Acquisition dans l'ancien+PTZ+ courtier gratuit

[cat17]

Bonjour,
Ayant beaucoup plus de temps pour monter un dossier de crédit pour ma fille et son compagnon qu'eux, je vous demande des éclaircissement sur un dossier via un courtier gratuit...
J'ai un peu l'impression qu'il veut se rémunérer sur le dossier présenté à la banque et pourquoi pas, accepté par les deux parties.
Il s'agit d'une acquisition de 91 000€, avec 25% minimum de travaux du montant de l'acquisition à faire pour la création de surfaces habitables supplémentaires dans un ancien local en zone C, et avec des revenus bien inférieurs au plafond de revenus.
Ce courtier refuse de prendre en compte le PTZ car aucun travaux d'économie d'énergie n'est prévu. Je lui ai bien précisé qu'il ne s'agissait pas d'un PTZ+ (éco)... Mais rien à faire, il ne veut rien entendre. C'est impossible pour lui, bien que je lui aie mentionné le site du service public [lien réservé abonné] .
De plus pour un si "petit" crédit, il propose un prêt sur 25 ans, parce qu'ils ont un bébé, et qu'un premier bébé en amène en autre et que ça coûte très cher des enfants, donc, il vaut mieux se baser sur du 28% d’endettement....
Voilà, ils n'ont pas le temps de faire les démarches auprès des banques et je ne peux pas m'y présenter à leur place non plus, d'où le courtier.... Et gratuit pour un jeune couple... Mais est-ce vraiment une bonne affaire?
Merci à vous!

 

[Money-time]

Bonjour,
ne disposant d'aucune donnée en terme de revenus, RF et autre, je ne discuterai pas le point concernant la durée de financement.
Cependant, au regard du projet, zone C + achat + travaux tel que vous le décrivez, effectivement, l'octroi d'un PTZ semble possible. Dans ce cas, le courtier ne peut pas faire que ce qui l'enchante; j'entends par là que même si celui-ci n'intègre pas de PTZ à son montage, la banque ne s'en privera pas. Dans la mesure ou tous les critères sont remplis, seul un refus acté par votre fille et gendre pourrait permettre une renonciation à ce PTZ; ce qui ne semble pas être le cas.
Autre piste (mais dans ce cas, le courtier est un doux rêveur), celui-ci ne perçoit pas de commission sur le PTZ et il cherche simplement à augmenter le montant du prêt principal pour ainsi, augmenter sa commission...

Cdlt

 

[Aristide]

Bonjour,

Si toutes les autres conditions sont remplies, je confirme qu'un PTZ est encore possible dans le secteur ancien de la zone C si 25% de travaux sont réalisés par rapport aux au total "Prix achat avec FAI mais tous autres frais exclus + Travaux".

Exprimé autrement cela signifie que les travaux doivent représenter 1/3 du prix d'achat FAI compris.

=> Et non pas :"avec 25% minimum de travaux du montant de l'acquisition à faire"

Avec seulement 25% du prix d'acquisition le PTZ n'est pas possible.

Ce n'est pas à votre courtier de décider; rencontrez le conseiller bancaire et procédez au montage du dossier avec lui.

La remarque vaut également pour la durée étant cependant précisé qu'il vaut effectivement mieux prendre une marge de sécurité et se rappeler qu'entre le statut de locataire et celui de propriétaire les charges liées au logement peuvent progresser de 10% à 20% suivant:
+ La nature "neuf/ancien" du logement
+ Le secteur "Diffus/Groupé"
+ La zone "Urbaine/Rurale"

Et ceci du fait :
+ Impôts supplémentaire (notamment fonciers)
+ Assurances
+ Entretiens/réparations/Équipements...
+ Suppléments éventuels de déplacements (travail/accès commerces et services/loisirs...)

Cdt

 

[cat17]

Autre piste (mais dans ce cas, le courtier est un doux rêveur), celui-ci ne perçoit pas de commission sur le PTZ et il cherche simplement à augmenter le montant du prêt principal pour ainsi, augmenter sa commission...

C'est tout à fait ce qu'il me semble... Dira-t-il qu'ils sont primo-accédants?

si 25% de travaux sont réalisés par rapport aux au total "Prix achat avec FAI mais tous autres frais exclus + Travaux".

Exprimé autrement cela signifie que les travaux doivent représenter 1/3 du prix d'achat FAI compris.

Avec seulement 25% du prix d'acquisition le PTZ n'est pas possible.

Il y a toute la restructuration du rez de chaussée (80m²) à faire, avec l'électricité de ce même lieu, donc, environ 30 000€, soit plus de 25% du prix d'achat. Il n'y a pas d'agence, c'est entre particulier.
Donc vous compter, 91 000€ + 30 000€=121 000€ * 40%= 48 400€ d'octroi du PTZ possible dont 30 250€ de travaux.

Donc un prêt PAS de 73 000€ et un PTZ à 48 400€.

On est d'accord? Ou je me plante royalement?

En attendant, merci à vous deux pour votre temps!

 

[Money-time]

Sur le fond, vous avez compris la méthode, mais le prix de 91K€ comprend t-il les frais de notaire ou pas? Par ailleurs, les frais de garantie, dossier et autre sont financés comment? Y a t-il un apport injecté au projet? A l'inverse il manque un certain budget dans votre calcul d'enveloppe. CCdlt

 

[cat17]

91 000€ c'est juste le prix d'achat. Les frais de notaire seront un apport familial. Il a estimé les frais de garantie à 1200€ et à 500€ les frais de dossier (prêt PAS)..... Prévu en familial aussi...
Pour nous, c'est une affaire personnelle qui ne regarde ni le courtier, ni la banque, ça se passe entre 4 murs... On lui demande juste un prêt PAS et un PTZ.
C'est possible non? Ou faut-il d'abord verser l'argent aux enfants quitte à ce que la transaction ne se fasse pas... Et qu'ils le revirent sur notre compte après?

 

[Aristide]

Il y a toute la restructuration du rez de chaussée (80m²) à faire, avec l'électricité de ce même lieu, donc, environ 30 000€, soit plus de 25% du prix d'achat. Il n'y a pas d'agence, c'est entre particulier.
Donc vous compter, 91 000€ + 30 000€=121 000€ * 40%= 48 400€ d'octroi du PTZ possible dont 30 250€ de travaux.

Donc un prêt PAS de 73 000€ et un PTZ à 48 400€.

On est d'accord? Ou je me plante royalement?

Il s'agit d'une transaction entre particuliers; donc il n'y a pas de frais de négociation à prendre en compte.

Si le prix d'achat de 91.000€ que vous annoncez est hors frais d'acte d'acquisition (= hors "frais de notaire" comme souvent désignés à tort) il vous faut donc prévoir 91.000€/3 = 30.334€ de travaux au minimum
=> Avec (91.000€ + 30.334€) x 25% = 30.333,50€.

Si les frais sont dans ces 91.000€ le calcul est à revoir.

En PAS et PTZ aucun frais n'est finançable; il vous faut donc prévoir:

+ Frais d'acte d'acquisition
+ Frais de dossier
+ Frais de garanties (si garantie réelle immobilière forcément Privilège Prêteur Deniers (PPD) plus hypothèque sur les travaux)
+ Parts sociales (si banque mutualiste)

Cdt

 

[Money-time]

Surprenant comme point de vue. Evidemment que tous ces aspects concernent le courtier; en signant mandat, votre fille et gendre s'engagent à délivrer des infos sincères et véritables...Sans ces éléments, comment voulez vous que le courtier puisse faire une analyse juste du dossier? Et effectivement, sachant qu'il est peu probable que le courtier soit commissionné sur un prêt PAS et PTZ, je le comprends tout à fait. Il ne ferait que perdre son temps puisque vous "imposez" la nature des prêts et autre. Fin de la discussion pour ma part. Cdlt

 

[Aristide]

Que la commission ne porte pas sur le PTZ, OK.

Mais je ne vois pas pourquoi elle ne le serait pas sur le PAS ?

C'est un prêt réglementé soit; mais un prêt assis sur les mêmes ressources que tous les autres dont le plafond de taux réglemenatire (0,60 points de moins que le plafond taux PC) ne sert plus à rien depuis longtemps du fait de faibles taux de marché actuels.

Cdt

 

[Money-time]

Que la commission ne porte pas sur le PTZ, OK.

Mais je ne vois pas pourquoi elle ne le serait pas sur le PAS ?

C'est un prêt réglementé soit; mais un prêt assis sur les mêmes ressources que tous les autres dont le plafond de taux réglemenatire (0,60 points de moins que le plafond taux PC) ne sert plus à rien depuis longtemps du fait de faibles taux de marché actuels.

Cdt

Bonsoir Aristide,

effectivement, cette remarque n'est pas une généralité Mais sur mon secteur, aucune banque ne commissionne les prêts PAS (sans pour autant que je n'ai la moindre explication)....il est évident qu'il en est peut être autrement sur d'autres régions....Etant à l'extrême opposé d'ICF (sur la carte de France ), il pourra peut être compléter mes dires

 

[Aristide]

Oui, chaque banque a bien entendu sa propre politique……….mais elle devrait être cohérente et répondre à une logique.

Cdt

 

[cat17]

Oh purée!!! mon unique acquisition immobilière remonte à 22 ans... Je suis perdue, mais je reprends!

effectivement, sachant qu'il est peu probable que le courtier soit commissionné sur un prêt PAS et PTZ, je le comprends tout à fait.

Voilà qui répond à une de mes premières interrogations! Le mieux serait donc de démarcher les banques une à une...
C'est dingue entre ce que l('on nous certifie sur le "papier" (le net) et le réel!

Surprenant comme point de vue. Evidemment que tous ces aspects concernent le courtier; en signant mandat, votre fille et gendre s'engagent à délivrer des infos sincères et véritables...Sans ces éléments, comment voulez vous que le courtier puisse faire une analyse juste du dossier? Et effectivement, sachant qu'il est peu probable que le courtier soit commissionné sur un prêt PAS et PTZ, je le comprends tout à fait. Il ne ferait que perdre son temps puisque vous "imposez" la nature des prêts et autre. Fin de la discussion pour ma part. Cdlt

Pardon Money-time. Je peux faire un virement aux enfants, sachant que la banque va vouloir voir leur finance... Mais quel intérêt si l'opération ne se fait pas? Il devront juste me revirer cette somme? Autant le faire à l'instant T...

 

[Aristide]

Je peux faire un virement aux enfants

Petite parenthèse au passage: vous savez que si vous faites un don à vos enfants ils ont (pas vous le donateur, eux les bénéficiaires) une formalité à faire auprès de l'administration fiscale ?
(Formulaire N° 2731-SD).

Cdt

 

[cat17]

Ce n'est qu'un formulaire en plus à remplir.

 

[Money-time]

Oh purée!!! mon unique acquisition immobilière remonte à 22 ans... Je suis perdue, mais je reprends!


Voilà qui répond à une de mes premières interrogations! Le mieux serait donc de démarcher les banques une à une...
C'est dingue entre ce que l('on nous certifie sur le "papier" (le net) et le réel!



Pardon Money-time. Je peux faire un virement aux enfants, sachant que la banque va vouloir voir leur finance... Mais quel intérêt si l'opération ne se fait pas? Il devront juste me revirer cette somme? Autant le faire à l'instant T...

Bonsoir Cat17, j'ai été peut être un peu abrupt dans mon dernier post. Cependant, au regard de vos derniers posts, tout porte à croire que toutes les infos n'ont pas été données à votre courtier (le poste d'Aristide en est un élément)...à partir de là, il est délicat, à distance, de vous apporter une réponse précise sur le déroulement des choses. Par ailleurs, vous n'avez pas répondu à l'un des précédents posts vous demandant plus de précision, à savoir, revenu fiscal et autre; lesquels éléments permettraient de vous répondre beaucoup plus précisément. Au delà de cet aspect, mes précédents écrits ne concerne que moi (ou ma région) et il est toujours possible que les démarches bancaires soient tout autre dans un autre coin de France. Cdlt

 

[cat17]

Bonjour,
N'ayez aucune crainte Money-time, je n'ai ressentie aucune brusquerie!
En effet je n'avais pas répondu à ces précisions, parce que je me posais surtout la question sur le refus du PTZ. Le RF est de 14311 pour 2016, avec aujourd'hui un seul salaire en moyenne de 1400€. 1 bébé de 6 mois et un très fort loyer de 660€, d'où l'intérêt d'acheter, car il devient impossible de louer au prix des loyers qui augmentent un peu plus chaque année. Le courtier avait tout en main, mais préférait faire une simulation complète avec aucune épargne et en vous lisant tous les deux, ils vont voir à peut-être faire un prêt à côté pour payer tous les frais.
Sinon, silence du courtier depuis hier matin, le lien vers le service public et le droit au PTZ que je lui aie envoyé n'a pas eu l'impact que je souhaitais... Maintenant, je sais pourquoi!