Achat SCPI européennes à crédit

[thierryb180381]

Merci à tous pour vos messages.

@buffetophile, j'ai un revenu fiscal de référence d'environ 26000 et j'ai déjà acheté pour 60000 de parts SCPI sans crédit l'année dernière (50% LF Europimmo et 50% Atrium) donc je ne devrais pas être loin du passage à 30% (seuil à 27519).
Du coup, dans mes simulations, je préfère partir sur un TMI de 30%.

@poam5356 , merci pour ta précision sur la fiscalité des revenus étrangers que je n'avais pas ...
Du coup, pour le calcul de l'impôt français, est-ce qu'on soustrait les 15,8% de l’impôt allemand?
C'est à dire est-ce qu'on paye juste la différence entre l'imposition française et l'imposition allemande?

Dans mon cas, la majorité de ces revenus seront imposés au TMI de 30% et j'aurai un TM d'environ 11 % si je pars sur un revenu fiscal de référence de 31000, ca fait donc un taux français de 19% et une imposition finale de 34,8% sur les revenus allemands!
Suis-je dans le vrai?

Merci

Oui, c'est ça.

En fait, je dirais oui et non.

Car par exemple, la SCPI que je cible (Eurovalys) affiche son rendement en taux de distribution net de fiscalité allemande, en l'occurence 4,5% en ce moment et donc pas besoin de se préoccuper de la fiscalité allemande qui est faite en amont. Donc on va juste payer un impôt sur les revenus, un impôt égal à TMI% - tx moyen d'imposition.

Par contre, je me demande quand même un truc, voici ce que je vois dans le rapport annuel 2017 d'Eurovalys:

Distribution brute : 48,34 €
Impôt sur les Sociétés allemand: -3,27 €
Prélèvement fiscaux et sociaux: -0,07 €
Distribution nette de fiscalité: 45,00 €
Report à nouveau cumulé: 9,10 €

Pourtant si je fais:
48,34 € - 15,825% = 40,69 euros et non pas 45 euros et pourtant, ils ont bien un rendement net de fiscalité allemande de 4,5%, c'est écrit noir sur blanc partout.

Etes-vous d'accord avec ce que j'ai écrit et qu'en pensez-vous?

Merci.

 

[poam5356]

Bonjour,

En fait, je dirais oui et non.
Car par exemple, la SCPI que je cible (Eurovalys) affiche son rendement en taux de distribution net de fiscalité allemande, en l'occurence 4,5% en ce moment et donc pas besoin de se préoccuper de la fiscalité allemande qui est faite en amont. Donc on va juste payer un impôt sur les revenus, un impôt égal à TMI% - tx moyen d'imposition.

Oui, bien sûr. Personne n'a dit le contraire. En général, le rendement est annoncé net de fiscalité étrangère, sauf pour 1 SCPI qui communique du brut et se retrouve largement devant les autres en terme de rentabilité. C'est limite malhonnête.

Par contre, je me demande quand même un truc, voici ce que je vois dans le rapport annuel 2017 d'Eurovalys:
Distribution brute : 48,34 €
Impôt sur les Sociétés allemand: -3,27 €
Prélèvement fiscaux et sociaux: -0,07 €
Distribution nette de fiscalité: 45,00 €
Report à nouveau cumulé: 9,10 €

Pourtant si je fais:
48,34 € - 15,825% = 40,69 euros et non pas 45 euros et pourtant, ils ont bien un rendement net de fiscalité allemande de 4,5%, c'est écrit noir sur blanc partout.
Etes-vous d'accord avec ce que j'ai écrit et qu'en pensez-vous?
Merci.

Cela signifie que la distribution n'est pas uniquement due à des biens allemands soumis à l'impôt sur les sociétés!

 

[Yzard]

... les 0.07 de plv fiscaux sont sans doute sur des revenus financiers ..
.. liquidités en attente ..

 

[thierryb180381]

Bonjour,

Oui, bien sûr. Personne n'a dit le contraire. En général, le rendement est annoncé net de fiscalité étrangère, sauf pour 1 SCPI qui communique du brut et se retrouve largement devant les autres en terme de rentabilité. C'est limite malhonnête.


Cela signifie que la distribution n'est pas uniquement due à des biens allemands soumis à l'impôt sur les sociétés!

Pour cette fameuse SCPI, il s'agit de laquelle? Corum XL?

ha oui ok, j'aurais pensé que tout immeuble de bureau était soumis à l'impôt sur les sociétés mais effectivement, ta remarque est judicieuse, je n'y avais pas pensé, merci

 

[poam5356]

Pour cette fameuse SCPI, il s'agit de laquelle? Corum XL?

Oui, sauf erreur, ils sont les seuls à procéder ainsi. Rien d’illégal, bien sûr, mais ce serait bien si c'était clairement précisé quelque-part.

 

[thierryb180381]

Oui, sauf erreur, ils sont les seuls à procéder ainsi. Rien d’illégal, bien sûr, mais ce serait bien si c'était clairement précisé quelque-part.

Surtout que je vois qu'ils ont des biens sur 7 pays d'Europe différents, du coup, un peu plus casse-tête pour calculer soit même le rendement net de fiscalité s'ils ne le donnent pas.

 

[bachel]

Hello,

L'un de vous connaîtrait-il un bon outil pour faire des simulations de financement d'achat de SCPI à crédit svp ?
Le but est de connaitre l'effort d’épargne nécessaire en fonction des caractéristiques du prêt et de la déductibilité des intérêts d'emprunt.

Merci!

 

[Yzard]

Rdt net .. ?

Corum XL ..
60% en immo GB ..
Acheter du Corum XL.. c est vraiment croire à ce pari ..
Grosso modo .. c est un peu jouer au loto ...

 

[Cresus93]

Rdt net .. ?

Corum XL ..
60% en immo GB ..
Acheter du Corum XL.. c est vraiment croire à ce pari ..
Grosso modo .. c est un peu jouer au loto ...

eux y croient à fond puisqu'ils viennent encore de faire une acquisition.
"jouer au Loto"... non, ça reste l'Angleterre quoiqu'il arrive, pas l'Albanie.

 

[Cresus93]

Hello,

L'un de vous connaîtrait-il un bon outil pour faire des simulations de financement d'achat de SCPI à crédit svp ?
Le but est de connaitre l'effort d’épargne nécessaire en fonction des caractéristiques du prêt et de la déductibilité des intérêts d'emprunt.

Merci!

[lien réservé abonné]

 

[CharlyBgood]

L'un de vous connaîtrait-il un bon outil pour faire des simulations de financement d'achat de SCPI à crédit svp ?
Le but est de connaitre l'effort d’épargne nécessaire en fonction des caractéristiques du prêt et de la déductibilité des intérêts d'emprunt.

Voici la feuille que j'utilisais pour mes Clients; le 2ième onglet reporte et table les conditions d'emprunt

 

[moietmoi]

En plein dans ma déclaration, je me penche sur une autre scpi et comment remplir les cases 4xa et 4xb pour établir la proportion de recettes exceptionnelles/recettes non exceptionnelles, et je ne comprends pas la notice fournie par la grande banque nationale gestionnaire de la scpi.. qui indique:"vous devez reporter en case 4xb, le même montant qu'en ligne 4ba.... sûr de leur erreur , j'appelle l'aide en ligne téléphonique de la banque, qui approuve mes dires et me répond... nous avons eu des appels pour cette erreur!!!!!! Comme quoi ,il ne faut pas se fier aux notices....

 

[CharlyBgood]

Comme quoi ,il ne faut pas se fier aux notices....

et même parfois aux banques

 

[g.b]

En plein dans ma déclaration, je me penche sur une autre scpi et comment remplir les cases 4xa et 4xb pour établir la proportion de recettes exceptionnelles/recettes non exceptionnelles, et je ne comprends pas la notice fournie par la grande banque nationale gestionnaire de la scpi.. qui indique:"vous devez reporter en case 4xb, le même montant qu'en ligne 4ba.... sûr de leur erreur , j'appelle l'aide en ligne téléphonique de la banque, qui approuve mes dires et me répond... nous avons eu des appels pour cette erreur!!!!!! Comme quoi ,il ne faut pas se fier aux notices....

Et du coup, cette grande banque nationale gestionnaire, suite à ces appels, n'a pas jugé nécessaire d'envoyer un e-mail d'explications aux clients? Ou alors tous les détenteurs de cette SCPI ont soit attendu le dernier moment pour remplir ses impôts, soit ont fait aveuglément confiance à la banque (et c'est entendable).

 

[moietmoi]

n'a pas jugé nécessaire d'envoyer un e-mail d'explications aux clients?

Non, le hot liner était plutôt goguenard

soit ont fait aveuglément confiance à la banque (et c'est entendable).

comme indiqué:

 

[bachel]

Hello,

Merci Charly26230 et Cresus93 pour vos simulateurs .

 

[CharlyBgood]

Merci Charly26230 et Cresus93 pour vos simulateurs .

You’re welcome my dear

 

[bachel]

Hello,

J'avance doucement sur mon projet d'achats de SCPI à crédit et j'ai sélectionné les 4 SCPI ci-dessous:

- Epargne Pierre:
Les +: rendement (5,97 en 2018), Taux d'Occupation Financier (99%), Report A Nouveau
Les -: frais de souscription (12%), 0% de revalorisation sur les 5 dernières années, délai de jouissance de 6 mois

- Primopierre:
Les +: revalorisation (6% en 5 ans)
Les - : TOF (90%), RAN, rendement (comparé à Epargne Pierre ou Vendome Regions)

- Immorente:
Les +: Délai de jouissance de 3 mois, nombre d'immeubles, RAN
Les - : TOF (93%), revalorisation (1,54% en 5 ans), rendement (comparé à Epargne Pierre ou Vendome Regions ), 20% investi à l'etranger donc intérêts déductibles des impots que sur 80% des revenus)

- Vendome Regions
Les + : rendement (6,03 en 2018), TOF (97%), potentiel de revalorisation (4,68%)
Les - : frais de souscription (12%)


J'ai une préférence pour Epargne Pierre et Vendome Regions.
Leur très bon rendement compense les frais de souscription plus élevés.
Vendome Regions a en plus un bon potentiel de revalorisation (+4,96%) et un délai de jouissance plus court qu'Epargne Pierre (à relativiser pour un placement de 20 ans minimum).


Auriez-vous d'autres infos sur ces SCPI pour m'aider à valider mon choix svp?

Merci d'avance!

 

[bachel]

J'ai également trouvé un site intéressant avec beaucoup de simulateurs et d'infos sur les SCPI:
[lien réservé abonné]

 

[moietmoi]

J'ai également trouvé un site intéressant avec beaucoup de simulateurs et d'infos sur les SCPI:

oui c'est effectivement l'un des sites de référence