Achat SCPI européennes à crédit

[FabKangs]

Bonjour à tous,

Je profite de ce fil étant moi même dans une reflexion en ce moment autour d'un projet d'achat de SCPI et hésitant du coup entre Européenne, Française, nue propriété etc...

Je vois souvent revenir l'argument qu'un achat de SCPI européenne doit forcément se faire en cash et qu'un achat à crédit doit forcément être sur une SCPI française pour déduire les intérêt. Est-ce vrai pour toute les tranches d'imposition ?

Si je prend mon cas, je suis sur une TMI à 30%, soit 47,2% d'imposition des loyers au total. D'après les quelques simulations que j'ai faite, avec un crédit à 2%, la déduction est très très loin de compenser la surimposition des SCPI française.
Pour info, en simulation sur 15ans, même en prenant une moyenne d'imposition à 20% sur les SCPI européenne (lié au différentiel entre la TMI et le taux moyen, et qui me parait bien pessimiste) et un crédit à 2%, il faut 1% de plus de rendement à la SCPI française pour atteindre le même TRI que la SCPI européenne.

Est-ce que je fais une erreur quelque part ou que je suis trop ambitieux sur les taux ? Est-ce qu'il y a quelque chose que j'oubli ?

Merci

 

[Buffeto]

Est-ce vrai pour toute les tranches d'imposition ?

plus tu es imposé et plus c'est vrai ....

Si je prend mon cas, je suis sur une TMI à 30%, soit 47,2% d'imposition des loyers au total. D'après les quelques simulations que j'ai faite, avec un crédit à 2%, la déduction est très très loin de compenser la surimposition des SCPI française.

il n s'agit pas de compenser la surimposition mais juste d'essayer de baisser un peu la facture

Est-ce que je fais une erreur quelque part ou que je suis trop ambitieux sur les taux ? Est-ce qu'il y a quelque chose que j'oubli ?

rien en t'interdit de fair eun crédit pour une SCPI européenne. juste il faudra trouver LA banque qui le fait d'une part et d'autre part , il faut juste savoir que les intérêts ne seront pas déductibles .

 

[FabKangs]

il n s'agit pas de compenser la surimposition mais juste d'essayer de baisser un peu la facture

Je comprend bien ce point mais du coup si je schématise, il vaut mieux un placement A qui me rapporte 12€ net sans possibilité de déduction qu'un placement B qui me rapporte 10€ et me permet de déduire mon impôt de 1€.
Et là j'ai l'impression qu'on est exactement dans ce cas là, pour pouvoir déduire la facture on choisi un placement qui rapportera moins net au final.

rien en t'interdit de fair eun crédit pour une SCPI européenne. juste il faudra trouver LA banque qui le fait d'une part et d'autre part , il faut juste savoir que les intérêts ne seront pas déductibles .

Ok c'est peut être le point que je n'avais pas en tête. Je compte passer par un courtier, j'ai tout juste commencé les démarches. Mais il est peut être effectivement plus compliqué d'obtenir un crédit pour une SCPI européenne que française.

 

[xenesis57]

C'est exactement ce que je suis en train de faire, en fait les SCPI européennes ont une fiscalités allégées, même si les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus FR d'une SCPI fr au terme du crédit, la fiscalité sera confiscatoire. Autant rester sur des européennes et perdre la déductibilité de l'emprunt qui à mon sens sera toujours moins rentable q'une fiscalité allégée.

Exemple 300 € de revenus impôts déduits
fiscalité francaise 47.2%
intéret 100 €
200 x 47.2% ---> 205.6 € net

Vs fiscalité européenne
300 --> 300 € net.

 

[poam5356]

Vs fiscalité européenne
300 --> 300 € net.

Pas tout à fait quand même!
1- les divers Etats prélèvent un impôts, 15,825% sur les revenus de l'immo en Allemagne, par exemple.
2- Le fisc français, bassement voleur, vous impose aussi sur ce que vous touchez, donc au TMI, et vous rembourse (pour éviter la double imposition) au TM... Ce qui doit faire une dizaine de % qu'ils ne rendent pas.
La seule chose de sure : Vous économisez les PS.. Ce qui n'est déjà pas si mal.

 

[xenesis57]

En Allemagne, la fiscalité est de 15.825%, mais le revenu versé par la SCPI est net de fiscalité, par conséquent en France, on déclare le revenu allemand - 15.825% qui sera gommé par le crédit d’impôt non ?

"Ces revenus et plus-values supporteront l’impôt sur les sociétés allemandes au taux de 15,825 %. En vertu de la convention fiscale Franco-allemande, ces revenus immobiliers sont également soumis à l’impôt en France et bénéficient d’un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français. Les plus-values immobilières bénéficient d’un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en Allemagne, sans pouvoir excéder le montant de l’impôt français correspondant à ces revenus."

 

[Jeune_padawan]

Bonjour,

par conséquent en France, on déclare le revenu allemand - 15.825% qui sera gommé par le crédit d’impôt non ?

Vous déclarez les revenus touchés de la SCPI (sans déduction) ainsi que les prélèvements à la source étrangers. Le fisc va rembourser sous forme de crédit d'impôts mais via l'astuce qu'évoque @poam5356 (TM à la place de TMI)

 

[xenesis57]

Si je prends un exemple chiffré ca donnerait quoi :

Admettons 1000 € de revenus 100% allemand impots de 15.825% déduits (soit 158.25 € brut)
Donc 1158.25% à déclarer.

Je suis au TMI 30% + 17.2% comment se calcule alors l’impôt final ?

 

[FabKangs]

Si je prends un exemple chiffré ca donnerait quoi :

Admettons 1000 € de revenus 100% allemand impots de 15.825% déduits (soit 158.25 € brut)
Donc 1158.25% à déclarer.

Je suis au TMI 30% + 17.2% comment se calcule alors l’impôt final ?

Non d'après ce que j'ai compris vous devez bien déclarer 1000€ et non 1158,25€ mais je laisse plus expérimenté que moi répondre.

Pour calculer votre impôt final il faudrait connaitre votre taux moyen (celui de votre prélèvement à la source). Dans votre exemple imaginions que vous soyez à un TMI de 30% et un taux moyen de 10% :

Vous avancerez 300€ d'impôt (30% X 1000€) puis serez remboursés par l'administration fiscale de 100€ (10% X 1000€), soit 200€ de reste à charge pour vous.​

​

C'est la raison pour laquelle de mon côté je ne compte pas 0% d'impôt sur les SCPI étrangère mais 20% (le taux moyen reste très compliqué à estimer au fil des ans en fonction de votre situation).​

Il me semble par ailleurs, mais ça devient compliqué, que dans le cas de cet exemple vous pouvez malgré tout bien déduire vos interêt d'emprunts (puisque vous payez bien un impôt). Rien n'est déductible uniquement quand vous n'avez rien à payer (c'est le cas avec certains pays en Europe il me semble)​

 

[xenesis57]

Disons que dans mon cas je suis frontalier, mes impôts sont prélevés à la source au Luxembourg, de ce fait en France je calcule un taux effectif global d'environ 10% mais ce n'est pas le taux du paiement à la source qui lui reste à 0 ;

 

[xenesis57]

Pour info, je ne comprends pas les IFU de chaque SCPI européennees indiquent comment ventiler les intérêts du prêt du porteur de part au prorata d'un pourcentage qu'ils communiquent. Je ne comprends pas d'où vient ces montants.

Par ailleurs j'ai trouvé voici deux liens intéressants

Les déficits fonciers étrangers sont ils déductibles en France ? (NON CE 19/12/19) : ETUDES FISCALES INTERNATIONALES [lien réservé abonné]
et
[lien réservé abonné]

A priori c’est devenu déductible (tout du moins pour les revenus allemands) non ?

 

[Jeune_padawan]

Je ne comprends pas d'où vient ces montants.

Bonjour,
Possiblement, du pourcentage de loyers/revenus venant du pays en question.

Exemple : 15% des loyers de la SCPI viennent des Pays-bas.

 

[xenesis57]

Non on parle de ventilation des intérêts d emprunt déductibles a proportion des.parts d immeubles de source étrangère. Je croyais que les intérêts déductibles n étaient que les intérêts des parts françaises ?

De plus le jugement que j ai côté semble donner raison au couple qui déduit ses quote parts des revenus allemand.. j'ai du mal à comprendre

 

[xenesis57]

Réponses des impôts ce jour :

Conformément à l’article 239 septies du Code Général des Finances Publiques (ci-après CGI) « Les sociétés civiles de placement immobilier ayant un objet conforme à celui défini à l'article L. 214-114 du code monétaire et financier et autorisées à procéder à une offre au public de titres financiers dans les conditions prévues par l'article L. 214-86 du même code, n'entrent pas dans le champ d'application du 1 de l'article 206, mais chacun de leurs membres est personnellement passible, pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les sociétés s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt ».

Dans le cas où les revenus distribués par la SCPI proviennent de l’étranger, il convient de se référer à la convention fiscale conclue entre la France et le pays étranger pour déterminer le pays d’imposition. De plus, quel que soit le mode d’imposition prévu par la convention, les revenus fonciers provenant de l’étranger doivent être déclarés sur la déclaration n°2047.

Dans le cadre du régime réel d’imposition des revenus tirés des SCPI et en application des articles 28 à 31 du code général des impôts, lorsque que vous optez pour le régime réel, certaines dépenses sont fiscalement déductibles des revenus bruts. Parmi ces dernières figurent bien les intérêts d'emprunt lorsque le prêt a été contracté pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés.

Si les parts de SCPI étrangères ont été acquises à crédit, il conviendra de retirer du montant net perçu la quote-part des intérêts d’emprunt imputable sur les revenus étrangers.

Pour être admis en déduction, les intérêts d’emprunt et les éventuels frais afférents à ce dernier doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges.

Conformément à la doctrine administrative, les frais accessoires à l’emprunt déductibles des revenus bruts sont les suivants :

• les frais de constitution du dossier ;
• les frais d'inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d'acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt ;
• les sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ;
• les frais de mainlevée ;
• les agios ou commissions de banque ;
• les primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt ;
• l’indemnité de résiliation anticipée d’une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire à un emprunt à taux variable, dès lors que la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital

Les primes afférentes à un contrat d'assurance souscrites pour garantir le remboursement de l'emprunt sont déductibles des revenus fonciers au titre des intérêts d’emprunt.

Enfin, en cas de déficit foncier, les intérêts et les frais accessoires à un emprunt s’imputeront exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I-3° du CGI). Les intérêts et les frais accessoires à un emprunt ne sont pas déductibles du revenu global imposable

Les intérêts d'emprunt des SCPI européennes sont donc déductibles des revenus foncier à imposer ainsi que les primes d'assurances

 

[Tornado05]

Réponses des impôts ce jour :

Conformément à l’article 239 septies du Code Général des Finances Publiques (ci-après CGI) « Les sociétés civiles de placement immobilier ayant un objet conforme à celui défini à l'article L. 214-114 du code monétaire et financier et autorisées à procéder à une offre au public de titres financiers dans les conditions prévues par l'article L. 214-86 du même code, n'entrent pas dans le champ d'application du 1 de l'article 206, mais chacun de leurs membres est personnellement passible, pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les sociétés s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt ».

Dans le cas où les revenus distribués par la SCPI proviennent de l’étranger, il convient de se référer à la convention fiscale conclue entre la France et le pays étranger pour déterminer le pays d’imposition. De plus, quel que soit le mode d’imposition prévu par la convention, les revenus fonciers provenant de l’étranger doivent être déclarés sur la déclaration n°2047.

Dans le cadre du régime réel d’imposition des revenus tirés des SCPI et en application des articles 28 à 31 du code général des impôts, lorsque que vous optez pour le régime réel, certaines dépenses sont fiscalement déductibles des revenus bruts. Parmi ces dernières figurent bien les intérêts d'emprunt lorsque le prêt a été contracté pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés.

Si les parts de SCPI étrangères ont été acquises à crédit, il conviendra de retirer du montant net perçu la quote-part des intérêts d’emprunt imputable sur les revenus étrangers.

Pour être admis en déduction, les intérêts d’emprunt et les éventuels frais afférents à ce dernier doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges.

Conformément à la doctrine administrative, les frais accessoires à l’emprunt déductibles des revenus bruts sont les suivants :

• les frais de constitution du dossier ;
• les frais d'inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d'acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt ;
• les sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ;
• les frais de mainlevée ;
• les agios ou commissions de banque ;
• les primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt ;
• l’indemnité de résiliation anticipée d’une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire à un emprunt à taux variable, dès lors que la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital

Les primes afférentes à un contrat d'assurance souscrites pour garantir le remboursement de l'emprunt sont déductibles des revenus fonciers au titre des intérêts d’emprunt.

Enfin, en cas de déficit foncier, les intérêts et les frais accessoires à un emprunt s’imputeront exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I-3° du CGI). Les intérêts et les frais accessoires à un emprunt ne sont pas déductibles du revenu global imposable

Les intérêts d'emprunt des SCPI européennes sont donc déductibles des revenus foncier à imposer ainsi que les primes d'assurances

A rien y comprendre, j’ai toujours lu et entendu qu’on ne pouvait pas déduire les intérêts d’emprunt pour les SCPI pour la part investi à l’étranger. Là pour le coup c’est déjà plus intéressant car on gagne sur tous les plans, imposition moins forte et déduction des intérêts et primes d’assurances!!!

 

[aya]

Merci de l’info concernant la déductibilité des intérêts d’emprunt sur les SCPI étrangères.

 

[Serge B]

Ca vient au contraire de tout ce que je croyais savoir, et c'est pour une fois une excellente nouvelle !

C'est compréhensible pour les Conventions Fiscales "à crédit d'impôt", comme la Convention franco-allemande en effet, beaucoup moins pour les Conventions qui prévoient une imposition intégrale dans le pays d'origine (ligne TI) puisque elle conduit à déduire des frais sur des revenus non imposés en France ?

Puis-je vous demander la nature de votre source : S'agit-il d'un rescrit, d'une interprétation publiée au BODGI, ou d'une réponse individuelle à une question individuelle ?

 

[xenesis57]

Réponse individuelle a question.individuelle mais sur le bofip il n y a pas de conditions de territorialité

 

[moietmoi]

Les intérêts d'emprunt des SCPI européennes sont donc déductibles des revenus foncier à imposer ainsi que les primes d'assurances

Cette dernière phrase est un peu à l'arraché.
Elle ne veut rien dire.
Bien sûr , je me fais l'avocat du diable, mais cette réponse n'est pas opposable, vu le peu de clarté de la dernière phrase.
Parle t on de l'emprunt fait par la SCPI ou par l'acquéreur ?

 

[xenesis57]

Cette dernière réponse vient de moi. Il s'agit de l emprunt consentis par l'acquéreur pour acheter des parts de SCPI. Le bofip précise bien que les intérêts d'emprunt sont déductibles idem pour les primes d'assurances liés à la conservation de l emprunt. Le bofip retranscrit les rescrits fiscaux. Il est donc opposable selon moi