Depuis le 1er janvier 2013, tout propriétaire réalisant une plus-value immobilière supérieure à 50 000 euros peut se voir appliquer une surtaxe. Celle-ci vient s'ajouter à l'imposition habituelle de la plus-value, déjà taxée à 36,2% (19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). Conformément à l'article 1609 nonies G du Code général des impôts (CGI), la surtaxe est calculée sur la plus-value nette imposable, c'est-à-dire une fois l'abattement pour durée de détention appliqué. Seule la vente d'un immeuble bâti est concernée : les terrains à bâtir sont exclus.

Le taux de cette surtaxe va de 2% à 6%, avec dix paliers au total. Pour une plus-value nette de 80 000 euros, par exemple, la surtaxe sera de 2%. Pour une plus-value de 180 000 euros, elle sera de 4%. L'administration a toutefois prévu un mécanisme de lissage pour qu'un euro de trop ne fasse brutalement basculer dans la tranche supérieure : par exemple, pour une plus-value de 105 000 euros, juste au-dessus du seuil des 100 000 euros où le taux passe à 3%, la formule de lissage ramène la taxe à 2 650 euros, contre 3 150 euros sans cet ajustement.

Qui doit payer et qui passe entre les gouttes

Résidences secondaires, biens locatifs, qu'ils aient été loués vides ou meublés : tous ces biens sont concernés par la surtaxe. Chez les loueurs en meublé, les LMP (Loueur en Meublé Professionnel) échappent toutefois à ce régime, leur plus-value relevant d'un cadre distinct. Et c'est votre statut au jour de la vente qui compte, pas votre situation les années précédentes : un propriétaire resté dix ans en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), mais passé en LMP l'année de la vente, relèvera ainsi du régime des plus-values professionnelles.

En revanche, vous échapperez à cette surtaxe si vous êtes dans l'un des cas listés par le CGI : transmission par donation ou succession, vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 euros, cession à un organisme de logement social, etc. Même chose pour votre résidence principale, à condition de l'avoir vraiment habitée : s'y installer quelques mois avant de revendre, dans le seul but d'échapper à l'impôt, expose à un redressement.

Vendre à plusieurs change la donne

Vous vendez le bien à plusieurs, en couple ou en indivision ? Les règles sont différentes : pour apprécier le seuil de 50 000 euros, l'administration retient la quote-part revenant à chaque cédant, et non la plus-value totale. Ainsi, un couple marié réalisant 90 000 euros de plus-value nette imposable, soit 45 000 euros chacun, n'est pas soumis à la surtaxe. Les couples pacsés et les indivisaires sont soumis aux mêmes règles.

Dans tous les cas, pas de démarche à prévoir de votre côté : le notaire s'occupe de tout. Il calcule la taxe, la prélève directement sur le prix de vente et la reverse à l'administration au moment de la signature.