acheter sans apport ou avec apport avec un taux de crédit important

[nathalie31320]

Bonjour,

je suis en train d'acheter un appartement de 144 000 euros afin de faire de la location.
Je dispose des fonds pour acheter comptant cet appartement, mais j'envisage de solliciter auprès de ma banque un prêt sur 20 ans.
Celle-ci me propose un taux de 2,33%, qui d'ailleurs ne me semble pas très intéressant. Ils le justifient par le fait que c'est du locatif, et que j'ai déjà deux autres prêts également pour de la location.

J'hésite sur le montant de l'apport :
- ou bien mon apport est de 50 000 euros, et ma banque me propose un prêt de 107 000 euros.
Dans ce cas mon effort annuel est mince, car grosso-modo les dépenses sont légèrement supérieures au gain

- ou bien mon apport est nul et ma banque me propose un prêt de 158 000 euros.
Dans ce cas mon effort annuel est plus important, car les dépenses sont nettement supérieures au gain (grosses mensualités).
Cependant mon rendement global sur 20 ans est meilleur, en prenant en compte les intérêts que rapportent les 50 000 euros non utilisés dans l'apport.

Auriez-vous un petit conseil à me donner ?
Est-il plus judicieux d'avoir aucun apport si le taux de crédit n'est pas très bon ?
Je vous remercie de m'avoir lue jusqu'au bout, et pour vos conseils.

 

[Davinette]

Bonjour,
2.33% c'est pas le TAEG je suppose ? C'est le TAEG qui est important. Si vous pensez avoir un rendement supérieur au TAEG alors il vaut mieux emprunter.

 

[nathalie31320]

Merci pour cette réponse rapide.

Le TAEG est de 3,05 %.
Je ne sais pas si avec un placement sûr je peux arriver à 3,05%. Eventuellement les SCPI.

Après, en cette période de forte inflation, est-ce qu'un taux de 2,33% est intéressant ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Encore faut-il comparer des taux qui sont comparables.

Car le TAEG est exprimé en taux actuariel alors que le taux des produits d'épargne est exprimé en taux proportionnel.

Votre TAEG (actuariel) de 3,05% est très probablement calculé sur la base d'échéances mensuelles.
Exprimé en taux proportionnel (il devient un TEG), sur cette périodicité, il ne serait plus que de 3,0082%.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[paal]

Bonjour,

je suis en train d'acheter un appartement de 144 000 euros afin de faire de la location.
Je dispose des fonds pour acheter comptant cet appartement, mais j'envisage de solliciter auprès de ma banque un prêt sur 20 ans.
Celle-ci me propose un taux de 2,33%, qui d'ailleurs ne me semble pas très intéressant. Ils le justifient par le fait que c'est du locatif, et que j'ai déjà deux autres prêts également pour de la location.

Primo, on va considérer que vous avez déjà l'expérience d'achats pour une visée locative, et vous devez savoir que la bonne solution pour du locatif, c'est d'obtenir le prêt le plus important possible, surtout avec des taux d'intérêt que vous considérez élevés ...

Ensuite, rien en vous empêche de solliciter une autre banque que celle chez laquelle vous avez déjà 2 crédits en cours

J'hésite sur le montant de l'apport :
- ou bien mon apport est de 50 000 euros, et ma banque me propose un prêt de 107 000 euros.
Dans ce cas mon effort annuel est mince, car grosso-modo les dépenses sont légèrement supérieures aux gains

Certes, mais pour du locatif, vous allez avoir
- des dépenses qui vont s'amenuiser avec le temps (par rapport aux gains locatifs)
- des gains locatifs qui vont progresser au fur et à mesure des locations ....
donc assez rapidement de la fiscalité qui va venir frapper vos revenus nets fonciers

- ou bien mon apport est nul et ma banque me propose un prêt de 158 000 euros.
Dans ce cas mon effort annuel est plus important, car les dépenses sont nettement supérieures au gain (grosses mensualités).
Cependant mon rendement global sur 20 ans est meilleur, en prenant en compte les intérêts que rapportent les 50 000 euros non utilisés dans l'apport.

Pour de la location c'est à mon avis cette solution qui m'apparaît la plus appropriée sous l'angle du principe ....

Auriez-vous un petit conseil à me donner ?
Est-il plus judicieux d'avoir aucun apport si le taux de crédit n'est pas très bon ?

A vous de rechercher un taux d'intérêt plus accommodant, auprès d'autres partenaires bancaires, puis de vendre votre dossier auprès d'eux ....

Je vous remercie de m'avoir lue jusqu'au bout, et pour vos conseils.

Profitez-en tant qu'ils sont encore gratuits sur cet espace ....

 

[nathalie31320]

Je ne comprends pas bien pourquoi, avec des taux d'intérêts élevés, il est judicieux d'avoir le prêt le plus important possible

 

[Triaslau]

Je ne comprends pas bien pourquoi, avec des taux d'intérêts élevés, il est judicieux d'avoir le prêt le plus important possible

En théorie, si le taux de votre crédit est plus faible que l'inflation, vous gagnez de l'argent avec un crédit à taux fixe c'est tout l'intérêt. La monnaie perd de la valeur donc les emprunteurs s'enrichissent car ils doivent rendre moins que ce qu'ils ont emprunté.

 

[Aristide]

Dit ainsi c'est très mal exprimé et même inexact

Exemple:
=> Prêt de 100.000€ à 3% sur 240 mois

=> Si le prêt va à son terme avec inflation 0,00%
+ Mensualité = 554,60€ (aux arrondis près)
+ Coût du crédit 33.103,42€ (aux arrondis près)

=> Si le prêt va à son terme avec inflation 6,00%
+ Mensualité = 554,60€ (aux arrondis près)
+ Coût du crédit 33.103,42€ (aux arrondis près)

=> Donc exactement la même chose

Ce qui change c'est que les revenus évoluent avec l'inflation

Ainsi, si au départ les revenus étaient de 2.000€ :
+ Le taux d'endettement était de 555€ / 2.000 x 100 = 27,75%
+ Les reste à vivre était de 2.000€ - 555€ = 1.445€

Si les revenus évoluent en exact corrélation avec l'inflation (=> + 6% ???) ils passent alors de 2.000€ à 2.120€
Dès lors :
+ Le taux d'endettement se réduit à 555€ / 2.120 x 100 = 26,18%
+ Les reste à vivre augmente à 2.120€ - 555€ = 1.565€

=> C'est donc le taux d'endettement qui baisse et le reste à vivre qui augmente; c'est le pouvoir d'achat de l'emprunteur qui s'en trouve amélioré vis à vis de ce seul poste de son budget qui est le crédit contracté.

Mais tous les autres postes (nourriture - habillement - énergie - loisirs......) vont subir une envolée des prix du fait de cette inflation.

Au total, le solde bénéfique est loin d'être assuré.

Le contraire est même démontré ici:

Incidences de l’inflation sur l’actif total (Financier + Physique) d’un emprunteur à taux fixe.
[lien réservé abonné]

A toutes fins utiles .

Cdt

 

[svprets]

Bonjour,

Encore faut-il comparer des taux qui sont comparables.

Car le TAEG est exprimé en taux actuariel alors que le taux des produits d'épargne est exprimé en taux proportionnel.

Votre TAEG (actuariel) de 3,05% est très probablement calculé sur la base d'échéances mensuelles.
Exprimé en taux proportionnel (il devient un TEG), sur cette périodicité, il ne serait plus que de 3,0082%.

A toutes fins utiles.

Cdt

Bonjour,
Je ne comprends pas la teneur de votre message...
=> Pour quelle raison assurez-vous que les taux des produits d'épargne sont proportionnels ? Bon nombre d'entre eux proposent une capitalisation à intérêts composés...non ?
=> Par ailleurs, puisque vous venez confronter deux loyers d'argent, celui d'un emprunt - tous frais compris - versus celui de la rémunération d'une épargne, pourquoi écartez-vous le T.A.E.G. au profit du T.E.G...Il me semble que le premier est le plus adapté à mener un comparatif emprunt/épargne...

 

[Triaslau]

Évidemment quand je dis qu’on rend moins que ce qu’on emprunte je veux dire qu’on rend moins en valeur pas moins en euros. Un euro aujourd’hui « vaut » beaucoup plus qu’un euro dans 240 mois avec 6% d’inflation annuel

Et le fait que les autres postes de la vie courante augmentent ne change strictement rien; ils vont augmenter qu’on fasse le crédit ou pas

Le seul truc qui est vrai est qu’il faut que les salaires suivent; ce qui n’est pas forcément le cas, et c’est pour ça que j ai dit « en théorie ». Mais l’inverse peut etre vrai aussi; certains secteurs augmentent leur marge bien plus que l’inflation donc là aussi précision inutile on peut pas affirmer quoi que ce soit; mais expliquer un principe en restant simple et compréhensible pour la personne qui pose la question.

 

[Aristide]

Bonjour,
Je ne comprends pas la teneur de votre message...
=> Pour quelle raison assurez-vous que les taux des produits d'épargne sont proportionnels ? Bon nombre d'entre eux proposent une capitalisation à intérêts composés...non ?

Si les intérêts sont bien capitalisés ils le sont à terme échu en fin d'année.
Or, pour une capitalisation annuelle, un taux proportionnel est égal à un taux actuariel et inversement
Mais le TAEG d'un prêt remboursable par mensualités est calculé avec cette périodicité. il n'est donc plus comparable; ou il faudrait alors qu'il soit remboursable par annuités.

=> Par ailleurs, puisque vous venez confronter deux loyers d'argent, celui d'un emprunt - tous frais compris - versus celui de la rémunération d'une épargne, pourquoi écartez-vous le T.A.E.G. au profit du T.E.G...Il me semble que le premier est le plus adapté à mener un comparatif emprunt/épargne...

Ben.......oui.
Mais le TAEG n'existe que pour les crédits.
Et, s'agissant de comparer, toutes choses étant égales par ailleurs, si le TEG d'un produit "A" est supérieur au TEG d'un produit "B" en valeurs relatives, le TAEG donnera la même orientation; et réciproquement.

Cdt

 

[Aristide]

mais expliquer un principe en restant simple et compréhensible pour la personne qui pose la question.

Mais, avant tout, des choses exactes !

 

[nathalie31320]

Bonjour à tous.
Je vous remercie pour vos réponses.
Si j'ai bien, compris le taux que me propose ma banque (2,33%) est intéressant car il est inférieur à l'inflation qui ne cesse d'augmenter actuellement.
Ceci dit le crédit est sur 20 ans, et en 20 ans l'inflation peut très bien décroître et s'approcher de zéro.

Dans ce cas, est-ce que j'ai toujours intérêt à emprunter avec un apport le plus faible possible ?

 

[nono52]

Bonjour Nathalie 31320,

Si vous avez l'argent et bien achetez cash !

Vous allez vous évitez toutes les tracasseries liés à l'emprunt (taxe, assurance, caution, notaire qui se sucre au passage, etc .....) et à la revente c'est plus simple également.

C'est ce que j'ai fait en achetant un appartement sans emprunt, il est loué et je paye les impôts fonciers qui vont avec sans me prendre la tête sur ce que j'ai à déduire ou non ! Et je reconstitue mon épargne avec les loyers.

De plus en ce moment je ne sais pas où sont vos liquidités mais il n'y a aucun placement sûr et vous pouvez perdre beaucoup du jour au lendemain au moins avec l'immo (en direct) vous vous sécurisez .

l'argument de l'inflation était valable avec les salaires indexés et de toute façon c'est conjoncturel donc !....

c'est juste mon avis

 

[svprets]

Si les intérêts sont bien capitalisés ils le sont à terme échu en fin d'année.
Or, pour une capitalisation annuelle, un taux proportionnel est égal à un taux actuariel et inversement
Mais le TAEG d'un prêt remboursable par mensualités est calculé avec cette périodicité. il n'est donc plus comparable; ou il faudrait alors qu'il soit remboursable par annuités.

Ben.......oui.
Mais le TAEG n'existe que pour les crédits.
Et, s'agissant de comparer, toutes choses étant égales par ailleurs, si le TEG d'un produit "A" est supérieur au TEG d'un produit "B" en valeurs relatives, le TAEG donnera la même orientation; et réciproquement.

Cdt

!!!???
Sauf erreur de ma part, Nathalie31230 s'inquiète d'un effort d'épargne mensuel...Il s'agit dans son cas de confronter 3 scenarii :
* un achat sans emprunt,
* un achat au moyen d'un prêt amortissable contre 50 k€ d'apport,
* un achat au moyen d'un prêt amortissable sans apport...

C'est une évidence que le loyer viendra ou bien alléger les charges mensuelles ou bien abonder, MENSUELLEMENT !, un produit de capitalisation...Le taux périodique mensuel ne sera nullement proportionnel à celui annuel...
Pour ce qui concerne le T.A.E.G. de l'emprunt, en tant qu'il est le résultat d'une suite de flux actualisés dont les premiers décaissements nécessaires à régler les frais de cet emprunt , je ne comprends, sincèrement !, pas en quoi il ne serait pas justement un bon paramètre pour procéder à un comparatif emprunt versus épargne ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Si j'ai bien, compris le taux que me propose ma banque (2,33%) est intéressant car il est inférieur à l'inflation qui ne cesse d'augmenter actuellement.

Non; vous avez mal compris.

Il faut comparer le taux réel de votre crédit avec le taux de rentabilité net que vous percevez sur votre épargne.

Faut-il rappeler que l'épargne que vous utilisez pour participer au financement de votre projet c'est un prêt que vous vous consentez à vous même au taux de votre épargne.

En veillant à comparer des taux de même nature (= comparables) si le taux perçu sur votre épargne est inférieur au taux réel de votre crédit il faut privilégier l'apport personnel;
Au contraire si le taux réel de votre crédit est inférieur au taux de rémunération de votre épargne il faut opter pour le crédit.

J'en profite pour rappeler ce que j'explique depuis des années à savoir que les TEG/TAEG qui sont très souvent "déifiés" pour de telles comparaisons ne donnent pas toujours des résultats fiables et pertinents.

Il faudrait privilégier la notion de "Coût du Crédit Corrigé" qui prend en compte non seulement tous les frais/charges mais également les manques à gagner en intérêts sur tous ces débours.

Parallèlement il intègre aussi les revenus obtenus par la rémunération des sommes non utilisées dans le financement du projet; par exemple l'apport conservé.

Ci-joint deux billets de mon blog avec un applicatif joint qui traitent du sujet.

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)
[lien réservé abonné]

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)
[lien réservé abonné]

Par ailleurs en ce qui concerne l'inflation je vous ai expliqué ci-dessus son 'incidence sur votre pouvoir d'achat qui serait donc amélioré si vos revenus progressent - au minimum - au même rythme.

Mais il ne faudrait pas oublier que, parallèlement, tant l'épargne que vous aurez conservée que les intérêts qui viendront la rémunérer, subiront, eux aussi, et à ce même rythme la même dépréciation monétaire.

Dès lors le "bonus" que vous obtenez dans un premier temps se voit réduit, voire annulé ou même devenir "malus" dans un second temps quand vous voudrez utiliser ladite épargne;

Cdt

 

[Aristide]

C'est une évidence que le loyer viendra ou bien alléger les charges mensuelles ou bien abonder, MENSUELLEMENT !, un produit de capitalisation...Le taux périodique mensuel ne sera nullement proportionnel à celui annuel...

Prenons 10.000€ placé à 2% pendant un an.

Supposons que l'épargnant opte pour un crédit du même montant au même taux sur la même durée; les mensualités seront de 842,39€ (au arrondis près).

Pour ce cas d'école l'on suppose qu'il n'y a aucun autre frais/charge que les intérêts.

=> Dès lors le TAEG sera de 2,018%

Donc si le choix de l'option est fait sur la base d'une comparaison des taux :
+ 2% en capitalisation annuelle pour l'épargne
+ 2,018€ pour le TAEG actuariel (pour une périodicité mensuelle) - Le TEG est de 2% proportionnel.

=> L'option épargne sera retenue alors qu'en fait c'est exactement le même taux.

A noter en plus qu'en utilisant son épargne l'intéressé se privera de 10.000€ x 2% = 200€ d'intérêts (***)
Mais s'il opte pour l'emprunt il ne paiera que ~/~ 108,68€ d'intérêts (***)
(***) - Cf notion de Coût du Crédit Corrigé évoqué page précédente.

Pour ce qui concerne le T.A.E.G. de l'emprunt, en tant qu'il est le résultat d'une suite de flux actualisés dont les premiers décaissements nécessaires à régler le coût de cet emprunt ,

Merci...???
Le TEG aussi

je ne comprends pas en quoi il ne sera pas un bon paramètre pour procéder à un comparatif

La critique ne porte pas sur le TAEG en tant que tel; ainsi que démontré ci-dessus elle porte sur la comparaison de taux de natures différentes.

(***) - Mais il est cependant vrai que TEG et/ou TAEG ne sont pas exempts de critiques quant à la pertinence des résultats pour des comparaisons fiables; voir page précédente.

Cdt

 

[nathalie31320]

Je trouve que c'est intéressant d'acheter à crédit pour deux raisons :
- je ne puise pas dans mes économies et je peux placer l'argent économisé
- l'assurance-décès du prêt me rassure par rapport à mes enfants. Si par malheur je décède rapidement, l'appartement n'aura pas coûté grand chose

 

[Aristide]

Vous avez raison d'intégrer cet aspect "assurances" dans votre réflexion.
Il fait d'ailleurs l'objet du second billet de mon blog dont lien page 16 ci-dessus :

II) – Aspect « Prévoyance/Sécurité »

En plus des aspects strictement financiers il est un autre raisonnement qu’il me semble nécessaire d’aborder.

En effet, si vous financer votre investissement au moyen de crédit(s), vous aurez très certainement une assurance décès – invalidité.
Les primes représenteront un coût relativement important mais, si – hélas – survenait un sinistre (décès ou invalidité totale et permanente), le(s) solde(s) de prêt(s) sera/seront pris en charge.

Dans l’hypothèse d’incapacité de travail temporaire (ITT), ce sont les échéances qui seraient payées par l’assurance.

Mais il faut cependant être conscient que, sur un plan strictement financier

- je ne puise pas dans mes économies et je peux placer l'argent économisé

=> cette option n'est pas forcément bénéfique, c'est le cas si, ainsi qu'expliqué antérieurement, le taux réel de votre crédit est supérieur au taux net de votre épargne.

Mais c'est un choix dont il faut payer le prix.

Et, à ce sujet, pour revenir sur les TEAG/TEG qui sont censés mesurer le coût du crédit il faut rappeler que les primes d'assurances décès-invalidité ne sont prises en compte dans leurs calculs que si lesdites assurances sont rendues obligatoires par la banque.

Donc les assurances facultatives et/ou quotités d'assurances facultatives, bien que l'emprunteur en paie bien le prix, n'étant pas intégrées dans leurs calculs ces prétendus taux réels (???) sont minorés et les comparaisons qui en résultent ne sont ni fiables ni pertinentes.

Entre autres c'est l'une des critiques du TAEG/TEG

En revanche et à contrario, le "Coût du Crédit Corrigé" déjà évoqué antérieurement prend bien compte tant les assurances obligatoires que les facultatives.

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Par ailleurs en ce qui concerne l'inflation je vous ai expliqué ci-dessus son 'incidence sur votre pouvoir d'achat qui serait donc amélioré si vos revenus progressent - au minimum - au même rythme.

Mais il ne faudrait pas oublier que, parallèlement, tant l'épargne que vous aurez conservée que les intérêts qui viendront la rémunérer, subiront, eux aussi, et à ce même rythme la même dépréciation monétaire.

Dès lors le "bonus" que vous obtenez dans un premier temps se voit réduit, voire annulé ou même devenir "malus" dans un second temps quand vous voudrez utiliser ladite épargne;

Je trouve que c'est intéressant d'acheter à crédit pour deux raisons :
- je ne puise pas dans mes économies et je peux placer l'argent économisé

Ci-joint applicatif qui vous permet de visualiser concrètement comment - de 2002 à 2022 - l'inflation "fait fondre" le pouvoir d'achat d'un capital plus ses intérêts capitalisés (= sa valeur acquise) sur une période qui peut aller de un an à vingt ans.

A toutes fins utiles.