Acheter en VEFA

[yann789]

Bonjour,

je vais acheter un appartement en VEFA qui sera livré fin 2014 et j'ai des questions.

Comme c'est en VEFA, je vais avoir des frais intercalaires dans la banque où je fais le crédit.

- Y'a t'il un moyen pour éviter les frais intercalaires?

Si oui comment? quel montage financier?

- Je vais signer le contrat de réservation dans 6 jours, et l'agent immobilier m'a dit qu'à part le dépot de garantie, je devais payer une avance de 500 euros de frais de notaire (chèque au nom du notaire) qui seront déduit des frais de notaire globales.
Est-ce légal de me demander une avance 500 euros sur les frais de notaire?

J'ai demandé à l'agent immo si cet argent me sera remboursé dans le cas où j'obtiens pas mon crédit bancaire, il m'a répondu qu'on me remboursera les 500 euros moins les honoraires du notaires pour le temps qu'il a déjà passer sur mon dossier.

Est-ce normal d'une part de me demander une avance sur les frais de notaires (en plus du dépot de garantie) au moment de la signature de la réservation et si j'ai pas mon crédit de m'enlever les honoraires du notaires pour le temps passé sur mon dossier, du style il me rendra genre 200 euros au lieu de 500.

Merci de votre aide.

 

[Capach]

Bonjour,
- Y'a t'il un moyen pour éviter les frais intercalaires? Si oui comment? quel montage financier?

Les intérêts intercalaires sont les intérêts dûs à la banque en fonction de l'argent débloqué au fur et à mesure de la construction. La banque a emprunté pour vous prêter cet argent ou se finance sur ses propres capitaux, vous devez donc cet argent.

Pour éviter ou diminuer les intercalaires, il existe plusieurs solution, chacune est en fonction de ce que votre banque peut accepter, c'est son libre choix :
- Pratiquer un amortissement immédiat : commencer à rembourser votre prêt tout de suite, attention à votre loyer ou vos charges existantes,
- Si possible, rapprocher au maximum les déblocages de fonds voire mieux, demander au promoteur de faire des déblocages très important en toute fin du programment du style 95% à la signature,
- Dernière solution et sans doute celle qui vous correspond le mieux, choisir les prêts à débloquer en fonction de leur taux. L'ordre, si vous pouvez le choisir serait :
-> PTZ et autre prêt gratuit,
-> Votre apport s'il est par exemple sur un livret A à 1.75%,
-> Votre 1% patronal s'il est à 2.25%
-> Votre prêt bancaire supérieur à 2.25% en toute fin.

Est-ce légal de me demander une avance 500 euros sur les frais de notaire?

C'est une pratique courante des notaires, effectivement. Cela correspond aux travaux préparatoires à l'acte authentique, frais que le notaire aura à débourser pour vous et ces frais ne sont pas forcément précisément connu à l'avance. Si vous signez l'acte, naturellement, cela rentrera dans la catégorie des débours.
Attention, en cas d'absence ou d'insuffisance de provision, le notaire a la possibilité de retenir les documents qu'il a en sa possession tel que le titre de propriété par exemple. Cependant, le notaire a l'obligation de séquestrer cette avance sur son compte de la Caisse des Dépôts et de vous fournir un relevé précis au centime près des sommes dépensées pour vous.

Référence : l’art. IV du décret no 78-262 du 8 mars 1978

 

[yann789]

Bonsoir Capach,

Merci bcp pour votre réponse.

Lorsque je vais payer les 500 euros de notaires au moment de la réservation, quel document l'agent immobilier doit-il me donner en retour pour preuve de mon paiement? Un reçu signé de la main du notaire?

Cordialement.

 

[Capach]

Si le contrat est signé devant notaire, ces 500€ seront indiqués dans le compromis.

Ne vous inquiétez pas, le notaire est un officier public. Il ne prend pas cet argent pour son bon plaisir mais dans votre intérêt.

 

[yann789]

Non justement, je vais juste signé le contrat de réservation et payé les 500 euros d'avance sur notaire avec l'agent immobilier et y'aura pas le notaire avec nous.

Qu'en pensez vous?

 

[Capach]

Ah d'accord.

Et bien, ces 500€ seront versés au séquestre de l'agent immobilier et inscrit sur le compromis. Ce sera aussi inscrit sur un registre et on vous donnera un récépissé.

 

[yann789]

Vous voulez dire au sequestre du notaire, non? Dans la mesure où je vais donner le chèque de 500 euros à l'agent immobilier mais le chèque est à l'ordre du notaire.

 

[Capach]

Ah ? Dans ce cas, je me demande pourquoi le notaire ne rédige pas l'acte.

En fait, tant que les conditions suspensives de prêt ne sont pas levées, le contrat de réservation est dans les mains de l'agent immobilier. Ce n'est, à mon avis et selon l'usage, qu'une fois cette étape passée que votre dossier est transmis au notaire pour l'acte authentique.

En fait, l'agent immobilier a le droit de garder votre dépôt de garantie et c'est son devoir d'accomplir les démarches nécessaires (Loi SRU, etc.)

Bref, vous êtes également libre de choisir le notaire qui fera l'acte. Rien ne vous lie au notaire de l'agent immobilier, naturellement.

Rassurez-moi, l'agent immobilier parle bien d'enregistrer votre contrat aux impôts ?

 

[yann789]

Je ne sais pas, il ne m'a parlé d'enregistrer le contrat aux impôts, c'est obligatoire une fois que le compromis est signé?
Si oui, je vais lui demander de la faire

La seul chose qu'il m'a dit c'est qu'au moment de signer le compromis, je vais payer le dépot de garantie et un chèque de 500 euros au nom du notaire comme avance sur ces honoraire compris entre 2 et 3% (Vefa)

 

[Capach]

Je ne sais pas, il ne m'a parlé d'enregistrer le contrat aux impôts, c'est obligatoire une fois que le compromis est signé?
Si oui, je vais lui demander de la faire

Oui, tout à fait. En fait, vous devez donner une date certaine à votre contrat de réservation. Beaucoup de choses extrêmement importantes (condition suspensive, taux de TVA, etc.) découlent de a date de signature. Il y a en France deux manières d'obtenir juridiquement une date certaine : enregistrement du contrat au service des impôts OU signature du compromis chez un notaire.

La seul chose qu'il m'a dit c'est qu'au moment de signer le compromis, je vais payer le dépot de garantie et un chèque de 500 euros au nom du notaire comme avance sur ces honoraire compris entre 2 et 3% (Vefa)

A mon avis (et je demande les lumières d'autres participants à ce forum), cela n'a rien illégal du moment que le notaire vous donne un récépissé ou du moins un récapitulatif des actions engagées pour vous avec le détail des dépenses. Par contre, tant que le notaire n'est pas intervenu sur votre dossier, je n'en trouve pas l'intérêt.

 

[yann789]

Bonsoir Capach,

Merci beaucoup pour vos réponses.

Pour info, vous êtes notaire ou avocat?

Cordialement.

 

[Capach]

Rien de tout cela ! Je vous réponds en MP

 

[moietmoi]

Bonjour, pou cet achat en vefa; est-ce vous le demandeur? ou bien un agent immobilier ou un conseiller vous a demarché(téléphone, rencontre, papier dans la boite aux lettres....)
les règles ne sont pas les mêmes;
Si par exemple vous avez eu un papier dans votre boite aux lettres, et que sur la base de ce tract, vous vous êtes rendu à l'agence, se sont les règles du démarchage a domicile et la loi Hoguet qui s'appliquent ...