Après des années à profiter de l'amortissement sans contrepartie, les loueurs de meublés non professionnels doivent désormais rendre des comptes à la revente. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant l'activité sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Conséquence : plus le loueur a amorti, plus sa base d'imposition peut grimper. Selon Baptiste Bochard, juriste chez JD2M, cette règle ne change pourtant rien à la stratégie à adopter : « Ce serait une erreur de vouloir éviter l'amortissement à cause de cette réintégration : il n'existe de toute façon pas de solution miracle pour la contourner. » On ne choisit pas son amortissement à la carte, insiste-t-il : le régime réel impose de déduire chaque année tout ce qui peut l'être.

Ce qui peut limiter la facture

En pratique, les options pour alléger la note à la revente se comptent sur les doigts d'une main, prévient Baptiste Bochard. La première : être dans l'un des cas d'exonération de la plus-value (donation, succession, vente pour l'achat de la résidence principale ou occupation du bien comme résidence principale). Dans ces situations, la réintégration ne change rien, puisqu'il n'y a tout simplement pas de plus-value imposable.

La réintégration a aussi une limite qu'on oublie souvent : elle ne porte que sur les amortissements réellement déduits, pas sur tout ce que vous avez calculé sur le papier. Si vous cessez votre activité avec un stock d'amortissement inutilisé, faute de loyers suffisants pour l'absorber, ce stock échappe à la réintégration. Même chose pour le mobilier, dont l'amortissement est entièrement exclu du calcul de la plus-value. Une bonne nouvelle qui pèse plus qu'il n'y paraît, souligne Baptiste Bochard : « Le mobilier s'amortit le plus vite. Il représente donc une part non négligeable des amortissements, surtout dans les premières années et lorsque l'activité ne dure pas très longtemps. »

Les années de détention donnent droit à des abattements

Le temps joue également pour le loueur : plus la détention est longue, plus l'abattement réduit la plus-value imposable, et donc le coût fiscal de la réintégration. Et Baptiste Bochard rappelle qu'« il ne faut pas confondre le nombre d'années d'activité de location et le nombre d'années de détention. C'est bien la détention qui compte. » Autrement dit, les abattements pour durée de détention commencent à courir dès l'acquisition du bien, même si vous ne le mettez en location meublée que plusieurs années plus tard. Un bien détenu depuis dix ans avant d'être loué en LMNP bénéficie donc déjà des abattements liés à ces dix années de détention.

Reste une option plus radicale, que le juriste nuance aussitôt : investir dans une résidence gérée (Ehpad, résidence senior, résidence étudiante ou établissement pour personnes handicapées), pour laquelle la réintégration ne s'applique pas. Mais ce type d'investissement répond à une logique très différente : le propriétaire confie l'exploitation du logement à un gestionnaire et ne peut pas en disposer librement comme d'un bien immobilier classique. Ce n'est pas forcément le graal de la location meublée, mais une toute autre stratégie d'investissement.

Le vrai calcul, chiffres à l'appui

Reste la question qui inquiète le plus les loueurs : fait-on des économies aujourd'hui pour finalement payer plus demain ? Baptiste Bochard balaie cette idée reçue à l'aide d'un exemple chiffré : « La plupart des loueurs meublés ont un taux marginal d'imposition égal ou supérieur à 30%, soit 48,6% d'imposition avec les prélèvements sociaux. Chaque tranche de 1 000 euros d'amortissement permet donc d'économiser jusqu'à 486 euros. »

À la revente, en revanche, ces 1 000 euros réintégrés dans la plus-value sont taxés à 36,2% au maximum, avant même de tenir compte des abattements pour durée de détention : « Chaque tranche de 1 000 euros réintégrée ne coûte donc que 362 euros. » Et l'écart ne fait que grossir avec le temps, les abattements pour durée de détention réduisant encore ce coût, sans jamais réduire l'économie réalisée pendant l'activité.

Au bout du compte, résume Baptiste Bochard : « Le gain fiscal reste toujours plus élevé. » Selon lui, même dans le pire des cas, les trois quarts des loueurs y gagnent, sauf ceux dont le taux d'imposition est très bas. Et surtout au moment où cela compte le plus : pendant l'activité plutôt qu'à la revente.