Pour réclamer une indemnité d'occupation à un locataire qui ne paie pas son loyer, il faut lui avoir fourni un local utilisable. S'il n'a pas pu bénéficier de la jouissance des lieux comme prévu, il ne doit rien à son propriétaire, précise la Cour de cassation.

Un propriétaire avait loué un local à un commerçant mais le réseau de plomberie, s'étant révélé défectueux, devait être restauré. En attendant les travaux, le locataire avait refusé de payer ses loyers.

Le non-paiement du loyer est une cause de résolution du bail, c'est à dire d'annulation, disait le propriétaire en invoquant les clauses du bail. Et le locataire n'ayant pas immédiatement rendu les clés, ce propriétaire lui réclamait le paiement d'une indemnité d'occupation. Quelle qu'en soit la raison, disait-il, le locataire qui est resté dans les lieux doit une indemnité.

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Mais la Cour de cassation a rejeté ce raisonnement. Dès lors que le locataire n'a pas obtenu un local conforme et utilisable pour l'activité prévue, il ne peut pas devoir une indemnité d'occupation. Une telle indemnité est due en contrepartie de la jouissance des lieux, a-t-elle précisé. Si celle-ci est rendue impossible par le propriétaire, il ne peut recevoir d'indemnité.

Cass. Civ 3, 3.11.2021, T 20-16.334