La pierre-papier plaît au Français. Mais au moment de se lancer, il y a deux écoles. Ceux qui achètent comptant, et ceux qui préfèrent emprunter. Est-il toujours intéressant d'acheter des parts de SCPI à crédit en 2022 ? Comment obtenir un prêt ? Et quels sont les pièges à éviter ? Décryptage.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont enregistré une collecte record sur le 1er trimestre. Résultat ? Au 31 mars, leur capitalisation dépasse 81,4 milliards d'euros, en hausse de 4% depuis le début de l'année. Un dynamisme que les SCPI doivent à leurs excellents rendements. Mais pas seulement. « La possibilité d'acheter des parts de SCPI à crédit a longtemps été réservée aux clients les plus fortunés. Aujourd'hui, la pratique se démocratise », observe Stefan de Quelen, directeur général de Meilleurtaux Placement. A tel point que près de 30% de la collecte des SCPI serait réalisée au travers d'un crédit.

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30 800 euros de plus-value

S'endetter pour s'enrichir. A première vue, l'idée a de quoi surprendre. Et pourtant. Les taux d'emprunt demeurent historiquement bas, même s'ils remontent à cause de l'inflation. Et en parallèle, les rendements de SCPI se maintiennent à des niveaux élevés : 4,45% nets de frais en moyenne l'an passé. « On a un double effet d'aubaine », résume Stefan de Quelen. « Si l'opération est bien montée, les loyers des SCPI remboursent une grande partie du prêt, ce qui permet à l'investisseur de se constituer un capital sans effort ».

Les chiffres parlent d'eux-mêmes : si vous empruntez 50 000 euros sur vingt ans à un taux fixe de 2,40%, vos mensualités s'élèveront à 267 euros par mois. Imaginons maintenant que vous investissiez ces 50 000 euros dans une SCPI qui génère un rendement de 4,5% par an. Vous obtenez alors un revenu mensuel de 187 euros bruts de fiscalité. Résultat : chaque mois, vous n'avez que 80 euros à rembourser. Au bout de 20 ans, vous aurez donc dépensé 19 200 euros, mais vous serez en contrepartie propriétaire de parts de SCPI d'une valeur de 50 000 euros (sous réserve que le prix des parts n'ait pas évolué, à la hausse ou à la baisse). Soit 30 800 euros de plus-value.

Bien sûr, le calcul est plus complexe en réalité. Pour calculer la rentabilité exacte de l'opération, il faut notamment tenir compte des frais de dossier, du coût de l'assurance « DIIT » (décès, invalidité, incapacité de travail) si vous en souscrivez une, et de la fiscalité. Mais les faits demeurent : acheter des parts de SCPI à crédit peut s'avérer (très) rentable, et permet de se construire un patrimoine immobilier sans apport (ou presque). A condition toutefois d'éviter quelques embûches.

Pourquoi il est intéressant de souscrire des SCPI à crédit

Le piège des SCPI maison

Premier obstacle : trouver un financement. Par réflexe, les épargnants se tournent souvent vers leur banque. Mais très vite, ils déchantent. En cause, les pratiques commerciales des banques, qui accordent volontiers des prêts... A condition que vous achetiez des parts de leurs SCPI maison. Problème : ces produits sont rarement les plus performants. « Si vous avez un bon profil emprunteur, la banque peut accepter de vous faire un prêt. Mais le taux sera souvent moins intéressant si vous n'achetez pas au moins quelques parts de ses SCPI », confirme Stefan de Quelen.

Voilà pourquoi les investisseurs font souvent appel à un courtier, ou à des plateformes spécialisées, comme La Centrale des SCPI ou MeilleureSCPI.com. Autre option : vous rapprocher directement des sociétés de gestion propriétaires des SCPI qui vous intéressent. Plusieurs d'entre elles ont créé des filiales pour financer l'achat de leurs parts à crédit. « Aujourd'hui trouver un financement pour investir dans la pierre-papier se révèle souvent difficile sans l'aide d'un professionnel », prévient toutefois Stefan de Quelen.

Impôts : comment déclarer les gains de vos SCPI ?

Crédit immo ou crédit conso ?

Pour financer votre investissement, deux possibilités s'offrent à vous. « Le crédit immobilier permet d'emprunter des montants plus importants, à des taux moins élevés, et sur des durées plus longues. Sans oublier que les intérêts du prêt sont déductibles de vos revenus imposables. En revanche, il est plus facile d'obtenir un crédit à la consommation. Les formalités sont moins lourdes, et l'argent est disponible immédiatement », détaille Jonathan Dhiver, fondateur de la plateforme MeilleureSCPI.com.

Mais attention : si vous optez pour un crédit immobilier, n'espérez pas obtenir les mêmes taux que pour l'achat d'un bien immobilier en dur. « Bien souvent, les taux des crédits immobiliers sont légèrement plus élevés lorsqu'il s'agit de financer des parts de SCPI. Pourtant, ce placement présente moins de risques qu'un investissement locatif classique », déplore Jonathan Dhiver.

Immobilier : ce que cachent les excellents rendements des SCPI

Frais cachés

Autre point noir : il n'est pas rare que les établissements de crédit se servent des parts de SCPI achetées comme d'une garantie. On parle alors de « nantissement » des parts. Pour le prêteur, c'est une sécurité appréciable, puisqu'en cas de défaut de remboursement, il peut tout simplement saisir vos parts pour couvrir ses pertes. Mais pour vous, l'inconvénient est double. Pour commencer, tant que vos parts sont nanties, vous ne pouvez pas les céder sans l'accord du prêteur. Et pour ne rien arranger, le nantissement des parts génère des frais. Comptez 300 à 500 euros en moyenne, selon les établissements de crédit. Et ce, pour chaque SCPI dans laquelle vous avez investi. Autrement dit : si vous avez investi dans 4 SCPI pour diversifier votre portefeuille, vous risquez de payer entre 1 200 et 2 000 euros de frais supplémentaires.

Pour finir, comme tout investissement immobilier, l'achat de parts de SCPI à crédit présente un risque de perte en capital, et un risque de liquidité. Actuellement, le marché de l'immobilier est en bonne santé, et les SCPI distribuent des rendements supérieurs à 4% par an. Mais rien ne dure pour toujours. Alors soyez prudent si vous décidez de souscrire un crédit sur 10, 15 ou 20 ans. En cas de baisse des rendements de vos SCPI, vous risquez de devoir fournir un effort d'épargne plus important que prévu.

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