Acquisition en VEFA - Frais de garanties

[hollomanne]

Bonsoir à tous,

j'ai obtenu une offre de prêt pour l'acquisition d'un premier appartement, et la signature chez le notaire se fera le 28 décembre pour une livraison pas avant le 2éme trimestre 2017.

J'aimerais savoir dèja d'une part à quel moment je devrais verser le montant des frais de dossier et de garanties ? De plus , pouvez-vous me confirmer le montant de celles-ci ?

De plus les frais de notaires me sont offerts mais à quoi cela correspond il exactement et devrais-je réellement ne rien payer chez le notaire ?

Voici les données

Acquisition 108250 €

Prêt PAS 80105 €, interets 25512,28, assurance 4791,36, et frais de garantie 1922,03 €
Prêt PZT 28145 €, assurance 1683,60 et frais de garantie 1031,45 €

Pour la garantie c'est privilége de preteur de deniers à hauteur de 1407,25 € et Hypothèque à hauteur de 76099,75 €


Merci pour tout

 

[Aristide]

Bonjour,

J'aimerais savoir dèja d'une part à quel moment je devrais verser le montant des frais de dossier et de garanties ?

Au moment du premier déblocage de fonds par la banque

Prêt PAS 80105 €, interets 25512,28, assurance 4791,36, et frais de garantie 1922,03 €
Prêt PZT 28145 €, assurance 1683,60 et frais de garantie 1031,45 €

Pour la garantie c'est privilége de preteur de deniers à hauteur de 1407,25 € et Hypothèque à hauteur de 76099,75 €

Ces données ne semblent pas correctes

Vous avez des crédits de 80.105€ + 28.145€ = 108.250€

Et les garanties réelle immobilières ne porteraient que sur 76.099,75€ + 1.407,25€ = 77.507€ ???

C'est contradictoire avec ce que vous écrivez ci-dessus

Prêt PAS 80105 €.......frais de garantie 1922,03 €
Prêt PZT 28145 €.......frais de garantie 1031,45 €

Logiquement le montant garanti devrait non seulement être au minimum de 108.250€ mais, en plus, la base garantie est majorée des "accessoires" qui - suivant les banques - peuvent aller de +10% à + 30% en linéaire ou par paliers.

Souvent ce pourcentage retenu est de 20% ce qui, dans votre cas, aboutirait à une inscription de garantie réelle immobilière de 108.250€- x 1,2 = 129.900€

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) n'est possible que pour les acquisitions au maximum à hauteur de leur prix hors frais quels qu'ils soient. Mais dans la VEFA ce PPD ne pourra concerner que le premier acompte sur le prix versé à la signature chez le notaire.

Quels est donc le détail de votre prix d'acquisition ,

Cdt

 

[hollomanne]

Bonjour,



Au moment du premier déblocage de fonds par la banque



Ces données ne semblent pas correctes

Vous avez des crédits de 80.105€ + 28.145€ = 108.250€

Et les garanties réelle immobilières ne porteraient que sur 76.099,75€ + 1.407,25€ = 77.507€ ???

C'est contradictoire avec ce que vous écrivez ci-dessus



Logiquement le montant garanti devrait non seulement être au minimum de 108.250€ mais, en plus, la base garantie est majorée des "accessoires" qui - suivant les banques - peuvent aller de +10% à + 30% en linéaire ou par paliers.

Souvent ce pourcentage retenu est de 20% ce qui, dans votre cas, aboutirait à une inscription de garantie réelle immobilière de 108.250€- x 1,2 = 129.900€

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) n'est possible que pour les acquisitions au maximum à hauteur de leur prix hors frais quels qu'ils soient. Mais dans la VEFA ce PPD ne pourra concerner que le premier acompte sur le prix versé à la signature chez le notaire.

Quels est donc le détail de votre prix d'acquisition ,

Cdt

Bonjour,

déjà merci pour la réponse.

Pour les prêts, voici les chiffres figurant sur mon offre de prêt:

prêt pas :
capital emprunté 80105 €
teg 3,72 % sur un tx mensuel de 0,31 % composé de :
interets du credit : 25512,28 €calculé au tx fixe de 2,95% l'an hors assurance
assurance : 4791,36 €
frais de dossier : 0 €
Frais de garanties : 1922,03 €
privilége de preteur de deniers 1407,25€
hypotheque = 76099,75€

prêt PTZ

capital emprunté : 28145 €
TEG de 0,56%
intêrets = 0
assurance 1683,60 €
frais de garanties 1031,45€
Privilége de preteurs de deniers = 1407,25€
hypotheque = 26737,75 €

En espérant n'avoir rien oublié cette fois ci

 

[Aristide]

prêt PTZ

capital emprunté : 28145 €
TEG de 0,56%
intêrets = 0
assurance 1683,60 €
frais de garanties 1031,45€
Privilége de preteurs de deniers = 1407,25€
hypotheque = 26737,75 €

Là c'est OK car 26.737,75€ + 1.407,25€ = 28.145€
Et cela semble signifier que votre premier versement chez la notaire sera de 1.417,25€ garanti par un PPD

Mais ci-dessous çà ne colle pas

prêt pas :
capital emprunté 80105 €

privilége de preteur de deniers 1407,25€
hypotheque = 76099,75€

Car d'une part 76.099,75€ + 1.407,25€ = 77.507€ et non pas 80.105€
D'autre par si le PPD a déjà été inscrit en garantie du PTZ il ne peut pas l'être une seconde fois et encore à hauteur de 1.407,25€ sur le prêt PAS.
Normalement sur la totalité du PAS vous devriez avoir une hypothèque à au minimum à hauteur de 80.105€.

Et, ainsi qu'expliqué antérieurement, il faut ajouter les accessoires sur ces deux crédits.

Je vous suggère de vous rapprocher de votre notaire car les éléments concernant les garanties de cette offre ne semblent pas clairs.

Par ailleurs je vous demandais le détail des dépenses à financer dans cette VEFA :
+ Prix acquisition
+ Frais négociation
+ Frais acte notarié
+ Frais de dossier
+ Parts sociales éventuelles (si réseau mutualiste)
+ Frais de garantie......à éclaircir.

Côté ressources, si vous n'avez que les deux crédits ci-dessus le total des dépenses moins la somme de ces deux prêts donne l'apport personnel que vous devrez impérativement prévoir.

Et si un PPD est pris en garantie sur le premier versement vous ne pourrez pas le financer avec votre apport personnel; ce sera impérativement sur une mise à disposition des fonds issus de votre PTZ directement entre les mains du notaire rédacteur.

Cdt