Achat SCPI européennes à crédit

[bachel]

Hello,

N'ayant toujours pas de nouvelles du référencement d'Epargne Pierre chez CACF, je commence à regarder d'autres possibilités de financement...

Je vous remercie pour vos propositions!

- CACFL: je ne suis pas trop chaud pour partir sur une garantie hypothécaire...

- Credit Logement: La garantie avec caution me convient mieux et je peux sans doute augmenter le montant investi pour coller au minimum requis de 75000 euros.
L'un de vous a-t-il déjà eu un devis sur 15-20 ans? Si oui, je suis intéressé de connaître le TAEG (frais inclus) qu'on peut espérer...

- La Banque Postale: Le taux est intéressant surtout si le choix des SCPI est libre, je vais me renseigner.
Dwayne72, peux-tu m'en dire plus sur les frais et les contreparties exigées stp ?


Auriez-vous d'autres partenaires à me suggérer?
Merci d'avance pour votre aide.

 

[Investirpat]

Bonjour,

Les taux semblent avoir un peu augmenter en ce début d'année avec une possibilité d'investissement autour de 1,20%-1,35% sur 20 ans. Une ouverture de compte avec domiciliation de salaire est recommandé. crédit logement (ne pas dépasser un taux d'endettement de 50%).
Large choix des SCPI, seule contrainte actuelle est Novapierre Allemagne 2

 

[bachel]

Hello,

Je commence à m'interroger sur la pertinence d'attendre le référencement d'Epargne Pierre chez le CACF qui se fait attendre depuis plusieurs mois...
Surtout que comme indiqué précédemment, le taux a augmenté de 1.8 à 2.15 rendant l'offre un peu moins intéressante...
Mais mon CGP continue à me dire que cette offre reste compétitive car assurance facultative et pas de frais annexe.
Et vu que je ne souhaite pas investir plus de 50-60 000 car j'ai déjà mon prêt sur ma RP, ça écarte beaucoup d'offres avec de meilleurs taux mais qui sont accessibles à partir de 75000 - 100 000 euros...

Pensez-vous que j'ai d'autres possibilités crédibles par rapport à ma cible ci-dessous ou dois-je faire preuve de patience pour la proposition du CACF qui colle à ma cible?

Ma cible:
- Capital investi: 50-60000
- Durée: 15 (voir 20 ans)
- Taux max: 2-2,15% TAEG (frais et assurances comprises)
- SCPI française pour pouvoir déduire les intérêts
- Rendement de la SCPI: minimum 5% pour garder un rendement honnête après les prélèvements sociaux et les impôts (17,2+30) -> d'où mon choix d'Epargne Pierre

Merci d'avance pour vos conseils.

 

[g.b]

Je crois que Pierval Santé pourrait correspondre à tes critères, mais je crois que tu as as déjà, non? 50% d'actifs à l'étranger, donc déductibilité possible sur la part française. À calculer mieux cela dit. Par ailleurs, quitte à partir sur Pierval Santé, le groupe LBP est susceptible de faire de bonnes propositions.

 

[g.b]

Par ailleurs, pour recentrer sur Épargne Pierre, je l'avais considéré également, mais je pencherais plus pour Vendôme Régions de nos jours. Je crois que l'équipe historique d'Épargne Pierre avait quitté le navire, non?

 

[bachel]

Hello,

Je vais finalement faire affaire avec le CACF et accepter sa proposition à 2,15% sur 15 ans sans contreparties financières ni assurances à l'exception de payer comptant 10% du montant.
J'ai finalement abandonné l'idée d'attendre qu'Epargne Pierre soit référencée et je vais partir sur des SCPI françaises et solides de fond de portefeuille pour équilibrer avec les SCPI étrangères et jeunes LF Europimmo et Atream Hotel qui sont déjà dans mon portefeuille.

Portefeuille actuel:
LF Europimmo (La Française)- 35000 euros -> Catégorie: Bureaux
Atream Hotels - 25000 euros -> Hotellerie

Rappel des SCPI finançables par le CACF:
SDG Amundi Immobilier: RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, GENEPIERRE et EDISSIMMO
SDG Primonial: PRIMOPIERRE, PRIMOVIE ET PATRIMMO COMMERCE
SDG La Française: EPARGNE FONCIERE, LF EUROPIMMO, MULTIMMOBILIER 2 et LF Grand Paris Patrimoine
SDG Sofidy: IMMORENTE, EFIMMO
SDG Perial: PFO2

Critères pour ma sélection:
- Diversifier les catégories: bureaux, commerces, santé et hôtellerie
- Diversifier les SDG
- Privilégier des SCPI solides de fond de portefeuille pour équilibrer avec mes jeunes SCPI LF Europimmo et Atream Hotels déjà présentes dans mon portefeuille.

Ma sélection:
3 SCPI pour un montant de 60000 euros:

Pour la santé, il n'y a que Primovie qui est disponible.
Pour les commerces, j'ai opté pour Immorente (60% commerce)
Pour les bureaux, ça se complique un peu et je suis hésitant entre Efimmo (Sofidy), Primopierre (Primonial), Epargne Foncière (La Française) et PFO2 (Pieral)
- Diversification des SDG -> PFO2 avec Pieral
- SCPI solide dans la durée -> Efimmo et Epargne Foncière
- Performances (rendement, revalorisation...) -> Efimmo, Primopierre
-> J'ai un faible pour Efimmo même si j'ai déjà du Primonial avec Immorente.

Portefeuille virtuel:
LF Europimmo (La Française) - 35000 euros -> Bureaux
Atream Hotels - 25000 euros -> Hotellerie
Primovie (Primonial) - 20000 euros -> Santé
Immorente (Sofidy) - 20000 euros -> Commerces
Effimo (Sofidy) - 20000 euros -> Bureaux

Que pensez-vous de l'équilibre de mon portefeuille et du choix des 3 SCPI ?
Merci d'avance pour vos retours afin de me conforter dans mon choix.

 

[Buffeto]

Pour les bureaux, ça se complique un peu et je suis hésitant entre Efimmo (Sofidy), Primopierre (Primonial), Epargne Foncière (La Française) et PFO2 (Pieral)

Que pensez-vous de l'équilibre de mon portefeuille et du choix des 3 SCPI ?
Merci d'avance pour vos retours afin de me conforter dans mon choix.

perso j'aurais choisi plutôt PFO2 pour ses choix de bâtiments HQE .
sinon pour le reste rien à dire.

 

[bachel]

Merci pour ton conseil Buffeto.
Effectivement je n'avais pas pris en compte le coté environnemental de PFO2 qui optimiserait la diversité de mon portefeuille.
De plus elle est gérée par Pieral que je n'ai pas encore dans mon portefeuille donc pas de doublon...

 

[dodo1]

Hello,

Je vais finalement faire affaire avec le CACF et accepter sa proposition à 2,15% sur 15 ans sans contreparties financières ni assurances à l'exception de payer comptant 10% du montant.
J'ai finalement abandonné l'idée d'attendre qu'Epargne Pierre soit référencée et je vais partir sur des SCPI françaises et solides de fond de portefeuille pour équilibrer avec les SCPI étrangères et jeunes LF Europimmo et Atream Hotel qui sont déjà dans mon portefeuille.

Portefeuille actuel:
LF Europimmo (La Française)- 35000 euros -> Catégorie: Bureaux
Atream Hotels - 25000 euros -> Hotellerie

Rappel des SCPI finançables par le CACF:
SDG Amundi Immobilier: RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, GENEPIERRE et EDISSIMMO
SDG Primonial: PRIMOPIERRE, PRIMOVIE ET PATRIMMO COMMERCE
SDG La Française: EPARGNE FONCIERE, LF EUROPIMMO, MULTIMMOBILIER 2 et LF Grand Paris Patrimoine
SDG Sofidy: IMMORENTE, EFIMMO
SDG Perial: PFO2

Tiens cette offre me dit quelque chose, car j'ai eu la même chez Lin..Par contre moi, on m'a proposé un crédit conso affecté.

 

[bachel]

Hello,

J'ai enfin réussi à finaliser ce dossier d'achat de SCPI à crédit avec le CACF et les souscriptions sont en cours (66 000 euros répartis équitablement sur Primovie, Immorent et PFO2).
Vu le contexte, pensez-vous que c'est une grosse connerie d'investir maintenant ou alors est-ce que le délai de jouissance de 5/6 mois va me permettre de laisser passer l'orage des prochains mois ?
J'ai lu que le report de loyer sera automatique pour des milliers de TPE et PME avec le coronavirus donc les rendements vont en prendre un coup car je ne pense pas que le RAN des SCPI sera suffisant pour compenser plusieurs mois sans loyers...
Je peux peut-être demander à temporiser un peu mais en même temps je suis impatient d'enfin boucler ce sujet...

Merci d'avance pour vos avis.

 

[CharlyBgood]

Merci d'avance pour vos avis.

Pas de quoi !

Clairement, des 3 SCPI c'est IMMORENTE et ses murs de commerce qui est la + impactée à court terme, ensuite PFO² moindrement, et pas du tout PRIMOVIE.

Cela dit vu les maisons de gestion, la capitalisation des 3 véhicules, le nb de bien, et la qualité de signature des locataires, je ne suis pas inquiet. L'année 2020 va être impactée, et ça devrait aller mieux en 2021.

Tu as excellemment diversifié: bravo !

Même si ce sont 2 classes d'actifs très différentes, l'immo comme la bourse, c'est du long terme: ça passera !
Il faut regarder loin et s'abstraire du court terme, il est vrai, très stressant.

Je serai moins confiant dans les véhicules comme ATREAM HOTELS mais pareil c'est du court terme aussi: n'empêche le coup de bambou va être terrible chez eux je le crains !

 

[bachel]

Merci Charly pour tes propos rassurants.

J'ai tellement bien diversifié que j'ai donc également de l’hôtellerie avec Atream Hotels (25.000) acquis fin 2018, aie aie aie...
J'ai aussi de l'étranger avec LF Europimmo (35.000) acheté également fin 2018.

Comme tu dis c'est du CT et j'ai une vision LT à horizon 10 ans minimum donc on va faire le dos rond...

Dans la famille timing foireux, j'ai également ouvert un PEA début mars pour diversifier...
L'apprentissage est rude en ce moment mais j'investis progressivement sur des valeurs défensives pour "profiter des soldes" et c'est aussi du LT avec de l'argent dont je n'ai pas besoin.

 

[SM1LE]

De mon côté aussi je viens d'avoir la confirmation de mon crédit et je vais acheter des parts de PFO2 et Epargne Pierre d'ici 7 jours.

Le délai de jouissance est de 6 mois. Donc en espérant que tout soit terminé d'ici là, je serais surement impacté mais à moindre mesure comparé a certaines personnes ( Dans le domaine hôtelier ou du tourisme).

C'est du long terme, mais bon espérons que la part ne va pas réduire de 30% non plus ..

 

[CharlyBgood]

Merci Charly pour tes propos rassurant

Tu parles Charles !

Je savais pas que tu avais des ATREAM
Pour moi c’est un peu un véhicule « R&D » de la SCPI comme 1 autre dans la logistique (qui doit être grippée elle aussi mais qui ne l’est pas?), mais bon:

Serrer les fesses et regarder loin
C’est la devise

 

[dodo1]

De toute manière personne ne c'est qu'elle va être le vrai impacte de cette crise et combien de temps cela va durer.

Comme en bourse, tout le monde se rassure comme il peut en se disant qu'il faut faire le dos, mais finalement, il n'y a pas d'autre alternative.

 

[blv31]

Hello,

Je deterre ce topic car je le trouve intéressant.

Bravo à toi bachel, j'ai lu toutes les pages et je vois que n'as pas lâché l'affaire.

C'est bien que tu n'ai pas pris de l'Atream en 2020 puisqu'ils morflent en ce moment.
Et encore que ma conviction c'est qu'on se créé du patrimoine sur le long terme, donc dans 10 ans, ces difficultés passagères devraient être oubliées...

Ma TMI est à 11%, je vous soumets mon projet d'achat de parts de SCPI :

• montant : 50 k€
• répartition : 35 k€ Epargne Pierre + 15 k€ Primovie
• financement : via courtier et établissement CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine
• durée : 25 ans
• taux hors assurance : 2,75%
• différé d'amortissement : 6 mois (pour le délai de jouissance)
• frais de courtage : 500€
• garantie via nantissement des parts
• pas d'autres frais à prévoir (autre que ceux de courtage)
• pas de contrepartie à prévoir

Qu'en pensez-vous ?

Je souhaite comparer cela avec l'offre retenue par bachel (avec le crédit agricole consumer finance) car le 2,75% fait mal.

 

[g.b]

Quitte à financer via le CFCAL, autant démarcher MeilleurPlacement (MonFinancier) qui semble proposer de meilleurs taux? En tout cas, dans l'un de leur mailing/post précédent.

Sinon, regarder du côté Caisse d'Épargne si vous n'êtes pas opposé à la domiciliation de revenus?

 

[SM1LE]

Allez chercher, et fouiner dans les banques de votre département.
J'ai réussi à obtenir en Mars un taux a 1.01%

 

[blv31]

Parmi les banques traditionnelles, il me semble que seule la Caisse d'Epargne accepte de financer des SCPI extérieures.

Ils m'avaient proposé 1,85% sur 25 ans.

Mais j'aimerai ne pas avoir à domicilier mes revenus. Je n'ai pas trop envie de la faire à l'envers au conseiller, c'est à dire obtenir le crédit puis partir dans la foulée.

Sm1le22, vous avez travaillé avec qui?

 

[SM1LE]

Sm1le22, vous avez travaillé avec qui?

Avec le crédit agricole. C'était déjà ma banque principale. J'ai eu libre choix des SCPI. Après, certains crédit agricole, propose que les SCPI maison.

Je ne sais pas si c'était de la chance.. mais on m'a pas trop embeté sur mon projet