ai fait une simulation et on me dit 6500€ donc j’espère qu'il y a une erreur

Merci d'avance pour l'aide que vous allez me donner.

 

[moietmoi]

Je gagne au alentour des 2500€ par mois et j'ai 70000€ d apport.


Avez vous une idée des impôts sur le revenu que je vais payer?(célibataire sans enfant) Car j'ai fait une simulation et on me dit 6500€ donc j’espère qu'il y a une erreur

Merci d'avance pour l'aide que vous allez me donner.

Bonjour, le meilleur site pour faire une simulation, y compris avec les revenus fonciers, est sans doute [lien réservé abonné]

mais juste sans revenu foncier un celibataire sans enfant avec 30 000 euros de revenus annuel net imposable employeur est en TMI de 30% et paye a peu près 2500 euros d'impots

si vous voulez, mener a bien votre projet, et que vous demandez un crédit à la banque, il faut le faire tant que vous n'avez pas de loyer à payer; la banque comptera peut être quand même dans vos charges une charge fictive de loyer car on sait qu'on ne reste pas à vie chez ses parents; mais vous pourrez emprunter plus facilement; (est-ce raisonnable est une autre question)

dans l absolu un loyer de 425*12=5100 pour 70 000 euros net d'immobiler est correct sans plus

si vous en achetez un cash vous aurez a peu près 3700 euros de revenus foncier net qui viendront grossir votre revenu; donc un impot de 3200 euros au total plus 575 de prélèvements sociaux

 

[Wolverine]

Attention à la loi ALUR (appelé aussi loi Duflot) => Plus de contraintes pour les proprio (je ne sais pas si Nice en fait partie?)

Faut aussi penser qui va gérer l'appartement:
tu le gères toi même ou si tu passes par une agence?

Si tu veux que l'Agence gère tout, ca va couter environ 7 à 12% du loyer (frais négociable d'ou faire jouer la concurence)
Si tu gère toi même, tu trouves le locataire, tu t'occupes de tout.
Si tu passes par une agence juste pour trouver un locataire, tu paieras quelques chose comme 300 à 600 euro.Cependant si il y a un problème avec l'appartement c'est toi que le locataire appel.

Il faut aussi penser que c'est le proprio qui paye :
- Les charges de Co-propriété suivant le nombre de m² que tu as et l'étage dans lequel tu habites (entretient du batiment,les gros travaux dans l'immeuble....) normalement elles sont incluses dans le loyer.
=> Les frais de roulement de la copropriété qui ont pu être versée par l'ancien proprio (en gros tu le rembourse)
- La taxe foncière

Lors de l'achat tu paieras les frais de Notaires en plus (environ 8% du prix d'achat de l'appartement dans l'ancien et 4% dans le Neuf) je pense pas que tu les as comptabilisé : 70 000 + 5600 (frais de notaire) = 75 600 euro.
+ Faut rajouter les frais de roulement de la copropriété (environ 1000 à 2000 euro) soit 77 600 euro.
Tu comptes probablement louer en "Meublé" , il faudra donc acheter même d'occasion des meubles (lit, plaque chauffantes, armoires,....) 78 500 euro.
Il y aura peut être des travaux à faire, peinture, mettre des rideaux...... 79 000 euro.

Tu peux déduire des impots les charges de copropriété et les travaux réalisés je crois si tu loue en "Meublé"

Mon conseil :
1) Attend un peu de voir comment la loi Alur se présentera concrètement.J'imagine qu'à Nice le marché est tendu!
2) Mieux vaut acheter 1 seul appartement pour commencer et te roder à être propriétaire ( Assemblé Générale des Copropriétaire, Notaire, Prêt Bancaire,......)
3) Ne pense pas qu'il suffit de dire je loue un appartement pour avoir un locataire, ca peut prendre un peu de temps.
4) Si tu as une idée du quartier ou tu veux acheter, je te conseille de voir le prix du m² à la location pour un bien équivalent


Surtout Penser à la future revente de l'appartement :
Evite d'acheter du RDC ou du 1er étage car pas de luminosité ! (idéalement 3ème ou 4ème étage).
Evite avec ascensseur, les frais d'entretient et de mise en conformité font augmenter les charges.
Prend un appartement qui n'est pas à plus de 6-7 min des transport.

Faut bien penser que c'est pas rien 70 000 euro.
Tu vois déjà que ca te revient déjà à 10 000 euro de plus avec les frais annexes (Taxe Foncière doit surement être élevé à Nice mettons 2 000 euro max payé 1 fois par an)