Le montage entre un crédit de courte durée et un crédit de longue durée est souvent utilisé par des emprunteurs avertis. Le montage est aussi connu comme « prêts gigognes », car le prêt au taux fort emboîte celui au taux faible.

Quel est l'intérêt d'utiliser un montage avec deux crédits ?

A noter qu'avec le contexte actuel des taux immobiliers bas, cette optimisation de financement avec deux emprunts, peut ne pas être utile. Les banques la proposent de moins en moins, et n'est pas forcément mise en avant.

Vous aurez certainement remarqué que les taux des crédits proposés par les banques augmentent en fonction de la durée de remboursement. Un établissement bancaire peut ainsi proposer du 0,80% sur 7 ans et du 1,15% sur 15 ans.

Pour avoir le coût de financement le plus bas, il serait préférable de rembourser sur la plus courte durée. La conséquence étant d'avoir des mensualités élevés qui ne seront pas compatibles avec vos revenus.

L'autre solution, c'est de conserver la durée de remboursement de 15 ans, tout en combinant un crédit sur 7 ans avec celui sur 15 ans, de manière à avoir une mensualité constante sur ces 15 ans.

Graphique optimisation double crédit

Pour un financement de 200 000 €, on passe ainsi d'une mensualité hors assurance de 1 210,23 euros pour le seul crédit sur 15 ans à une mensualité de 1 203,63 euros pour le montage avec les deux crédits. Soit 6,60 euros gagnés chaque mois, et une réduction sur le coût total de financement de 1 189 euros. Ce montage est obtenu en empruntant 89 658 € sur 7 ans et 110 342 € sur 15 ans.

Dans cet exemple, on économise un peu plus de 6 euros par mois. Cela peut paraître faible, mais cela représente la différence entre un financement dont le Taux Effectif Global (hors assurance et garantie) passe de 1,15% à 1,08% pour le montage avec les deux crédits. Une différence de TEG minime, mais qui est souvent suffisante pour choisir une banque ou une autre.

Ce type de montage présente aussi d'autres avantages, au niveau de l'assurance, et quelquefois, des garanties.

Sur l'assurance emprunteur, il est théoriquement possible que le taux d'assurance demandé sur le crédit court soit plus faible que sur le crédit long. Mais, même lorsque le taux est identique, le fait de ne payer une partie de l'assurance sur une durée plus courte permet de réduire encore le coût total du financement.

En reprenant l'exemple précédent, et, en y ajoutant sur les 2 durées de prêt une assurance au taux de 0,20% annuel, on obtient une diminution du coût total de 2 623 € (contre 1189 € hors assurance). De nouveau, une économie supplémentaire de 1 434 euros. En effectuant un lissage qui intègre l'assurance du prêt court (voir les options de calcul, un peu plus loin), la mensualité assurance comprise passerait de 1 243,56 € à 1 229,42 € soit une économie de 10,68 % du coût total du crédit.

Un dernier avantage à ce montage en deux crédits peut être trouvé dans les garanties réclamées par votre banquier. En effet, dans certain cas, vous pourriez ne pas avoir à garantir le prêt court en fonction de son montant et de sa durée. La garantie porterait alors seulement sur le capital emprunté sur le prêt long et non plus le capital total.

Mode d'emploi de la calculatrice d'optimisation de double crédit

Tout d'abord, ouvrez la calculatrice en ligne.

Puis, renseignez les caractéristiques des deux crédits :

  • Le montant global : c'est le montant total du financement qui sera réparti sur les deux crédits,
  • La durée et le taux d'intérêt annuel du crédit long,
  • La durée et le taux d'intérêt annuel du crédit court.

Des contrôles sont en place pour interdire un taux d'intérêt plus élevé sur le crédit court que sur le crédit long. Si vous le souhaitez, vous pouvez utiliser une périodicité d'amortissement des crédits différente de mensuel (valeur par défaut).

Lorsque le calcul est demandé (bouton calculer), le formulaire va chercher à répartir le capital à emprunter entre le crédit court et le crédit long, puis effectue un lissage de crédit en ajustant les échéances du crédit long de manière à obtenir un remboursement constant dans le temps. Le montant du capital emprunté sur chaque crédit est arrondi à l'euro le plus proche.

Le résultat sera affiché sous forme de tableau. La première partie présentera le financement avec le seul crédit long. La deuxième partie présentera le montage du crédit court combiné avec le crédit long. Le montant total des échéances par période de remboursement est indiqué ainsi que le coût total de chaque financement.

Le calcul des échéances est effectué en taux proportionnel, ce qui correspond à l'usage en crédit immobilier.

En fonction de la périodicité d'amortissement choisie et des arrondis effectués sur le capital emprunté, il est possible que le total des échéances sur chaque palier de remboursement soit légèrement différent.

Calcul avec assurance

Le formulaire permet de définir l'assurance quand son montant est fixe dans la durée et qu'elle est exprimée sous forme d'un pourcentage du capital emprunté (typiquement de l'assurance groupe dans une banque).

Lorsque le taux d'assurance du prêt court et / ou du prêt long est précisé dans le formulaire, le résultat obtenu tient compte de cette assurance. Le montant des échéances hors assurance est indiqué, suivi entre parenthèse, du montant des échéances assurance comprise.

Le coût total du financement affiché est un coût comprenant l'assurance.

Options de calcul du prêt gigogne

Limiter le capital emprunté sur le prêt court

Ce montant permet d'arrondir, par commodité, le montant emprunté sur le prêt court suite à un premier calcul (c'est-à-dire, refaire la simulation avec un prêt court de 89 650 € au lieu des 89 658 € trouvés). Cette donnée ne peut servir qu'à diminuer le montant du prêt court, jamais à l'augmenter.

Inclure l'assurance du prêt court dans le lissage

Généralement, un lissage entre deux crédits se fait sur le montant d'échéance hors assurance. En rajoutant de l'assurance sur le crédit court et le crédit long, vous allez obtenir des remboursements un peu plus élevé pendant la première période où vous rembourserez à la fois le crédit court et le crédit long. Pour compenser cela, en utilisant cette option, le lissage sera calculé en tenant compte de l'assurance du prêt court ; la mensualité sera alors complètement constante sur toute la durée de remboursement. Cette option diminue légèrement le gain du montage.

Autoriser un amortissement négatif sur le prêt long

Contrairement à ce que l'on pourrait penser, ce montage à deux crédits donne systématiquement de meilleurs résultats quand le prêt long est en différé total pendant le remboursement du prêt court. Le remboursement accéléré du prêt court est plus avantageux que le capital accumulé par l'amortissement négatif. En reprenant l'exemple du début de la page, l'amortissement négatif permet d'accroîte le gain sur le cout total du financement de 1 189 € à 1 302 €. Néanmoins, cette situation d'amortissement négatif ne sera que rarement acceptée par une banque prêteuse.

A voir aussi sur le site : le lissage de crédit.

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