Achat SCPI européennes à crédit

[Serge B]

D’abord lire « Bofip » au lieu de « Bodgi » évidemment….ha les habitudes

La réponse qui vous est faite est donc conforme au Bofip, oui…Mais à mon avis elle ne vaut que pour les Conventions dites « à imputation » ou l’impot est calculé et exigible en France sous imputation de l’impot payé a l’étranger : Cas de l’Allemagne, Espagne,Italie, Slovénie etc….

Par contre pour les Conventions dites « à exonération « , qui prévoient l’assujettissement a l’impôt dans l’Etat-Source et non dans l’Etat de résidence, il n’y a pas de revenu foncier dans l’Etat de Résidence : Cas de la Belgique, des Pays-Bas, de l’Irlande, du Portugal etc…(la fameuse case TI)

Or , c’est un principe général du droit fiscal français, une charge réelle ne peut s’imputer que sur un revenu. Qui n’existe pas en la matière. Je ne vois donc pas comment vos intérêts pourraient être déductibles faute de revenus imposables ou les imputer.
(Oui je sais, ces sommes sont indirectement imposables par l’intégration au RNI mais ça n’en fait pas des revenus fonciers pour autant).

Au sein d’une même SCPI les deux régimes peuvent bien entendu cohabiter.
Ceci n’est que mon analyse bien sûr , mais elle ne contredit pas la réponse qui vous a été faite.

 

[xenesis57]

Désolé pour le bofip erreur de frappe. De toute façon l'OCDE tend à privilégier la méthode de l'imputation que la méthode de l'exonération qui va être remplacé au fur et à mesure.

Pour moi sur l'imputation ça serait la méthode suivante : montant foncier brut de fiscalité - intérêts d emprunt à la quote part du revenu généré - primes d'assurance à la quote part du revenu généré également = montant imposable - crédit d'impôt sur l'impôt payée à l'étranger = montant à imposer au barème français.

Concernant l'exonération il y a un report de déficit foncier. Les intérêts d'emprunt restent déductibles dans la mesure où ces intérêts permettent d'acquérir ou de conserver les parts.

Cf le bofip

2. Intérêts supportés par les porteurs de parts​

a. Intérêts payés par les membres de certaines sociétés immobilières​

130

Les membres de sociétés immobilières dotées ou non de la transparence fiscale et non passibles de l'impôt sur les sociétés, de droit ou sur option, qui donnent en location les locaux représentés par leurs actions ou parts sociales, peuvent, en principe, déduire :

- la quote-part qui leur incombe dans les intérêts des emprunts contractés par la société pour l’acquisition, l’amélioration, la réparation et la conservation des immeubles ;

- les intérêts des prêts qu'ils ont contractés personnellement pour faire leur apport à la société ou acquérir leurs droits sociaux.

Donc exonération ou imputation cela ne fait pas de différence non ?

 

[moietmoi]

Cette dernière réponse vient de moi.

Donc pour l'instant, la réponse dit ce que tout le monde sait déjà.
Si le bien est imposable en France, alors c'est déductible.
La réponse ne répond pas à la subtilité de la question.
Les revenus du bien ne sontpas imposables en France, mais on a besoin de calculer l'impôt qui serait du , si il était imposable.
A mon sens, tu n'as pas encore la réponse attendue

 

[xenesis57]

Je reprend le message qui m'a été donne par le service des impôts des particuliers la réponse est quand même explicite: "Si les parts de SCPI étrangères ont été acquises à crédit, il conviendra de retirer du montant net perçu la quote-part des intérêts d’emprunt imputable sur les revenus étrangers.

Pour être admis en déduction, les intérêts d’emprunt et les éventuels frais afférents à ce dernier doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges."

J'achète des SCPI européennes a crédit donc pour moi l'investissement sert à acquérir des parts d'une société. Le texte que j'ai cité dans mon message précédent est pris du bofip. Je ne vois donc pas de texte de loi précisant le contraire en tout cas pour la méthode de l'imputation. Je n'ai vu aucun texte qui précise le contraire. @moietmoi est ce que vous avez une autre source d'information de votre côté ?

 

[moietmoi]

Dans le cas où les revenus distribués par la SCPI proviennent de l’étranger, il convient de se référer à la convention fiscale conclue entre la France et le pays étranger pour déterminer le pays d’imposition

Pour la SCPI concernée, où est imposable cette partie du revenu?

 

[xenesis57]

Si je prend une SCPI allemande. Les dividendes sont considérés comme des revenus fonciers allemands. C'est l'ifu transmis qui l'indiquera. Idem pour gains monétaires (revenus du placement)

 

[moietmoi]

Si je prend une SCPI allemande. Les dividendes sont considérés comme des revenus fonciers allemands. C'est l'ifu transmis qui l'indiquera. Idem pour gains monétaires (revenus du placement)

Et quelle est la règle d'imposition des revenus fonciers allemands? Et que dit la convention franco allemande?

 

[Buffeto]

Et quelle est la règle d'imposition des revenus fonciers allemands

là c'est prélèvement à la source ....
donc les revenus de SCPI allemandes sont nets de fiscalité .

 

[xenesis57]

1) Les revenus provenant des biens immobiliers (y compris les accessoires ainsi que le cheptel mort ou vif des entreprises agricoles et forestières) ne sont imposables que dans l'Etat contractant où ces biens sont situés. (2) La notion de bien immobilier se détermine d'après les lois de l'Etat contractant où est situé le bien considéré. (3) Pour l'application du présent article, les droits auxquels s'appliquent les dispositions du droit privé concernant la propriété foncière, les droits d'usufruit sur les biens immobiliers et les droits à des redevances variables ou fixes pour l'exploitation de gisements minéraux, sources et autres richesses du sol sont considérés comme biens immobiliers, mais les navires ne sont pas considérés comme biens immobiliers. (4) Les dispositions des paragraphes (1) à (3) s'appliquent aussi aux revenus procurés par l'exploitation directe, par la location ou l'affermage, ainsi que par toute autre forme d'exploitation de biens immobiliers, y compris les revenus provenant des entreprises agricoles et forestières. Elles s'appliquent également aux bénéfices résultant de l'aliénation de biens immobiliers. (5) Les dispositions des paragraphes (1) à (4) s'appliquent également aux revenus des biens immobiliers d'entreprises autres que les entreprises agricoles et forestières ainsi qu'aux revenus des biens immobiliers servant à l'exercice d'une profession libérale.

De ce que j'ai compris :

Ces revenus sont toutefois à intégrer aux revenus mondiaux en France selon la méthode de l'imputation d'impôts et doivent être déclaré bruts. Les impôts sont neutralisés par un crédit d'impôt du montant de l'impôt déjà payé en Allemagne mais il reste possible de déduire de ces revenus fonciers la quote part d'intérêt et de prime d'assurance du crédit immobilier puisque celui ci sert a acquérir les immeubles permettant d'obtenir un revenus foncier. Cette déductibilité est appliquable aux revenus fonciers étrangers sans condition de territorialité.

D'ailleurs l'OCDE veut échanger la méthode de l'exonération par la méthode de l'imputation pour améliorer la progressivité de l'impôt. Comme ces impôts sont calculés dans les revenus mondiaux et alourdissent la fiscalité globale y compris sur les impôts fr il est logique que les règles fiscales de déduction soient également appliquées.

 

[Jemi]

Euh ??? On est sur un fil SCPI européennes

C'est bien ce que je me disais.
Il semblerait qu'on soir en zone grise.
Normalement , pas de déduction des intérêts.
Mais en pratique , ça y va gaiement...

 

[xenesis57]

Moi je pense que je vais déduire des intérêts au pire si je me suis trompé ça peut se corriger

 

[xenesis57]

J ai demandé un rescrit fiscal sur ce point si dans 1 mois j ai pas de réponse c'est considéré comme accepté

 

[xenesis57]

Et de toute manière le bofip ne précise pas de restriction.sur la territorialité

 

[Jemi]

J ai demandé un rescrit fiscal sur ce point si dans 1 mois j ai pas de réponse c'est considéré comme accepté

Ça c est le top ! Mais ils se trompent. Mais il me semble que le rescrit te couvre jusqu'à quel niveau ? Il s'impose ou te permet de ne pas avoir de pénalité ?

 

[moietmoi]

ai demandé un rescrit fiscal sur ce point si dans 1 mois j ai pas de réponse c'est considéré comme accepté

Bonjour,
Peux tu nous donner les termes exacts du rescrit que tu as demandé ?
En te remerciant si c'est possible

 

[xenesis57]

Oui je vous l enverrai d ici semaine prochaine promis

 

[xenesis57]

Après le rescrit c'est lié à la situation personnelle donc il faut le prendre avec quand même des réserves

 

[xenesis57]

Courrier envoyé au rescrit général de mon département

XXXXXXXXX le 26 décembre 2021

Rescrit fiscal : Questions sur la déductibilité des intérêts d’emprunt des SCPI Européenne

Madame, Monsieur,
Mes questions portent sur la possibilité de déduire les charges d’un emprunt sur des revenus locatifs étrangers.

Le texte fiscal est sur cette page :
[lien réservé abonné]Voici le texte fiscal dont je m’appuis :

II. Frais d’emprunt admis en déduction 180
En sus des intérêts versés au cours de l'année d'imposition, les propriétaires sont autorisés à déduire les frais d'emprunt.

A. Frais d'emprunt déductibles
1. Principes
190
Les frais d'emprunt doivent être regardés comme ayant le caractère de charges déductibles au même titre que le montant des intérêts de l'emprunt dont ils découlent (CE, arrêt du 11 février 1966, n° 66328).
Il convient notamment de tenir compte :
- des frais de constitution du dossier ;
- des frais d'inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d'acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Le contribuable doit être en mesure de justifier de la nature et du montant des honoraires de notaire dont il demande la déduction ; notamment, ces honoraires doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l'acte d'achat lui-même (ces derniers honoraires constituent des frais engagés en vue de l'acquisition d'un capital immobilier et ne peuvent donner lieu à aucune déduction) ;
- des sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ;
- des frais de mainlevée ;
- des agios ou commissions de banque ;
- des primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt (cf. II-A-2 § 200) ;
- de l’indemnité de résiliation anticipée d’une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire à un emprunt à taux variable, dès lors que la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital.

Voici mes questions :
1. Les frais de l’emprunt, notamment les intérêts débiteurs et les primes d’assurances du prêt sont-ils bien déductibles des SCPI basées à l’étranger et peuvent ils faire l’objet de déficit foncier ? En effet le BOFIP n’indique aucune condition de territorialité mais je préfère avoir une confirmation de votre part.

2. Les autres frais sont-ils également déductibles des SCPI basées à l’étranger ? à savoir :
a. Les frais de dossier
b. Les frais de cautionnement (crédit logement)
Est-ce que ces frais doivent être répartis au prorata des lignes de crédit ayant servis à l’acquisition d’immeubles basés ou non à l’étranger par les sociétés de gestion ?

3. Concernant l’organisme de cautionnement une partie de la caution est remboursable à la fin du prêt. Cette partie remboursable est déterminée chaque année. A ce jour je ne peux donc dire avec certitude quelle est la part non remboursable que je peux déduire.
Est-il alors possible de déclarer la part non remboursable aujourd’hui (sachant que le montant peut évoluer selon les années)
- ou -
Déclarer le montant global et à la fin du prêt, réintégrer la part remboursée en « revenus foncier » sans qu’il n’y ait de pénalité de retard ?

Dans le cas contraire, comment est-il imposé et où et comment le déclarer ?
En vous remerciant pour vos réponses, je vous prie d’agréer Madame, Monsieur, mes meilleures salutations.

 

[moietmoi]

. Les frais de l’emprunt, notamment les intérêts débiteurs et les primes d’assurances du prêt sont-ils bien déductibles des SCPI basées à l’étranger et peuvent ils faire l’objet de déficit foncier ? En effet le BOFIP n’indique aucune condition de territorialité mais je préfère avoir une confirmation de votre part.

Merci!
Juste un pronostic :
Je pense que tu auras une réponse qui ne réglera pas la question.
Il n'y a pas de territorialité à prendre en compte.
Mais ils te répondront que la condition de déductibilité est sous tendue par le fait que les revenus soient imposables en France. Or suivant les conventions entre les pays, ces revenus sont tantôt imposable en France, tantôt pas imposable en France.
La subtilité est que les impôts désignent comme non imposable en France, des revenus qui sont tout de même soumis à contribution fiscale en France.( Par le calcul du taux moyen) mais ces revenus, dans ces cas particuliers sont désignés comme non imposables en France au nom de la non double imposition.
Par ailleurs comme tes questions sont ouvertes, une absence de réponse de l'administration ne te permettra pas de trancher dans ton sens.
Pour exemple l'année blanche, nous avions des revenus imposables, mais non imposés, tout en étant imposés et compensés par un crédit d'impot, égal à l'impôt qui aurait été du, par nos revenus imposables, si ils avaient été imposés.

 

[xenesis57]

Pour moi les revenus sont toujours imposables en France via le crédit d impôt et l exonération de toute manière. L'absence de réponse équivaut à un consentement. Au pire j'ai la preuve de l'envoi et comme ils ne sont pas fichus de donner une réponse claire et précise je ne vois pas comment ils peuvent faire un redressement fiscal ultérieur. Je vous tiens au courant !