Achat SCPI européennes à crédit

[bachel]

tu ne pourras pas déduire les intérêts d'emprunt car dans la fiscalité française les revenus sont catégorisés .
donc tu ne peux déduire l'emprunt que sur des revenus fonciers français.

Hello Buffetophile, je me suis renseigné au près d'un conseiller chez Linxea où j'ai souscris un contrat d'AV et, à priori, aucune loi française interdit de déduire les intérêts d'emprunt sur des revenus fonciers étrangers...
As-tu des sources qui confirment cette interdiction stp ?

Merci

 

[Buffeto]

As-tu des sources qui confirment cette interdiction stp ?

est ce que cette page [lien réservé abonné]répond à ton interrogation ?

 

[bachel]

Oui j'ai lu cet article mais ce n'est pas clair pour moi:
"Or, ce n’est pas le cas ici car les immeubles détenus à l’étranger par les scpi produisent, pour les porteurs de parts, des revenus de source étrangère exonérés par application des conventions fiscales internationales et non, à proprement parlé, des revenus fonciers imposables en France."

Pour les revenus fonciers allemands, il y a bien une imposition française en plus de l'imposition allemande donc ce sont bien des revenus fonciers imposables en France non ?

 

[CharlyBgood]

Pour les revenus fonciers allemands, il y a bien une imposition française en plus de l'imposition allemande donc ce sont bien des revenus fonciers imposables en France non ?

CQFD: ce raisonnement est frappé du bon sens: à minima il nécessiterait une question prioritaire de constitutionnalité (QPC)

 

[bachel]

Bon tu as raison Buffetophile!

Plusieurs sources confirment cette impossibilité...
Ex: [lien réservé abonné]

Étrange que mon conseiller m'ai confirmé l'inverse m'indiquant même que ses clients pratiquaient cette déductibilité.
Après, il n'y a peut être pas de contrôle systématique...

 

[bachel]

A priori le conseil qui ressort du lot:

- Acheter cash des SCPI étrangères pour bénéficier de la fiscalité avantageuse
- Acheter à crédit des SCPI françaises pour bénéficier de la déductibilité des intérêts d'emprunt.

Et puis sur un long investissement à crédit de 20 ans minimum, on n'est pas à l'abri d'une harmonie fiscale européenne qui viendrait annuler cette fiscalité avantageuse des SCPI étrangères.

 

[Buffeto]

Bon tu as raison Buffetophile!

je n'avais aucun doute

 

[Buffeto]

- Acheter cash des SCPI étrangères pour bénéficier de la fiscalité avantageuse
- Acheter à crédit des SCPI françaises pour bénéficier de la déductibilité des intérêts d'emprunt.

pour ca aussi , c'est ce que j'ai toujours dit ....

 

[Capricio]

Après, reste à voir quelles sont les plus intéressantes en terme de rendement...

 

[jmi12]

pour ca aussi , c'est ce que j'ai toujours dit ....

pour ca aussi , c'est ce que j'ai toujours dit ....

Tout à fait d'accord avec ton interprétation, Buffeto. Les intérêts d'emprunt contractés pour l'achat de SCPI détenant des immeubles à l'étranger imposés à l'étranger en vertu des conventions internationales ne sont pas déductibles à hauteur du pourcentage de revenus de source étrangère. Si la SCPI détient des immeubles un peu partout en Europe, comme c'est le cas de Corum, me semble-t-il, en cas de financement des parts à crédit, il faut donc faire un prorata.
Cdt

 

[moietmoi]

out à fait d'accord avec ton interprétation, Buffeto. Les intérêts d'emprunt contractés pour l'achat de SCPI détenant des immeubles à l'étranger imposés à l'étranger en vertu des conventions internationales ne sont pas déductibles à hauteur du pourcentage de revenus de source étrangère. Si la SCPI détient des immeubles un peu partout en Europe, comme c'est le cas de Corum, me semble-t-il, en cas de financement des parts à crédit, il faut donc faire un prorata.
Cdt

absolument pas!!

Oui j'ai lu cet article mais ce n'est pas clair pour moi:
"Or, ce n’est pas le cas ici car les immeubles détenus à l’étranger par les scpi produisent, pour les porteurs de parts, des revenus de source étrangère exonérés par application des conventions fiscales internationales et non, à proprement parlé, des revenus fonciers imposables en France."

Pour les revenus fonciers allemands, il y a bien une imposition française en plus de l'imposition allemande donc ce sont bien des revenus fonciers imposables en France non ?

absolument,

d'ailleurs la notice de déclaration de Pierval Santé explique clairement la chose:

" déclaration des revenus fonciers allemands et irlandais
2047:
allemagne ...montant....
en cas d'acquisition à crédit , il convient de retirer de ce montant, la quote part des interêts d'emprunts imputable aux revenus allemands. Cette quote part correspond au montant des intérêts communiqué par votre organisme prêteur multiplié par 28,60% (voir exemple)exemple: le montant des "revenus avant déduction de l'impot étranger" mentionné sur l'annexe fiscale s'élève à 1000euros, et vous avez acquis des parts à l'aide d'un prêt dont le montant des intérêts s'élève à 1500euros ;Alors le montant à reporter s'élève à 571 euros (1000-1500*28,6)
les 28,6% sont spécifiques à Pierval Santé en fonction de la répartition du patrimoine

irlande: rubrique 8 revenus éxonérés, retenus pour le calcul du taux effectif;
là, comme c'est une éxonération et pas un crédit d'impôt , on a pas le droit de retirer les intérêts

 

[jmi12]

absolument pas!!



absolument,

d'ailleurs la notice de déclaration de Pierval Santé explique clairement la chose:

" déclaration des revenus fonciers allemands et irlandais
2047:
allemagne ...montant....
en cas d'acquisition à crédit , il convient de retirer de ce montant, la quote part des interêts d'emprunts imputable aux revenus allemands. Cette quote part correspond au montant des intérêts communiqué par votre organisme prêteur multiplié par 28,60% (voir exemple)exemple: le montant des "revenus avant déduction de l'impot étranger" mentionné sur l'annexe fiscale s'élève à 1000euros, et vous avez acquis des parts à l'aide d'un prêt dont le montant des intérêts s'élève à 1500euros ;Alors le montant à reporter s'élève à 571 euros (1000-1500*28,6)
les 28,6% sont spécifiques à Pierval Santé en fonction de la répartition du patrimoine

irlande: rubrique 8 revenus éxonérés, retenus pour le calcul du taux effectif;
là, comme c'est une éxonération et pas un crédit d'impôt , on a pas le droit de retirer les intérêts

J'ai répondu un peu rapidement, sans trop approfondir et rechercher dans la législation fiscale, sur la base d'un principe général en matière fiscale qui veut qu'on ne peut déduire une charge que si elle est engagée pour l'acquisition ou la conservation d'un revenu imposable et au cas particulier des SCPI, imposable en France.
Je précise que je n'ai pas de SCPI et donc à plus forte raison pas de SCPI acquise à crédit. Je n'ai donc pas d'expérience pratique, ni théorique d'ailleurs, sur le sujet.
Ma remarque reste donc valable sur un plan général, mais elle peut induire en erreur, si elle n'est pas complétée.
Par contre, après lecture de l'entrefilet que tu proposes et après consultation de la convention franco allemande, j'avoue que ta position se défend, dans la mesure où les revenus provenant d'immeubles situés en Allemagne sont également imposables en France [article 20- (2)- a) ], l'impôt allemand étant neutralisé forfaitairement par un crédit d'impôt égal à l'impôt français. Dans la mesure où les revenus provenant d'Allemagne sont, de fait et en vertu de la convention, imposables en France, je ne vois pas pourquoi les intérêts des emprunts contractés pour l'achat des parts ne seraient pas déductibles.
Pour l'Irlande, la convention prévoit l'exonération des revenus fonciers en France, mais le calcul de l'impôt français avec application du taux effectif (taux de l'ensemble des revenus, y compris les revenus irlandais exonérés). Il est donc normal que les intérêts des emprunts contractés pour l'achat de ces parts ne soient pas déductibles.

Il faudra certainement approfondir et rechercher des réponses fiscales sur le sujet, mais ton observation est logique. Méa culpa donc et merci pour ton observation qui devrait faire avancer la connaissance du sujet.
Le cas de l'Allemagne et de l'Irlande avance. Je suppose que l'on doit trouver des SCPI avec des immeubles hors de ces 2 pays. Il conviendra donc de se reporter aux conventions, mais le principe devrait être le même (déduction des intérêts, si imposition des produits en France, non déduction si exonération en France avec application du taux effectif).
Si quelqu'un trouve de la législation fiscale, qu'il le fasse savoir.
Cdt

 

[Buffeto]

c'est marrant .
on vient juste de voter pour les européennes et dans ce simple sujet on s'aperçoit qu'à défaut de simplifier ou de faciliter les choses , elles se complexifient au point que même les spécialistes s'embrouillent ....

qu'en sera t'il lorsque les SCPI vont aller investir qui aux USA , qui au Japon ou en Russie . va t'il falloir que l'investisseur s'entoure d'une armée d'avocats fiscalistes internationaux ?

 

[moietmoi]

qu'en sera t'il lorsque les SCPI vont aller investir qui aux USA , qui au Japon ou en Russie . va t'il falloir que l'investisseur s'entoure d'une armée d'avocats fiscalistes internationaux ?

On peut éventuellement conseiller de n'investir que sur des produits dont la notice fiscale fournie par la scpi d'accompagnement de l'ifu est claire et permet de remplir correctement les 2044, 2047....comme celle que je cite plus haut...
Quant à la simplification, promise sous différentes formes, par tous les gouvernements et à différents sujets , il y a bien longtemps que je n'y crois plus......
-la décentralisation devait simplifier: il y a juste maintenant plusieurs dossiers à soumettre aux nombreuses instances créees en plus du dossier habituel;
-les normes inutiles supprimées et obligations diverses ont contradictoirement changé un compromis de vente d'immobilier de 20 pages en 90 pages..
-tout bail locatif qui pouvait faire 3 pages en fait obligatoirement une 60 aine voire 100 ( à parapher et signer) ; Allez depuis 6 mois , on a le droit de communiquer par voie électronique le règlement de copro, l'état des risques et pollutions, les 6 ou 7 diagnostics obligatoires et quelques autres qui doivent être annexé au bail
-Un jugement que l'on croit définitivement acquis , car émanant de la plus haute juridiction française, peut être remis en question, par une procédure longue au niveau d'instance extra territorriale....
........

 

[jmi12]

On peut éventuellement conseiller de n'investir que sur des produits dont la notice fiscale fournie par la scpi d'accompagnement de l'ifu est claire et permet de remplir correctement les 2044, 2047....comme celle que je cite plus haut...
Quant à la simplification, promise sous différentes formes, par tous les gouvernements et à différents sujets , il y a bien longtemps que je n'y crois plus......
-la décentralisation devait simplifier: il y a juste maintenant plusieurs dossiers à soumettre aux nombreuses instances créees en plus du dossier habituel;
-les normes inutiles supprimées et obligations diverses ont contradictoirement changé un compromis de vente d'immobilier de 20 pages en 90 pages..
-tout bail locatif qui pouvait faire 3 pages en fait obligatoirement une 60 aine voire 100 ( à parapher et signer) ; Allez depuis 6 mois , on a le droit de communiquer par voie électronique le règlement de copro, l'état des risques et pollutions, les 6 ou 7 diagnostics obligatoires et quelques autres qui doivent être annexé au bail
-Un jugement que l'on croit définitivement acquis , car émanant de la plus haute juridiction française, peut être remis en question, par une procédure longue au niveau d'instance extra territorriale....
........

La fiscalité française n'a jamais été simple et je ne pense pas que la tendance change. Cela dit, les conventions fiscales ne datent pas d'hier, mais c'est vrai qu'elles n'ont pas souvent suivi l'évolution de la société. Les SCPI françaises investissant dans différents pays européens, voire hors Europe, je pense que c'est assez récent. N'ayant pas de parts de SCPI, il m'est impossible de faire part de mon expérience, mais il me semblerait plus que normal que les gestionnaires des SCPI informent leurs clients des problématiques fiscales liées à la détention par ces structures d'immeubles à l'étranger et à la déduction des intérêts d'emprunt pour les achats de parts à crédit, achats qui ne doivent pas être marginaux.
Je suis un peu surpris que des détenteurs de parts de scpi acquises à crédit aient à se poser la question.
Cdt

 

[moietmoi]

Je suis un peu surpris que des détenteurs de parts de scpi acquises à crédit aient à se poser la question.

il y a plusieurs aspects, en amont et lors de la déclaration:
Lors de la déclaration, comme en plus la législation change chaque année et que la scpi détenue peut évoluer, il est normal qu il y ait des pages papier avec l'ifu ou site internet explicatif, les scpi qui ne respectent pas cela, à mon avis sont à mettre à la poubelle, car elle ne doivent pas respecter grand chose;

En amont, lors de la vente:
-la vente se fait par internet: malheureusement, nous sommes tous amené à cocher, oui j ai lu, oui j accepte, des dizaines de fois à chaque surf, sans lire les conditions et recommandations......donc même si l'information est présente, elle passe inaperçue;
-la vente se fait avec un cgp: là aussi l'information est donnée, mais crois tu que la subtilité, par exemple, entre la part de revenus d'ehpad en Irlande qui est éxonérée en France et la Part de revenus de l'ehpad en Allememagne qui est soumise à l'impôt mais remboursé, est accessible à l'entendement de l'acquéreur pour les conséquences que cela peut avoir sur la déductibilté ou non, à due proportion de la participation de la scpi dans ces biens par rapport aux avoirs globaux de la scpi, lors d'un rendez vous de vente entre le cgp et l'acquéreur;

 

[jmi12]

il y a plusieurs aspects, en amont et lors de la déclaration:
Lors de la déclaration, comme en plus la législation change chaque année et que la scpi détenue peut évoluer, il est normal qu il y ait des pages papier avec l'ifu ou site internet explicatif, les scpi qui ne respectent pas cela, à mon avis sont à mettre à la poubelle, car elle ne doivent pas respecter grand chose;

Je n'ai jamais vu d'IFU pour des SCPI. Par contre, mon gendre possède des parts de SCPI acquises à crédit dont de Corum, depuis une paire d'années. Il m'avait parlé du problème lors du 1er achat en me disant qu'un prorata avait été calculé par le CGP pour la déduction des intérêts. Cela ne semblait pas lui poser de problème avec les conseils du CGP, de sorte que je ne me suis jamais intéressé à la question et que je n'ai jamais consulté, ni les conventions fiscales, ni la doc. fiscale.
Dans tous les cas, les gestionnaires de SCPI qui ne fournissent aucune information sont à surveiller.

En amont, lors de la vente:
-la vente se fait par internet: malheureusement, nous sommes tous amené à cocher, oui j ai lu, oui j accepte, des dizaines de fois à chaque surf, sans lire les conditions et recommandations......donc même si l'information est présente, elle passe inaperçue;
-la vente se fait avec un cgp: là aussi l'information est donnée, mais crois tu que la subtilité, par exemple, entre la part de revenus d'ehpad en Irlande qui est éxonérée en France et la Part de revenus de l'ehpad en Allememagne qui est soumise à l'impôt mais remboursé, est accessible à l'entendement de l'acquéreur pour les conséquences que cela peut avoir sur la déductibilté ou non, à due proportion de la participation de la scpi dans ces biens par rapport aux avoirs globaux de la scpi, lors d'un rendez vous de vente entre le cgp et l'acquéreur;

Il reste que beaucoup de sites internet prétendent encore que les intérêts d'emprunts contractés pour l'achat de parts de SCPI détenant des immeubles en Allemagne ne sont pas déductibles. Par exemple [lien réservé abonné]
[lien réservé abonné]J'essayerai, quand j'aurais un peu de temps, d'approfondir la question, à moins que d'ici là, quelqu'un ait trouvé une réponse basée sur une source de droit (BOFIP, réponses ministérielles, etc....).
Il serait bien d'avoir une certitude en la matière.
A plus et Cdt

 

[Maju]

Ou un redressement fiscal qui pourrait nous éclairer sur le traitement des déclarations.. Les SCPI ont quand même quelques années, deux méthodes de déclaration différentes pour un même placement ça a du tiquer quelque part non ?

Le plus drôle serait que les deux types de déclarants pensent être dans leur droit car il n'y a pas eu de rectification. (?)

 

[jmi12]

Ou un redressement fiscal qui pourrait nous éclairer sur le traitement des déclarations.. Les SCPI ont quand même quelques années, deux méthodes de déclaration différentes pour un même placement ça a du tiquer quelque part non ?

Le plus drôle serait que les deux types de déclarants pensent être dans leur droit car il n'y a pas eu de rectification. (?)

Pour le redressement, ce sera pas pour moi, puisque je n'ai pas de scpi.
Je ne suis pas sûr qu'un agent des impôts ait une réponse immédiate certaine sur le sujet.
Ce qui est sûr, c'est que si j'étais dans la situation, j'aurai trouvé une solution défendable que j'aurais défendue, si besoin.

 

[moietmoi]

j

deux méthodes de déclaration différentes pour un même placement ça a du tiquer quelque part non ?

je ne vois nulle part 2 type de déclarations... je vois des explications de sites et par ailleurs des documents officiels des scpi , un autre par exemple concernant corum, avec pas à pas la 2044 qui se remplie avec les % en fonction du % détenu dans le pays

[lien réservé abonné]

C’est dans ces colonnes qu’il faut intégrer à nouveau les intérêts bancaires pour l’Allemagne (62 euros), l’Espagne(68 euros),calculés précédemment. Vous devez ainsi mettre les montants suivants: 78 pour l’Allemagne 145 pour l’Espagne