Achat SCPI européennes à crédit

[Tubair]

Au sujet des SCPI logistique, j'ai un courtier qui m'indique qu' Activimmo devrait probablement desservir du 6 % en 2020.

Bonjour,

Juste par curiosité, vous a t-il donné des arguments pour justifier ce taux de rendement?
Savez-vous comment il a reçu cette information et/ou comment est il possible de s’avancer sur un chiffre?

ÉDIT : Après recherche je viens de tomber sur cette article qui va dans le sens du message que vous avez reçu Là [lien réservé abonné]

Et un autre article disant :
« Chez Activimmo, “l’intégralité des loyers et provisions pour charges qui devaient être encaissés l’a été à l’exception de deux mois de loyer au titre du 2ème trimestre d’un de nos locataires dont le paiement sera échelonné tout au long du second semestre”, avance la SCPI dans son bulletin trimestriel. Un effort qui n’entraîne donc pas de perte et n’a pas impacté le dividende versé aux actionnaires le 28 juillet, ce dernier s’affichant à 9,15 euros (pour un prix de part à 610 euros), pour un rendement annualisé de 6%, c’est-à-dire l’objectif affiché pour Activimmo et sur lequel la société se montre très optimiste »

Bon week-end,
Tubair

 

[dodo1]

Bonjour,
Juste par curiosité, vous a t-il donné des arguments pour justifier ce taux de rendement?
Savez-vous comment il a reçu cette information et/ou comment est il possible de s’avancer sur un chiffre?

Aucune idée, c'est un courtier en SCPI qui me relance suite à une sollicitation en début d'année.

 

[CharlyBgood]

Savez-vous comment il a reçu cette information et/ou comment est il possible de s’avancer sur un chiffre?

Quand tu signes avec une boite un loyer ou que tu reprends un immeuble acte en mains, avec un ou plusieurs locataires à l'intérieur, il est assez aisé de projeter les rendements constitués par les loyers futurs déduction faite de charges, elles-même bien souvent très prévisibles , non ?

Après c'est l'expérience qui parle et la réalité qui enseigne.

Mais ces 6 % de ma paraissent pas délirants, d'autant qu'il s'agit d'un rendement brut ...

 

[Tubair]

Quand tu signes avec une boite un loyer ou que tu reprends un immeuble acte en mains, avec un ou plusieurs locataires à l'intérieur, il est assez aisé de projeter les rendements constitués par les loyers futurs déduction faite de charges, elles-même bien souvent très prévisibles , non ?

Oui mais puisque l’information venait du courtier et non de la société de gestion je me demandais comment c’était possible pour lui de savoir.

Néanmoins après recherches et mon ÉDIT, j’ai constaté un article relayant des informations énoncées par la société de gestion au sujet des 6% de rendement.

 

[Jeune_padawan]

Petite question à propos des SCPI européennes, notamment allemande.

Je sais que l'investissement en SCPI et en immobilier en général doit se faire à crédit au maximum.

Malheureusement les conditions d’octrois des crédits se font de plus en plus compliqué et même en nantissant une ou des AV, les banques que j'ai contacté ont refusé.

Venant de recevoir une somme de quelques milliers d'euros (5k€), je réfléchis à la réparation de ce capital suivant mon projet à moyen terme qui est l'achat de la RP et la préparation de la retraite à long terme.

La majorité va partir en AV mais l'autre partie j'hésite entre le PEA/CTO ou les SCPI allemande mais comptant ?

Qu'en pensez vous ?

 

[Tubair]

Petite question à propos des SCPI européennes, notamment allemande.

Je sais que l'investissement en SCPI et en immobilier en général doit se faire à crédit au maximum.

Malheureusement les conditions d’octrois des crédits se font de plus en plus compliqué et même en nantissant une ou des AV, les banques que j'ai contacté ont refusé.

Venant de recevoir une somme de quelques milliers d'euros (5k€), je réfléchis à la réparation de ce capital suivant mon projet à moyen terme qui est l'achat de la RP et la préparation de la retraite à long terme.

La majorité va partir en AV mais l'autre partie j'hésite entre le PEA/CTO ou les SCPI allemande mais comptant ?

Qu'en pensez vous ?

Bonsoir Jeune_padawan,

Je vous conseille de consulter ce fil ou vous trouverez votre réponse : Là

Bonne soirée,
Tubair

 

[Buffeto]

Qu'en pensez vous ?

je n'en pense que du bien ...

 

[Jeune_padawan]

Je vous conseille de consulter ce fil ou vous trouverez votre réponse : Là

Nous sommes déjà sur ce fil

 

[Tubair]

Nous sommes déjà sur ce fil

Mdr c’est marrant ça.... désole je n’avais même pas regardé le sujet mais au moins vous avez la réponse par rapport au comptant....

 

[Jeune_padawan]

Merci à vous deux.
Je vais regarder les différentes offres car cela conforte mon idée initiale. Cet investissement étant plus de la diversification pour ne pas être trop investis sur un support en particulier.

 

[Jeune_padawan]

Après quelques rapides recherches et la lecture du blog à buffeto, j'ai sélectionné 2 SCPI : Novapierre Allemagne et Eurovalys.
Au niveau données, j'ai fait un tableau :

Nom SCPI :	Novapierre Allemagne	Eurovalys
Prix souscription (€)	260​	1015​
Nombre part minimum	30​	1​
Investissement initial mini (€)	7800​	1015​
Prix retrait (€)	234​	899,29​
Valeur de réalisation/part (€)	225​	893,37​
Valeur de reconstitution/part (€)	270​	1060,84​
TRI 5 ans (%)	3,3​
TDVM (%)	4,45​	4,53​
Taux d'occupation financier (%)	96,1​	95,5​
Type	Commerce	Bureaux
Décote/surcote (€)	-3,70​	-4,32​

Je comptais partir sur Novapierre pour 2 points : ce sont des bâtiments de commerce et la décote est plus faible.

Il semble néanmoins que Novapierre soit fermée à la souscription car le capital maximale a été atteint. Je vais donc partir sur celle qui a pris la relève : Novapierre Allemagne 2.

Ai-je bon dans mon raisonnement ? Avez vous d'autres SCPI européennes (comptant donc à fiscalité plus douce) dans vos portefeuilles ?

 

[g.b]

Après quelques rapides recherches et la lecture du blog à buffeto, j'ai sélectionné 2 SCPI : Novapierre Allemagne et Eurovalys.

Quels étaient justement vos critère de sélection? Un domaine en berne? Un RAN encore important? Le taux de rendement passé, qui n'indique rien sur le taux futur?

Pourquoi pas Pierval Santé qui est investie à 60% à l'étranger? Acquisition en ligne avec décote de 2% si souscription via Moniwan, voire plus selon les offres en cours ou via un CGPI qui accepterait de vous en rétrocéder davantage (pas forcément autorisé).

Secteur: Santé, principalement EHPAD, et quelques centres médicaux.

 

[Jeune_padawan]

Quels étaient justement vos critère de sélection? Un domaine en berne? Un RAN encore important? Le taux de rendement passé, qui n'indique rien sur le taux futur?

Le commerce est un domaine en berne ?
Je sais qu'il y a concurrence de Amazon et ses concurrents mais je ne pense pas (je ne suis pas expert) que tous les commerce de centre-ville ou périphérie vont fermés.

Bien vu pour le RAN, qui n'est pas terrible sur Novapierre Allemagne (2.84 jours), un peu mieux sur Eurovalys (27.49 jours).

Les critères sont :
- investissement en cash donc pas d’intérêt déductibles
- investissement à l'étranger au maximum (voir en totalité) pour adoucir la fiscalité (car pas d'emprunt). L'Allemagne, avec la convention fiscale franco-allemande semble idéale.
- un rendement le plus régulier possible, même si une baisse de celui-ci est parfaitement intégré (je recherche le Air Liquide de la SCPI pour faire analogue à la bourse (ce n'est pas un conseil d'achat/vente de Air liquide)).

Secteur: Santé, principalement EHPAD, et quelques centres médicaux.

Je n'ai pas personnellement de bons retours sur les EPHAD . Même si la "silver" économie de développe avec les années, est ce que les SCPI santé vont continuer à prospérer dans 15/20 ans ?

Merci @g.b d'avoir pris le temps de répondre.

Bonne journée.

 

[Buffeto]

Je n'ai pas personnellement de bons retours sur les EPHAD .

peux tu développer ?
c'est une expérience personnelle familiale de l'EHPAD ou parles tu de leur buisness model ?

 

[Jeune_padawan]

peux tu développer ?
c'est une expérience personnelle familiale de l'EHPAD

Oui, expérience personnelle : bâtiments anciens, peu entretenus, décors années 70, ...

parles tu de leur buisness model ?

Pour le buisness model, je ne le connais pas.

 

[Buffeto]

Oui, expérience personnelle : bâtiments anciens, peu entretenus, décors années 70, ...

Pour le buisness model, je ne le connais pas.

ok donc tu ne peux pas baser ton analyse de l'investissement sur ce seul critère personnel .

pour les EHPAD il existe les établissements publics ( les plus vétustes car les moins chers ) , les établissements appartenant à des groupes privés ( mutualistes ou assurances ) et les établissements privés gérés par des groupes comme korian ou Orpéa ( ou d'autres )

donc de ton expérience personnelle il faut te demander à qui appartenait cet EHPAD ( malheureusement si c'était un établissement public , il est probable qu'il souffre d'un manque d'investissements ....) mais ce genre d'établissement n'entre pas dans les achats des SCPI.

 

[Jeune_padawan]

donc de ton expérience personnelle il faut te demander à qui appartenait cet EHPAD ( malheureusement si c'était un établissement public , il est probable qu'il souffre d'un manque d'investissements ....) mais ce genre d'établissement n'entre pas dans les achats des SCPI.

Ok, je comprends ce que vous dites.

pour les EHPAD il existe les établissements publics ( les plus vétustes car les moins chers ) , les établissements appartenant à des groupes privés ( mutualistes ou assurances ) et les établissements privés gérés par des groupes comme korian ou Orpéa ( ou d'autres )

Merci pour ces infos, vous m'avez appris pas mal de subtilités au niveau EPHAD.

Pour revenir sur les SCPI, finalement le choix est plus compliqué que prévu .

Secteur d'avenir ou fiscalité, telle est la question ?

 

[Buffeto]

Secteur d'avenir ou fiscalité, telle est la question ?

le maitre mot de l'investissement est ...............DIVERSIFICATION .

donc un peu des 2

 

[Jeune_padawan]

le maitre mot de l'investissement est ...............DIVERSIFICATION .

donc un peu des 2

Merci, j'adore ce forum : discussion constructive et efficace.

Je vais regarder Pierval Santé et continuer sur les SCPI allemande.

 

[NicolasT]

Pour ma part je viens d'acheter des parts de Pierval Santé. Comme dit plus haut, la SCPI a maintenant 60% de ses biens à l'étranger. En plus les baux dans le secteur de la santé sont souvent signés sur de très longues périodes (environ 15 ans de mémoire). Enfin on aura toujours une forte demande en cliniques et EHPAD alors que les bureaux et les commerces physiques peuvent connaître des difficultés (ou en tous cas de profondes mutations à l'avenir).