Immobilier : devenir propriétaire sans apport, la promesse de Virgil

Keyvan Nilforoushan est co-fondateur de Virgil, aux côtés de Saskia Fiszel. Il était précédemment directeur général de Onefinestay, sorte d’AirBnB mais pour les logements de luxe.

Pouvez-vous présenter l’origine du projet Virgil ?

Keyvan Nilforoushan : « L'idée de Virgil est née à l’époque où je dirigeais la start-up Onefinestay [société hôtelière haut de gamme basée à Londres, NDLR], depuis vendue au groupe Accor. En échangeant avec les jeunes avec de bons revenus mais sans patrimoine que je recrutais, il m’est apparu que ce sont uniquement ceux qui pouvaient compter sur l’aide financière de leurs parents qui devenaient propriétaires. Aujourd’hui, l’accès au crédit immobilier n’est pas un problème pour les jeunes. Les banques leur octroient aisément des prêts à 110%, c’est-à-dire sans apport, avec des taux d’effort dépassant parfois 35%. Le problème, en revanche, ce sont les prix de l'immobilier. Dans les zones tendues, comme à Paris, le prix du mètre carré est si élevé que le montant total que les primo-accédants peuvent emprunter est insuffisant pour acheter un logement de taille suffisante. Du coup, découragés, ils restent locataires ou quittent Paris. »

Quelle est votre réponse à ce problème ?

« Nous apportons entre 10% et 20% du prix du bien »

K.N. : « Nous fournissons aux jeunes un apport en fonds propres pour compléter leur crédit bancaire et augmenter ainsi leur pouvoir d’achat immobilier. Précisément, nous mettons entre 10% et 20% du prix du bien. Typiquement, le cas classique est un emprunt de 500 000 euros auxquels nous rajoutons 100 000 euros, menant à une enveloppe totale de 600 000 euros. Cela paie la chambre d’enfant par exemple. Cela fait la différence entre le 50 et le 60 mètres carrés. »

Vous ciblez donc une clientèle jeune… mais assez aisée...

K.N. : « Nous visons la clientèle patrimoniale de dans 10 ans. C’est-à-dire des jeunes dont les revenus progressent rapidement, dans un premier temps à Paris et en petite couronne. Progressivement, nous irons dans les grandes villes où il y a plus d’emplois qui se créent que de logements. »

Quelle contrepartie demandez-vous à l’emprunteur ?

K.N. : « Virgil devient copropriétaire du bien acquis. Nous voulons que l’acheteur se sente chez lui chez lui. C’est pour cela que l’on ne met jamais plus de 20% par opération. Ensuite, au moment de la revente du bien, nous prenons une quote-part. La règle est simple. Si nous avons investi 10%, nous récupérons 15% du prix de vente. Si on met 20%, on prend 30%. Dans tous les cas, au bout de 10 ans maximum, le lien avec Virgil cesse. Le propriétaire doit alors soit revendre le logement soit racheter notre part au prix du marché. Nous prenons également 2 000 euros fixes par dossier en rémunération de notre accompagnement. »

Avec la croissance forte des prix de l’immobilier dans la capitale, l’effort financier pour racheter votre part ne va-t-il pas être trop important ?

K.N. : « Cela marche dans les deux sens. Si les prix augmentent, la banque va considérer que le patrimoine financier de l’emprunteur a augmenté depuis l’obtention de son prêt. De plus, il aura déjà remboursé une bonne partie de son crédit immobilier. De quoi lui générer une capacité d’emprunt a priori largement suffisante pour s’endetter à nouveau, financer l'achat de notre quote-part et conserver son appartement. »

Avec quel argent financez-vous l’apport en fonds propres ?

Un fonds d'investissement pour financer la part de Virgil

K.N. : « Nous venons d’annoncer une première levée de 2,1 millions d’euros, auprès d’investisseurs emblématiques de la fintech, comme Alven Capital, LocalGlobe, et Xavier Niel via son fonds Kima. Cela nous confère une première enveloppe, dans laquelle nous puiserons aussi pour augmenter la taille de notre équipe. Nous sommes 10 et souhaitons passer à 30 d’ici la fin 2020. A terme, courant 2020, nous souhaitons créer un fonds d’investissement dédié afin de permettre aux investisseurs institutionnels, à des compagnies d’assurance, à des banques mais aussi à des particuliers d’investir ainsi dans l’immobilier. »

Le montage que vous proposez est plutôt atypique. Comment vous assurez-vous que des banques vont accepter les demandes de prêt immobilier de vos clients ?

K.N. : « Nous sommes un levier d'acquisition très fort pour les banques, sur un segment de clientèle qui les intéresse beaucoup. En plus, notre apport diminue leur risque ! C'est aussi pour cela qu'elles ont envie de travailler avec Virgil. Evidemment, pour que notre acquéreur ait la meilleure expérience possible, nous l'orientons vers des banques qui connaissent notre fonctionnement et ont validé le schéma. Mais nous n’avons ni le modèle économique, ni le mode de fonctionnement d’un courtier. Le client reste libre de faire appel à l’établissement de son choix. »

Avec quelles banques êtes-vous partenaire ?

« Nous pourrons très vite compter sur trois banques partenaires »

K.N. : « Nous sommes en train de finaliser trois partenariats pour une annonce prévue au premier trimestre 2020. Je garde toutefois leurs noms pour moi. »

Quand allez-vous commercialement débuter l’aventure Virgil ?

K.N. : « Pour l’instant, sans communication, nous avons 500 demandes. Nous allons boucler les premières transactions au cours du premier trimestre 2020. Notre objectif est de monter à 100 opérations par mois d’ici la fin 2020. En parallèle, toujours dans cet objectif d’aider la jeune génération à se constituer un patrimoine, nous venons de lancer un média sous forme de newsletter, Spoune, qui traite des questions financières. »